Елена Анашкина: Ипотечники не бросаются своими квартирами
Анашкина Елена
- Елена, можно ли говорить о том, что кризис для ипотечных заемщиков кончился?
Да можно говорить о завершении кризиса, если судить по количеству обращений в Банк за реструктуризацией ипотечных кредитов. Мы получаем всего 3–4 заявки на реструктуризацию по программе АРИЖК в неделю, тогда как еще в ноябре 2009 года поступало более 10 заявок еженедельно.
Пик обращений от наших заемщиков на внутреннюю программу реструктуризацию пришелся на конец 2008 года — начало 2009 года. Сейчас обращаются только те, кто столкнулся с личными трудностями или серьезным изменением личных обстоятельств.
- Какие новые варианты помощи предлагает АРИЖК?
Агентство разработало второй уровень поддержки для заемщиков, которые уже прошли первичную реструктуризацию в виде стабилизационного займа от АРИЖК, либо реструктуризацию по внутренним программам своих банков. Если заемщик соответствует социальным стандартам, АРИЖК выкупает его кредит у банка, затем происходит вторичная реструктуризация задолженности (при этом возможно либо увеличение срока кредита, либо снижение ставки по кредиту). Для заемщиков – это шанс остаться с квартирой. Далее — третий уровень поддержки, когда АРИЖК выкупает жилье, находящегося в залоге у банка, по которому есть судебное решение об обращении взыскания для целей оказания помощи Заемщику в исполнении судебного решения по возврату суммы долга, определенного в решении суда и для сохранения права Заемщика проживания в квартире (в виде найма).
БЖФ стал первым банком в России, который в декабре 2009 года провел сделку по второму уровню реструктуризации. При этом мы понимаем, что количество заемщиков, которые нуждается в доступе к нему, гораздо больше, но критерии госпрограммы в настоящее время достаточно жесткие.
- Приведите, пожалуйста, конкретные примеры.
По стандарту уровень зарплаты заемщика должен менее трехкратной величины прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации, на территории которого проживает Заёмщик, либо Заемщик должен стоять на бирже труда и предоставить соответствующую справку. Однако многие заемщики теперь получают значительно меньше, чем до кризиса, но более трех прожиточных минимумов. Мы со своей стороны выступаем за смягчение этих критериев.
У нас есть заемщики в возрасте 40–45 лет, которые не подпадают под условия программы, так как находятся в продуктивном возрасте, и иждивенцев у них нет — дети уже выросли. А в 45–47 лет по объективным причинам сложно быстро устроиться на работу. Большое количество заемщиков реально нуждаются в помощи, но не проходят по одному из критериев.
Мы, как агент АРИЖК стараемся донести до Агентства проблемы и трудности, которые испытывают заемщики, формально не соответствующие критериями АРИЖК. При этом нам известно, что руководство АРИЖК обратилось в АИЖК с просьбой о том, чтобы пересмотреть эти критерии и сделать их более гибкими.
- Как быстро совершается сделка?
Заемщик может получить одобрение в течение 2 рабочих дней с момента предоставления полного комплекта документов. АРИЖК очень строго в этом плане следит за агентами, ведь за каждый день у заемщика начисляется неустойка. Банки, в свою очередь, тоже действуют быстро, ведь и они заинтересованы в том, чтобы кредит перестал быть «плохим».
- Насколько сознательно ведут себя заемщики?
Ипотеку брали люди, которые оставляли для себя пути хеджирования. Некоторые люди пришли к нам за реструктуризацией в середине 2009 года, хотя работу потеряли еще в конце 2008 года. На наш вопрос — почему они пришли так поздно — заемщики отвечали, что у них были накопления и что они надеялись найти работу.
По внутренним стандартам мы предоставляли для заемщиков льготный период 11–12 месяцев, когда они вносили либо только проценты, либо некий минимальный взнос. За это время человек должен восстановить свое финансовое положение или решиться на продажу недвижимости. Более 80% заемщиков выдерживают график реструктуризации и возвращаются в нормальное русло. Есть отдельные случаи, когда у людей очень трудное положение с работой, и если этот клиент подходит под стандарты АРИЖК, то он имеет право на выход на второй уровень реструктуризации.
