Андрей Семенюк: В 2011 году ипотечных кредитов будет выдано больше, чем до кризиса
Рынок ипотеки почти оправился от кризиса 2008 года. Объем выданных кредитов почти достиг докризисного пика, заметно увеличилась линейка ипотечных банковских продуктов, процентные ставки по кредитам снижаются. Пока картина выглядит довольно оптимистично. Однако эксперты все чаще говорят, что колебания на финансовых рынках могут оказать негативное влияние на рынок ипотеки. Что ждет этот рынок в ближайшем будущем? Какие шаги в развитии ипотеки в России предпринимает государство? Будет ли ипотека в России походить на западные аналоги? На эти и другие вопросы в эксклюзивном интервью «Интерфаксу» ответил заместитель генерального директора Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк.
- Сегодня много говорят о том, что шторм на финансовых рынках не стихает, грядут очередные потрясения в глобальной экономике. Все чаще можно услышать мнения, что финансовая система может перестать существовать в ее нынешнем виде. Как отражается такая финансовая «турбулентность» на ипотеке в России и на деятельности АИЖК?
В общем и целом, конечно, сложившаяся ситуация имеет какое-то влияние на рынок ипотеки, так как финансирование для выдачи ипотек привлекается на финансовом рынке. Нестабильная ситуация на рынках влияет на уровень рисков, которые на себя принимает кредитор, соответственно, это требования к заемщику, требования к андеррайтеру недвижимости. Тем не менее, сейчас мы не видим каких-то событий на финансовом рынке, которые бы серьезно отразились на рынке ипотеки. Да, выросла волатильность, но ипотека – довольно инерционный вид бизнеса, поэтому тот прогноз, который мы делали о развитии рынка ипотечного кредитования и итогам 2011 года, не меняется, по объему выдачи и ставкам прогноз остается прежним.
- Каковы в этой ситуации перспективы для источников финансирования ипотеки?
Есть два аспекта. Первый – привлечение финансирования для выдачи ипотечных кредитов, долгосрочное финансирование. Второй – это риски, которые принимает банк, выдавая ипотечный кредит, связанные с изменением цен на недвижимость, с платежеспособностью заемщика.
В первом случае основные источники фондирования для выдачи ипотеки в России, это, прежде всего депозитная база, особенно у крупных мультипродуктовых банков. С точки зрения депозитной базы, на мой взгляд, сейчас нет никакого обострения ситуации.
Еще один источник – это секьюритизация ипотечных кредитов. Агентство является крупнейшим оригинатором выпусков облигаций с ипотечным покрытием в России – его объем составляет порядка 50% от выпуска российских ИЦБ.
С точки зрения спроса на ипотечные ценные бумаги, мы пока не видим каких-то негативных тенденций. Кроме того, достаточно большое влияние на рынок оказывает программа «Внешэкономбанка». ВЭБ через свою дочернюю компанию «ВЭБ-Капитал» фактически выставил оферты на приобретение ипотечных ценных бумаг по фиксированной ставке с определенными требованиями к обеспечению этих бумаг. Соответственно, программа важна еще тем, что фактически это госзаказ на развитие ипотеки, направленный на приобретение жилья на первичном рынке. С другой стороны, для банков эта программа дает уверенность в долгосрочном фондировании по фиксированным ставкам.
Наконец, третий источник – это привлечение долгового финансирования. Не думаю, что большая часть банков выдает ипотеку, опираясь на этот источник как на основной. Однако, для отдельных банков, которые специализируются на ипотеке, стоимость такого финансирования может вырасти, если тенденция по волатильности на рынке сохранится. Но, во-первых, мы оцениваем эту долю как не очень высокую в общем объеме выдачи кредитов. Во-вторых, там такая же процентная ставка по кредитам, как и в первых случаях, она определяется не только стоимостью заимствования для банка, но и маржой на риск, маржой на издержки, при этом банки ориентируются на конкурентную среду. Если в целом уровень ставок на рынке колеблется около определенных ориентиров, не будут же банки выдавать ипотечные кредиты по внерыночным ставкам? Если резюмировать, мы не видим серьезных предпосылок к потрясениям. По крайней мере, в краткосрочной перспективе.
- А в долгосрочной перспективе?
