Сергей Бердоусов: Кредиты нужно сопровождать
Ипотека — как много в этом слове. Для кого-то единственный шанс устроить свою судьбу, как мечталось, уже сейчас, а не ждать сомнительного грядущего благоденствия. Для других — больная тема, утраченные надежды или невыносимое финансовое бремя, мысли о котором отравляют жизнь. Но что реально сегодня происходит на ипотечном рынке, какие перспективы ожидают уже состоявшихся заемщиков и тех, кто только обдумывает возможные варианты решения пресловутой жилищной проблемы? На вопросы ДЕЛА.ru отвечает генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов.
- В последнее время рынок ипотеки показывает явный рост. Какова ваша оценка, что сейчас происходит с рынком?
Действительно, теперь рост уже заметен, о нем можно реально говорить. Прежде всего, он связан с восстановлением объемов сделок. И на вторичном, и на первичном рынках. Пока нет заметного увеличения цен, но, наверное, это нас еще ожидает. Сначала восстановятся докризисные объемы, а потом можно будет проанализировать поведение цен, естественно с учетом спроса и предложения. Это первое, что можно сказать о ситуации на рынке.
Второй важный факт — оживают банки. В 2008-2009 гг. на рынке осталось фактически два игрока, это АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) с федеральной программой и Сбербанк. В этот период АИЖК получило беспрецедентное финансирование, потому что по большому счету стояла задача заменить собой многие банки, которые вышли из ипотеки. К тому же поведение крупных игроков — Сбербанка, ВТБ — было не совсем понятно.
Рынок в 2009 г. очень сильно просел, это было видно по объемам. Самое интересное, что как раз в этом кризисном году мы стали лучшей компанией России по выдаче ипотечных займов, но с одним из худших своих результатов за все время работы. Кстати, у нас еще была отмечена самая низкая просрочка, по итогу мы поняли, что идем по правильному пути, был создан очень качественный кредитный портфель. Красноярский краевой фонд жилищного строительства всегда был в тройке, максимум в пятерке лучших структур АИЖК в России.
Сейчас рынок восстанавливается, возвращаются банки, крупные игроки занимают более агрессивную позицию. Оживление налицо, но разумные участники все-таки придерживаются осторожной политики.
- Что больше влияет на позицию банков касательно ипотеки? Призывы ли премьер-министра, который настойчиво просит их приходить на этот рынок, снижать процентные ставки, или реальная рыночная ситуация, когда появляются дешевые деньги?
Вы знаете, я думаю, что несколько факторов. Позиция правительства всегда влияла на рынок, это логично. Но и важно, что ипотека за это время стала достаточно надежным и понятным предметом для вложений. В автокредитах, потребительских кредитах ставка, возможно, выше, но надежность, с точки зрения резервирования, обеспечения, хромает, там более сложный механизм — более дорогой и менее надежный. К тому же все прекрасно понимают, что ипотека, как финансовый механизм, прочно вошла в нашу жизнь.
Ну и третье, рынок очень изменился в плане взаимоотношения банков, рефинансирующих организаций, Центробанка, того же АИЖК. Для всех ясно, что банк не может удерживать на балансе длинный кредит, с этим надо что-то делать. Да, есть Сбербанк, большой и мощный — это отдельная история, но все остальные банки в другом положении. Кризис подтолкнул к изменению законодательства в части ипотечных ценных бумаг.
Общая цель для нас — миллион кредитов в год, правда, срок достижения этой цели все время переносится. Сегодня, если отбросить займы юрлиц, залоги, и оставить чистую ипотеку, направленную на улучшение жилищных условий, получится 5–7% от ВВП. Во многих странах этот показатель в 10 раз больше, 50–70% ВВП, там ипотека занимает гораздо большую долю на финансовом рынке...
- Это не опасно? Насколько я помню, формально кризис в США начался как раз с крушения компаний, работающих на ипотечном рынке...
По большому счету, да. Но при совершенно другом уровне рынка. Почти 80% от ВВП. Нас с нашими смешными цифрами тоже потрясло, хотя мы не были завязаны ни на какие внешние ипотечные рынки. Тут есть проблема. С одной стороны, нас не так задело — это хорошо, а с другой стороны, здесь не такой развитый рынок. Сейчас главный вопрос, в ответе на который и заключены возможности для роста, — кто в конечном итоге должен выкупать ипотечные кредиты? Откуда должны возникать эти деньги?
