Доступное жильё – новый рыночный продукт
Доступность жилья – тема весьма актуальная, поскольку жилищная проблема в России стоит остро. По результатам опросов общественного мнения, в улучшении жилищных условий нуждаются 70% населения. В нашем понимании, доступность жилья — это возможность семьи со средними доходами приобрести жильё. Здесь сразу следует отметить, что соотношение доходов и цены квадратного метра в разных регионах разное. Мы предлагаем следующий способ решения проблемы доступности жилья.
Для покупки жилья семья, прежде всего, должна иметь финансовые возможности. Очевидно, что средняя семья без ипотечного кредита жильё приобрести не может. В этом направлении проделана большая работа со стороны федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а также многих банков. В результате ипотечные ставки снижены до 10-11%, что примерно соответствует уровню инфляции в РФ. С другой стороны, выделяются большие средства на развитие строительной отрасли. Однако разнонаправленность этих усилий не приводит к желаемому результату — жильё пока не стало более доступным для семьи со средними доходами.
Жильё – это вполне конкретный товар, причем товар первой необходимости. Следовательно, цены на этот товар не должны рассматриваться без привязки к доходам населения. Мы считаем, что исходя из двух объективных параметров: размера среднего семейного дохода на выбранной территории и сложившейся величины ипотечной ставки, необходимо ввести понятие порога доступности. Как правило, указанные выше параметры не связываются, а рассматриваются по отдельности. Определим порог доступности как цену жилья, которое может приобрести семья со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30%-й первоначальный взнос и в дальнейшем ежемесячно выплачивая по ипотечному кредиту не более 30% от семейного дохода [1].
На самом деле средний доход и выше по территории имеют как минимум 30% семей. То есть возможность приобрести с помощью ипотечного кредита жильё по цене не выше значения порога доступности должны иметь не менее 30% жителей. Это значительно расширяет возможности населения. На данный момент возможность приобретения жилья имеют по разным оценкам от 10% до 13% населения.
Проблемы приобретения жилья с точки зрения потребителя
С точки зрения потребителя, чтобы решить жилищную проблему необходимо выбрать и приобрести два продукта: квартиру [2] и деньги для оплаты части стоимости квартиры (ипотечный кредит). Полный объем расходов на приобретение жилья складывается из стоимости жилья и стоимости денег для приобретения жилья (ипотека).
Ситуация на рынках жилья и ипотечного кредитования такова, что потребитель в любом случае переплачивает. Крупные компании, кредитующиеся в банках, как правило, получают более выгодные условия ипотечного кредитования для своих клиентов и поэтому продают квартиры по более высоким ценам.
Также следует отметить, что условия ипотечного кредитования на покупку нового строящегося жилья, как правило, отличаются в худшую сторону от кредитования на покупку готового жилья. Это выражается в повышенных ставках и требованиях к дополнительному залогу на инвестиционной фазе, что существенно ограничивает круг потенциальных клиентов.
Существует еще одна фундаментальная проблема. Сегодняшняя практика финансирования строительства за счет дольщиков — прямой путь к социальному взрыву. Принятый в 2004 году Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...» был задуман как закон, который защищает права потребителей. Однако жизнь показала неполноту этого закона.
Во-первых, большое количество застройщиков в настоящее время продолжают использовать серые схемы, не предусмотренные вышеуказанным законом.
Во-вторых, даже заключая договор долевого участия и регистрируя его в Росреестре, участник долевого строительства не защищен от недобросовестного отношения со стороны Застройщика. Дольщик, как правило, должен оплатить всю стоимость квартиры до завершения строительства. Это создаёт ряд проблем для потребителя:
а) получая сразу всю сумму, застройщик не заинтересован строить качественно и в срок. Получив некачественное жильё, да еще и не вовремя, потребитель не имеет действенного финансового рычага для воздействия на застройщика. Защита своих прав в судебном порядке для подавляющего большинства дольщиков недоступна ввиду сложности и длительности процедур. Да и судебное решение в пользу пострадавшего дольщика чаще всего не исполняется;
б) законодательство позволяет застройщику при возникновении проблем со строительством уйти в банкротство. В таком случае участник долевого строительства не получает жильё и одновременно остается должен банку-кредитору. Результат ожидаем — человек, лишившийся возможности приобрести жильё, начинает протестовать и требовать исполнения обязательств от властей. Стандартные ответы: «Всё было сделано по закону» или «Вы не проявили должной осмотрительности, выбирая застройщика, с которым заключили договор» — как правило, дольщиков не устраивают.