В целом есть тренд на рост спроса на ипотечные кредиты. Есть тренд на снижение процентных ставок, на снижение уровня инфляции, который отражается на рублевых ставках. Мы не видим риска того, что ставки, в глобальном понимании этого слова, в ближайшем будущем будут повышаться.
- Насколько сейчас вырос спрос, с учетом понижения ставок, инициированных недавно АИЖК?
Конечно, рост спроса есть, поскольку мы достаточно сильно снизили ставки по нашим продуктам и видим, как увеличивается количество обращений к нашим партнерам. Объемы рефинансирования у наших партнеров и у нас выросли за последние несколько месяцев. Но еще раз повторюсь, механизм ипотеки несколько инерционный, имеет место отложенный эффект, поэтому результаты снижения ставок будут видны в ходе дальнейшей работы – ближе к концу года.
- Какие факторы сдерживают развитие ипотеки сегодня?
Поскольку ипотека – это не финансовый продукт сам по себе, а инструмент приобретения жилья, то в первую очередь, надо говорить о доступности жилья. Это один из основный факторов.
- Что говорит статистика? Жилье остается недоступным?
В целом, оно стало более доступным. Но это за последние два года, а до этого мы наблюдали резкий рост цен на недвижимость.
- Значит, госпрограммы работают?
Да, и кроме того, доходы населения растут, действует фактор отложенного после кризиса спроса. Тем не менее, сегодня приобрести жилье, в том числе с помощью ипотечного кредита, могут позволить себе далеко не все. Индекс доступности жилья в стране сейчас находится на уровне примерно 20%. И от цены жилья его доступность зависит намного больше, чем от процентной ставки по кредиту.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения. Если человек сейчас берет ипотечный кредит под 11-12% годовых, то он ежемесячно выплачивает 30 тыс. руб., и через 10 лет будет выплачивать 30 тыс. руб. Но, если сейчас эта сумма занимает, например, 30% его дохода, то через 10 лет это будет намного меньше. Кроме того, есть поразительная статистика досрочного погашения. В отличие от России в европейских странах или США этот показатель не очень высокий. Если средний срок кредита у нас составляет 16-17 лет, то срок, в течение которого он гасится – 6-7 лет.
- Что еще сдерживает развитие рынка ипотеки?
Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование. Либо, если финансирование фондируется короткими источниками, должны быть инструменты хеджирования процентных рисков.
- А в России они есть?
Нет. Получается, если фондирование выдачи долгосрочного ипотечного кредита идет за счет среднесрочных привлечений, то банк берет процентный риск на себя, что, соответственно, отражается в процентной ставке. Когда в 2005 году была разработана концепция развития рынка ипотеки, предполагалось, что достаточная доля ипотеки будет финансироваться за счет секьюритизации, но кризис внес свои поправки. Сегодня секьюритизация почти не развита. Мы надеемся, что будет работать программа ВЭБа, которая предполагает выкуп ипотечных ценных бумаг на 150 млрд руб. Мы тоже готовы выкупать ипотечные ценные бумаги у банков, надеемся, что возрождение спроса на эти инструменты будет способствовать дальнейшему развитию рынка. Мы запустили программу по выкупу бумаг, готовы выдавать поручительства по их выкупу инвесторам, проводим методологическую работу, помогаем править законодательство, оказываем консультационную поддержку банкам по выпуску ипотечных ценных бумаг.
- В каком состоянии сегодня у нас законодательная база по секьюритизации?
В удовлетворительном. Недавно в Госдуму внесен соответствующий законопроект, которым вносятся правки в закон об ипотечных ценных бумагах. Но они не носят кардинального характера, а, скорее, направлены на уточнение отдельных положений, на снижение рисков для инвесторов.
- Эксперты говорят, что на развитие ипотеки негативно влияет и то, как сегодня в России работает механизм обращения взыскания. Расскажите об этом поподробнее?
Здесь положительным является тот факт, что, в принципе, механизм обращения взыскания работает. Но это достаточно длительный и дорогостоящий механизм. По нашей статистике, которая примерно соответствует статистике банков, не работающих по нашим программам, с момента подачи заявления в суд до момента вынесения судебного решения в среднем проходит два-четыре месяца, дальше 6-8 месяцев отводится на обращение взыскания. В итоге, это год и даже больше.
