Владимир Пономарев: Я – противник вульгаризации ипотеки
- Владимир Николаевич, для многих вы являетесь человеком, который создавал систему ипотечного кредитования. И вдруг – Институт безопасного развития атомной энергетики. Как это такой скачок в жизни у вас произошел?
Последние два года я, действительно, занимаюсь другим. Ведь я – физик и математик по образованию. Своему становлению я обязан очень известным ученым: Леопольду Инфельду, другу и соратнику Альберта Эйнштейна, Дмитрию Дмитриевичу Иваненко, создателю протонно-нейтронной модели ядра, и Андрею Дмитриевичу Сахарову. Я участвовал в создании этого института (ИБРАЭ РАН. – Прим. авт.).
Но после Чернобыля стало ясно, что физика – это удел молодых, и в 1992 году я прекратил ею заниматься. После этого я был советником Правительства Армении по научно-технической и внешнеэкономической деятельности (на правах вице-премьера), потом ушел в правительство России, где занялся вопросами ипотечного кредитования, был статс-секретарем, заместителем председателя Госстроя России. 17 лет я занимался ипотекой, бизнесом, был государственным служащим, но потом вернулся в родной институт. Ведь менеджмент инвариантен: и старший дворник – менеджер, и президент страны – тоже менеджер в конечном итоге. В этом смысле все достаточно легко. Но я нарушил правило, что в одну и ту же реку не войдешь дважды – я вошел. Впрочем, я остаюсь вице-президентом Ассоциации строителей России.
- Мне казалось, что ипотека и звезды как-то очень далеки друг от друга…
Для меня мечта об ипотеке в России была сродни с мечтой о звездах, с мыслями о строении и возникновении Вселенной.
Сейчас есть проблемы финансирования крупных инфраструктурных проектов из-за отсутствия длинных денег и слишком больших рисков. Однако можно использовать разработанные механизмы жилищной ипотеки, тогда объем привлеченных ресурсов резко возрастет. А именно, необходимо диверсифицировать финансовые риски при строительстве объектов, которые будут нести банки-кредиторы и риски (невозврата), возникающие при эксплуатации построенных объектов: банк кредитует строительство объектов, например коммунальной энергетики, под залог строящейся недвижимости (ипотеки), – и эти кредиты краткосреднесрочные. После завершения строительства банк рефинансирует кредиты либо непосредственно, путем выпуска и продажи институциональным инвесторам ипотечных ценных бумаг, обеспеченных тарифными платежами, которые сродни аннуитетным платежам в жилищной ипотеке, либо через специализированные финансовые компании (ипотечные кондуиты).
Чем хорош Московский государственный университет – тем, что он дает широту взглядов. Чем хороша физика и математика – тем, что они дисциплинируют ум, формируют способность к логическому мышлению. Поэтому мне было легче, чем многим другим, увлечься ипотечным кредитованием. Я поехал, прошел стажировку в ведущих западных институтах, изучил данный вопрос, и мне стало это очень интересно. Я перешел на государственную службу, и мы подготовили большое количество федеральных законов, Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в России, принятую правительством России.
- Изменилась она сейчас?
Нет.
- Какой ее самый главный принцип?
Ипотека – это не только механизм выдачи ипотечных кредитов банками, но и механизм рефинансирования банковской системы за счет ипотечных ценных бумаг. Он заработал у нас перед кризисом, были первые сделки – так называемая трансграничная секьюритизация. Первая в истории России подобная сделка была реализована в 2005 году с секьюритизацией автомобильных кредитов, выданных банком «Союз», первая ипотечная секьюритизация была осуществлена Городским ипотечным банком в 2006 году. Эти сделки позволили создать первый в России частный ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (в его создании и функционировании принимали участие специалисты, участвовавшие во всех первых сделках по трансграничной секьюритизации).
Сейчас практически все приостановлено.
- Но в дальнейшем это будет продолжено?
Да, наверняка. Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – грамотный специалист, мы вместе с ним начинали ипотеку. Я думаю, что если он останется у руля, то все будет нормально.
- Каково качество выданных и выдаваемых кредитов сейчас, на ваш взгляд?
Я всегда был противником вульгаризации ипотеки, выражающейся в снижении требований по ипотечным кредитам и снижении качества ипотечных продуктов. С моей точки зрения, это рискованно, и Америка показала, что снижение требований в конечном итоге оборачивается трагедией для огромного количества людей (причем, не только для тех, кто брал ипотечный кредит) и для всей банковской системы.
