Шесть ошибок ипотечных заемщиков
29 сентября 2011 года в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса состоялся пресс-брифинг генерального директора ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») Андрея Языкова на тему «Финансовая грамотность – ключ успешного развития ипотеки».
Финансовая грамотность российских граждан находится на очень низком уровне. По статистике большинство дефолтов в России приходится на первый год выплаты ипотечного кредита, при том, что в мире - на 4–5-й год. Решив воспользоваться ипотечным кредитом, будущий заемщик должен иметь полную информацию о том, как защитить себя от возможной финансовой несостоятельности и не потерять свое жилье. А на ипотечном рынке должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заёмщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и испытывают сложности с погашением ипотечного кредита.
Проведя собственные исследования, а также проанализировав дела заемщиков, которые получили реструктуризацию в АРИЖК, Агентство выявило 6 основных ошибок, которые допускают граждане при оформлении и дальнейшем погашении своих ипотечных жилищных кредитов. Причем 4 из них совершаются еще на стадии заключения ипотечного договора и во многом определяют дальнейшую судьбу ипотечного кредита. Остальные ошибки возникают, когда кредит уже взят, но с его обслуживанием заемщик испытывает трудности.
Ошибка №1: Неумение заемщиков прогнозировать свои доходы и расходы
Согласно статистике около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране, а пик этих проблем во всем мире приходится на 4-5ый год жизни кредиты. Основные объективные причины: рождение ребенка, смена работы, развод супругов. К необъективным причинам следует отнести неверный расчет сил: расчет на нестабильные доходы, валютный кредит при рублевых доходах, обыкновенная закредитованность. Будущему ипотечному заемщику необходимо оценить все возможные риски, связанные с получением им ипотечного кредита. Это процентные и валютные риски, риск потери доходов. При оформлении ипотечного кредита банк должен предложить заемщику пройти так называемый стресс-тест, который предполагает моделирование сложных ситуаций, когда человек окажется, например, без работы или если не сможет найти новую работу в течение 3-6 месяцев.
Ошибка №2: Отсутствие у большинства заемщиков финансовой «подушки безопасности»
Оформляя ипотечный кредит, будущий заемщик должен уметь планировать и распределять свои семейные финансы. Согласно исследованиям, которые специально для АРИЖК проводил «Независимый институт социальной политики» (НИСП), у граждан практически отсутствуют накопления. Чтобы безболезненно пройти период непредвиденной смены работы, домохозяйство должно иметь запас в размере шестимесячной зарплаты. В России такие сбережения на «черный день» имеют лишь 15% семей. Будущие ипотечные заемщики должны иметь финансовую «подушку безопасности» для преодоления временных трудностей.
Ошибка № 3: Соотношение параметра платеж/доход более 45%
Анализ дел, рассмотренных АРИЖК, показывает, что параметр платеж/доход должен находиться на уровне 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик. Именно такое соотношение позволит человеку успешно платить по кредиту и поддерживать достаточный уровень жизни. Высчитывается этот параметр еще на стадии оформления ипотечного кредита, но многие граждане, не рассчитав своих сил, принимают решение о том, что смогут платить ежемесячно больше, чем 45% от своих основных доходов. Несоблюдение этого правила в большинстве случаев приводит к дефолту заемщика.
Ошибка № 4: Незнание своих прав и возможностей
Ипотечным заемщикам нужно обладать полной информацией о том, какие существуют инструменты, позволяющие сохранить ему платежеспособность, например, ипотечное страхование и страхование от потери доходов. Недавно в России появился механизм «омбудсмена». Заемщик должен знать, что в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка, у него всегда есть возможность обратиться к авторитетному органу, который, как третейский судья, рассудит сложившуюся ситуацию и найдет механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.
Ошибка № 5: Потеря контакта с кредитором, в случае наступления у заемщика сложной финансовой ситуации
Половина граждан, столкнувшись с отсутствием средств на погашение ипотеки, начинают избегать контактов с кредитором: выключают свой телефон, скрываются, чем усугубляют и так непростую ситуацию.
Ошибка № 6: Бездействие заемщика, в случае наступления сложной финансовой ситуации
Нередки случаи, когда заемщик, не справляясь с выплатами по кредиту, не обращается в банк, не просит проведения реструктуризации или предоставления кредитных каникул. Кредиторы часто используют бездействие заемщика в собственных интересах. Банк, со своей стороны, не торопится с обращением в суд, начисляя пени и штрафы. В результате бездействие заемщика оборачивается еще худшими последствиями для него самого, поскольку соотношение долга и дохода домохозяйства несопоставимо: за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода домохозяйства.
Несколько примеров из практики АРИЖК, иллюстрирующих основные ошибки заемщиков.
