Андрей Шелковый: Ипотека на Кубани пошла на поправку
Аналитики рынка ипотечного кредитования дружно признали, что реанимация рынка прошла успешно, но предупреждают, что до полного выздоровления нужен еще один год. Действительно, после полутора лет фактического отсутствия ипотеки, сегодня наблюдается очевидная положительная динамика. На рынок вернулись многие банки. Одновременно выросла их лояльность к потенциальным заемщикам. Появилось много новых продуктов, снизилась процентная ставка по жилищным кредитам. Еще одним фактором роста стала поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек. Эта мера позволила возобновить выдачу кредитов для приобретения квартир в строящихся объектах.
Вполне объяснимо, что и наибольший интерес к ипотечному кредитованию проявляют покупатели относительно недорогого жилья, испытывающие дефицит собственных средств. Квартиры и дома эконом-класса будут строиться с использованием средств федерального бюджета. В качестве "инструмента" господдержки регионам предложили использовать программу "Стимул" федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В феврале к реализации программы подключился и Краснодарский край.
Об особенностях программы "Стимул" и перспективах развития ипотеки на Кубани в интервью "ФедералПресс" рассказал исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый.
- Андрей Николаевич, по итогам 2010 года и первым месяцам 2011 года можно ли сделать вывод, что ипотека в стране пошла на поправку? Приведите, пожалуйста, данные, подтверждающие либо опровергающие этот тезис.
Первые данные по рынку ипотечного кредитования 2011 года показывают, что рост рынка, начавшийся в 2010 году, продолжается: за январь 2011 года уже выдано более 20 тысяч ипотечных кредитов. В случае, если такой темп роста сохранится на протяжении всего года, объем выдачи может превысить докризисный максимум.
Что касается 2010 года, то в прошлом году рост объемов выдачи кредитов наблюдался во всех, без исключения, регионах России. В итоге, общий объем выданных кредитов почти в 2,5 раза превысил уровень 2009 года. Программы банков стали более лояльными, у многих параметры ипотечных кредитов вернулись на докризисный уровень, а средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях к концу году вплотную приблизилась к докризисным показателям – 12,5 % (в декабре 2010), в то время как исторический минимум, зафиксированный по итогам I квартала 2008 года, равнялся 12,4 %.
Все эти успехи не были бы возможны без активной поддержки государства, которое предприняло немало усилий, чтобы поддержать рынок жилищного строительства и экономику страны в целом.
- Насколько активно развивается ипотечное кредитование в Краснодарском крае?
По кредитам (займам), выдаваемым по стандартам АИЖК, Краснодарский край уверенно держит в ЮФО первое место. За 2010 год Агентством было рефинансировано здесь ипотечных кредитов более чем на 590 млн. рублей. А средневзвешенная ставка по продуктам Агентства составила 11,5 %. Всего же в Краснодарском крае в 2010 году было выдано 6 452 ипотечных кредита общим объемом 8,2 млрд. рублей.
- Рынок недвижимости ЮФО является одним из самых динамичных в стране. До кризиса рынки крупных городов региона, подогреваемые инвестиционным спросом, ежегодно росли высокими темпами, а потребителями было востребовано буквально все, что строилось. Какова ситуация сейчас?
Несмотря на общее оживление рынка, строительный сектор все еще продолжает испытывать трудности: динамика ввода жилых домов в 2010 году незначительно сократилась по сравнению с 2009-м. Наибольшие объемы индустриального жилищного строительства были отмечены в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. Так, в прошлом году (по сравнению с 2009 годом) наибольшее увеличение объемов ввода индустриального жилья произошло именно в Краснодарском крае – на 595,2 тыс. кв. м, затем идут Свердловская – 241,2 тыс. кв. м и Ленинградская области – 198,2 тыс. кв. м. При этом в Краснодарском крае в 2010 году было введено 4,8 % от общей площади, сданного в эксплуатацию жилья по всей России. Для сравнения, в Московской области – 14 %, Санкт-Петербурге – 7,7 %, в Москве – 5,3 %.
