Сергей Арзянцев: Поезд относительно недорогой ипотеки может уйти в феврале
Для заемщиков в РФ наступает непростое время: ставки по ипотечным кредитам за последние несколько месяцев увеличились на 1 процентный пункт и, скорее всего, в течение последующих шести месяцев продолжат свой рост. Основная причина – нестабильность на международных финансовых рынках, которая делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, оперативно принимают меры: повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноси и требования к заемщикам.
По мнению директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, если удорожание ипотеки будет продолжаться сегодняшними темпами, то "схлопывание" рынка произойдет достаточно скоро – ипотека доберется до "запретительного" уровня ставок и станет абсолютно недоступной. В интервью "РИА Новости – Недвижимость" эксперт рассказал, что единственный шанс для заемщиков решить свои жилищные вопросы – это получить ипотечный кредит в феврале 2012 года.
- Сергей Павлович, еще АИЖК с уверенностью заявило, что рынок ипотеки в РФ вернется к докризисным объемам, но в последнее время участники рынка все чаще признаются, что в этом сегменте все чаще появляются признаки дестабилизации. Как думаете, объемы выдачи кредитов все-таки достигнут прогнозируемого уровня?
В общем, мы практически вышли по объему на уровень 2008 года. Но планку 2008 года в 650 миллиардов рублей можем не преодолеть. По статистике ЦБ в октябре, в 2011 году было выдано кредитов примерно на 66 миллиардов рублей, а объем выданной ипотеки за три квартала текущего года составил 450 миллиардов рублей. Получается, что, чтобы вернуться к докризисному уровню и уж тем более "перепрыгнуть" его объемы, нужно выдавать на уровне октября и больше в последние месяцы года. Не факт, что это произойдет – возможно, многие банки решать "придержать" решения по ипотечным кредитам в конце года. Однако в любом случае 2011 год на рынке ипотеки мы закончим почти вровень с 2008 годом, что уже само по себе неплохо.
- Как бы вы описали ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время?
Волатильность на финансовом рынке в первую очередь сказалось на подорожании вкладов и росте ипотечных ставок. Пока ставки все еще чуть ниже, чем были в начале года, но, по сравнению с тем дном, которое мы видели летом, они выросли примерно на 1%.
- Насколько могут вырасти ставки в будущем и как долго будет продолжаться их рост?
Вопрос сложный. Дело в том, что ипотека самый чувствительный к стоимости ресурсов продукт, потому что процентная маржа банков снизилась до минимума. Думаю, ставки будут расти в конце этого – начале следующего года. Это достаточно устойчивый тренд, и говорить о том, что он развернется в сторону снижения ставок в ближайшие полгода, с моей точки зрения, точно не приходится.
Сейчас, напомню, средняя ставка по базовым ипотечным продуктам находится в районе 13%, так что к границе в 14% мы можем подойти достаточно легко – остался один шаг. Если рынок будет развиваться по негативному сценарию, ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными – 18-20%, а дальше ситуацию прогнозировать сложно. Если же будет стагнация, как это происходит сейчас, то сможем остаться на существующем уровне.
При этом надо понимать, что если средняя ставка по "классическим" ипотечным рублевым кредитам на покупку квартиры под ее залог превысит 14% годовых, то фактически речь идет уже о "схлопывании" рынка, о сжимании в разы. Поэтому с точки зрения объема продаж – будет ли ставка 14% или 18% - не столь принципиально И 14%, и 18% воспринимаются заемщиками как запретительные ставки, кредиты берутся только в исключительных случаях.
- Сможет ли российский рынок удержать объемы выдачи кредитов в 2012 году на уровне 2011 года?
По 2012 году роста объемов точно не будет. Мой оптимистичный прогноз – 600 миллиардов рублей, хотя все будет зависеть от макроэкономических тенденций.
- Какие сложности могут возникнуть у заемщиков?
Для заемщиков наступает непростая пора: если в потребкредитах и кредитных картах изменение ставки на один процентный пункт - это несмертельно, то в ипотеке это уже критично, тем более, что для этого продукта характерен высокий уровень долговой нагрузки, которую заемщику непросто обслуживать в кризисное время.
Кроме того, в условиях нестабильности растет риск потери работы и доходов для клиентов. В этом случае, в первую очередь, пострадают индивидуальные предприниматели, владельца бизнеса – рисковые с точки зрения занятости категории граждан. Следующими под угрозу могут попасть те, у кого серые доходы.
Также, максимально допустимое значения коэффициента PTI – отношения платежа к доходу – для ипотечных заемщиков банки могут сократить до 40% с сегодняшних 45 - 60%.
С другой стороны, справедливости ради надо отметить, что в отличие от 2008 года, сейчас роль валютной ипотеки незначительна, поэтому половины проблем, которые были в 2008 году, не будет.
- Вы можете дать совет потенциальным заемщикам: стоит ли взять ипотечный кредит сейчас или подождать какое-то время?
Если говорить о том, когда взять ипотечный кредит, то надо бежать за кредитом сейчас, потому что ставки продолжают расти.