- И откуда, как вы считаете? Кто должен выкупать?
Государство. Весь опыт, который мы анализируем, американский, европейский, говорит именно об этом. В США это несколько полугосударственных или почти государственных компаний, в Европе работает механизм ипотечных ценных бумаг — центральные банки берут все на баланс.
Понятно, что длинные деньги — это пенсионные деньги, деньги государства или центрального банка. Других источников в мире не бывает. Все остальное — короткие деньги, какие-то промежуточные операции. То, что произошло в США, было связано с определенными проблемами, рынок насыщался не слишком обеспеченными кредитами, именно в этой части он и рухнул.
Причем, это в нашем понимании все воспринимается как катастрофа. Они же считают, что ничего страшного не произошло, рынок быстро восстановился. Для них это обычное дело. Думаю, что сегодня нам важно быстро освоить механизм ипотечных ценных бумаг. Когда мы это сделаем, у ипотеки будет совершенно другой качественный уровень, совершенно другие объемы. Это десятки процентов ВВП. Даже в концепции прописано, что из миллиона кредитов в год каждый второй кредит должен быть продаваемым. Тогда нас ждет успех. К такому пониманию ситуации подтолкнул именно кризис.
- Вы сказали, что у вас очень качественный портфель, малая просрочка. За счет чего это достигается? За счет каких механизмов?
Все банально — надо просто нормально, честно работать. Конечно, есть частности, возможно, у нас были более конкурентоспособные стандарты.
Но главное, за портфелем надо следить и понимать, что нужно не только выдать кредит, его нужно сопровождать. У банков разные системы: кто-то отдает сопровождение на аутсорсинг, кто-то сбрасывает с баланса. Мы же все, что выдали, сопровождаем. Работаем с заемщиками до конца кредита, понимая, что если сегодня "плохо выдали", то завтра это станет нашей же проблемой. Поэтому мы и не вели себя на рынке излишне агрессивно.
- Как человеку попасть в вашу программу?
Процедура самая простая. Все начинается, как и у всех банков, с отдела консультирования. Единственная разница, мы сразу понимали наши отличия и строили свой сервис, учитывая их. В банке как происходит? В одном окне ипотека, в другом потребительские кредиты и т. д. У нас ипотека везде.
Поэтому мы попытались создать для заемщика максимально комфортные условия именно в этом процессе, продублировав все направления работы, связанные с оформлением ипотечного кредита. Принцип одного окна, конечно, полностью реализовать не удалось. К примеру, регпалата все-таки не у нас находится, туда нужно ехать, но и за этим наши сотрудники следят.
У нас есть специалисты, которые отвечают за страховку, есть люди, отвечающие за оценку, за контроль подбора жилого помещения и устранение замечаний. Мы изначально создали несколько отделов, обеспечивающих сервис для клиента. Ипотека — очень сложный инструмент, мы сразу проанализировали, какие у нас будут партнеры и агенты, подписали со всеми соглашения, установили правила игры. Сказали — документооборот и отношение к заемщику будут вот такие...
- И не меняли?
Что-то меняли, ведь требования рынка меняются, но базовые вещи, обеспечивающие комфорт заемщику, конечно, остались.
- В каком виде и на каком этапе у нас сейчас проект "Доступное жилье"? Он как-то трансформируется или все идет по плану?
По большему счету в идеологии ничего не поменялось. Единственное, что поменяли, и правильно, — разделили рынок и социальные обязательства, четко ориентировав АИЖК. Оно становится всероссийской рефинансирующей организацией, которая задает стандарты — как работать с банками, как рефинансировать свои кредиты, как взаимодействовать с государством. И второе, самое главное, что было нам сказано — вы являетесь государственным институтом развития, поэтому все, что относится к социально важным с точки зрения государства делам должно быть важно и для вас.