Причем, по оценкам аналитиков АИЖК, изменилась и структура рынка жилья, активность сконцентрировалась фактически только в одном, самом востребованном сегодня сегменте жилья эконом класса. А основной объем сделок пришелся даже не на покупку новых квартир, а на альтернативные сделки на вторичном рынке, направленные на улучшение текущих жилищных условий, при этом инвестиционный спрос фактически отсутствовал.
- А каковы в сложившейся ситуации роль и значение федеральной программы АИЖК "Стимул"?
Начнем с того, что изначально программа "Стимул" была разработана для того, чтобы помочь жилищному строительству преодолеть последствия финансового кризиса, в результате которого сократился объем предложения доступного жилья, поскольку банки потеряли уверенность в платежеспособности и финансовой устойчивости застройщиков и перестали кредитовать новые проекты. Из-за недоверия покупателей практически замерло долевое строительство. Застройщики, уже запустившие свои проекты, столкнулись с тем, что не могут реализовать строящееся жилье и вернуть банкам взятые кредиты. Банки, в свою очередь, ужесточили условия финансирования проектов, а зачастую вообще закрыли программы кредитования для строителей.
Программа "Стимул" появилась как раз для того, чтобы способствовать решению этого комплекса проблем и вновь привлечь инвестиции в строительную отрасль.
- В чем отличия и преимущества "Стимула" перед существовавшими ранее схемами кредитования стройки?
По сути, уникальность программы заключается в трех ключевых преимуществах. Первое – это условия фондирования, согласно которым банки могут, но не обязаны использовать деньги АИЖК. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования строительного проекта (до 2 лет) он имеет доступ к целевому займу Агентства, причем по фиксированной процентной ставке: от 7 до 8,75 %, в зависимости от рейтинга банка. Фактически это – опцион.
Второе преимущество состоит в том, что Агентство выкупает ипотечные кредиты, выданные банком гражданам, приобретающим жилье в новостройках. При этом АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных по фиксированным параметрам на срок до 2-х лет – это беспрецедентно длительный срок для Агентства.
Наконец, третье преимущество программы "Стимул" – в наличии гаранта сбыта, задача которого заключается в выкупе нереализованных квартир по окончании проекта, что позволит застройщику в любом случае рассчитаться с кредитором, а банку вернуть вложенные в строительство деньги. Все условия прописываются в соглашении, заключаемом между Агентством и банком.
- А какие преимущества программа дает обычным гражданам?
Граждане, покупающие квартиры в домах, строящихся по программе "Стимул", прежде всего, получают уверенность в том, что строительство полностью обеспечено финансированием, будет своевременно завершено, и банк контролирует этот процесс. Кстати, наши партнеры отмечают, что граждане охотнее покупают квартиры в домах, строящихся под эгидой Агентства. Еще одно обязательное условие "Стимула" – реализация жилья в соответствии с №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", защищающем права дольщиков, что также дает дополнительные гарантии. И конечно, самое главное преимущество – низкая ставка кредитования на покупку жилья в новостройках, 11 % после оформления права собственности.
- На сегодняшний день имеются ли конкретные проекты, которые реализуются с помощью "Стимула" в Краснодарском крае?
Администрация Краснодарского края давно сотрудничает с АИЖК, а в феврале этого года было подписано и соглашение о совместной работе в рамках программы "Стимул", где третьей стороной выступило Кубанское ипотечное агентство. Сегодня в Краснодаре, Анапе и Новороссийске уже запущено строительство пяти жилых зданий общей площадью почти 60 тыс. кв. м. Так, в Краснодаре возводятся жилые комплексы "Азовский" и "Возрождение", в Новороссийске – 16-этажный дом. Кроме того, заявки продолжают поступать и возможно, в ближайшее время список проектов пополнится еще несколькими, преимущественно, в Краснодаре.