Ставки, которые предлагаются сегодня, вполне приемлемые, и пока банки готовы кредитовать. Если сейчас подать заявку, то есть надежда успеть заскочить в феврале в уходящий поезд и взять кредит по приемлемым ставкам.
Другое дело, надо понимать, что покупает заемщик, так как на фоне кризисных явлений неизбежно возникнут риски "недостроя". Не стоит проверять надежность застройщика собственными деньгами. Надо смотреть, кто эту стройку финансирует и кто производит строительство. Если в проекте участвует крупный банк, то это добавляет покупателю уверенности. То же самое и с крупными известными застройщиками. Например, мы работаем с группой компаний ПИК – это крупная известная компания, у нее много объектов.
- Какую позицию займут банки в случае дальнейшего нарастания кризисных явлений?
Рост ставок будет происходить по рынку в целом. Это будет, безусловно, сказываться на кредитной политике. Банки просто начнут сворачивать программы ипотечного кредитования.
Как показал предыдущий кризис, в такое время банки поднимают ставки, увеличивают размер первоначального взноса до 40-50% - фактически вводят запретительные меры. Так банки борются как с кредитными рисками, так и с процентными рисками.
- А почему в кризис банки так негативно относятся к ипотеке?
С одной стороны, дорожает фондирование, с другой – в кризис ипотечные портфели воспринимаются как наименее интересные, потому что они длинные и менее прибыльные по сравнению с другими активами.
- Какие еще тенденции будут формировать ипотечный рынок в 2012 году?
В 2011 году были внесены определенные изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает всего долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит.
Думаю, эта новация повлияет на кредитную политику банков с точки зрения условий для клиентов, причем в самое ближайшее время и не в лучшую сторону, так как повышаются требования к финансовой устойчивости клиента. Очевидно, что по кредитам с первоначальным взносом до 20% будут водиться дополнительные надбавки к ставке. Некоторые банки вообще начнут отказываться кредитовать без страхования риска финансовой ответственности заемщика. И если сейчас этот страховой продукт работает, когда первоначальный взнос составляет менее 20%, то можно предположить, что сложится практика, когда все банки будут просить страховку, если взнос будет ниже 30%.
- Российская ипотека в основном сосредоточена «в руках» крупнейших госбанков. Как вы считаете, сохранится ли эта структура в будущем или все-таки можно будет увидеть на рынке большее число конкурентоспособных игроков?
Надо учитывать, что нет такого абстрактного понятия "российский ипотечный рынок". Рынок ипотеки очень локален – так же, как розничный рынок бензина. Вроде бы есть много крупных компаний, но если посмотреть на уровне конкретных регионов, выяснится, что ключевых игроков очень мало, где-то даже может доминировать одна организация.
В ипотеке ситуация довольно интересная. Если мы берем Москву, здесь много игроков даже при том, что есть свои лидеры - у человека есть выбор куда пойти, какие программы посмотреть. У большинства строек есть банки-партнеры, причем обычно по несколько.
В регионах все немного по-другому. Там есть банки, которые работают по программам АИЖК и которые за счет низких ставок часто составляют конкуренцию ведущим банкам, работающим по собственным программам. Мы, например, работаем по собственным программам, но зачастую с мелкими банками на региональном рынке (которые, если смотреть на рейтинги, вообще не могут быть нам конкурентами) реально воюем в ценовом поле.
Тем не менее, я пока наблюдаю тенденцию к консолидации, и она продолжится.
- В чем это может выразиться?
Например, сейчас некоторые небольшие банки без серьезной поддержки со стороны акционеров активно работают по накопительным ипотечным программам для военных. В следующем году, когда будут реализовываться планы по выходу в этот сегмент крупных игроков, эти ниши, по крайней мере, для этих небольших игроков начнут "схлопываться".
Многие средние банки уже сейчас ищут покупателя на свои портфели, а крупные банки, напротив, смотрят на возможность их приобретения. Кстати, мы для себя тоже такой вариант не исключаем, если будет предложен интересный портфель.
Между тем, продажа портфелей мелкими и средними банками тоже приводит к концентрации ипотеки в более узкой группе игроков. Я думаю, в 2012 году мелкие игроки, которые работают с АИЖК за комиссию, будут уходить с этого рынка, особенно если у них не останется этого источника для заработка.
- Давайте вернемся к «военной ипотеке». Что особо привлекательное в этом продукте для банков?
На фоне возможных кризисных явлений это будет действительно интересная тема – как для банков, так и для заемщиков. Мы также смотрим на этот сегмент.
Военная ипотека – очень живая история, потому что она около государственная. Банкам эта программа интересна и тем, что она все больше набирает популярность среди военных, особенно на юге и в Подмосковье. Ее плюс в том, что из своей зарплаты заемщик, по большому счету, может вообще ничего не платить. Он получает платежи из накопительной системы, и эти платежи идут на погашение ипотечного кредита.
