Андрей Языков: Колоссальная проблема рынка – это бесконечность долга заемщика
Дать возможность проблемному заемщику восстановить свою платежеспособность – всегда лучше, чем реализовывать залог, уверен генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков. Во время кризиса АРИЖК работало с дефолтными должниками в рамках своих социальных программ. С середины этого года Агентство запускает новый сервис. Средств господдержки здесь нет: финансовое обеспечение будет происходить за счет кредиторов.
- Андрей Дмитриевич, в чем специфика программ реструктуризации АРИЖК, которые действовали во время кризиса? Чем они принципиально отличаются от банковской реструктуризации?
Принципиальное отличие заключается в том, что мы использовали специально выделенные средства, которые государство выделило ради поддержки дефолтных заемщиков. И мы прекрасно понимаем, что собрать выданные займы будет очень непростой задачей. Если реструктуризацию проводит банк, он должен понимать, что эти средства, скорее всего, – деньги вкладчиков, и соотносить размер затрачиваемых ресурсов с размером сформированных резервов и ожидаемой отдачей.
АРИЖК было готово поверить даже безнадежным заемщикам. По факту мы оказались в большинстве случаев правы. Мы дали заемщикам главное – время. Время для восстановления, и такой подход показал нашу правоту – большинство заемщиков восстановились, а значит, и у кредиторов кредиты перестали быть проблемными, вновь приносят доход и возможности своевременно рассчитываться с вкладчиками
Важнейшее отличие программы АРИЖК в том, что мы могли использовать свои механизмы даже против воли кредитора, поскольку ни у кого не было статистики, в каких случаях надо помогать заемщикам, а в каких – необходимо отказывать и проводить взыскание. Мы занимали позицию, что если заемщик социально незащищен, то ему, скорее, надо помочь, а кредиторы не были готовы идти на это в ряде случаев.
Возникновение такой госпрограммы позволило поменять ментальность рынка, которая, на мой взгляд, очень неудачно была сложена к 2009 году. Ведь опыта ипотечного кредитования в стране практически не было: развитие ипотеки началось фактически только с 2003 года. В результате многие банкиры транслировали свой опыт розничного кредитования на ипотечные обязательства. Ипотека – это все-таки долгосрочное финансовое обязательство, а в течение длительного срока (15–20 лет) у заемщика могут случиться разные события: развод, появление детей, смена работы, да и пара кризисов может в этот период произойти. Если кредитор умеет решать эти проблемы, то ипотека будет успешно развиваться, а если не умеет, то у людей будет банальный страх перед долгосрочным кредитованием.
С проблемными кредитами нужно работать и делать это можно эффективно. Наша деятельность показала, что примерно в три раза выгоднее провести реструктуризацию, чем пойти в суд.
- Даже на растущем рынке недвижимости?
Даже на растущем рынке недвижимости. Дело в том, что наше законодательство даже после продажи недвижимости не избавляет заемщика от обязанности вернуть все кредитору. Издержки же, связанные с приобретением недвижимости, – все-таки значительные. Как минимум 5% от стоимости кредита идет на оплату услуг риэлторов, комиссий за выдачу кредита, плюс затраты на ремонт. В итоге мотивация обслуживать кредит у заемщика высокая. Люди понимают, что переезд в альтернативное жилье – это дополнительные издержки. Кроме того, рынок не насыщен недвижимостью, и найти подходящее жилье – это тоже в некотором роде удача. Поэтому у российских заемщиков существует заинтересованность продолжать обслуживать свой кредит даже если соотношение Кредит/Залог превысило 100%.
Для кредитора важна не продажа недвижимости (банк же – не риэлторское агентство), а получение процентов. Поэтому когда заемщик даже в сложных обстоятельствах продолжает обслуживать свой кредит, для банка – это счастье, это отсутствие убытков и сохранение процентного дохода.
- Вы сказали, что в три раза выгоднее реструктурировать кредит, нежели продавать недвижимость. Откуда такая цифра? Какой процент дефолтников удалось спасти АРИЖК?
Когда мы запускали программу, предполагали, что будет хорошо, если 40% заемщиков восстановит свою платежеспособность. По факту получилось в два раза больше. 80% заемщиков достаточно успешно платят, 20% испытывают сложности, но не все они безнадежны: некоторым просто не хватило времени на восстановление платежеспособности.
