Мы заставили рынок работать самостоятельно
Андрей Языков, генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) рассказал, что в его агентстве решили не останавливаться на помощи проблемным заемщикам. Тем более, что основная масса незадачливых должников справилась с просрочкой при помощи родственников или банков-кредиторов. Теперь в АРИЖК придумали, как помочь банкам разобраться с плохими долгами
- Для чего изначально создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК)? Изменился ли функционал АРИЖК в ходе кризиса?
АРИЖК создавалось как институт прямой поддержки граждан. Очень важно подчеркнуть – поддержки именно граждан, а не кредиторов. Дело в том, что в начале 2009 года многие банки не верили в перспективы восстановления заемщиков, которые из-за нестабильной экономической ситуации, испытывали трудности с оплатой ежемесячных платежей по ипотеке, не хотели их поддержать и сосредоточились на минимизации своих возможных потерь. Агентство же было готово помогать заемщику, попавшему в трудную жизненную ситуацию, вне зависимости от того готов был ему помогать кредитор или нет.
Сейчас функционал АРИЖК немного изменился. Поскольку, помогая заемщику, в конечном итоге, мы помогаем кредитору, то сейчас все активнее идет процесс, когда кредиторы передают нам заемщиков, которые в течение предоставленного периода помощи не смогли восстановить свою платежеспособность. То есть сейчас мы еще занимаемся решением проблем плохих долгов кредиторов, но помощь заемщику - приоритетна.
При этом, несмотря на достаточно широкие функции АРИЖК, горизонт планирования нашей работы, а именно, проведение реструктуризации ипотечных кредитов ограничен 31 декабря 2010 года.
- Нужен ли постоянно действующий механизм реструктуризации ипотечного кредитования в России?
Думаю, что нужен. Давайте посмотрим на средний возраст ипотечного заемщика в России - 37 лет. Это значит, что люди идут на такой шаг сознательно, для многих ипотечный кредит - последняя надежда улучшения жилищных условий. Поэтому наличие постоянно действующего механизма реструктуризации – это знак спокойствия, что в случае глобальных экономических катаклизмов или объективности причин временной потери доходов, заемщик сможет воспользоваться публичным механизмом помощи. Такая практика есть в большинстве западных стран.
- Из-за кризиса многие россияне полностью или частично лишились дохода. Они начали испытывать трудности с обслуживанием ипотечного кредита. Сколько, по Вашим оценкам, таких "проблемных" ипотечных заемщиков?
Всего в России из 1,2 млн. ипотечных заемщиков, а сложности испытывают - 85-90 тыс. Это не много. Из них 30% решили свои проблемы через социальные сети (родственники и друзья), 20 тыс. находятся в процессе судебного производства, 40 тыс. реструктурировано при помощи банков или АРИЖК.
- Скольким заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями, помогло АРИЖК?
Через АРИЖК реструктурировано порядка 7 тысяч ипотечных кредитов, на сумму более 12 млрд. рублей. Чуть больше 1 тыс. человек получили отказы, так как они не соответствовали определенным социальным критериям.
- Почему так мало заемщиков воспользовались помощью АРИЖК?
На самом деле, мы считаем, что наша заслуга в том, что мы не сломали рынок, а заставили его работать самостоятельно. В результате в выигрыше оказались все: заемщики обрели конкуренцию программ, государство сэкономило деньги, банки получили ликвидность. Начиная с запуска нашей программы реструктуризации, мы везде заявляли, что готовы помогать заемщикам и без согласия банков. В результате, кредиторы, чтобы не отпускать от себя заемщиков, вынуждены были запускать собственные программы реструктуризации, иногда с лучшими условиями, чем у нас.
При этом банки воспользовались нашими методическими наработками и в большинстве случаев просто скопировали нашу документацию. Мы не против – пусть рынок запускается быстрее и единообразнее.
- Программа АРИЖК выгодна для кредиторов?