Нестабильные доходы, неумение прогнозировать свои доходы и расходы
Татьяна из города Кемерово занимается частным предпринимательством в области торговли. В 2007 году она взяла кредит в банке на сумму 3 млн. рублей под 16,5%. Кроме ипотечного кредита у нее были другие долговые обязательства перед кредитором. Поскольку доходы Татьяны были нестабильны, вскоре она перестала справляться с оплатой ипотечного кредита. Возникла просрочка и банк подал в суд. Благодаря тому, что Татьяна оформила реструктуризацию по программе АРИЖК, судебный иск был банком отозван. Однако полученный урок Татьяну ничему не научил. Она так и не нашла постоянной работы со стабильном доходом и после периода помощи стала вновь нарушать сроки оплаты по ипотеке, что грозит ей очередным иском в суд и потерей жилья.
Приведенный пример, скорее, исключение из правил, опыт АРИЖК показывает, что большинство заемщиков ответственно относятся к погашению своих обязательств. При активной и грамотной работе 87,4% заёмщиков, испытывавших трудности с оплатой кредита, восстанавливают свою платежеспособность.
Другой пример из жизни: Елена Ивановна и Сергей Петрович приобрели квартиру в ипотеку для сына и его супруги. Вскоре в семье произошло несчастье – умер сын, а молодая женщина впала в депрессию. Пожилые супруги были вынуждены взять на себя не только оплату ипотечного кредита, но и воспитание только что родившегося малыша. На тот момент оба работали в такси, но предприятие закрылось. Супруги обратились в АРИЖК и получили стабилизационный заем. Вскоре им удалось найти новую, стабильную работу, и на данный момент они могут исполнять свои обязательства по ипотеке в полном объеме.
Соотношение параметра платеж/доход более 45%
Светлана работала бухгалтером в одной из компаний Омска. В 2007 году она взяла ипотечный кредит для покупки 3-х комнатной квартиры, указав в справке о доходах, заработную плату в размере 60.000 руб., которые и были учтены при расчете ее платежа/дохода (49,22%). При общении со Светланой, после получения кредита выяснилось, что ее реальный доход составлял на тот момент 30.000 руб. И платежи, естественно, оказались непосильными. Просрочка по кредиту росла, и закладная была выкуплена на баланс АРИЖК в рамках программы «Активная реструктуризация». На сегодняшний день ситуация по-прежнему очень тяжелая: заемщица работает бухгалтером у ИП с доходом в 12.000 руб., а ежемесячный платеж по кредиту составляет 31.911 руб. Скорее всего, Светлане придется продать квартиру или поменять ее на более скоромное жилье.
Бездействие заемщика и потеря контакта с кредитором, в случае наступления сложной финансовой ситуации
Средний российский город на Урале. Алексей купил себе двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. рублей в 2007 году, оформив в банке кредит в размере 1,2 млн. рублей под 13,9% на срок 20 лет. Предприятие, на котором он работал, прекратило производство в октябре 2008 года. Заемщик не обращался в банк за реструктуризацией. К концу 2009 года у кредитора уже было решение суда, по которому квартира была оценена в 1,1 млн. рублей, а долг перед банком — с учетом пеней и штрафов - достиг 2,1 млн. рублей. Заемщик не только лишился первоначального взноса и единственного жилья, он еще остается должен банку 1 млн. рублей. Теперь заемщик вынужден скрывать свои реальные доходы, чтобы банк не отнял у него последнее. Однако если бы заемщик вовремя обратился в банк и потребовал реструктуризацию - у него были бы все шансы найти компромисс и решить свою проблему.
Однако есть и еще более удручающие ситуации. Например, случай в Краснодаре. Андрей взял кредит: 7 млн. рублей под 13, 5% в 2008 году. Оплатил несколько платежей и исчез. На сегодняшний день его просрочка по кредиту составляет 3 года, а сумма задолженности 12,5 млн. рублей с учетом штрафов и пеней. Банк иск не подал, то есть просрочка продолжает расти. Его дом без хозяина стал ветшать и на сегодня уже находится в аварийном состоянии, а заемщик не выходит на связь. В случае если он все-таки решится прийти в банк и начать переговоры, для его финансовой ситуации это может иметь катастрофические последствия. При правильном поведении заемщика таких последствий можно было бы избежать.
Приведенные примеры – это лишь маленькая часть историй, которые происходят с людьми из-за их финансовой безграмотности. А успешное развитие ипотечного рынка невозможно представить без ответственных и грамотных заемщиков. Поэтому основная проблема, которую предстоит в ближайшее время решить всем участниками рынка ипотечного кредитование - это повышения финансовой грамотности россиян и привлечение на рынок добросовестных заемщиков.
Справка об АРИЖК:
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК») было создано в 2009 году по поручению Правительства РФ для поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Одним из приоритетных направлений деятельности АРИЖК является создание инновационных проектов на рынке ипотечного кредитования. Используя накопленный опыт, Агентство реализует кредитные продукты, позволяющие помочь гражданам изменить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Уставной капитал Агентства составляет 5 млрд. рублей. АРИЖК имеет развитую агентскую сеть по все стране.
РУСИПОТЕКА, 29.09.2011