Мы вывели формулу успешной реструктуризации, которая состоит из следующих факторов.
Первое – это контактность с заемщиком. Если банкиры запугивают заемщиков, то люди начинают бояться давления со стороны кредитной организации и не идут на диалог с ней. Если же заемщик понимает, что он может поделиться своими проблемами, и банк не будет пытаться тут же отобрать у него квартиру, то возникает достаточно хорошая контактность должника; возникает понимание, что чем дольше он бегает от банка, тем больше у него накапливаются долги, включая пени и штрафы, которые погасить тяжело.
Второй фактор – это достаточная продолжительность периода помощи. Некоторые кредиторы дают, например, трехмесячную отсрочку в погашении долга. Заемщик в этот период не может найти работу. Тогда он идет и берет еще один кредит, потребительский, и направляет его на платежи по ипотеке. А это очень дорогой ресурс, который нужно отдать в короткий срок. В результате, когда наступает время отдавать потребительский кредит и еще нужно продолжать обслуживать ипотечный, заемщик попадает в повторный дефолт.
По нашему мнению, период помощи заемщику должен быть равен удвоенному периоду поиска работы в регионе. В каждом регионе – свои сроки. Например, в Нижегородской области средний период поиска работы – меньше 5 месяцев, в Алтайском крае – около 9-ти. Эти нюансы следует учитывать.
Третий момент. Ни в коем случае нельзя зарабатывать на заемщике, который попал в дефолт. В нашей практике были случаи, когда кредитор выдавал второй кредит по ставке, сопоставимой с потребкредитованием, полагая, что заемщик все равно будет вынужден подписать договор реструктуризации на любых условиях. Действительно, заемщик подписывал такой договор, но когда возникала необходимость выплачивать уже оба кредита, то это он делать уже не мог.
Кроме того, есть такое понятие как «платеж-доход», который в среднем по стране составляет 45–50% – такую долю в доходах домохозяйства занимают платежи по ипотеке. Если он возрастает до 70%, то заемщик точно не сможет обслуживать кредит, поэтому необходимо это соотношение до 50% сохранить. Следовательно, во-первых, во время периода помощи нужно снижать нагрузку таким образом, чтобы заемщик не брал дополнительный кредит, а мог с помощью своих текущих доходов и кормить семью, и обслуживать какую-то часть ипотечного кредита. Во-вторых, по окончании периода помощи совокупная нагрузка должна быть такой, чтобы соотношение платеж/доход все равно оставалось менее 50%.
- То есть банки как-то ошибочно реструктурировали кредиты?
Подход был большей частью формальный. Например, некоторые переставляли три платежа по кредиту в конец срока, либо выдавали дополнительный кредит, либо разрешали пропустить три платежа, но отдать их нужно было сразу же, в четвертый месяц. Эти ошибки тут же «срабатывают» в виде повторных дефолтов.
- Помощь заемщикам должна оказываться, наверное, не только во время кризиса, поскольку ипотека – обязательство долгосрочное.
Конечно, события, которые приводят к дефолту заемщика, могут произойти в любое время. Вот основные из них.
Первое – это смена работы. По статистике в среднем один раз в пять лет человек меняет работу. Если у него есть сбережения на 2–3 месяца, то он без проблем переживает переход с одного рабочего места на другое, а если такой подушки безопасности нет, то возникает просрочка.
Второе – это рождение ребенка, что означает падение доходов одного из созаемщиков. Здесь, на наш взгляд, целесообразно предоставлять кредитные каникулы. Некоторые крупные западные банки при рассмотрении доходов не рассматривают доходы женщины как созаемщика, потому что здесь присутствует фактор риска, что после рождения ребенка она лишится заработка.
Третье – развод. Пока супруги разбираются, кто из них будет обслуживать ипотеку, долг накапливается. Кроме того, когда ипотеку берут два человека, они рассчитывают, наверное, на доходы двух членов семьи. Одному супругу оказывается тяжело обслуживать кредит.
Банку целесообразно иметь готовые рецепты, помогающие правильно вести в этих ситуациях; тем более, что, повторюсь, россияне мотивированы сохранять недвижимость, а не продавать ее.
- В конце прошлого года АРИЖК завершило свою программу помощи заемщикам и стало работать над программой «Активная реструктуризация». В чем ее суть?
