Владимир Лопатин: От термина «социальная ипотека» я впадаю в тоску
О новой инициативе Правительства РФ, которое собирается удешевлять стоимость кредитов на жилье за счет денег будущих пенсионеров-«молчунов», планируя инвестировать их в ипотечные облигации, и о ситуации на рынке ипотеки рассказал председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
По данным АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов с начала года вдвое превышает показатели 2009 года. Федеральные власти после 12 лет существования ипотеки в России разработали программу ее доступности. Правительство собирается удешевлять стоимость кредитов на жилье за счет денег будущих пенсионеров-«молчунов», планируя инвестировать их в ипотечные облигации. Восемь крупнейших игроков – Сбербанк, «Газпромбанк», «Уралсиб», «Ханты-Мансийский банк», «Инвестторгбанк», «Восточный», «ВТБ 24» и «Банк жилищного финансирования» – формируют портфели закладных, чтобы зарегистрировать выпуски этих ценных бумаг в ближайшие месяцы нового года.
- В одной из своих статей Вы говорили, что вся ипотека в России – это нестандартные кредиты. Вы не изменили свое мнение сейчас, после кризиса?
Вынужден уточнить. Я говорил тогда, что вся или почти вся ипотека в России была subprime по формальным признакам, которые приняты в экономически развитых странах. Кредит, выданный лицу, которое не имеет 5–7-летней кредитной истории (причем положительной), – это уже кредит, не соответствующий международным стандартам. А многие ли из наших граждан могли похвастаться в то время, до кризиса, наличием такой истории? Единицы. Следовательно, все остальные – subprime-заемщики.
Туда же, по идее, должны быть отнесены кредиты, выданные на основании «серых» доходов заемщиков, не говоря уже о «черных». А кредит, платежи по которому составляют 50, 60 и даже 75% имеющегося у заемщиков дохода? А ссуда в размере 100% от стоимости залога без страхования связанных с этим рисков кредитора? По форме все это subprime чистой воды. А по содержанию? Далеко не всегда. В той же Америке subprime-кредиты – это кредиты, выданные, как правило, нижним слоям населения, вплоть до безработных, живущих на пособия (бывало и такое). У нас же ипотеку брали, в основном, те, кого следует, по российским меркам, отнести если не к высшим, то, по крайней мере, к среднеобеспеченным слоям. Здесь мы имеем, согласитесь, существенное и даже кардинальное различие! Те, кто это понял, с удовольствием покупали ипотечные бумаги, обеспеченные российской ипотекой. Правда, таковых набралось немного. Трансграничных сделок по секьюритизации наших жилищных кредитов было не более десятка, а внутренних – и того меньше.
- Как обстоит дело сейчас, после кризиса?
Поначалу казалось, что выводы из этой передряги были сделаны капитальные. В банках, возвращавшихся на рынок ипотеки, возобладал сверхконсервативный подход к формированию посткризисных портфелей. Но ненадолго. Конкуренция! Кредиторов на этом рынке опять стало много, а платежеспособный спрос на ипотеку далек даже от докризисных отметок. Соответственно, в обострившейся борьбе за клиентов банки не только снижают ставки и отказываются от комиссий, но и пересматривают свое отношение к рискам, повышая соотношение «кредит/залог» (90% уже не проблема, а есть и выше), принимая к рассмотрению «серые» справки о доходах, расширяя список недвижимости, которая может быть в залоге, и т.д.
Станет ли у нас совсем так, как было до кризиса, когда в некоторых особо отважных банках отнюдь не малые доходы заемщиков подтверждались по телефону, а в еще более отважных и вовсе сотрудники помогали клиентам «подгонять» документы под требования банка? Надеюсь, до этого все же не дойдет, а там – посмотрим. Ведь если основным механизмом рефинансирования ипотеки у нас по-прежнему будет рассматриваться секьюритизация в ее классическом – американском – варианте, то надобно понимать, что в этой замечательной в целом модели существует системный порок: кредитные риски по конкретному заемщику оценивает то учреждение, которое потом эти риски не несет. Со всеми вытекающими.
Попытки же внедрить у нас европейскую (а точнее, немецкую) модель рефинансирования – с закладными листами, выпускаемыми с баланса самих кредиторов, а не «бумажных» компаний, как в Америке, – сколько-нибудь серьезных успехов пока не сулят.
- Сколько ипотечных кредитов с подтвержденным доходом выдается в России, по Вашим оценкам?
