Андрей Языков: Ипотечный рынок финансового кризиса не боится
Ипотечный рынок финансового кризиса не боится. Такой вывод можно сделать из слов генеральный директора АРИЖК Андрея Языкова.
— Андрей Дмитриевич, какие уроки для ипотечного кредитования удалось вынести из кризиса 2008 года?
Прежде всего, хотелось бы отметить, что кризис 2008 года стал хорошим уроком, как для граждан, так и для банков. Опыт реализации госпрограммы реструктуризации позволил нам сделать два основных вывода. Первый - проблемы заемщиков временные. Гораздо ценнее для заемщика и кредитора пережить их вместе, потому что большинство заемщиков (согласно нашей статистике - порядка 85%) вернулись в платежный график и успешно обслуживают свои кредиты. Второй очень важный вывод заключается в том, что банки перестали транслировать розничные подходы из потребительского кредитования на ипотечное. Это означает, что временные трудности, которые возникают у заемщиков пережить можно, и при этом сохранить и ипотеку, и заемщика, и развитие рынка. Но самое важное в этой связи - это финансовая грамотность граждан, которая сегодня находится на очень низком уровне. Агентством уже сформулирован ряд правил, которые позволят заемщикам в будущем не оказаться в долговой яме, а также в случае неизбежного наступления дефолта, правильно строить диалог с кредитором и пережить временные финансовые трудности.
— Большинство ипотечных кредитов выдается сегодня крупными банками. А как малым и средним банкам стать более конкурентоспособными в этой среде?
Конечно, все банки стараются работать в городах-миллионниках, поэтому, чем меньше город, тем меньше предложение банковских услуг. Соответственно для региональных банков эта ниша является наиболее приемлемой. Не нужно всем идти в Москву. Есть очень много малых и средних городов, где рынок еще не достаточно насыщен.
— Есть ли у будущее у «Обратной ипотеки»?
С точки зрения «обратной ипотеки», мы пока не готовы представить для широкого обсуждения наши исследования, поскольку они не завершены. Дело в том, что пенсионеры – это та категория населения, которая лишена любых инструментов финансовой поддержки и может рассчитывать только на свою пенсию. А с учетом наследия Советского Союза количество собственников недвижимости - колоссальное. Данные программы на Западе очень популярны. В первую очередь потому, что это поддержка здоровья, поскольку позволяет людям продлить свою жизнь, а во вторую – гражданам совершенно не обязательно до выхода на пенсию гасить всю свою ипотеку под ноль, как это предусмотрено большинством ипотечных программ, а просто в какой-то момент обычную ипотеку «повернуть» в обратную. Поэтому мы будем очень осторожно вводить эту программу на российский рынок, поскольку здесь главное не навредить. При этом необходимо учесть все риски. Например, нужно учесть, что данная категория населения все-таки имеет не очень высокую финансовую грамотность, а также фактор возможных наследников.
— Есть ли предпосылки для снижения ставок по ипотеке?
В отличие от АИЖК, АРИЖК не может оказывать влияния на уровень ставок по ипотечным кредитам. Поэтому на данный вопрос я могу ответить только как эксперт.
Дело в том, что разница между ставкой привлечения и ставкой выдачи на данный момент составляет порядка 6 %, что для банков не мало. Я соглашусь, что речь скорее идет о коротких деньгах, из которых финансировать ипотеку затруднительно, но, тем не менее, спред достаточно большой. Эта ставка содержит еще издержки за риск, плановую прибыль банка и издержки, связанные с администрированием. Но будущее идет к тому, что технологии банков будут совершенствоваться, ручной труд будет снижаться, и операционные издержки будут не 4%, а как на западе ниже 2%. Соответственно, управление рисками должно быть построено на статистике. Статистика российского рынка пока еще маленькая и те же самые процедуры работы с заемщиком очень тяжелые. Поэтому, совокупность этих факторов на сегодняшний момент способствует удержанию ставок на высоком уровне. Чем больше будет развиваться технологичность и чем выше будет конкуренция, тем ниже будут ставки по ипотеке. Также по мере развития рынка ипотечных ценных бумаг на рынок будут приходить деньги долгосрочных инвесторов, что, безусловно, скажется на снижении ставок, так как появится иной более дешевый источник фондирования.
— Как вы считаете, нужно ли усовершенствовать законодательство в части вопроса о ценных ипотечных бумагах?
Страна нуждается в более общем законе о секьюритизации, который позволял бы упаковывать в ценные бумаги любые активы: проблемные ипотечные активы, а также активы с растущим платежом. Поскольку, чем больше инновационных продуктов будет появляться на рынке, тем интенсивнее будет расти потребность в их фондировании. И, конечно, очень важно, чтобы они фондировались за счет рыночных источников. Соответственно под это нужен специальный закон. Он, по-моему, уже давно разрабатывается.
Но хотелось бы также поговорить и о законе «Об ипотеке». Здесь конечно нужно поупражняться с большим количеством правок. Я выскажу свое личное мнение, которое никоим образом пока не задокументировано. Считаю, что необходимо ограничить нагрузку на заемщика, например на уровне 45% по всем заемным обязательствам - чтобы заемщик не уходил в высокорисковые категории из-за собственной финансовой безграмотности. Безусловно, крайне важно закрепить право заемщика на реструктуризацию. В моей практике были случаи, когда я ходатайствовал перед некоторыми банками о реструктуризации долга заемщика, который уже половину долга погасил. Ситуация выглядела так: половина долга выплачена и вдруг заемщик теряет работу. Банк отказывает ему в проведении реструктуризации. Заемщик уверяет кредитора, что имеет достаточную квалификацию и в кратчайшие сроки найдет работу, но реакция банка такова: «А зачем мне это надо? Я отберу квартиру, продам ее по любой цене и точно отобью все свои издержки». С этим нужно бороться.
Банковское обозрение, 21.11.2011
Беседовала Татьяна Селедкова