- Не проще ли решать эти вопросы во внесудебном порядке?
Раньше действовал порядок внесудебного обращения взысканий, сейчас он отменен, но, наверное, имеет смысл рассматривать возвращение этого порядка. Вообще это комплексная проблема. Указанные длительные сроки, помимо рисков для банков, в том числе рисков снижения цен на недвижимость, порождают еще одну проблему - в течение этого срока продолжают начисляться штрафы и пени. В результате, когда заемщик подходит к обращению взыскания, у него возникает ситуация, когда размер долга существенно превышает стоимость реализуемой недвижимости. Может получиться и так, что даже после реализации недвижимости заемщик остается должен банку, и это будет уже необеспеченный долг. Думаю, имеет смысл ограничить потолок долга заемщика. Наша «дочка» – Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов, которое реализовывало программу помощи заемщикам, сталкивалось со случаями, когда долг заемщика в два раза превышал стоимость реализуемой недвижимости. Квартира заемщика продается, а он остается должен банку столько, сколько он взял на ее приобретение.
- Какой выход?
Мы уже ввели механизм страхования ипотечных обязательств заемщика, собираемся обсуждать вопрос конечности долга заемщика, нужно рассматривать вопрос о возвращении практики внесудебного обращения взыскания. Все это в комплексе с законодательством, которое сейчас разрабатывает Министерство экономического развития по банкротству физических лиц. Например, как вариант, мы обсуждали включение опции, которая работает в отдельных штатах США, когда стоимость суммы долга ограничивается стоимостью реализации недвижимости. Эта опция, может быть прописана в кредитном договоре.
- В потребительском отношении, что сейчас больше берут с использованием ипотеки, вторичку или первичку?
Статистика однозначно говорит, что в целом сделок с недвижимостью совершается больше на вторичном рынке.
- В кризис вторичное жилье было более востребованным?
И сейчас и в кризис спрос на ипотеку на вторичном рынке недвижимости выше. По нашим оценкам, менее 20% всей ипотеки – это кредиты, выданные на приобретение нового жилья, оставшаяся часть – кредиты на жилье на вторичном рынке. Это приблизительно соответствует пропорции сделок между первичкой и вторичкой. Между тем, мы замечаем изменение этой конструкции. В частности, в последние два года доля ипотеки, выданной на первичное жилье, выросла. Во многом благодаря тому, что работает госпрограмма по низким ставкам на приобретение вновь построенного жилья. Максимальный потолок ставок 11% годовых. Есть еще один тренд - существенно снизился средний размер ипотечного кредита. Теперь это порядка 1,5 млн руб. вместо прежних 1,8 млн.
- О чем это говорит?
О том, что население после кризиса переориентировалось на жилье эконом-класса, существенно снизился спрос на дорогое и инвестиционное жилье.
- А каковы прогнозы по объему выдачи кредитов? Как далеко еще до докризисного уровня?
Если смотреть объем выдачи в рублях, то мы вплотную подходим к рекордному объему выдачи 2008 года – 656 млрд руб. Верхняя граница нашего прогноза на 2011 год – 640 млрд руб. А непосредственно самих кредитов будет выдано намного больше, чем в 2008 году: 415-460 тысяч против почти 350.
- Среди планируемых продуктов АИЖК есть обратная ипотека. Что это такое, и какие еще интересные продукты разработаны агентством?
Начну с того, что у нас есть стандартная линейка продуктов: кредит на приобретение обычного жилья, на приобретение малоэтажного жилья, кредит в рамках программы ВЭБа по сниженным ставкам от 7,9 до 11% годовых на приобретение жилья в новостройках. Есть несколько продуктов из семейства для отдельных категорий населения. Например, для получателей материнского семейного капитала, когда фактически этот капитал авансом используется в счет первоначального взноса. Есть ипотека для военнослужащих в рамках госпрограммы накопительной ипотечной системы военнослужащих. В рамках пилотных проектов будем реализовывать продукты для молодых ученых и молодых учителей.
Кроме всего прочего, мы строим конструкцию обратной ипотеки для рынка. Этот продукт очень востребован на Западе. Он нацелен на пенсионеров, которые имеют жилье, но не являются достаточно обеспеченными для удовлетворения житейских нужд. Фактически банк берет в залог жилье у пенсионера и обеспечивает ему пожизненную выплату ежемесячных платежей.