В сентябре 2007 года в составе делегации Ассоциации Строителей России (АСР) и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) я находился в США. Именно в эти дни появились первые масштабные катаклизмы на американском ипотечном рынке. Состоялись многочисленные встречи с руководителями крупнейших американских инвестиционных банков и ведущих ассоциаций, объединяющих профессиональных участников строительного, банковского и ипотечного рынков, а также в Конгрессе США и Министерстве жилищного строительства и развития городов. В результате были осознаны не только причины разразившегося кризиса в США, но и со всей очевидностью стало ясно, что и России не миновать серьезных трудностей, о чем были своевременно проинформированы Правительство и руководство заинтересованных министерств и ведомств.
Разница состояла лишь в том, что в США государство, находясь в плену либеральных представлений, практически полностью устранилось от регулирования отношений на рынке и позволило эгоизму профессиональных участников забыть об осторожности в инвестиционно-строительной и ипотечно-кредитной деятельности.
А в России «разогревание» рынка, проявившееся со всей остротой в безудержном росте цен на жилье, дополнительно стимулировалось приоритетами и механизмами Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», рекомендованными Фондом «Институт Экономики города» – основного консультанта Росстроя и Минрегиона России. Речь идет об абсолютизации приобретения жилья в собственность и недооценки развития арендного и социального секторов жилья.
Наиболее проработанными оказались механизмы, стимулирующие спрос. Одновременно высокие административные барьеры, сформированные региональные олигополии, нерешенность вопросов оснащения инженерной инфраструктурой участков земли, предназначенных для жилищного строительства, являлись тормозом на пути адекватного роста предложений.
В конечном итоге требования по ипотечным кредитам должен выставлять конечный инвестор – тот, который будет покупать ипотечные ценные бумаги. И неважно, что сейчас рынки замерли, что процедур рефинансирования очень мало, в будущем эти сделки все равно будут. Поэтому мы не имеем права выстраивать систему, не понимая, что в конечном итоге продуктом финансового механизма будут ипотечные ценные бумаги, именно они должны диктовать условия, какими должны быть кредиты. Искусственное снижение процентных ставок может привести к тому, что на балансе банков будет большое количество кредитов, не востребованных вторичным рынком. Это будет снижать ликвидность банков, банковской системы и опять способствовать нарастанию кризисных явлений.
Вот посмотрите на Сбербанк, провозглашающий снижение, снижение и снижение ставок и дающий тем самым соответствующий сигнал рынку. Государственный Сбербанк нарушает условия конкуренции, с моей точки зрения. Все это повышает риски в финансовой системе и деформирует рынок.
- И какой сейчас должна быть ставка по ипотеке, примерно, чтобы быть адекватной рынку?
Это сложно сказать, потому что нет индикаторов – никто пока не покупает ипотечные бумаги. Неправильность нынешней политики состоит в том, что ни банковские аналитики, ни кто-либо еще не ведут анализ.
Задайте вопрос Сбербанку – он понижает процентную ставку, исходя из чего? Из того, что председатель правительства сказал, что нужно установить 6%, или исходя из аналитики, связанной с выпуском ипотечных ценных бумаг? Уверяю вас, что здесь будет именно – «исходя из указаний».
Председатель правительства, президент имеют право не знать детали ипотечного кредитования. Но те люди, которые формировали национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», обязаны были знать, что такое ипотека во всех ее аспектах, и должны были объяснить, что ипотека – это не столько решение социальных проблем граждан, сколько фундаментальный экономико-финансовый механизм обеспечения инвестициями реальный сектор экономики.
- Насколько высоки риски в ипотеке, в строительстве сейчас?
У банков нет длинных денег, поэтому они уступают права по кредитам таким организациям как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которые структурирует эти кредиты, выпускают ценные бумаги (Моrtgage Backed Securities) и продают их инвесторам на фондовых рынках.
Здесь вопрос снижения рисков становится очень важным. В инвестиционных проектах есть два типа рисков: риск не построить и риск не продать. Риск не построить берет на себя банк, а риск не продать – институциональный инвестор. Такая диверсификация рисков выгодна, она позволяет увеличить количество денег, идущих в реальный сектор экономики. Вот на этом основана секьюритизация и все механизмы ипотеки.
Когда я был активным сторонником внедрения ипотечного кредитования, я отнюдь не имел в виду вульгарную социальную направленность ипотеки. Ипотека нужна не для социально незащищенных слоев общества, а в первую очередь для стабильно зарабатывающих людей – то есть для среднего класса.
