Ипотечное страхование необходимо и банку, и заемщику
Страховая компания АИЖК подводит первые итоги своей работы. Один из важных результатов ее деятельности за неполный год: сегодня ипотечный кредит с низким первоначальным взносом – при условии страхования ответственности заемщика – можно получить практически в любом уголке России. О перспективах рынка страхования ипотечных обязательств в нашей стране и о новых страховых ипотечных продуктах Bankir.Ru рассказала генеральный директор СК АИЖК Нина Смирнова.
- Как возникла идея создания СК АИЖК, и почему она родилась после кризиса?
Развитие подобных институтов, продуктов и предложений для рынка – обычная мировая практика в ситуациях, аналогичных той, что мы пережили.
Вспомним, что страхование ипотечных кредитов начинало развиваться во всех странах именно в посткризисное время, причем обязательно с участием государственного страховщика или перестраховщика. Впервые о страховании ипотечных обязательств заговорили в 1934 году в Америке. Тогда, после Великой депрессии, буквально заморозившей экономику страны, банки, возрождаясь, возобновили выдачу ипотечных кредитов, но первоначальный взнос составлял не менее 35–40%. Естественно, таких больших накоплений у большинства американцев не было. Чтобы решить проблему доступности ипотеки, была создана государственная страховая компания – Федеральное жилищное агентство, проводившее отбор банков. Самые надежные банки получили страховое обеспечение по кредитному риску в обмен на то, что они, отдавая часть кредитного риска страховщику, снижали размер первоначального взноса и процентную ставку. За счет этого Америка быстрее вышла из кризиса: ведь ипотечное кредитование – важный элемент экономики.
В нашей стране о страховании ипотечных обязательств серьезно задумались также после финансово-экономического кризиса 2008 года. Президент России поручил правительству и созданному ранее Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разработать план мер по повышению доступности ипотеки для граждан, в том числе за счет ипотечного страхования. Год назад АИЖК подготовило программу по развитию этого нового сегмента страхования. В январе, после утверждения Программы, была создана наша страховая компания, которая призвана стать институтом развития рынка ипотечного страхования (страхования ипотечных обязательств).
Риск, который мы страхуем, уникален. Во-первых, он имеет долгосрочный характер, во-вторых, неравномерно распределяется во времени (а это требует особого подхода к формированию резервов) и, в-третьих, носит макроэкономический характер. Кроме того, на этот риск могут влиять социально-политические факторы. Другая серьезная характеристика риска: многие перечисленные выше опасности для бизнеса могут влиять на ситуацию одновременно, что противоречит основному принципу страхования – диверсификации рисков – и делает необходимым перестрахование. По этой причине частные страховые компании пошли в новый сегмент рынка после появления нашей компании, предоставившей им перестраховочные емкости.
- Ситуация в Америке середины 1930-х годов, хотя и не в полной мере, но напоминает ту, которая возникла у нас после кризиса 2008 года. Но ведь сегодня банки начали предлагать ипотеку с низким первоначальным взносом и без страхования ипотечных обязательств. Так ли необходимо страхование?
Да, банки уже оправились от кризиса, забыли про свои страхи, стали менее осторожны. Но риски у нас по-прежнему достаточно высоки. Ведь российский рынок ипотеки еще очень молод: ему нет и 10 лет. Поэтому страхуемый нами риск усугубляется рядом факторов. В России нет единой базы данных по реальным сделкам, соответственно, отсутствует возможность определить реальную рыночную стоимость предмета залога. Завышение оценки предмета залога при ипотечном кредитовании, к сожалению, происходит достаточно часто. До кризиса банки этому не препятствовали, рынок рос, и никто не думал, что настолько скоро может появиться угроза резкого падения стоимости заложенного имущества. Кроме того, у большинства – не только страховщиков, но и банков – отсутствует скоринговая система оценки рисков, что делает андеррайтинг недостаточно объективным. Мало развита и система реструктуризации дефолтных кредитов, не хватает маневренных жилых фондов, в которые может переселяться семья, если на имущество обращено взыскание. Тем самым замедляется процедура взыскания, стоимость квартиры падает, а риск того, что средств от продажи квартиры будет недостаточно для расчетов заемщика с кредитором, многократно увеличивается. То есть российская специфика страхования ипотечных обязательств заключается в том, что этот риск может широко реализовываться даже в периоды относительно стабильного функционирования экономики. В случае обращения взыскания на заложенное имущество потери банка могут достигать 80%.