Ваша роль на рынке такова: вы должны задавать нормы поведения, говорить, какая ипотека правильная, а какая нет. И не пытаться подменить рынок с точки зрения объемов. Доля должна быть консервативная. Плюс масса программ, которые есть у нас по поддержке заемщиков.
- Когда АИЖК начали выделять земли, поднялась шумиха, говорили о том, что государство опять вмешивается в ценообразование у застройщиков. Вы как-то можете прокомментировать эту ситуацию?
С застройщиками все немного иначе. Есть программа "Стимул", сейчас мы будем ею заниматься. Возьмем два направления: кредитование заемщиков на приобретение строящегося жилья, а не "вторички", как обычно, и кредитование самих застройщиков. Сначала эта программа возникла как антикризисная мера, чтобы поддержать застройщиков. А сейчас стало понятно, что она вполне уместна в условиях нормальной внекризисной экономики.
Возникла также разновидность программы — "Стимул-2". Начали выделяться участки Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, там действительно государственная земля, государственные обязательства. По этой программе есть четкие требования, допустим, цена не меньше средней стоимости в регионе. Но это совершенно другое, для выполнения каких-то социальных обязательств, под какие-то программы. Это не затрагивает рынок. По большему счету, программа "Стимул" возникла как раз для того, чтобы не было стагнации на рынке жилья.
- Каковы вообще перспективы деятельности государства на рынке жилья, ипотеки и строительства? Как оно будет себя проявлять?
Я думаю, что через два проекта — "Стимул" и проект по ипотечным ценным бумагам. Это два магистральных направления. Что касается ипотечных ценных бумаг, то рынок ипотеки будет точно развиваться в эту сторону, совершенствуя свои механизмы и совершенствуя всю систему рефинансирования. В конечном итоге замыкая все длинные деньги либо на государстве, либо на каких-то институтах развития, либо на АИЖК. По строительству то же самое: доступ к таким деньгам всех остальных банков, понимание фондирования этих банков, создание четкого механизма. Либо мы обречены всю жизнь использовать деньги вкладчиков, и все время бояться — что же случится дальше.
- Как вы думаете, какие мотивы более всего влияют на выбор того или иного финансового института для ипотеки? Почему одни клиенты выбирают коммерческие банки, а кто-то сразу ваш фонд? Дело в психологии?
Все-таки большее значение имеет не психология, а расчет. И еще — клиенты реагируют на сервис и дальнейшее поведение организации после выдачи кредита. Мы можем войти в положение клиента, который платит не в графике, подождать, если это необходимо, не доводить дело до суда. Грубо говоря, возимся с каждым нашим заемщиком.
- Многих людей удается вернуть на путь истинный?
Пять-шесть человек в месяц. Но дело даже не в этом, а в системе. К примеру, в АИЖК возникла новая программа под названием "Переезд", она создана для развития сервиса, для клиента в первую очередь. С ее помощью люди решают реальные проблемы. Во-первых, при переезде из одного города в другой можно взять кредит на 80% от имеющейся в собственности квартиры и спокойно искать новое жилье или потратить эти деньги на переезд и другие нужды.
Можно из большой квартиры переехать в маленькую даже имея ипотечный кредит, тем самым уменьшив долговую нагрузку. Мы сейчас хотим запустить эту программу по Красноярску. Точно будем реализовывать этот продукт для Норильска, там будут специальные условия, специальная комиссия. Впервые создадим свое представительство, так как раньше у нас по краю были только партнеры.
- Последний на сегодня вопрос, как вы считаете, для нашей страны перспективна тема малоэтажного жилья?
Почему нет? Просто для нас это та жизнь, которой мы еще не жили. Тема перспективная, если мы действительно поймем, какие у людей потребности. А они ведь просты — нужно жилье, которое по комфорту и удобству будет сравнимо с обычными городскими 4-5-комнатными квартирами. Тогда это будет массовым явлением.
Опыт Европы показывает, что не обязательно строить огромные особняки. Там есть дома по 80 квадратов и этого достаточно для небольшой семьи. На такие проекты может быть реальный спрос, и тогда, конечно же, начнут работать специальные программы, и мы сможем решать определенные социальные задачи через малоэтажное строительство.
Дела.ru, 08.04.2011
Беседовал Дмитрий Болотов
