Константин Ярославцев: Потенциал использования материнского капитала для ипотечного рынка далеко не исчерпан
Весной прошлого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило пилотный проект по внедрению нового кредитного продукта – программы "Материнский капитал". Об этом продукте рассказывает Константин Ярославцев, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
- В линейке ипотечных продуктов АИЖК присутствует программа "Материнский капитал". Однако российское законодательство позволяет использовать средства материнского капитала для погашения любого ипотечного кредита. С чем связана необходимость выделения отдельной ипотечной программы для распорядителей материнским капиталом?
Для большого количества семей материнский капитал мог бы стать решением проблемы первоначального взноса по ипотеке. Исследования, проведенные АИЖК, показывают, что снижение первоначального взноса резко повышает доступность жилья для населения. Но российское законодательство позволяет без ограничений по срокам использовать материнский капитал только на погашение ипотечного кредита. На первоначальный взнос материнский капитал могут направлять только семьи, в которых уже исполнилось три года ребенку, в связи с рождением которого возникло право на этот вид государственной поддержки. Причем и после трехлетнего срока использовать материнский капитал на первоначальный взнос очень затруднительно из-за несовершенства законодательства.
Мы учли норму законодательства, ограничивающую возможность использовать материнский капитал для первоначального взноса по ипотеке. Особенность нашего продукта - это низкий первоначальный взнос, от 10%. Это стало возможным сделать без повышения риска для кредитора за счет особой конструкции кредита.
Фактически кредит состоит из двух частей. Одна часть – это стандартный ипотечный кредит и требования к заемщику по платежеспособности в отношении этой части стандартные. Исходя из суммы этой части кредита, также, по стандартному принципу рассчитываются ежемесячные платежи.
Вторая часть – это такая надстройка, которая учитывает приход в будущем планового единовременного платежа средствами материнского капитала. Вот как раз за счет нее появляется возможность выдать кредит большего размера и с меньшим первоначальным взносом. Величина второй части рассчитывается исходя из размера материнского капитала на дату заключения кредитного договора за минусом процентов, которые начисляются за пользование кредитными средствами в тот период, пока деньги не поступили из Пенсионного фонда.
Другая важная особенность нашего продукта заключается в том, что семья может получить кредит на большую сумму, чем могла бы претендовать на стандартных условиях. Причем нагрузка для заемщика не увеличивается – большая сумма кредита никак не отражается на сумме его платежа.
- И насколько это существенно для заемщика?
В этом году размер материнского капитала составляет 343 тыс. рублей. Реально сумма кредита может увеличиться примерно на 320 тыс. рублей, поскольку, как я уже сказал, некоторая доля материнского капитала используется для оплаты процентов. Это 20 – 30% стоимости жилья во многих регионах, которые для подавляющей части населения скопить очень сложно.
А минимальная сумма материнского капитала, который направляется на погашение кредита, должна быть не меньше 100 тыс. рублей плюс плановые проценты за 180 дней за пользование второй частью кредита.
Еще условия кредитования по "Материнскому капиталу" позволяют привлекать на одного созаемщика по кредиту больше, чем по всем остальным нашим продуктам - не трех, а четырех. Мы считаем, что это тоже помогает молодой семье получить кредит.
Процентная ставка по кредиту "Материнский капитал" - одна из самых низких среди наших продуктов, так как она разрабатывалась как мера государственной поддержки семей с детьми. Особенно выгодно использовать эту программу для покупки жилья в новостройках, которое можно зарегистрировать до конца этого года – такие кредиты партнеры АИЖК выдают по фиксированным ставкам в диапазоне 10,25 – 11,45% годовых. Если стоимость жилья не превышает норматива Минрегионразвития, ставка будет еще ниже.
- Не проще было АИЖК, вместо того, чтобы подстраиваться под несовершенное законодательство, проявить инициативу по его изменению с тем, чтобы материнский капитал можно было использовать не только на погашение ипотечного кредита, но и на первоначальный взнос, не дожидаясь окончания трехлетнего срока с рождения ребенка?
Законодательная норма, которая регулирует использование материнского капитала на первоначальный взнос, по нашему мнению, действительно, недоработана. До недавнего времени использовать материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке было вообще практически невозможно из-за трудновыполнимых требований закона. Так, чтобы подать заявление в Пенсионный фонд, человек должен сначала заключить договор купли-продажи и кредитный договор, поскольку их надо предъявить при подаче заявления.