Да, но в данном случае банки оказались в достаточно сложном положении. Основная проблема - это резервы. Согласно нормативам Центрального банка, в случае проведения реструктуризации ссуды финансовая нагрузка на кредитора увеличивается, так как он должен наращивать резервы по проблемным ссудам. Согласно указанию ЦБ № 2156-У, при создании резервов банк вправе в некоторых случаях не учитывать качество обслуживания кредита, однако обязан учитывать финансовое положение заемщика. Таким образом, если клиент подает заявление о реструктуризации займа, то это означает ухудшение его финансового положения и кредит автоматически исключается из портфеля однородных ссуд, и по нему начисляются резервы, как минимум, в размере 51% от суммы кредита.
В данном случае, мы предлагаем банкам применять профессиональное суждение, ведь заемщик при поддержке государства все равно получит в течение года деньги, а соответственно получит их и кредитор, а это значит, что финансовое положение заемщика не ухудшается. Поэтому, если есть наша реструктуризация, банку нужно резервы потихоньку доформировывать до большего уровня, а не сразу 51%, а дальше уже мониторить ситуацию восстановился заемщик или нет. Не все кредитные организации в состоянии резко наращивать резервирование, другие банки просто хотят все равно сохранить заемщика у себя. В любом случае рыночные кредиторы по разным причинам мотивации запустили свои программы.
Иногда это, конечно, были экзотические схемы реструктуризации. Например, ссуда, выданная на обслуживание просроченного кредита по нормативам ЦБ, считается высокорискованной. Но такая ссуда не попадает под указанную категорию, если она выдана в другой кредитной организации – ее целевое использование в таком случае не видно. И некоторые региональные банки выдавали потребительские кредиты в целях обслуживание ипотеки друг у друга. Потому даже регулятор заметил, что кредитование сокращается, а необеспеченные кредиты сроком до года удивительным образом выросли.
- По каким кредитам заемщики испытывали, в основном, проблемы? Валютные или в рублях? Есть ли какая-то привязка к регионам?
"Валютных" заемщиков в нашем портфеле мало, примерно 1%. В основном, это жители Центрального федерального округа. (15%). По регионам сильная дифференциация. Сильнее всего пострадал Сибирский федеральный округ. Причина этого явления — концентрация экономики, на которую повлиял кризис. Однако самая пострадавшая отраслевая область – это сфера торговли и услуг населению. Люди в кризис лишились своих доходов, перестали покупать товары и, соответственно, торговля резко сократилась.
- По вашим оценкам, сколько составляет переплата по реструктуризации для заемщика?
10-15% по реструктуризации через АРИЖК. Цифра сильно зависит от срока помощи – чем больше срок, тем больше последующая нагрузка. Наша поддержка рассчитана на 12 месяцев, то есть мы даем двойной максимальный срок для поиска работы. Банкиры дают, как правило, 6 месяцев на восстановление, поэтому и нагрузка в постльготный период у них несколько меньше, хотя ставки выше.
Мы всегда предупреждаем наших заемщиков: как только вы восстановили свою платежеспособность – не тяните и просите прекратить поддержку, чтобы сильно не увеличивать свои платежи. Кроме этого, для добросовестных заемщиков мы приняли решение о пересмотре процентной ставки до уровня 2/3 ставки рефинансирования. Это значит, что нагрузка на заемщика после периода помощи будет не 15%, а всего лишь 8-9% (при ставке 5,17%.) Однако, если такой заемщик допустит два пропуска — отменяем послабление.
- Есть ли какие-то обязательные условия для заемщика?
Ежемесячное предоставление выписок из банка-кредитора, ежеквартально - справки о доходах.
- Какая доля заемщиков, которым АРИЖК помогло, вернулись в график? И что с теми, кто не смог вернуться в график по каким-то причинам? Если причины уважительные, продлевает ли АРИЖК льготный период для тех, кто так и не смог восстановить платежеспособность?
