Андрей Шелковый: Не только ипотека должна быть дешевой, но и жилье – доступным
О тенденциях на рынке ипотеки, итогах программы АИЖК «Стимул», а также о новом для рынка продукте «Ипотека с наймом» Bankir.Ru рассказал Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК.
- АИЖК понизило ставки по своим программам. Что явилось причиной такого подарка рынку?
Действительно, с 1 июля базовые ставки по стандартному продукту в АИЖК были снижены до 8,9% (раньше 11,5%), а по кредитам на новостройку – до 7,9% (раньше 10,5%). При этом с учетом общей суммы специальных вычетов ставка кредитования первичного рынка жилья по нашим программам может опускаться даже до 6,4%.
Если говорить о причинах снижения, то поводом стала экономическая ситуация и определенная стабильность на рынке. В связи с этим мы провели переоценку рисков и пришли к тому, что можем снизить ставки. Цель этого шага – дать рынку определенный ориентир, на который бы равнялись банки.
- Насколько реально конечному заемщику получить ипотеку под 7,9%?
Кредит по ставке 7,9% годовых (мы говорим о жилье в новостройке) можно получить при небольшом сроке кредитования (5–7 лет), внесении 50% стоимости жилья в счет первоначального взноса и заключении договора личного страхования. Процентная ставка понизится на 0,25% в каждом случае, если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», владельцем государственного жилищного сертификата, направляет на первоначальный взнос по ипотеке средства материнского капитала. Ставка снижается еще на 0,5%, если жилье приобретается по цене, не выше установленной Минрегионом России.
Кроме того, с 1 июля добавился еще и новый вычет – процентная ставка понижается еще на 0,25%, если кредит берется на покупку жилья, строящегося в рамках программы АИЖК «Стимул». Все вычеты суммируются.
- Установлен ли максимальный предел по ставке для конечного заемщика?
Для нового жилья максимальная процентная ставка выдачи кредитов/займов не будет превышать 11% годовых даже при минимальном первоначальном взносе. По кредитам для вторичного рынка предельное значение чуть выше.
- Какой эффект для рынка от снижения ставок вы ожидаете?
У Агентства не стоит задача захватить рынок. Надо понимать, что наша деятельность направлена на обеспечение конкуренции на рынке ипотеки, поддержку небольших и средних банков, для которых стоимость фондирования зачастую оказывается гораздо выше, чем для тех же госбанков. Большая часть наших партнеров – региональные банки, и могу сказать, что программы АИЖК существенно помогают развитию регионального рынка ипотеки.
Однако это развитие невозможно только через снижение ставок. Необходим комплексный подход. Не только ипотека должна быть дешевой, но и жилье, в целом, доступным. Другими словами, какими бы низкими ни были проценты по ипотеке, если жилье будет дорогим, глобальных перемен на рынке не будет.
По нашей статистике, сегодня спрос уже сместился в сторону жилья эконом-класса, то есть ипотека становится более доступной для обычных граждан, которые могут с ее помощью купить квартиру. Но возникает другая проблема – домов эконом-класса возводится не так уж много, что ограничивает предложение на рынке и может привести к росту стоимости. Агентство старается комплексно подходить к вопросу доступности и создало для рынка программу «Стимул», которая как раз и способствует тому, чтобы банки активнее кредитовали строительство недорогих объектов жилья. Программа хорошо себя зарекомендовала в течение 2010 года.
- Расскажите, каковы результаты программы на сегодняшний день?
Общий объем подписанных соглашений на сегодняшний момент – 42,7 млрд. рублей, это более 150 проектов. Есть и объекты точечной застройки, и комплексное освоение территорий.
- А что было изменено в данной программе?
За время работы программы мы вносили в нее изменения, прислушиваясь к мнению участников рынка. Смягчали требования к участникам, важной корректировкой стало включение нового продукта в программу – малоэтажного строительства. Ну и, конечно, снижение ставок. Об этом уже сказано много.
Совсем недавно мы изменили требования к сроку завершения объектов. Ранее это был конец 2012 года. Но сейчас многие объекты только начали строиться, следовательно, по разумным оценкам они вряд ли смогут быть завершены к концу 2012. Потому сейчас требуемый срок – конец 2013 года.
- Изменилось ли что-то непосредственно для банков?
Да. Раньше у нас существовало требование к банкам-партнерам: валюта баланса – 3 млрд. рублей и капитал – 1 млрд. рублей. Но мы перешли к индивидуальной оценке кредитных организаций, так как в программе участвуют и крупные федеральные и небольшие региональные банки. Поэтому сегодня единственное требование – финансовая устойчивость банка по результатам оценки его отчетности. По результатам АИЖК индивидуально рассчитывает лимит для каждого партнера.
- А сколько банков у вас в партнерах сейчас?
Сегодня их число – порядка 50. Примерно треть их них – крупные сетевые банки.
- Госбанки среди них есть?
Как я уже говорил, мы не нацелены на работу с госбанками.
- Направление малоэтажного строительства – насколько оно востребовано рынком?