Почему потребители, несмотря на большие риски, неудовлетворительное качество и высокие цены (на ипотечные кредиты и на жильё) все равно приобретают жильё и ипотечные кредиты? Почему на рынке нового жилья и ипотечного кредитования хозяйничают не потребители, а производители? Ответ простой: оба товара – жилье и ипотечный кредит - сегодня являются дефицитными. Любой дефицитный товар имеет две особенности: он падает в качестве и увеличивается в цене. Особый цинизм ситуации в том, что жильё – это товар первой необходимости. Государство вкладывает огромные деньги в исправление ситуации напрямую и через агентов развития: Внешэкономбанк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонды содействия развитию жилищного строительства и реформированию ЖКХ. Но результаты этих усилий достаточно скромные. Просто забросать деньгами проблему не удалось.
Новый подход - доступное жильё как новый рыночный продукт
Нормальный рыночный подход при производстве продукта –исходить из возможностей и потребностей рынка. Рассматривая два продукта: жильё и ипотечные кредиты вместе, а не по отдельности, мы получаем новый продукт: доступное жильё, которое для соответствия потребностям населения должно обладать следующими свойствами:
1. недорогой ипотечный кредит (соответствующий инфляции);
2. обоснованная цена квадратного метра (не выше порога доступности);
3. безопасный способ приобретения.
На первый взгляд, данный продукт не содержит ничего нового. На рынке есть недорогие ипотечные кредиты. На рынке можно найти строящееся жильё по низким ценам. Покупать вторичное жильё вполне безопасно с точки зрения риска потери денег. Но сочетание всех указанных свойств в одном продукте будет иметь для рынка кардинальное значение.
Рассмотрим для аналогии пример «Пицца с доставкой». «Пицца с доставкой» является новым продуктом. Казалось бы, небольшая разница между пиццей и «пиццей с доставкой», но её производство потребовало новых условий. Покупатель звонит, ему в течение получаса доставляют заказ. Если это было сделано с опозданием, он получает пиццу бесплатно. Так соблюдается гарантия, что её привезут горячей. Соответственно, оплата по факту. А производителю пиццы пришлось приложить усилия, чтобы соответствовать заявленному качеству. Пиццу нужно не просто выпечь, имея средства и сырье. Потребовались коммуникации для приема заказов, транспорт для доставки, новая организация бизнеса. Овчинка выделки стоила. Посадочных мест даже во всех пиццериях города вместе взятых все равно меньше, чем желающих получить ее прямо домой или в офис. В результате возник новый рынок. Поэтому «пицца с доставкой» - это действительно новый продукт.
Мы утверждаем, что доступное жильё является не просто новым продуктом, а востребованным новым продуктом. Подобный подход очень близок населению, так как построен на вполне объективных и понятных параметрах. Этот подход берет за основу возможности потребителей, а не желания производителей. Предварительные опросы привели к тому, что мы сформировали базу данных из нескольких тысяч человек, заинтересованных в приобретении доступного жилья.
По сути дела новые правительственные программы содержат в основе похожий подход. Прежде всего, мы имеет в виду программы «Стимул» и будущий «Стимул-2», реализуемые ОАО «АИЖК» на средства Внешэкономбанка. В «Стимуле» увязывается финансирование строительства и ипотечное кредитование покупателей, а также обеспечивается безопасный способ приобретения.
Применение рассмотренного подхода во много раз увеличит объемы строительства и ипотечного кредитования. Даже если каждая пятая семья со средними доходами изъявит желание купить доступное жилье, мы получим платежеспособный заказ, мягко говоря, превышающий текущий объем строительства.
В следующих публикациях мы рассмотрим вопросы о том кому выгоден предложенный подход к доступному жилью, возможно ли строительство качественного и комфортного жилья в данных ценовых рамках, насколько выгоден для бюджета и Правительства РФ предложенный подход?
[1] - Для расчетов берем семью из 3 человек, в которой 2 работающих, площадь жилья 54 кв.м.
[2] - В данной публикации рассматриваем в качестве приобретаемого жилья только строящееся жильё.
РУСИПОТЕКА, 01.01.2011
