Ипотека: Мы стоим на пороге гигантского скачка
Сложно представить две более взаимосвязанные темы в сфере экономики, чем сектор жилищного строительства и его составляющая — ипотечное кредитование. Активизация ипотечного кредитования существенно поддержала строительный рынок. С другой стороны — состояние и перспективы развития строительной отрасли позволяют с оптимизмом смотреть на будущее ипотеки.
Строительство — сфера очень инерционная, и, после того как в 2007 г. мы превзошли по объемам ввода жилья советские показатели, нам три года не удавалось сделать очередной рывок. В текущем году ситуация изменилась. За 10 месяцев в России введена 461 000 квартир, всего 38,8 млн кв. м жилья. Это на 3,3% больше, чем за тот же период прошлого года.
До 35% вырос ввод жилья экономкласса. Увеличились объемы малоэтажного строительства. Доля домов в 1-3 этажа превысила 51% в общей площади строительства. До 20% возросла доля населения, способного приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. Сегодня более 15% всех сделок на рынке жилья совершается с использованием ипотечных кредитов. Это вдвое больше, чем пять лет назад.
Отмечается рост инвестиционной активности в строительстве. В отрасль в этом году поступило 375 млрд руб. Объем работ по виду деятельности «Строительство» вырос за 10 месяцев этого года до 3,8 трлн руб., или на 4,7%. Впервые с 90-х гг. объем незавершенного жилищного строительства стал меньше годового ввода жилья. Сегодня 85% незавершенки находится в работе и будет гарантированно построено.
Все это способствовало финансовому укреплению отрасли. Доля прибыльных организаций в строительстве возросла до 67,6%.
Положительные тенденции отмечаются в промышленности стройматериалов. С начала года введено 207 производственных объектов и технологических линий по выпуску современных стройматериалов, в том числе по производству термополированного стекла, ячеистого автоклавного газобетона, современных кровельных материалов, технологические линии безопалубочного формования. Оказан мультипликативный эффект на смежные отрасли экономики. Особо отмечу рост производства строительной техники. По отдельным позициям отмечается двукратный рост производства.
Не будет преувеличением сказать: за последние три года в строительстве сделано больше, чем за предыдущие 15 лет. Во многом благодаря происшедшим переменам мы от спада в жилищном строительстве вновь перешли к стабильному росту.
В текущем году произошли революционные изменения в законодательном и нормативном обеспечении отрасли.
Разработаны региональные регламенты, направленные на снятие административных барьеров.
Сокращены сроки разработки проектов документов терпланирования и сбора исходной информации с года до четырех месяцев.
Внедрена новая система ценообразования, основанная на ресурсных моделях. Утверждено 16 сборников нормативов на цены по основным видам строительства, что дает бизнесу четкое представление об оптимальной структуре затрат.
Вводятся новые технологические регламенты, повышающие безопасность и комфортность нового жилья.
За последние полтора года региональное градостроительное законодательство приведено в соответствие с федеральным, что повысило уровень регламентации всех процессов в осуществлении градостроительной политики.
Начался процесс безвозмездной передачи земельных участков кооперативам, бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков, в том числе для индивидуального жилищного строительства. Так, уже обеспечены земельными участками более 3500 многодетных семей. Всего изъявляют желание принять участие в этом процессе 20% многодетных семей. Это потенциальные клиенты АИЖК и банков, если для них будут предложены подходящие кредитные продукты.
Отличительной чертой текущего года стала ставка на региональные программы развития жилищного строительства, соисполнителями которых стали АИЖК и фонд РЖС. Эти программы включают целевые показатели ввода объемов жилья и поддержания спроса в конкретном месте в конкретное время и график мероприятий, необходимых для достижения этого результата. Наш анализ показывает, что взятые на себя регионами обязательства исполняются. По итогам года рассчитываем ввести 63 млн кв. м жилья.
Чего ждать от отрасли
Продолжит реализовываться ФЦП «Жилище». Общий объем ее финансирования в 2011-2015 гг. составит 626 млрд руб., в том числе в 2012 г. — почти 109 млрд.
Государство продолжит оказывать помощь тем, кто пока не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Так, в 2012 г. планируется обеспечить жильем более 30 000 молодых семей. При этом одним из основных направлений использования средств выплат, получаемых молодыми семьями, является оплата первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Но к участию в этой подпрограмме допускаются только те субъекты Федерации, на территории которых разработана программа развития ипотечного жилищного кредитования.
Хотел бы сразу определить приоритеты предоставления помощи для реализации мероприятий в строительной сфере на местах: первичный рынок жилья, жилье экономкласса и малоэтажное строительство.
При этом к какому бы классу ни относилось жилье, поддержку найдут только энергоэффективные проекты. Мы разработали требования энергоэффективности зданий, что обеспечит снижение энергопотребления в новых и ремонтируемых домах на 15%, а с 2016 г. — еще на 15% и после 2020 г. — еще на 10%. При участии Минрегиона и фонда ЖКХ в восьми субъектах Федерации уже введены в эксплуатацию энергоэффективные дома экономкласса, еще в 27 регионах проекты реализуются или строительство планируется в 2012 г. Наработанный опыт позволит регионам дальше самостоятельно вести такое строительство. По таким направлениям мы будем поддерживать строительство и кредитование застройщика на этапе строительства.
Еще одно новое направление — активизация развития института арендного жилья, как коммерческого, так и некоммерческого. Минрегионом России совместно с АИЖК, Газпромбанком, администрациями Калужской и Новосибирской областей и Чувашской республики подготовлены методические рекомендации по разработке региональных подпрограмм развития арендного сектора жилья. В указанных регионах началась реализация пилотных проектов. АИЖК создало специальный продукт долгосрочного (до 20 лет) финансирования проектов создания фондов арендного жилья, так называемой ипотеки для юридических лиц. Ожидаем, что в 2012 г. он заработает полноценно и мы сможем ввести несколько сотен тысяч квадратных метров арендного жилья сразу в нескольких регионах.
По итогам этой работы мы планируем выйти на создание легального рынка найма жилья, который будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности и рентабельности арендного жилья. Его основными клиентами станут граждане, которые благодаря доступной арендной плате смогут со временем накопить достаточно средств для вступления в программы ипотечного кредитования.
Без преувеличения мы сейчас на пороге гигантского скачка. И финансовому сектору нужно быть к нему готовым.
Ведомости, 21.12.2011