Около 10% заемщиков досрочно отказываются от помощи, так как нашли работу. Из числа оставшихся первый платеж самостоятельно нам и банку сделали 64% наших заемщиков. И это очень хороший результат.
Однако, есть и те заемщики, кто не смог восстановить свою платежеспособность в полном объеме по объективным причинам. Когда выдается ипотечный кредит, любой банкир всегда считает такой параметр как "платеж-доход", а именно, сколько заемщик должен платить за ипотеку и сколько у него должно оставаться на жизнь. В среднем по стране он составляет примерно 45%. В кризис доходы заемщиков упали, они обратились в банк или в АРИЖК, и им дали поддержку.
Любая поддержка – наша ли банковская ли осуществляется на срочной, платной и возвратной основе, поэтому после периода поддержки – нагрузка на заемщика возрастает. В тоже время ситуация складывается так, что люди не могут найти работу с заработной платой на прежнем уровне. Как правило, доходы падают в среднем на 30%, а выплаты по ипотечному обязательству увеличивается на 10-15%. Если такое происходит, то после периода поддержки параметр "платеж-доход" становится за 70%, что совершенно непосильно для семьи, особенно если учесть тот факт, что у половины заемщиков после покупки квартиры родились дети.
Что мы делаем в этом направлении? Во-первых, нами разработан второй уровень поддержки ипотечных заемщиков. Он для тех, кто не смог восстановить свою платежеспособность по объективным причинам в полном объеме после нашей или банковской реструктуризации. Конечно, на этом уровне параметры для входа в программу сужены: поддержка на втором будет оказываться, прежде всего, социально незащищенным заемщикам, например, семьям с несовершеннолетними детьми, молодым семьям, а также жителям моногородов, семьям, на иждивении которых есть ветераны войны и инвалиды.
Второй уровень подразумевает, повторную реструктуризацию ипотечного кредита без увеличения платежной нагрузки на заемщика. Правда, для этого АРИЖК должен выкупить у банков проблемные кредиты и самостоятельно решать дальнейшую судьбу заемщика на своем балансе. Новые условия будут включать сочетание удлинение срока, предоставление нового периода помощи и изменение процентной ставки по кредиту, вплоть до ставки рефинансирования ЦБ. Заемщик также может сам придти в банк и попросить повторную реструктуризацию, а не ждать, когда это ему предложит кредитор.
- Как АРИЖК оценивает платежеспособность заемщиков? Вы говорили, что для банков часто тот или иной заемщик – безнадежный, а АРИЖК предоставляет ему реструктуризацию ипотечного кредита. И спустя какое-то время, он возвращается в график. Действительно ли такое часто случается, что банки уже не верят тому или иному заемщику, но АРИЖК как-то рассчитывает, что он имеет неплохие перспективы?
Тут я должен сказать, что мы не оцениваем перспективу платежеспособности заемщиков. Мы не банк. В нашем случае работает принцип "чем хуже положение заемщика, тем скорее мы постараемся ему помочь".
Банк, когда принимает решение, делает такие оценки. Если кредитная организация чувствует, что перспектива есть, то она может реструктурировать кредит. Еще раз подчеркну, что для нас же это не важно. Мы видим плохое финансовое состояние и выносим решение о помощи. Критериев, по которым мы принимаем такое решение, всего два: заемщик испытывает финансовые трудности с обслуживанием ипотеки и подпадает под наш стандарт.
Приведу пример. Заемщик в городе Новоалтайске получал зарплату 60 тыс. рублей (а это очень хороший доход для региона.), работая на вагоностроительном заводе. Он купил трехкомнатную квартиру, в семье родился второй ребенок. И вот, в ноябре 2008 года завод остановил производство. Жену уволили незаконно, сократили с малолетним ребенком. Банк-кредитор говорил, что заемщик безнадежен. Работу он нигде не найдет, он привязан к ипотечной квартире, в другой регион с 2 детьми не уедет. Безнадежно. Доходов не было никаких. Мы же ему помогли, даже предложили специальные условия. Обычно все выплаты в нашу пользу в течение периода помощи возрастают со 170 рублей до 1,5 тыс. рублей (если средний платеж по ипотеке 18 тыс. рублей). Но этот новоалтайский заемщик платил 100 рублей в месяц - так называемый дисциплинарный платеж. А в декабре прошлого года завод заработал.
