Банки пока не научились идти навстречу ипотечным заемщикам
Рынок ипотечного кредитования восстанавливается. Об этом говорят и новые лояльные программы банков, и снижающиеся процентные ставки по кредитам. Растет уровень доходов населения, и многие граждане вновь готовы рассмотреть возможность получения ипотеки. Ведь как ни крути, для большинства россиян — это пока единственный способ быстро решить свои жилищные проблемы.
Но давайте спросим: а научил ли чему-то кризис банковское сообщество? Не повторятся ли ошибки недавнего прошлого, главной из которых стал привнесенный в ипотеку опыт розничного кредитования? Ответ, к сожалению, будет отрицательный. Сегодняшняя ситуация на рынке ипотеки показывает, что пока новых правил не сформировано. А для того чтобы рынок ипотечного кредитования успешно развивался, необходимо не только эти правила принять, но и закрепить некоторые из них законодательно.
Что это за правила? Начнем с безусловного права на реструктуризацию кредитов. Исследования показали, что около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. Основные причины: рождение ребенка, смена работы, развод супругов. Но банки по-прежнему очень агрессивно настроены по отношению к тем, кто столкнулся с финансовыми трудностями и хочет получить право на реструктуризацию. Такую возможность предусматривают лишь единичные кредиторы.
Работа банкиров с просроченной ипотечной задолженностью в большинстве случаев сводится к скорейшему истребованию долга. За примерами далеко ходить не надо: недавно в АРИЖК обратился заемщик одного крупного западного банка. Четыре года он исправно платил по кредиту, выплатил половину, но в какой-то момент у него возникли сложности, и он попросил платежные каникулы. Банк отказал ему в реструктуризации, говоря: «Либо плати, либо это твои проблемы. Если что, мы квартиру отберем и легко продадим ее по цене, указанной в договоре четыре года назад». То есть чем больше долга заемщик погасил, тем легче банк идет на взыскание. При этом кредитную организацию не пугает, что она может потерять не только лояльность добросовестного заемщика, но и потенциальных клиентов, которые могли бы взять ипотеку, но теперь побоятся это делать. Впоследствии такая тактика негативно отразится на развитии ипотечного рынка России в целом.
Чтобы не допустить этого, кредиторам необходимо как можно скорее пересмотреть свои взгляды на работу с просрочкой. Опыт показывает, что более 85% заемщиков, у которых возникает просрочка по кредиту, в итоге возобновляют платежи; главное — дать человеку время. Банки также выиграют от этой ситуации: если заемщик восстановился, его кредит перестанет быть проблемным.
Более того, необходимо законодательно закрепить безусловное право заемщика на реструктуризацию, даже если у него ухудшилось финансовое состояние и платеж превысил 60% дохода. Банки не должны злоупотреблять своим правом на взыскание. При этом право на реструктуризацию должно быть ограничено, чтобы она не была бесконечной: как только соотношение «кредит/залог» достигло 100%, надо ускорять и упрощать процедуру истребования.
Второе правило, которое необходимо внедрить для успешной работы рынка ипотечного кредитования, — это закрепление параметра «платеж/доход» на уровне 45%, причем по совокупности всех кредитов, которые берет на себя заемщик. Именно такое соотношение позволит человеку успешно платить по кредиту и поддерживать достаточный уровень жизни. Многие банки закрывают глаза на это правило, а его несоблюдение в большинстве случаев приводит к дефолту. Подобных случаев немало и в практике АРИЖК: так, большинство заемщиков, обратившихся в агентство, не могли платить по кредиту из-за того, что во время кризиса их доходы существенно сократились, а соотношение «платеж/доход» выросло. При этом проверка показала, что изначально этот параметр у многих значительно превышал 45%, т. е. люди даже вне кризисной ситуации могли оказаться в дефолте. Сложившаяся ситуация во многом объясняется низкой финансовой грамотностью населения.
Кредиторы же часто используют незнание заемщика в своих интересах, загоняя человека в вечную кабалу. Кстати, нередки случаи, когда заемщик не справляется с выплатами по кредиту, а банк не торопится с обращением в суд, начисляя пени, штрафы. А поскольку соотношение долга и дохода домохозяйства несопоставимо, получается, что за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода домохозяйства. Поэтому еще одно важное правило, которое, безусловно, необходимо зафиксировать, — конечность долга, чтобы он не рос бесконечно. До какого уровня — 100%, 105% или, может быть, 120% от дохода? Надо думать.
Наконец, последнее: обращение в суд должно стать крайней мерой. Необходимо вести диалог с заемщиком, но если он не получается, то обязательно пробовать иные методы разрешения ситуации. Сейчас в России начинает работать такой авторитетный механизм, как «омбудсмен». Заемщик должен знать, что в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка у него всегда есть возможность обратиться к авторитетному органу, который как третейский судья рассудит сложившуюся ситуацию и найдет механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.
Все эти меры, безусловно, помогут успешному развитию ипотеки в России и приведут на рынок именно тех качественных заемщиков, которые сейчас боятся брать ипотеку из-за высоких рисков потерять и жилье, и первоначальный взнос, да и еще остаться должными банку.
Ведомости, 19.10.2011