Основное отличие между этими программами заключается в источнике средств. В новой программе им является кредитор. Без согласия банка никаких действий с дефолтным заемщиком Агентство проводить не будет.
Если в условиях реализации социальной программы мы были готовы поверить в будущее восстановление любого должника, то теперь будем проводить более серьезную – анализ заемщика, изучать перспективы восстановления его платежеспособности.
Еще одно отличие – это более широкий набор инструментов по восстановлению заемщика.
Социальная программа давала заемщику время для восстановления доходности. Но ведь потеря доходов может быть постоянной, и в такой ситуации проводить реструктуризацию тем методом, который мы применяли, уже бессмысленно. Здесь могут быть другие решения – например, переезд в жилье с иными жилищными характеристиками: из центра – ближе к окраине, из «трешки» – в «однушку». Главное, чтобы человек сохранял крышу над головой.
Благодаря использованию различных методов восстановления заемщиков не должно произойти сужение числа людей, которые могут воспользоваться данной поддержкой.
- В предыдущей программе выдвигался ряд требований к заемщикам, которые могли воспользоваться поддержкой со стороны агентства. Сейчас они полностью исключены?
Социальные требования к заемщикам мы исключаем. Но определенные условия участия в программе есть. Например, реструктурируемый кредит не должен быть запущенным. К сожалению, сложилась отрицательная практика, когда по разным причинам банк не работает с заемщиком, в результате чего долг увеличивается в два раза. В таких ситуациях целесообразно говорить о необходимости проводить «переформатирование» долга.
Мы считаем, что кредиты, по которым необходимо помогать, должны обладать определенными характеристиками. Например, размер кредита должен быть меньше 6 млн. для большей части регионов (в Москве эта цифра может быть выше) – помогать владельцу элитного коттеджа, на наш взгляд, нецелесообразно.
Второе: мы пока не готовы инфраструктурно работать в населенных пунктах с населением меньше 200 тыс. человек. По меньшим населенным пунктам решения будут приниматься индивидуально, в зависимости от наличия в том или ином регионе нашей инфраструктуры, которая может позволить обслуживать данный кредит.
Третье: существует требование по соотношению кредит/залог. Мы считаем, что если оно больше, чем 105%, то банк должен принять индивидуальное решение по характеру данного кредита, может быть, даже списать часть начисленной задолженности.
По нашему мнению, колоссальная проблема рынка – это бесконечность долга заемщика. Сейчас по причине бездействия кредитора долг заемщика может удваиваться. В результате может получиться, что заемщик брал недвижимость в кредит, в результате у него жилье отобрали, и он еще остался должен банку такую же сумму. Это – обрушение ипотеки, потому что заемщик изначально не понимает правил поведения на рынке. Если долг будет конечен, то это достаточно серьезно подтолкнет ипотеку к развитию.
- Что означает «конечность долга»? Запретить банкам взимать пени, штрафы, чтобы долг, условно говоря, в 1 млн., не вырос до 1,5 млн.?
Я сейчас не готов фиксировать какую-то цифру, но идея именно такая. Наша практика показала, что взыскивать долг сверх стоимости имущества – это отрицательно по эффективности работы.
Известен случай, когда человек работал на приличном предприятии, потом потерял работу и временно не смог оплачивать ипотечный кредит, в результате банк удвоил его долг, отнял квартиру и теперь еще бегает за ним с исполнительным листом. Человек вынужден работать в каких-то странных частных предприятиях, где ему делают справку о том, что он получает зарплату всего лишь в один прожиточный минимум. Я не одобряю такие подходы со стороны должников, но заемщики вынуждены как-то противодействовать кредиторам.
- Вы сказали, что новая программа будет реализовываться на средства кредиторов. То есть средств господдержки уже не будет. Какой сервис получат банки при работе с АРИЖК?
Здесь мы предлагаем банку совершенно простой расчет.
Первое: кредитор должен понимать, что для качественной работы с проблемным долгом у него должна быть инфраструктура, причем, именно для работы с ипотечными кредитами. Банки, которые имеют такую инфраструктуру, можно пересчитать по пальцам. В большинстве своем у них есть хорошая розничная структура, но никак не ипотечная.
Второй момент – это эффект масштаба. Любая схема реструктуризации – отдельный банковский продукт, который должен описывать бизнес-процессы, иметь необходимую степень автоматизации, а если у банка в одном регионе два таких заемщика, в другом – три, то для него эти затраты нецелесообразны. Мы можем объединить под своим крылом проблемные кредиты разных банков в конкретном регионе и пройти точку безубыточности.