От момента подачи заявления до момента получения денег могло пройти 8 месяцев. Срок приема заявлений на перечисление материнского капитала ограничен законодательно: до полугода может уйти на рассмотрение заявления и еще два месяца – непосредственно на перечисление средств. К примеру, в этом году заявки на распоряжение материнским капиталом от людей, которые хотели использовать его на первоначальный взнос по ипотеке во втором полугодии, Пенсионный фонд принимал только до 1 мая. Немногие продавцы жилья готовы рисковать и ждать денег столько времени после фактической передачи прав собственности на жилье.
Также большинство кредитных договоров предусматривает, что заемщик не получит кредитных средств пока не оплатит продавцу жилья первоначальный взнос. Более того, по условиям кредитного договора заемщик должен внести первоначальный взнос в течении ограниченного срока. Если перечисление материнского капитала задержится, кредитный договор может утратить силу, и сделка попросту сорвется.
Однако 29 июля был принят закон, которым срок рассмотрения подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала сокращен с восьми до двух месяцев. Это решает большую часть проблем, мешающих использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту.
- Вы предлагаете новую программу заемщикам, у которых появился маленький ребенок. Обычно кто-то один из родителей ухаживает за ним, соответственно, не работает. Нагрузка на семью в этот период существенно возрастает. Такие категории семей подвержены большему, чем другие заемщики, риску не справиться со своими обязательствами?
Когда рождается ребенок, конечно, нагрузка на бюджет возрастает – часто мама не работает, расходы увеличиваются. Тем не менее, наша статистика по портфелю ипотечных кредитов, выданных по программе "Материнский капитал", говорит о том, что такие заемщики очень дисциплинированы, обдуманно принимают решение о получении кредита и хорошо справляются с обязательствами по нему.
Кроме того, условия кредитования таковы, что риски невозврата минимальны. Дело в том, что заемщик за счет первоначального взноса и материнского капитала вносит не меньше 30% от стоимости приобретаемой квартиры. А первоначальный взнос в размере 30% как раз обеспечивает допустимый уровень риска.
- Какие лимиты АИЖК выделило на этот год для рефинансирования кредитов по программе "Материнский капитал"? Какие планы на этот счет существуют на следующий год?
В этом году Агентство запланировало на рефинансирование кредитов, выданных по программе "Материнский капитал" 6,3 млрд. рублей. Практически на всю эту сумму уже поступили заявки от партнеров Агентства, и уже подписаны первые контракты на поставку закладных.
- Если спрос превысит объем контрактов, заключенных на рефинансирование кредитов, АИЖК сможет выделить для рефинансирования дополнительные средства?
Пока лимит средств еще не выбран. Но, если спрос окажется больше, чем мы предполагали, мы, конечно, пересмотрим бизнес-план и постараемся выделить дополнительные средства.
Помимо этого, сейчас мы внедряем новый механизм рефинансирования ипотечных кредитов – займы по залог закладных, который, по нашему мнению, позволит увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов. В рамках этого проекта Агентство готово предоставлять займы партнерам под залог закладных, оформленных в соответствии с условиями кредитного продукта. В частности, мы готовы принимать в залог закладные по кредитам, выданным по условиям продукта "Материнский капитал".
- Где сейчас можно получить кредит по программе "Материнский капитал"?
Многие партнеры Агентства проявили интерес к этой программе. На сайте АИЖК можно узнать, кто конкретно, какой региональный оператор, сервисный агент в каком городе, регионе выдает кредитный продукт "Материнский капитал".
- Какое влияние на российский ипотечный рынок оказало разрешение использовать материнский капитал для погашения ипотечных кредитов?
Это очень полезная норма, она расширяет круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов. Материнский капитал позволяет многим семьям приобрести жилье, которое иначе они не могли бы себе позволить, большей площади и более комфортное. В крупных городах сумма в 320 тыс. рублей, возможно, не так значительно влияет на спрос на ипотечные кредиты, но в небольших городах это существенное подспорье для тех, кто нуждается в жилье и хочет взять ипотеку.