Трудно сказать наверняка, но в общем – большинство. Ведь основные игроки рынка – Сбербанк, АИЖК, обеспечивающие, наверное, более 70% выдачи, – «серых» справок не рассматривают. Что же касается тех игроков, которые кредитуют и «белых», и «серых», то у них по факту получается где-то напополам.
- Почему в России нет статистики по subprime mortgage?
Видимо, потому что у нас пока нет общепризнанных национальных стандартов кредитования. Соответственно, и нет статистики по «некондиции».
- Не считаете ли Вы преждевременным допуск ВЭБ как управляющей пенсионными счетами «молчунов» компании на рынок рефинансирования ипотечных облигаций?
Не считаю. У ВЭБ, равно как и у негосударственных пенсионных фондов, острый дефицит инструментов, в которые можно вкладывать пенсионные накопления. Ипотечные облигации – вполне пригодный инструмент для этих целей: и по срочности, и по доходности, и по ликвидности, и – при соблюдении некоторых правил – по надежности. Так что с решением такого рода мы, пожалуй, даже опоздали.
- Какие риски несет такой инструмент, как ипотечные облигации, для пенсионеров, чьи пенсии аккумулируются государством?
Риски, на мой взгляд, достаточно очевидны. Но связаны они отнюдь не с качеством ипотечных бумаг и даже не с качеством стоящего за ними «ипотечного покрытия», то есть собственно кредитов. Волнует другое. Наблюдательный совет ВЭБ принимает решение направить 100 млрд рублей пенсионных накоплений на выкуп ипотечных бумаг «со ставкой купона по облигациям не выше 9% годовых»! Подчеркнуто мною, потому что это самое «не выше» означает лишь одно: экономические резоны при принятии такого решения стояли не на первом плане. Больше было политики. И в этой политике развитие рынка ипотечного кредитования, по-видимому, поставлено сегодня в более приоритетную позицию, чем защита интересов будущих пенсионеров.
Что если инфляция у нас в ближайшие годы будет выше 9%? При том количестве денег, которое закачали в экономику, заливая кризисный пожар, это представляется вполне реальным. А тогда управляемые государством накопления будущих пенсионеров будут размещены в ипотечные облигации, приносящие отрицательную доходность. Попросту говоря, будут обесцениваться.
Ситуация довольно обычная: кто-то теряет, а кто-то находит. Но при политической постановке вопроса, по идее, выигрывать должны пенсионеры, а не представители среднего класса, которые в большинстве стран и являются основными заемщиками по ипотеке. В большинстве, но, как видно, не у нас. Не можем же мы всерьез рассчитывать, что пусть даже к 2030 году в развивающейся стране две трети народа станет средним классом в общепринятом понимании этого слова. Стран с такими показателями даже в числе высокоразвитых немного. Значит, речь идет о том, чтобы распространить ипотеку и на менее обеспеченные слои населения? Пробовали – знаем.
Пресловутый американский subprime в ипотеке – это ведь и было искусственное расширение жилищного кредитования в сторону малообеспеченного населения. И чем это закончилось? Весьма серьезной дискредитацией ипотеки как таковой. А могло ли закончиться иначе? Вряд ли. Обладание недвижимым имуществом – это не только благо, но и ответственность, нагрузка. Причем экономическая, в первую очередь. Собственное жилье годится для тех, кто твердо стоит на собственных ногах. И в России это, увы, никак не две трети населения.
- Насколько реальна программа Правительства РФ сделать доступной ипотеку для 60% россиян к 2030 году?
Так получилось, что я практически уже ответил на этот вопрос. На мой взгляд, планы такого рода – чистой воды прожектерство. Ипотека – это всегда экономический, коммерческий проект. В него, конечно, можно подмешивать некие дозы «социальности», облегчая доступ к кредитам для некоторых категорий граждан. Но очень аккуратно: и по объемам, и по формам соцподдержки. А вот когда у нас в ход идет термин «социальная ипотека», я впадаю в тоску. Доступность ипотеки и доступность жилья – это далеко не одно и то же. В мире придумано и отработано немало инструментов для заселения малоимущих слоев населения, никак с ипотекой не связанных. Нам бы ими, этими способами заняться. Например, доходными домами, социальным наймом. Вот где уж точно требуется солидная госпрограмма. Но нет ее, и лично я ничего не слышал о серьезной работе над нею. А жаль...
dailyj.ru, 21.10.2010
Беседовала Наталья Кузнецова