- Насколько часто АРИЖК пускает в ход специальные условия?
У нас есть право незначительно отклоняться от стандарта, входить в реальную жизненную ситуацию. Случаи бывают действительно очень тяжелые – я даже иногда вижу, как андеррайтеры плачут над рассматриваемыми делами. Таких случаев менее 5%, но все они тщательно разбираются. Решение принимается коллегиально.
- Расскажите, как менялись стандарты АРИЖК.
Когда мы приступали к работе, у нас было очень мало статистики, потому многие решения рождались из практики. Подчеркну, что для России это первый ипотечный кризис, а западные решения для нас не очень подходят в силу местных особенностей, в том числе - законодательства.
На первом этапе мы готовы были помогать таким семьям, где по сумме доходов на каждого члена семьи после уплаты ипотечного платежа остается менее одного прожиточного минимума. Такой стандарт породил 80% отказов. Российская особенность кризиса в том, что предприниматели реагируют на кризис не столько сокращением штатов (что все правительства умеют мониторить), а существенным снижением зарплат и переводом на неполную рабочую неделю - 71% обратившихся к нам за помощью не могут платить за ипотеку в связи со снижением дохода, а не по причине увольнения. По сути, это скрытая безработица, так как часто доходы слишком малы, что бы считать их заработной платой.
Поняв данную особенность, мы расширили стандарт (можно сказать – вторая версия стандарта). Порог входа в программу стал составлять два прожиточных минимума на каждого члена семьи, но с условием предоставления документов, подтверждающих обязательные расходы. Вот на этом этапе нас завалили справками, разъяснительными письмами. Например, семья пишет: "Наш ребенок - талантливый скрипач, ему надо оплачивать музыкальную школу, это наш обязательный расход". Мы видели, что люди иногда на трех работах бьются, чтобы сохранить хоть какие-то платежи по ипотеке. Как тут не помочь? На втором этапе мы отказывали порядка 40%, но поняли, что разрослась очень неудачная бюрократия.
Мы внимательно проанализировали обязательные расходы семей и пришли к выводу, что они составляют от 0,6 до 0,8 прожиточных минимумов, а значит - если отказаться от данных справок с одновременным расширением стандарта, то можно существенно упростить процессы. Третий этап, нынешний, - это порог входа в программу, когда на каждого члена семьи после уплаты ипотечного платежа остается три прожиточных минимума (для данного региона). Отказываем сейчас всего лишь в 20%. Наиболее частая причина отказа - неединственность жилья.
- А по каким причинам еще отказываете?
Превышение цены квадратного метра или превышение в площадях объекта недвижимости. То есть мы не поможем заемщикам, купившим элитное жилье. Есть еще всякие нюансы. К примеру, мы не можем помочь заемщикам с двумя машинами стоимостью до 350 тыс. рублей (по стандарту АРИЖК возможна только одна стоимостью до 350 тыс. рублей). Правда, тут будет андеррайтер принимать решение. Потому что для сельской местности две машины — необходимость, а в каком-то случае это станет причиной для нашего отказа.
- Каким образом заемщики получают деньги от АРИЖК – наличными или путем перечисления в банк-кредитор?
Система такая. Заемщик открывает отдельный счет, к которому он сразу кладет заявление на безакцептное списание в пользу кредитора, копию заявления сдает нашему агенту в регионе. Деньги безналичным путем переводятся на указанный счет заемщика, с которого банк автоматически списывает средства. Ежемесячно заемщик приносит выписку о том, что деньги поступили и ушли по назначению. Если выписку заемщик не принес, то тогда он автоматически попадает в стоп-лист.