С начала 2009 года, когда вступили в силу поправки к закону, снявшие ограничение на использование материнского капитала для погашения ипотечного кредита, этой возможностью воспользовалось более 157 тыс. семей. А в целом право на материнский капитал получило больше 2 млн. семей, и я думаю, что потенциал его воздействия на ипотечный рынок далеко не исчерпан.
- Материнский капитал без ограничений по срокам можно использовать на погашение ипотечного кредита только до конца этого года. Как представитель АИЖК, выступающего институтом развития, вам что-нибудь известно о планах правительства продлить этот срок?
Агентство не раз обращалась в ответственные министерства - Минздравсоцразвития, Минрегионразвития, Пенсионный фонд РФ с предложениями о пролонгации данной меры. Хотя совсем недавно Совет Федерации одобрил ряд изменений в порядок предоставления материнского капитала, вопрос о продлении срока, в течение которого можно погашать ипотечные кредиты материнским капиталом без ограничений, остался нерешенным.
- А зачем вообще было ограничивать такое благое дело столь коротким сроком?
Решение принималась как антикризисная мера. Бюджет ограничен и в условиях кризиса было непонятно, какая доля владельцев сертификатов направит материнский капитал на погашение ипотечных кредитов. И это стало действенной мерой в кризис: многие семьи, погасившие кредиты с помощью материнского капитала либо совсем избавились от долгового бремени, либо существенно его уменьшили, в том числе, уменьшив и размеры ежемесячных платежей, а, значит, нагрузку на семейный бюджет.
- Материнский капитал для использования с той или иной целью по заявлению распорядителя перечисляется из Пенсионного фонда РФ. С какими сложностями банки сталкиваются при зачете материнского капитала в погашение ипотечного кредита?
Сегодня совместными усилиями банковского сообщества и Пенсионного фонда многие проблемы удалось решить. Существенно сократились сроки перечисления средств в адрес кредитора: вместо 3 - 3,5 месяцев, как было в начале, теперь деньги чаще всего приходят в течение одного месяца.
Но сохранилась проблема с порядком списания данного платежа, как досрочного. Так, Пенсионный фонд может в любую дату перечислить средства материнского капитала, а по закону, банк должен немедленно принять и перечислить средства материнского капитала в погашение тела кредита и процентов. Но очень часто кредитными договорами предусмотрены другой порядок досрочного погашения, что заставило кредиторов менять бизнес-процессы.
- Известны случаи, когда банки отказываются принимать материнский капитал для погашения ипотечного кредита. АИЖК в этом плане контролирует своих агентов, обслуживающих рефинансированные Агентством кредиты?
Мне о таких случаях неизвестно. Наоборот, если "досрочка" формируется за счет социальных выплат, не только материнского капитала, но и различных и социальных субсидий, мы принимаем такой платеж, даже если выплата приходится на период моратория на досрочное погашение.
Я уже говорил, что банки испытывали проблемы, потому что заемщики всегда перечисляли платежи по кредитам через свои лицевые счета. А средства материнского капитала нельзя было перечислять на лицевые счета заемщиков. Поэтому в банках не сразу разобрались, какие реквизиты давать для перечисления денег из Пенсионного фонда в погашение задолженности по ипотеке, и как потом распределять их по счетам заемщиков. Вот пока они эту процедуру отрабатывали, возможно, у заемщиков были какие-то проблемы с подачей заявлений на погашение ипотечного кредита материнским капиталом.
У партнеров АИЖК такой проблемы не было, так как платежи по кредитам, рефинансированным Агентством, напрямую поступают на единые счета Агентства, не принадлежащие заемщикам. Во избежание каких-то затруднений у наших партнеров мы разработали методические рекомендации по взаимодействию с Пенсионным фондом и специальную форму справки, в которой содержится вся необходимая информация для оперативного и правильного зачисления средств.
Для заемщиков сделали памятку, в которой подробно описали действия, которые необходимо предпринять для погашения кредита материнским капиталом.
- Насколько возможно расширить границы использования материнского капитала для ипотечных заемщиков?
Думаю, что нужно в первую очередь продлить разрешение использовать средства материнского капитала, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка, хотя бы на погашение ипотечных кредитов до конца срока действия закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, а не до конца текущего года. И, конечно, необходимо отработать технологии использования материнского капитала на оплату первоначального взноса и на погашение ежемесячных платежей.
bankir.ru, 09.08.2010
Беседовал Андрей Логинов