Помимо этого, передавая часть кредитного риска страховой компании, банк снижает долю высокорисковых активов и тем самым повышает качество своего кредитного портфеля. Логично, что при этом должен уменьшиться объем резервирования. Мы работаем над этим вопросом с Центральным банком и надеемся, что в самое ближайшее время будет принято положительное решение. Уменьшение объемов резервирования позволит снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, соответственно, уменьшатся и совокупные расходы заемщика. Наш вид страхования нацелен не только на то, чтобы сделать ипотеку доступнее, но и на то, чтобы увеличить количество заемщиков, которые придут в банк. Таким образом, ипотечное страхование способно увеличить клиентскую базу банка, улучшить его показатели, и активизировать ипотечное кредитование в стране.
- Есть ли какие-то еще законодательные предложения у СК АИЖК?
Да, мы активно работаем над разработкой поправок к законодательству, чтобы у банков были экономические стимулы развивать этот вид страхования, и чтобы он служил инструментом стабилизации рынка ипотечного кредитования.
Одно из наших первоочередных предложений: внести в закон «Об ипотеке» определение нового вида страхования – ипотечного страхования. Дело в том, что сегодня страхование ипотечных обязательств у нас не выделено в отдельный вид страхования, а осуществляется через два других его вида: страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска банка. Соответственно, наш вид страхования сможет существовать самостоятельно после принятия такой поправки.
Кроме того, мы предлагаем обеспечить банки возможностью страховать свои финансовые риски самостоятельно. Эту нашу инициативу поддерживает депутат Госдумы РФ, глава Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Дело в том, что когда банки получают страховую выплату, ее облагают налогом. Да и страховой взнос банк должен платить из прибыли. Какой тогда смысл для кредитного учреждения покупать страховку? Непонятно. А вот если банк получит возможность относить на затраты взносы по страхованию финансовых рисков, а выплаты, соответственно – на доходы, то это позволит страховщикам снизить тарифы и удешевить в целом ипотечный кредит. В свою очередь, банк будет предлагать заемщикам тот же самый продукт с ипотечным страхованием (страхованием ипотечных обязательств).
Другая важная задача – сделать так, чтобы размер страховки был достаточным для покрытия убытка банка, возникающего в случае дефолта заемщика. Если рассмотреть модель идеального кредитного продукта, то при первоначальном взносе по кредиту в 15% размер ипотечного страхового покрытия должен составлять не менее 30%. Ведь страховщик должен покрыть не только остаток основного долга по кредиту, но также проценты и другие издержки банка, которые могут возникнуть в процессе продажи недвижимости. В настоящее время, в соответствии с законом «Об ипотеке», мы не можем увеличить эту сумму до 30%, так как законодательно она ограничена 20%. Но в случае страхования финансовых рисков банка сумму страхового покрытия возможно увеличить, так как законодательно закрепленных ограничений нет.
- В чем еще, помимо снижения первоначального взноса и совокупных расходов, состоит выгода заемщика?
Главное, что дает ипотечное страхование (страхование ипотечных обязательств) заемщику – это дополнительная защита. Заемщик должен понимать, что в какой бы сложной ситуации он ни оказался, с договором страхования ответственности по кредитному договору он никогда не попадет в «долговую яму». Если у заемщика не будет возможности осуществлять выплаты по кредиту, мы рекомендуем банку тщательнее работать с заемщиком над реструктуризацией кредита. А в случае, когда возникает необходимость продать недвижимость, если этих средств недостаточно для покрытия требований банка, они покрываются с помощью страховки.
- Есть ли какие-то ограничения по видам ипотечных кредитов, которые можно застраховать?
Есть несколько ограничений. Сейчас мы страхуем ответственность по ипотечному кредиту, выданному только на покупку недвижимости с оформленным правом собственности. Это может быть и квартира, приобретенная на вторичном рынке, и новостройка, но только не на этапе строительства, а уже оформленная в собственность. Кроме того, это должно быть жилье, покупаемое для проживания, оно может быть не единственным де-юре – например, часто бывает, что молодая семья зарегистрирована на приватизированной жилплощади родителей, но при этом берет кредит на отдельную квартиру для себя. Мы не страхуем жилье, которое покупается в качестве инвестиций.
- А какие продукты вы можете предложить уже сегодня?
Разработанные нами продукты позволяют страховать ответственность заемщика по кредитам с фиксированной ставкой и первоначальным взносом в размере не менее 10%. Срок страхования может быть равным сроку кредитного договора, а может, по соглашению между банком и заемщиком, действовать до определенной даты.
Сегодня мы разрабатываем новые продукты с учетом особенностей кредитных программ конкретных банков. Страховой продукт накладывается на банковский, и страховая компания обычно адаптирует свой продукт под особенности того или иного банка.
- А сколько банков и страховых компаний сейчас реально работают на рынке страхования ипотечных обязательств?
