Ипотека: Работать всем вместе
Значение финансового сектора для развития жилищного строительства сложно переоценить. За 10 месяцев в России введено 37,7 млн кв. м жилья, по итогам года ожидается 59 млн кв. м жилья. Это примерно 1 трлн 800 млрд руб., поступивших на рынок заказов на стройматериалы, зарплаты строителей, контракты с организациями смежных отраслей. Главным источником средств стало государство — 600 млрд руб. Большая часть оставшейся суммы пришлась на банки и финансовые институты.
Не в последнюю очередь благодаря этим ресурсам появился целый ряд сигналов, свидетельствующих об оживлении рынка. В текущем году финансовый результат предприятий строительной отрасли составил +49,6 млрд руб. (прибыль прибыльных 107 млрд руб., убыток убыточных — 57,5 млрд руб.). Доля прибыльных организаций за год возросла с 66,2% до 67,8%. Отмечается рост инвестиционной активности в строительстве на 10% по сравнению с прошлым годом, увеличение объемов строительных работ, 11%-ный рост производства основных строительных материалов.
Все это показывает, что стройка оживает. По вводу жилья на душу населения Россия продолжает опережать большинство стран Восточной Европы и СНГ. Этот показатель в нашей стране вдвое выше, чем в Болгарии; почти в 1,5 раза больше, чем в Венгрии, Эстонии и Литве. Но мы по-прежнему в 2-3 раза отстаем от стран Западной Европы.
Необходимо создание среды, в которой строительство станет наиболее эффективным, особый акцент делая на устранении сдерживающих развитие строительства в прошлые годы барьеров.
Принятые меры
Мы принимаем системные меры, чтобы снизить финансовые и временные затраты строителей при вводе жилья, заменив надзорную модель взаимоотношений строительного сообщества и государства на партнерскую. Реализуется план по устранению необоснованных административных барьеров в строительстве, ставящий задачу формирования минимально необходимого закрытого перечня процедур, определяющих участие государства в реализации проектов.
В декабре завершается формирование новой системы ценообразования в строительстве. Главным ее итогом станет отмена индексации стоимости работ, которая вызывает столько негатива. Мы резко ускорили актуализацию ранее утвержденных строительных норм и правил. К концу года утвердим 25 актуализированных строительных норм и правил, в разработке уже 55 СНиПов.
Также Минрегионом России реализуется план разработки национальных стандартов в области строительства на 2010-2012 гг., в соответствии с которым будет разработано 163 стандарта. В середине ноября в Госдуму внесен проект закона, предусматривающий введение нового аукционного механизма продажи и аренды земельных участков. Победителем будет тот, кто максимально снизит цены реализации жилья, построенного на этих участках.
Девятого ноября нами внесена в правительство Стратегия развития промышленности стройматериалов. Она предусматривает развитие производства доступных строительных материалов, которые наиболее востребованы рынком. Все это позволит строителям высвободить средства на расширение масштабов работ, увеличит их потребность в привлечении финансовых ресурсов.
Новое «Жилище»
В ноябре была утверждена новая федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. Общий объем ее финансирования составляет почти 621 млрд руб., в том числе 291 млрд руб. из федерального бюджета. На первый взгляд не очень большие деньги. Но она должна запустить процесс привлечения средств частных инвесторов и населения.
Всего программа инициирует привлечение в жилищное строительство более 2 трлн руб. в год. Если в 2009-2010 гг. государство поддерживало отрасль, замещая частные деньги федеральными, то в период действия программы мы запускаем обратный процесс. Новая программа принципиально отличается от прежних документов. Если программа «Жилище» 2002-2010 гг. позволила создать необходимую институциональную среду, то новая программа скоординирует действия всех участников жилищного строительства, всех программ и проектов, влияющих на рынок жилья, в том числе федеральных, региональных и муниципальных.
Впервые за основу взяты абсолютные показатели ввода жилья в каждом регионе по годам, на основе которых составлен сетевой график выхода в целом по стране к 2020 г. на ввод 1 кв. м жилья на человека. Каждый субъект Федерации разработал свою программу, состоящую из конкретных мер по снятию региональных и местных административных барьеров. Они предусматривают обязательную разработку документов территориального планирования и градостроительной документации; выделение процесса обеспечения инженерной инфраструктурой застраиваемых участков в отдельный бизнес, развитие стройиндустрии, подготовку кадров и другие мероприятия по повышению комфортности работы на строительном рынке.
Результатом должно стать резкое увеличение объемов строительства жилья — в 2,5-3 раза (программа Республики Чувашии — в 3 раза, Республика Дагестан и Свердловская область — в 2,5 раза). В итоге Минрегион видит, где и сколько необходимо построить жилья, когда нужно провести конкурс по подбору застройщиков и развернуть стройку, какой объем кредитных ресурсов должны запланировать для застройщиков и покупателей квартир АИЖК и банки.
Программой предусмотрено за 5 лет обеспечить ввод 370 млн кв. м жилья. Годовой объем ввода жилья вырастет к 2015 г. до 90 млн кв. м, 60% из них должно составить жилье экономкласса. Считаем, что предлагаемые меры позволят увеличить долю семей, которые смогут приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, — с 12% до 30%. Сегодняшняя клиентская база для ипотечного кредитования вырастет более чем вдвое.
Также нами разрабатываются принципы организации рынка арендного жилья, определяется правовая и нормативная база по стимулированию строительства жилья для коммерческого найма, разрабатываются финансовые модели строительства арендного жилья.
Среди основных элементов новой программы «Жилище»:
— финансирование строительства жилья экономкласса за счет кредитов, предоставляемых застройщикам, на принципах проектного финансирования. Он предусматривает первоначальное вложение средств застройщика, отделение рисков реализации инвестиционно-строительного проекта от рисков самого застройщика и использование в качестве обеспечения кредита всех активов проектной компании;
— привлечение средств граждан — участников долевого строительства на следующих условиях оплаты: при заключении договора долевого участия 10% от цены продажи жилья экономкласса, зафиксированной в условиях аукциона на предоставление земельного участка; после завершения строительства — 90% (20% — за счет собственных средств участника долевого строительства, 70% — за счет ипотечного кредита).
Наибольшего эффекта можно будет добиться, если из 1 руб. федеральных средств, идущих на поддержку рынка, не менее 70 коп. будет направляться на первичный рынок и кредитование застройщика на этапе строительства. Считаю, что в России большие перспективы работы по дальнейшему развитию взаимодействия финансового сектора и сферы жилищного строительства.
Ведомости, 21.12.2010