- В этом году стали появляться пилотные проекты по кредитованию на строительство арендного жилья. Будут ли банки активно кредитовать этот вид строительства?
Когда мы хотим сделать что-то в масштабах страны, очевидно, что в этом должны быть какие-то очень заинтересованные люди с соответствующими ресурсами. Если этих двух компонентов нет, ничего не получится.
Но пока соотношение арендной платы и рыночных цен на недвижимость таково, что строить доходные дома инвесторам совершенно не выгодно. В связи с этим рыночная мотивация для привлечения ресурсов каких-то игроков очень сомнительна. Для муниципалитетов, развитие доходных домов – это также далеко не самая первая головная боль. А если говорить о привлечении федеральных денег, то я надеюсь, что чиновники обладают хоть какой-то долей ответственности, чтобы понять, что с учетом сегодняшней нестабильности в финансовом секторе это не первое направление, нуждающееся в деньгах.
Я пока не вижу объективных предпосылок для формирования крупного фонда арендного жилья в стране. А в то, что арендное жилье станет альтернативой ипотеки, пока как-то не верится.
- Каких продуктов не хватает на российском ипотечном рынке?
Большая часть продуктов, использующихся на развитых ипотечных рынках, в России к настоящему моменту реализована. Тем не менее, есть ряд продуктов, которые могли бы продвинуть наш рынок, если бы для них существовала полноценная законодательная база.
Например, АИЖК поднимало тему с обратной ипотекой. Тема очень хорошая: есть пожилые люди, которые не могут обеспечить себе нормальный уровень жизни, но обладающие недвижимостью. Почему бы не сделать цивилизованный инструмент конвертации этой недвижимости в достойную жизнь? Другое дело, что рыночные игроки, если не брать в расчет АИЖК, вряд ли пойдут на то, чтобы финансировать подобный продукт со своих балансов из-за большого количества подводных камней. Например, наши суды могут быть лояльны к людям, заключившим договор с банком и нарушившим его. Суды могут посчитать, что при заключении договора человек действовал в результате заблуждения и прочее, хотя человек мог обещать продать банку квартиру, если банк будет платить ежемесячно деньги по рентному договору.
- Давайте вернемся к существующему рынку. Расскажите о предварительных итогах года по ипотеке Номос-банка? Каким для вашего банка был этот год?
В марте этого года мы фактически заново стартовали с ипотечными программами, так как ранее Номос-банк выдавал ипотечные кредиты до кризиса 2008 года. "Старый" портфель сейчас составляет порядка шесть миллиардов рублей. По итогам этого года мы выдадим кредитов по предварительным данным примерно на 2,5 миллиарда рублей. Просроченной задолженности по новому портфелю нет.
У нас полноценная продуктовая линейка: мы кредитует покупки как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости, выдаем займы на ремонт. Территориально наши выделенные ипотечные подразделения присутствуют в 26 городах. Мы предлагаем дифференцированную ставку по ипотечным кредитам, которая зависит от соотношения платеж-доход. Чем меньшую долю своего дохода клиент направляет на погашение кредита, тем больший запас финансовой прочности он имеет, соответственно, такой кредит несет для нас меньшие риски. Таким клиентам мы даем скидку. Мы первые на рынке внесли эту опцию, остальные определяют размер процентной ставки в зависимости от форм подтверждения дохода, от сроков кредитования, размера первоначального взноса.
- И каков у вас средний размер кредита?
Сейчас он составляет чуть больше двух миллионов рублей. По мере того, как мы будем развивать ипотеку в регионах, средний размер кредита будет снижаться, так как в регионах жилье значительно дешевле чем в Москве или в городах-миллионниках. В следующем году, наверное, средний размер кредита в нашем банке будет составлять 1,3 миллиона рублей.
- Как изменились за последние 11 месяцев ставки по кредитным продуктам в вашем банке?
За это время ставки в среднем снизились на 1,5 процентного пункта. По базовым продуктам – кредитам на покупку квартиры под ее залог - средняя ставка сейчас чуть выше 12%. Думаю, в сравнении с конкурентами, это интересное предложение, сейчас у нас достаточно агрессивная ценовая стратегия.
- Вы называете ставки Номос-банка интересными, но на рынке в этом году некоторые банки предлагали продукты с более низкими ставками…
Надо четко понимать, что есть маркетинговые ставки, а есть реальные, которые вы можете получить. Вас заманивают стоимостью кредита "от 10%", а по факту дают ставку индивидуально, с учетом оценки банком ваших рисков, и она получается равной 14%. Более мягкий вариант когда, например, выводится промо-продукт с очень жесткими требованиями к заемщику и к приобретаемой квартире, но низкой ставкой, скажем, 8% годовых. Клиенты, которые могут взять этот кредит – это очень немногочисленная группа, но сам продукт широко рекламируется. Понятно, что в среднем клиенты получают гораздо более высокую ставку. По моему наблюдению, чем ниже ставку продвигает банк, тем выше она получается для клиента на выходе.
РИА Новости, 27.12.2011
Беседовала Елена Лыкова