В 2004–2005 годах произошел резкий крен в сторону социальности ипотеки, произошла подмена программ социального жилья на программы социальной ипотеки. Повышение доступности ипотечных кредитов – отнюдь не в снижении требований и процентных ставок. Здесь гораздо важнее субсидировать цену на жилье, и это не противоречит принципам рыночной экономики, если будет вводиться адресное государственное регулирование для граждан, которые зарабатывают недостаточно, которые нуждаются в социальной защите, должны устанавливаться специальные цены на квадратные метры. Тогда вместо того чтобы покупать ипотечную недвижимость по $3–4 тыс. кв. м, они будут покупать по 30 тыс. рублей за кв. м, и это уже доступное жилье. Но брать кредиты должны с рыночными процентными ставками, определяемыми механизмами рефинансирования.
На коммерческий рынок должно выходить жилье по ценам, которые определяются спросом и предложением.
- Насколько государство может вмешиваться в ценообразование на рынке недвижимости? Как можно установить более низкие цены на жилье эконом-класса: должно быть субсидирование какое-то или нужно дать команду застройщикам – не повышать цены выше определенной планки?
Диктат на рынке всегда устанавливают инвесторы. Они нанимают в рамках тендерных процедур генерального подрядчика, торгуются с ним. Если инвестор правильно сформировал тендерную документацию, то кто-то у него выиграет; если неправильно, то никто не выиграет и ему придется перестраивать условия тендера.
Когда государство может диктовать свои условия? Когда оно выступает соинвестором – например, если оно предоставляет землю бесплатно, то это означает, что оно проинвестировало в землю. Соинвестор имеет право диктовать условия, он может сказать: «Застройщик, я тебе даю землю бесплатно, изволь использовать современные технологии и устанавливать цену не выше определенного уровня».
Государство – это, конечно, специфический соинвестор, потому что для рыночного инвестора критерием является прибыль, которую он получит, для государства же прибыль – это решение социальных проблем.
Пока же 85% строительных объектов в России имеют существенно завышенную стоимость…
- А что значит завышенная? Об этом все время говорят. Есть себестоимость, а есть наценка – она может быть разумной или нет…
На рынке нет понятия себестоимости. На рынке – я производитель, вы потребитель, мы с вами сели и договорились, по какой цене вы купите у меня товар. Вы купите его исходя из наличия денег и вашей потребности. Это называется соотношение между спросом и предложением, именно так формируется цена. Себестоимость – это всего лишь некий индикатор, ориентир, если хотите.
Что значит себестоимость? Почему 20-процентная наценка – это что-то «сверх», а 5-процентная – это нормально. На свободном рынке (а не в сегменте социального жилья) не должно быть регулирования цен, должно быть соглашение между производителем и потребителем. Цена начнет падать только тогда, когда производитель будет много производить. Тогда он начнет получать прибыль не с розничной продажи, не с продажи единичного объекта, а с «оборота». При дефиците же производитель теряет стимулы повышать качество, модернизировать производство, вводить инновации. Почему? А потому что и так продается.
В 90-е годы я занимался поставкой стали на экспорт. Я предлагал директору крупнейшего в России металлургического комбината модернизировать упаковку, а он мне на это говорил: «А зачем? У меня и так все продается». Вот что означает дефицит.
Применительно к строительству: чтобы повышалось качество, нужно строить как можно больше.
Мы же строим все меньше. За 9 месяцев этого года построено 33 млн. кв. м жилья – это худший показатель с 1997 года. В 2011-м, думаю, ситуация не слишком улучшится.
Мы все увидели, что именно строительная отрасль оказалась максимально пострадавшей от кризиса. Это было связано с перегревом рынка, как правильно отмечал Министр финансов, а перегрев произошел по многим факторам, связанным, в том числе, и с ошибками государства, сделавшим ставку на приобретение жилья в собственность и формирование механизмов повышения спроса. Механизмы, направленные на повышение предложения, оказались второстепенными. В результате спрос рос, увеличение же объемов строительства происходило гораздо медленнее. В итоге резко росли цены.
Думали, что кризис все изменит. Но мы видим, как медленно изменяется ситуация с административными барьерами в строительстве. Мы фактически возвращаемся на ту исходную позицию, с которой «стартовали» в кризис. Отличие состоит лишь в том, что с рынка жилой недвижимости ушли инвесторы, заинтересованные в получении прибыли с вложений в так называемые инвестиционные квартиры. Поэтому рост цен наблюдается существенно меньший, чем в докризисный период.