Третий момент заключается в том, что мы знаем про проблемную задолженность больше других. Мы вывели формулу реструктуризации, которую у нас банкиры сейчас с удовольствием списывают, и продолжаем эту работу, чтобы понимать все аспекты успешного восстановления заемщика.
Еще один важный момент. В случае если не заниматься реструктуризацией, банк теряет примерно 30% средств. Проведение реструктуризации снизит совокупные потери кредитора как минимум в три раза.
Количество сервисов, которые мы будем предоставлять кредитору, достаточно большое. В первую очередь – это анализ дефекта андеррайтинга, приведшего к дефолту заемщика. Второе – анализ перспектив восстановления должника, выработка оптимальной схемы и ее реализация.
- Проблемный кредит будет полностью передаваться АРИЖК?
Сейчас обсуждаются два варианта. В первом варианте это сервис без принятия на баланс, в другом – сервис с принятием на баланс. Но в обоих случаях мы не берем на себя риски. Наша принципиальная позиция заключается в том, что это риск кредитора.
Конечно, мы гарантируем качество своих работ. Банк существенно экономит на инфраструктуре, он может заняться основным своим делом – выдавать, зарабатывать на хороших кредитах, отдав проблемные долги в профессиональную структуру. Фактически антиколлекторская получается у нас работа, противодействующая агрессивному поведению коллекторов: ведь мы в первую очередь ищем способ восстановления заемщика, нежели способ взыскания.
В случае неуспешности реструктуризации мы проведем взыскание залога. Если заемщик относится к каким-то социальным категориям, то можем помочь с поддержкой через механизм маневренных фондов. Но если заемщик не социален, то никаких поблажек быть не должно – обязательство по кредиту должно быть исполнено.
- Достаточно ли маневренного фонда для всех «социальных» заемщиков?
Маневренный фонд реально существует во многих регионах, но он уже использован в целях реализации Жилищного кодекса (например, для аварийных переселенцев и т.п.).
Сейчас речь идет о необходимости расширения маневренного фонда для того, чтобы им могли пользоваться заемщики, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации. Уже выделены некоторые (пока, правда, незначительные) суммы на строительство маневренного фонда в регионах.
Однако использование маневренного фонда требует серьезной проработки с точки зрения права. Основная проблема – время нахождения заемщика в маневренном фонде. По законодательству, это период может длиться до момента расчета с кредитором. Однако если долг заемщика бесконечен, то остается актуальным вопрос о том, как долго человек будет жить в этом маневренном фонде. Если долго, то это уже не маневренный фонд, а социальный наем. Сейчас мы активно работаем с экспертами рынка, чтобы как-то урегулировать этот вопрос, в том числе в части разработки альтернативных методов – например, выделение социальным категориям заемщиков субсидий для найма жилья на «открытом» рынке.
- Вам не кажется, что работа АРИЖК как-то расслабляет банкиров? Научил ли чему-то кризис российских кредиторов?
На мой взгляд, кризис многому научил кредиторов. Другой вопрос, все ли этими уроками воспользовались.
Раньше была серьезная иллюзия относительно того, что необязательно анализировать качество доходов по параметрам «платеж/доход», важно лишь качество залога. В кризис же цены на рынке недвижимости достаточно сильно упали. Сейчас большая часть кредиторов очень серьезно подходит к вопросу качественной оценки доходов заемщика.
Вторая проблема, которая существует на рынке, – недостоверность оценки. Завышение стоимости залога на 20–30% раньше встречалось достаточно часто, что вводило кредитора в заблуждение относительно реальной стоимости обеспечения. Сейчас кредиторы довольно жестко отбирают оценщиков для того, чтобы иметь достоверную оценку.
Третий вывод: реструктуризация – это не страшно, реструктуризация – это необходимо. Кстати, реструктуризация будет в сотни раз дешевле, если заложить ее в договор.
- Что это означает?
Например, у одного крупного банка в договорах по некоторым ипотечным продуктам уже зафиксировано, что в случае рождения ребенка заемщик получает кредитные каникулы по погашению основного долга на 6 месяцев.
bankir.ru, 23.05.2011
Беседовала Софья Ручко