- Обращались ли к вам за помощью мошенники?
Такие случаи были, но они единичны и быстро выявлялись. Следует понимать, что при малейшем нарушении платежной дисциплины недобросовестный заемщик попадает в стоп-лист, а значит наши потери – минимизированы.
- Может ли он прервать помощь АРИЖК, к примеру, посредине льготного периода?
Очень важный момент — мы не прерываем помощь, если у заемщика возросли доходы. Некоторые боятся, что раз доходы увеличились снова, помогать больше не будут. Но мы же понимаем, что заемщик за период финансовых трудностей накопил много долговых "хвостов". К тому же, текущая работа может оказаться не стабильной, или сам заемщик не пройдет испытательный срок. Мы обычно видим, что заемщик восстановился, но не прерываем помощь. Мы прекращаем помогать либо по просьбе заемщика, либо по истечении 12 месяцев.
- Много таких, кто попросил уже прервать помощь?
Да, много - около 10%. Есть те, кто целиком погасил долги по займу АРИЖК. Есть те, кто попросил приостановить помощь и платят дальше сами.
- Если все-таки на квартиру обращается взыскание, кто первый получает деньги? Много ли таких случаев?
Наши стабзаймы обеспечены договором последующей ипотеки. Сначала получает деньги основной кредитор, потом - мы. По судам пока рано говорить, закончился только первый квартал 2010 года, у нас еще нет данных по всем "проблемным" заемщикам, по тем, кто не смог восстановить финансового состояния.
- Поток обращений за помощью в АРИЖК уменьшился?
Здесь есть важный момент. Поток первичных обращений снизился существенно, но сейчас достаточно много повторных обращений. Это такие случаи, когда заемщик уже однажды приходил к нам, мы ему отказали. Прошло время, и либо стандарт смягчился, либо заемщики стали удовлетворять нашим условиям. И обращаются вновь, и мы оказываем помощь. К примеру, было три автомобиля, один продали, но средств для обслуживания кредита все равно нет.
- Сколько денег было выделено АРИЖК государством и все ли уже получено?
Мы исходили из того, что помощь может потребоваться примерно 100 тыс. заемщикам. Учитывая, что средний размер кредита 1,5 млн. рублей, то сумма помощи по каждому "проблемному" кредиту составит примерно 300 тыс. рублей, то есть необходимо зарезервировать всего 30 млрд. рублей.
Статистика показала, что мы не ошиблись в расчетах. В уставный капитал АРИЖК внесено первые 5 млрд. рублей головной компанией АИЖК. Но мы сэкономили колоссальные средства, так как банки во многом самостоятельно решили вопрос реструктуризации ипотечных кредитов благодаря нашей методической помощи и жесткой позиции, что мы поможем заемщику, даже без согласия кредитора. Остаток средств находится в оперативном резерве нашей материнской компании. Как только заработают новые схемы, эти средства будут направлены на ипотечный рынок.
- Какие новые продукты АРИЖК выведет на рынок?
Правильнее говорить не о новых продуктах, а о новых схемах, например, выкупе проблемных кредитов, по которым заемщики не восстановились, но по объективным причинам нуждаются в продолжении поддержки. 18 мая мы зарегистрировали первый выпуск наших специальных облигаций. В работе еще два выпуска.
Суть схемы в том, что кроме помощи заемщикам необходимо еще учесть наличие проблем у банков: недостаток капитала и невысокая прибыль текущего года. Значит, надо найти схему, по которой кредитная организация отдаст проблемный актив (для последующей реструктуризации), но это не сильно отразится на его балансе, а значит - и на интересах вкладчиков и акционеров.
Идею схемы мы подсмотрели в Великобритании, где для размораживания кредитования были выпущены тридцатилетние облигации с государственными гарантиями и нулевым купонным доходом. То есть бумага с параметрами "существенно ниже рынка". Обменяв проблемные активы на такие бумаги, кредитор получает высвобождение резервов и гарантию, что государство с ним рассчитается позже.