- Можно ли тогда серьезно говорить о реализации программы «Жилище», согласно которой предполагается строить на 17 млн. кв. м больше ежегодно?
Нельзя!
- То есть программа уже провалена?
Конечно, провалена. Уже провалена. Дело заключается в том, что у нас идет сильный разрыв между обещаниями, декларациями и реальным положением дел. Давайте посчитаем: 60 млн. кв. м мы строили до кризиса, это примерно $60 млрд. Посмотрите, какую поддержку давало государство на строительный комплекс. В лучшем случае – несколько миллиардов долларов. Помощь государства строительному комплексу, особенно малому, среднему бизнесу, была настолько незначительной, что она ни на что не повлияла. Или, по крайней мере, несильно повлияла.
Чтобы увеличивать объемы в условиях слабого спроса на рынке, нужно больше строить социального жилья, строить инженерную инфраструктуру, предоставлять бесплатно землю. Мы тратим уйму средств Бог знает на что, на какие-то фиктивные программы, а на самое насущное государство тратит денег очень мало.
Я сейчас также являюсь руководителем рабочей группы Сибирского отделения РАН по жилью. Президент России год назад был в Президиуме РАН и обещал 5 тыс. квартир для молодых ученых. Ноль! Ничего нет. Так многие решения тонут в куче согласований.
В государстве нужна мобильность и дисциплина, не нужно популизма, нужна хорошая и четкая работа. И никаких рецептов больше нет.
- Какие объемы строительства могут быть к концу следующего года?
Я не думаю, что в следующем году мы восстановим объем докризисного периода. Но нужно сделать все возможное, чтобы его достигнуть. Я уже не говорю, чтобы выходить на строительство 1 кв. м в год на человека в ближайшее время, что нереально.
- Интеко была членом АСР. Как бы вы могли прокомментировать ситуацию, которая складывается вокруг этой компании: где правда, где ложь там?
Честно говоря, мало кто понимает, где правда, а где ложь. Могу вам сказать, что я не отношусь к категории тех людей, которые кидают гнилые яблоки в поверженных львов. Находясь на заседании совета ассоциации, в различных комиссиях вместе с Еленой Батуриной, я не видел неразумных высказываний, подходов с ее стороны. Олег Солощанский, вице-президент Интеко, всегда занимал очень конструктивную позицию. Строила компания много в различных регионах.
То, что муж-мэр и жена-коммерсант работают в одной связке, – это неправильно, это олигополия. То, что государство стимулирует крупных игроков – это тоже неправильно, так не должно быть. В первую очередь оно должно поддерживать средний, малый бизнес, чтобы развивалась рыночная инфраструктура в стране.
- Пока застройщикам в плане финансирования остается уповать только на банки. По вашей оценке, стали ли кредитные организации более лояльны к застройщикам? Во время кризиса они не хотели кредитовать…
И сейчас так же, может быть, чуть-чуть получше. Сложной остается ситуация.
- А застройщикам на каких условиях интересно работать с банками? Или они уже готовы на любые условия, только бы получить кредит?
Слухи о том, что банки выдают кредиты на очень невыгодных для заемщиков условиях, все-таки преувеличены. Процентные ставки, которые очень выросли во время кризиса, сейчас начинают опускаться. Но банки объективно не могут сильно кредитовать строителей по той причине, что ломбардное кредитование – кредитование под залог активов компаний – не очень выгодно строителям, они еще не накопили таких активов. А на условиях проектного финансирования кредитование очень опасно для банков: неизвестно, купят квартиры или не купят. Нужно время, в течение которого будут появляться более профессиональные участники строительного рынка.
- Так в чем нуждаются застройщики со стороны банков сейчас?
Профессиональным ассоциациям нужно создавать переговорные площадки, нужно повышать грамотность участников рынка. Часто застройщики очень слабо понимают, что такое банк, и смотрят на банкиров как на жирных котов, которые хотят их обирать. Необходимо снятие барьеров между инвесторами (кредиторами) и строителями, без этого трудно говорить об инвестиционно-строительном рынке.
Ассоциация строителей России создала такую организацию совместно с Ассоциаций региональных банков – это Инвестиционно-строительный клуб, он уже года два действует. На его заседаниях собираются представители строительного и банковского сообщества, выступают с докладами, разговаривают о проблемах, то есть идет некий диалог. Я и Владимир Андреевич Гамза, вице-президент Ассоциации региональных банков и председатель совета директоров Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов, являемся сопредседателями этого клуба.
ipocredit.ru, 09.02.2011
Беседовала Софья Ручко