- Программа рассчитана на стимулирование строительства жилья эконом-класса. Что это такое? Какое жилье люди ждут, а какое им предлагают застройщики? Есть ли разрыв между ожиданиями и реальностью?
Термин "эконом-класс" как таковой в российском законодательстве не закреплен. Однако, "эконом-класс" не предполагает жилье худшего качества. Совсем наоборот, это дома, обладающие всеми удобствами и достоинствами современного и комфортного жилья. У нас в программе нет строгих рамок и запретов, что считать эконом-классом, а что нет, поэтому приоритетным условием остается цена.
Что касается цены, на которую мы хотели бы ориентироваться, то это средний показатель стоимости квадратного метра, который ежеквартально рассчитывает Министерство регионального развития для каждого региона. На начало 2011 года норматив стоимости в Краснодарском крае установлен на границе в 30 450 руб.
- На какую целевую группу рассчитана программа "Стимул"? Возраст, семейное положение, доход заемщика, род занятий.
Программа "Стимул", в первую очередь, рассчитана на банки, выдающие застройщикам строительные кредиты. Если мы говорим о кредитовании граждан, то оно осуществляется по специально разработанным ипотечным продуктам АИЖК "Новостройка" и "Малоэтажное жилье" под 11 % годовых, о которых я говорил раньше. Если говорить о требованиях, которые АИЖК предъявляет к своим будущим заемщикам, то они следующие: на момент окончания срока кредитования возраст заемщиков не должен превышать 65 лет. Кроме того, ежемесячный платеж по кредиту не может составлять больше 45 % ежемесячного совокупного дохода заемщика (или всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке). Кстати, доходы считаются за вычетом НДФЛ, алиментных платежей, платежей по иным действующим кредитным обязательствам. Ну и, конечно, чтобы получить ипотечный кредит, у заемщика должна быть хорошая кредитная история.
- Не могли бы Вы привести усредненный расчет ипотечного кредита для среднего заемщика? Объем кредита, первоначальный взнос, сумма ежемесячных платежей, другие условия.
Давайте посмотрим статистику за последний месяц (февраль) по выданным в Краснодарском крае ипотечным кредитам. Мы видим, что средний возраст заемщика – 35 лет, средний совокупный доход (по программам АИЖК можно привлекать созаемщиков) – 35,8 тыс. рублей, средний размер платежа – 9,4 тыс. рублей. Что касается первоначального взноса, естественно, чем он выше, тем менее обременительным будет для заемщика кредит. Нельзя не отметить, что после кризиса люди стали принимать решение о получении ипотечного кредита более взвешенно, в значительной мере рассчитывая не только на заемные, но и на свои накопленные средства. Однако для тех, кому сложно скопить необходимую сумму, по программам АИЖК можно получить ипотечный кредит, заплатив всего 10 % от стоимости жилья.
При этом действует и ряд дополнительных привилегий: возможность погашения кредита средствами материнского (семейного) капитала, вычеты из процентной ставки для молодых семей-участников ФЦП "Жилище", владельцев жилищных сертификатов и т.д.
- Программа "Стимул" только стартовала на Кубани. Каким городам, территориям отдается приоритет? Не секрет, что в Краснодаре и курортных городах недвижимость, даже в кризисные годы, была переоценена. Не спровоцирует ли стимулирование спроса повышение цен на рынке жилья?
АИЖК готово работать в любом городе на территории страны, у нас нет приоритетов. Самое главное, чтобы банк, которому мы даем заем, обладал финансовой устойчивостью, а строительный проект соответствовал параметрам программы, например, если это многоэтажное строительство, то реализация должна идти в соответствии с №214-ФЗ. Но конечно, в первую очередь, программа "Стимул" направлена на фондирование строительства жилья эконом-класса.
Что касается второй части вопроса, то задача АИЖК как раз заключается в том, чтобы снизить дефицит жилья. Увеличение объема предложения позволит сдерживать и рост цен. Еще раз подчеркну, что мы не финансируем строительство элитного жилья.
ФедералПресс, 11.05.2011
Беседовал Аркадий Круглов