- Наверное, это удобно, если у пенсионера две квартиры, например?
Это удобно, если он живет в своей квартире, и его доходов недостаточно для комфортного проживания. Фактически заложить квартиру - получать доход.
- А каков конечный сценарий по такому кредиту?
Либо тем, что наследники пенсионера выплачивают долг банку, выкупая обратно квартиру, либо, если наследников не окажется, или они будут не в состоянии погасить долг, банк реализует квартиру. Ипотека наоборот.
- А если пенсионер планирует жить до 160 лет?
Это счетная задача, точно так же, как, допустим, в пенсионном обеспечении: есть определенная статистика срока дожития, на основании которой и разрабатываются условия. Важную роль здесь играет закон больших чисел, все усредняется, и в целом банк не понесет убытка. А с другой стороны, продукт будет сконструирован таким образом, чтобы заемщик был обеспечен до тех пор, пока в этом есть необходимость.
Еще один интересный продукт – ипотека арендного жилья. Этот сектор тоже хорошо развит на Западе. У нас рынок аренды на 99% представлен частными домовладельцами, физлицами и никак не регулируется. Права арендаторов такого жилья не защищены. Поэтому наша идея состоит в том, чтобы, как и во всем мире, арендное жилье в России было бизнесом для юридических лиц. Они бы строили арендное жилье, сдавали его, обслуживали и, соответственно, окупали инвестиции за счет арендных платежей. Поскольку это долгосрочные проекты, без кредитования здесь не обойтись. Мы разрабатываем новый продукт, подразумевающий предоставление ипотеки юрлицу. Сейчас все в стадии пилотного проекта, есть договоренности с Калужской и Новосибирской областями. В последнем случае уже сейчас строится дом и по его завершении мы готовимся опробовать схему.
- То есть кредит берут строители?
Ни в коем случае. Это должна быть отдельная управляющая компания, чтобы это был отдельный вид бизнеса. Кредитор не должен принимать на себя риски других видов бизнеса. Во-вторых, есть еще экономическая проблема, которая связана с тем, что очень большое количество квартир сейчас сдается по ценам, которые не имеют никакого отношения к экономической эффективности, так как основной массе населения квартиры достались бесплатно в результате приватизации. Частные лица находятся в более выгодном положении по сравнению с юрлицами, потому что частные лица, как правило, налоги не платят. А юридические лица вынуждены оплачивать сразу несколько видов налогов – налог на недвижимость, налог на прибыль, НДС и так далее. Нужно смотреть, как уравнять эти позиции, приблизить эти два сектора в налогообложении. Конечно же, для этого нужны определенные меры господдержки. Нужно менять законодательство, мы считаем, что должен быть специальный порядок предоставления земельных участков для строительства арендного жилья, нужно регулировать взаимоотношения арендатора и арендодателя, в том числе, чтобы защитить права арендатора. Нужно, наверное, урегулировать деятельность таких управляющих компаний, которые будут заниматься сдачей в аренду жилья для социальных нужд и т.д.
- Вопрос, который волнует всех потенциальных покупателей жилья: когда ставки по ипотеке снизятся до 5-6%? Есть ли вероятность, что мы сможем брать ипотеку как на Западе под 3-4%?
Я бы не стал сравнивать абсолютные ставки у нас и в других странах. В России ставка фиксированная, а в большинстве стран Запада она комбинированная: фиксируется на какой-то промежуток времени, после чего становится плавающей. Год назад Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Предполагается, что, например, к 2015 году ставка по ипотечным кредитам будет превышать ставку инфляции не более чем на 2,5%. Стратегической целью для государства является снижение этой маржи. Это означает, что будет снижаться маржа банков между стоимостью привлечения денег и стоимостью выдачи кредитов за счет снижения рисков, снижения транзакционных издержек.
Что касается ориентира в 6% годовых, то рынок постепенно идет к нему. Ставки уже достаточно сильно снизились. Кроме того, сейчас разрабатываются программы для отдельных категорий населения, по которым ставки ниже рыночных. В частности, у нас уже есть программы на первичке, где минимальная ставка 6,4% годовых. Конечно, это при достаточно большом первоначальном взносе – от 50% – небольшом сроке кредитования и ряде условий, но это уже реальность.