Пересчитав через соответствующие индексы цен и инфляции, мы пришли к выводу, что подобный дисконт на уровне примерно 50% можно обеспечить выпуском аналогичных облигаций со сроком обращения 20 лет и купонным доходом в диапазоне от 1/3 до 2/5 ставки ЦБ. Такие бумаги мы будем применять для кредитов, находящихся в стадии судебных взысканий.
Кредиты, которые все-таки обслуживаются, пусть и не в полном объеме, мы считаем более дорогими и готовы их выкупать с дисконтом 18-25%, то есть такой дисконт можно получить, если применять бумагу с купоном в диапазоне от 2/3 до 3/4 ставки ЦБ. Банк сможет обменять проблемный актив один к одному на названные бумаги. В случае если кредит обслуживается заемщиком, мы оцениваем еще и качество ссуды и до 15% платим сразу же живыми деньгами.
- То есть Вы, по сути, поможете банкам справиться с проблемой "плохих" ипотечных кредитов?
Можно сказать и так. Для нас приоритетнее то, что проводить повторную реструктуризацию традиционными способами (платная-срочная-возвратная основа) – уже не целесообразно. А сделать это кредитор, скорее всего, не сможет – на него всегда давят обязательства перед вкладчиками. В таком случае это может сделать АРИЖК, а кредиторам надо дать достойную альтернативу.
На Западе очень популярна практика передачи проблемных активов новому инвестору, который готов взять на себя риски. У нас, к сожалению, такой практики пока нет, потому эту функцию начинаем развивать мы.
Отдельно следует остановиться на кредитах, которые находятся в стадии судебного производства. Мы признаем, что дисконт, установленный по данным схемам, очень жесткий. Но таким образом мы стимулируем банки не ко взысканию, а к реструктуризации.
Случаются такие ситуации, когда цены на квадратные метры упали настолько, что даже после продажи заемщик не может расплатиться с банком. Мы готовы в этой ситуации закрыть долг проблемного заемщика перед банком нашими облигациями. Квартиру выкупает АРИЖК и передает в фонд того или иного субъекта РФ. Заемщик может жить в этой квартире до переселения в квартиру из маневренного фонда. Эта схема работает для моногородов и семей с детьми, то есть в тех случаях, где рыночные механизмы решить проблему человека не в состоянии.
- Будут ли популярны облигации АРИЖК у российских банков?
Это не совсем облигации в традиционном понимании слова – мы не привлекаем средства для реструктуризации. Мы через облигации создаем механизм обмена активами с минимизацией последствий для кредиторов.
- Какие это банки в основном?
В Москве данный инструмент, конечно, лучше понимают, причем в основном банки с иностранным участием. Эти кредитные организации наиболее открыты к сотрудничеству по данному вопросу, так как это понятно их менталитету. А вот по первому уровню поддержки иностранные банки не очень шли на сотрудничество с нами, так как они старались оставить заемщика у себя в любом случае. Объем заявок на сегодняшний день превысил 12 млрд. рублей.
- Вы упоминали про положительный западный опыт. Может быть, нам перенять еще что-то из практики других государств?
Мы внимательно это все изучаем и стараемся применять в нашей жизни. Однако на Западе меньше развито понятие "серые зарплаты", не существует квартир за 1 млн. рублей, не существует, наоборот, квартир с сильно завышенной ценой (фактически, заемщик за счет завышения цены сделки пытался обеспечить для себя ниже уровень первоначального взноса) и так далее.
Другая особенность нашего рынка — социальные связи. У нас в России при возникновении проблем с обслуживанием ипотеки в 30-35% случаев помогали родственники и друзья. Такой практики в других странах тоже нет.
bankir.ru, 10.06.2010
Беседовала Фаина Филина