- Пролемные ипотечные заемщики предпочли госпрограмму или программы своих банков?
Более половины заемщиков выбрали госпрограмму, хотя многих из них пугал тот факт, что после окончания стабилизационного периода нагрузка по выплатам увеличится. Уже в конце прошлого года было очевидно, что после первого уровня поддержки АРИЖК будет продолжать помощь, так как программа социально значимая.
- Как «спасают» валютных заемщиков?
Валютные кредиты обслуживаются АРИЖК на тех же условиях, что и рублевые. Агентство переводит в банк-кредитор рублевые транши по курсу ЦБ РФ. Единственное, что заемщик должен доплатить небольшую разницу курсом Банка России, так как транши по стабилизационному займу перечисляются Агентством по курсу Банка России и внутренним курсом банка.
- Каков портрет типичного «спасенного» заемщика?
Это люди, которые ранее имели стабильный доход, а теперь на той же работе у них снизилась зарплата. Чаще всего это супруги в возрасте 35–40 лет с двумя несовершеннолетними детьми.
- А что с неудачной реструктуризацией?
Такие случаи, конечно, встречаются. Если заемщик понимает, что он не может восстановиться в графике, банк помогает ему найти покупателя на квартиру как за счет собственных средств покупателя, так и с возможностью получения покупателю ипотечного кредита.
Сейчас продавать квартиру по рыночной цене означает не покрыть задолженность. В регионах рынок недвижимости просел, новостройки подешевели на 30%. В Москве падение цен не так ощутимо, но колебания существенные. И заемщику необходимо изыскать дополнительные средства и закрыть свой кредит.
- Готовы ли ипотечники отказываться от квартир, видя, что они дешевеют?
В моей практике такого, чтобы люди бросали квартиру только потому, что просел рынок, не было. Конечно, заемщики осознают, что в данный период они платят больше, чем стоит эта недвижимость. Но просто так отказаться от квартиры никто не готов. И к тому же в Москве уже начался небольшой рост цен.
- Как рынок в целом решил проблему реструктуризацией ипотеки?
В целом банки справились. При этом более половины «спасенных» заемщиков пришлось на реструктуризацию по стандартам АРИЖК. Она была нужна и заемщикам, и банкам, у которых продолжалось нормальное обслуживание долга. Что касается проданных заложенных квартир, то в целом по рынку их не более 2–3% от общего объема ипотечных портфелей.
- Будут ли в дальнейшем меняться условия государственной программы?
Да, программа дополняется. АРИЖК запустил третий уровень помощи для тех, кто прошел вторичную реструктуризацию. Заемщик теряет право собственности, квартира становится муниципальной, но он может ею пользоваться.
Справка БО
ЗАО «Банк ЖилФинанс» с ноября 2009 года является уполномоченным агентом АРИЖК в Москве, Нижнем Новгороде и Волгограде. Банк принимает заявки от собственных заемщиков во 15 регионах присутствия (от Калининграда до Красноярска).
Справка БО
Под стандарты Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов подходят граждане РФ, которые приобрели по ипотеке единственное для проживания жилье. Доход заемщика снизился до величины, составляющей менее суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. На момент обращения за помощью заемщик не обладает ликвидным имуществом, а также паями, ценными бумагами, банковскими вкладами и другими сбережений, которые позволяют исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев (предусмотрены исключения). Площадь приобретенного в ипотеку жилья составляет: для одного человека — не более 50 кв. м, для двоих — до 35 кв. м на каждого, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 кв. м. Кредитный договор должен быть заключен до 1 июля 2009 года, залог жилого помещения (ипотека) оформлен надлежащим образом. У заемщика не должно быть непогашенных просрочек платежей по ипотечному кредиту сроком более 90 дней, возникших до снижения дохода.
Банковское обозрение, 29.06.2010
Беседовала Елена Бродская