57 кредитных и некредитных организаций (29 кредиторов, работающих по стандартам АИЖК, 27 региональных операторов, а также банк ВТБ 24) в 60 регионах России выдают ипотечные кредиты со сниженным первоначальным взносом при условии страхования заемщиком своей ответственности по кредитному договору. По нашим данным, начать работу на этом рынке планируют также «ДельтаКредит», «Альфа-банк» и другие крупные ипотечные игроки.
В настоящее время мы работаем по договорам перестрахования с 16 компаниями. Активно себя проявляют пока 10, остальные готовятся к запуску продукта: новый вид страхования требует обучения персонала и подготовки к продажам. Договоры с еще 10 страховыми компаниями находятся в режиме согласования и подписания. Мы рассчитываем, что в 2011 году на рынке ипотечного страхования появятся новые игроки, и процесс станет более интенсивным. Но уже сегодня, учитывая обширные региональные сети наших партнеров, практически каждый россиянин имеет возможность заключить договор страхования ответственности по кредитному договору и получить ипотечный кредит с низким первоначальным взносом.
- Каковы критерии отбора страховых компаний, с которыми работает СК АИЖК? Что позволяет заемщикам и банкам быть уверенными в их финансовой устойчивости?
Гарантом уверенности заемщика и банка в получении страховой выплаты является перестраховочная защита, предоставляемая СК АИЖК. У нас очень высокие требования к собственной финансовой устойчивости. Мы рассматриваем такой показатель как «риск к капиталу». Берется общая сумма ответственности и собственные средства ипотечного страховщика. Показатель должен составить 1/20, это очень высокий показатель. Есть и дополнительные требования: формирование резервов катастроф, которые необходимы на случай кризисных ситуаций, и специальный, очень серьезный, андеррайтинг. Наша законодательная база, надеемся, будет учитывать подобные требования.
- Каковы сегодня размеры тарифов страховщиков?
По нашим расчетам, тарифы по договору ипотечного страхования в среднем должны составлять 3–4% от суммы кредита. Займы с нулевым взносом, конечно, могут сопровождаться и более высокими ставками со стороны страховщиков. Однако сейчас средняя ставка по рынку составляет около 6% от суммы кредита.
- И какие шаги предпринимает ваша компания, чтобы тарифы снижались?
Во-первых, нам удалось расширить свою статистическую базу за счет предоставления информации банками, являющимися крупными игроками ипотечного рынка. Это позволило сделать дополнительные выводы об уровне рисков и снизить свой перестраховочный тариф.
Во-вторых, мы договариваемся с банками, чтобы они не требовали со страховщиков комиссию, и находим позитивные отклики. Многие банки, уже сейчас почувствовав свою заинтересованность в наличии страховки ипотечных обязательств, готовы отказаться от комиссий по этому виду страхования. Это, в частности, такие банки как ВТБ 24 и «Уралсиб». Соответственно, страховщики смогут снизить свой тариф для заемщиков.
Кстати, есть еще ряд положительных моментов в том, что ипотечное страхование (страхование ипотечных обязательств) будет реализовываться через страхование финансовых рисков. Первое – банк будет сам платить страховой взнос и сможет делать это в рассрочку. Второе – необходимость комиссий отпадет сама по себе.
- По каким тарифам СК АИЖК предоставляет свою перестраховочную защиту?
От 0,01% до 3%. Наш тариф зависит от страховщика, от того, по каким договорам он работает, какие кредиты страхует.
- Когда СК АИЖК ожидает первые выплаты?
Страховых случаев в ближайшие год-два мы не ожидаем. Статистика показывает, что ухудшение платежеспособности заемщика наступает на второй-третий годы действия кредитного договора. Перестраховщик платит только после того, как будет продано имущество. Если учесть, что реализация залогового имущества происходит в течение одного года – трех лет, мы ожидаем, что первые выплаты начнутся не ранее этого срока.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотечного страхования в России?
Во всех странах ипотечное страхование прошло свой путь. В Австралии этот сектор рынка пытались отдать в частные руки, но, правда, не очень успешно, так как кризис подкосил даже крупных частных страховщиков, работающих по данному виду страхования. В Канаде большую долю рынка занимает государственная компания, которая одновременно занимается и ипотечным страхованием, и секьюритизацией. Есть и частные игроки, которые, между прочим, выдержали кризис, но их доля на рынке остается небольшой.
В России, на наш взгляд, в период становления рынка ипотечного страхования роль такой государственной структуры, как СК АИЖК, будет чрезвычайно важной. Со временем велика вероятность, что на рынке будут возникать новые игроки – перестраховщики. Причем, речь идет о крупнейших компаниях, в том числе западных.
bankir.ru, 17.02.2011
Беседовала Фаина Филина