Популярность данного направления довольно велика. При этом АИЖК изначально отошло от кредитования отдельно стоящих домов. В данном сегменте мы аккредитуем только поселки комплексной застройки либо малоэтажные дома, расположенные в уже сложившемся населенном пункте. Одно из главных требований при аккредитации подобных объектов – развитая социальная инфраструктура, как специально отстроенная девелопером для данного проекта, так и уже сложившаяся.
- Сколько проектов уже аккредитовано АИЖК?
Более 70 проектов малоэтажного жилья уже прошли аккредитацию в Агентстве, еще несколько десятков – в проработке.
- АИЖК заявило, что хочет предложить рынку новый продукт «Ипотека с наймом». Что это за продукт и на кого он ориентирован?
Этот продукт сейчас находится в стадии разработки. Пока мы заключили два соглашения в рамках пилотных проектов – в Новосибирске и Калужской области.
Цель данного продукта – предложить рынку альтернативу покупке жилья. «Ипотека с наймом» – это наем жилья на долгий срок на фиксированных условиях. При этом, как и в случае со «Стимулом», АИЖК планирует предложить рынку новый финансовый инструмент, а уже участники рынка с его помощью будут развивать рынок найма.
Сейчас можно говорить о двух направлениях развития данной программы. Во-первых, «Ипотека с наймом» может быть интересна социальным категориям россиян. Имеются в виду бюджетные объекты. В данном случае, успешность проекта зависит от желания и степени участия администрации того или иного региона в проекте. Второе направление – новые проекты крупных инвесторов, привлекающие много специалистов в какой-то конкретный регион. Это, к примеру, может быть актуально для особых экономических зон, технопарков, городов, где открываются новые предприятия, запускаются новые производства.
- Как должен работать данный инструмент? Какова техника взаимодействия между АИЖК и остальными участниками процесса?
Мы предоставляем финансирование банку, а банк выдает ипотеку юридическому лицу на срок до 20 лет. Юридическое лицо – это управляющая компания, которая и будет балансодержателем дома, и будет сдавать недвижимость физическим лицам. Очень важно, что у юрлица при этом должно быть не меньше 30% собственных средств.
Ставка кредитования будет зависеть от экономических условий в стране в момент массового запуска программы. Пока мы говорим только о пилотных проектах. Обкатаем их, а потом пойдем в рынок.
Кроме того, у АИЖК есть принципиальное условие – мы должны четко понимать, для кого дом строится. Любое здание мы не готовы спонсировать. Не готовы мы работать и по принципу: «Давайте построим, а там – посмотрим». Безусловно, это должно быть жилье эконом-класса, доступное для людей.
- А по вашим пилотным проектам как идет работа?
В Новосибирске строится дом именно социальной направленности. Проект в Калужской области связан с привлечением специалистов одним из резидентов данного региона. К концу 2011 года дома должны быть завершены.
Мы стараемся делать наши программы взаимодополняющими. И у нас это получается. Так, если возводимый новый объект будет участвовать в программе «Ипотека с наймом», то он может изначально строиться и в рамках программы «Стимул». Для многих субъектов такой комплексный подход может оказаться удачным решением.
- Расскажите, какие тенденции на рынке ипотеки сегодня стоит отметить?
Безусловно, в первую очередь, это увеличение объемов ипотечного кредитования. По итогам 5 месяцев 2011 года мы видим, что рынок вышел на докризисные темпы роста. Потому мы не корректируем наш прогноз по итогам года: 580–640 млрд. рублей. По мнению Аналитического центра АИЖК, 2011 год может стать рекордным по количеству выданных кредитов.
Важная тенденция – спрос сместился в сторону жилья эконом-класса. Отсюда и некоторое снижение среднего размера ипотечного кредита. Ниже цена – ниже сумма кредита. На изменение спроса оперативно отреагировали строители. Это некое следствие.
При этом финансовые неполадки в стране и мире преподнесли банковской системе неплохой урок. Кредитные организации, гонясь за объемами, не стремятся в высокорисковые сегменты. Вряд ли мы увидим в ближайшее время массовое предложение по «нулевой» ипотеке (нулевой первоначальный взнос), хотя на рынке уже появились такие предложения. Помните, в 2007 году некоторые кредитные организации предлагали взять ипотеку чуть ли не по паспорту или водительским правам и без взноса? Такого, по нашим оценкам, не будет.
Да и если подойти к этому вопросу разумно – это неправильно. Ипотека есть долгосрочный кредит, обязательство. Человек, берущий такую большую ссуду, должен осознавать всю ответственность своего решения. При этом АИЖК поддерживает и будет поддерживать использование новых финансовых инструментов, которые, с одной стороны, помогают сделать ипотеку доступнее, а с другой, снимают риски. К примеру, по нашим программам базовый первоначальный взнос на ипотеку – от 30%. Но у нас есть кредиты и с 10–20% первоначальным взносом, только в этом случае, по нашему мнению, он должен сопровождаться ипотечным страхованием рисков, которые может понести физическое лицо. Мы считаем, что использование подобных инструментов поможет развитию рынка в правильном ключе.
bankir.ru, 25.08.2011
Беседовала Фаина Филина
