Доступное жильё с точки зрения органов власти
В предыдущих статьях (Доступное жилье - новый рыночный продукт и Платежеспособный спрос на жилье - как его обеспечить?) мы рассматривали «Доступное жильё» как новый рыночный продукт, а также определили порядок его ценообразования. Теперь пришло время рассмотреть рыночный продукт «доступное жильё» с точки зрения органов власти и поставленных им задач по развитию жилищного строительства в регионах.
Председатель Правительства РФ Путин В.В. на совещании в Кирове 03 февраля 2011 года сказал, что «…не абстрактные квадратные метры нужны, а именно доступность качественного жилья для людей, решение жилищных проблем конкретной российской семьи … уже в 2015 году не менее трети российских семей должны иметь возможность приобрести жильё с помощью собственных или заёмных средств, за счёт жилищных кредитов, социальных субсидий, материнского капитала».
Не менее важная задача, также озвученная Путиным В.В., – это рост объемов строительство до 142 млн. кв.м. в год (по 1 кв.м. на человека в год). Для этого нужны инвестиции порядка 4,2 трлн. рублей в год [исходя из цены жилья 30 000 руб./кв.м]. Исключительно за счет государственных вложений обеспечить увеличение объемов строительства до таких показателей невозможно.
Эти задачи можно решить одновременно только в результате продвижения на рынке нового продукта «Доступное жильё», который сочетает в себе:
- недорогой ипотечный кредит;
- обоснованную цену квадратного метра;
- безопасный способ приобретения.
Ставки по ипотечным кредитам сейчас достигли своего минимума. Лидерами рынка являются государственные банки, но и частным банкам недорогие источники фондирования доступны через АИЖК и программы ВЭБа. Приемлемой может считаться ставка на уровне инфляции.
Ценообразование продукта «Доступное жильё» должно быть привязано к доходам населения, порог доступности определяется финансовой возможностью приобретения жилья семьями с доходам не ниже среднего. Их доля, по статистике, составляет 30-35% населения страны.
Большинство населения далеко от знания юридической и финансовой специфики сделок по приобретению недвижимости на этапе строительства. К сожалению еще много обманутых дольщиков и других жертв недобросовестных продавцов жилья. Предлагаемая модель обеспечивает защиту от этих рисков, так как расчет за квартиру осуществляется после завершения строительства.
Обеспеченность жильем в РФ существенно ниже, чем в развитых странах, поэтому потенциал рынка в ближайшие десятилетия практически не будет снижаться даже с учетом роста объемов строительства. Во-первых, в улучшении жилищных условий нуждается порядка 60-70% населения. Во-вторых, совокупный потенциал строительства и продажи доступного жилья, исходя из нормы обеспеченности 18 кв.м. на человека в год, составляет = 18*0,7*0,35 = 4,41 кв.м. на человека. Если в год строить на уровне 15% от совокупного потенциала рынка, то полученный объем строительства «доступного жилья» составит 0,66 кв.м. на человека в год или 94 млн. кв.м. в масштабе страны. Прочий ввод жилья может быть обеспечен коммерческим жильём бизнес класса и прямым государственным заказом.
Основной источник финансирования для строительства доступного жилья, по нашему мнению, имеется – это доходы населения, чей годовой объем по официальным оценкам составляет 31-32 трлн. рублей в год. Тем самым для обеспечения строительства доступного жилья надо через банковскую систему и ипотечное жилищное кредитование ежегодно перераспределять (с учетом доли ипотечных сделок – 60%) 94млн. кв.м. *30 тыс. руб./кв.м. * 0,6 = 1,7 трлн. рублей (порядка 5-6% доходов населения). Как видно из расчетов имеется весьма значительный потенциал рост рынка ипотечного жилищного кредитования (в пиковый 2008 год было выдано ипотечных кредитов на сумму 650 млрд. рублей).
Таким образом, новый продукт «Доступное жильё» для органов государственной и муниципальной власти может стать реальным механизмом создания возможности приобретения жилья для трети семей и повышения объемов строительство до 1 кв.м. на человека в год. Однако, с учетом дефицитного характера рынка строительства, потребуется определенная поддержка нового продукта на этапе его становления со стороны государства.
Во-первых, говорить о «Доступном жилье» как рыночном продукте, имеет смысл только при массовом строительстве. В этом случае можно выдержать высокий уровень качества при разумной цене. Следовательно, нужны большие земельные участки, пригодные для строительства жилья и объектов инфраструктуры (не менее 200-300 тыс. кв.м.). В большинстве крупных городов подобные земельные участки, оснащенные необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, отсутствуют. Освоение новых земельных участков, обеспечение их социальной и инженерной инфраструктурой потребует от органов власти значительных финансовых инвестиций, которые должны быть сделаны на начальном этапе. Сейчас для регионов имеются реальные возможности по привлечению софинансирования на соответствующие цели из федерального бюджета и от государственных институтов развития (АИЖК, ВЭБ, Фонды РЖС и ЖКХ). Причем любые вложения государства в инфраструктуру жилищного строительства для региональных властей, крайне выгодны. Мы произвели примерный расчет налоговых платежей при строительстве доступного жилья (см. Приложение 1):
- всего в бюджеты всех уровней поступления составят порядка 42% от стоимости строительства, в том числе в консолидированный бюджет субъекта РФ – порядка 18%;
- в результате строительства жилья увеличивается совокупный спрос в смежных отраслях, прежде всего в реальном секторе экономики. Размер мультипликатора при жилищном строительстве составляет 2-3, то есть на каждый вложенный в жилищное строительство рубль, ВВП увеличивается на 2-3 рубля.
Во-вторых, но не менее важное направление поддержки доступного жилья со стороны органов власти – это проведение интенсивной просветительской работы среди населения.
Для успешного развития жилищного строительства недостаточно создать возможность покупки жилья для трети населения. Очень важно чтобы население захотело купить жильё и при этом выбрало именно новое жильё. При покупке жилья на вторичном рынке не будет ни дополнительной налоговой отдачи в бюджет, ни роста объемов строительства жилья.
Сразу хочется отметить, что ряд государственных программ, направленных на поддержку спроса (предоставление социальных выплат отдельным категориям граждан) не работает на рынке строящегося жилья. В результате подобных самоограничений (вызванных, прежде всего, рисками долевого участия в строительстве) государство, во-первых, теряет значительные поступления в бюджетную систему и, во-вторых, накачивает вторичный рынок дополнительными средствами. Как показала практика, стимулирование спроса без увеличения предложения объективно работает на рост цен.
Население сейчас не хочет вкладывать деньги в строительство жилья по причине высоких рисков. Новый рыночный продукт «Доступное жильё» эти риски снимает (расчет за квартиру - по завершении строительства), но требуется большая разъяснительная работа, для того чтобы покупатели жилья это преимущество осознали и захотели купить доступное жильё. А так же от органов власти узнали, где и на каких условиях его можно приобрести.
Мы уверены (и слух этот нами проверен), что при подобном подходе, население горячо откликнется на призыв государства.
Приложение 1. Расчет налоговых поступлений при строительстве жилья
РУСИПОТЕКА, 11.04.2011
