Нина Смирнова: Докризисная бесшабашность в России прошла
Ипотечное страхование – реальный механизм, который позволит снизить размер первоначального взноса при кредитовании и защитит банки от возможных рисков, утверждает генеральный директор ОАО «Страховая компания АИЖК» (ОАО «СК АИЖК») Нина Смирнова.
- В начале беседы поясню для наших читателей, что СК АИЖК непосредственно страхованием не занимается. Это перестраховочная компания, и одна из ее задач – развитие рынка ипотечного страхования. До недавних пор получение кредита на недвижимость сопровождалось страхованием приобретаемого имущества, права собственности на него (так называемое титульное страхование) и страхованием жизни и здоровья заемщика. С середины 2010 года ваша компания запустила новый продукт – страхование ответственности заемщика. А скоро стартует еще одна программа – страхование финансовых рисков ипотечных банков. Зачем нужны эти опции кредиторам и их клиентам?
Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора защищает должника от тех дополнительных требований банка, которые могут возникнуть, если у заемщика появятся трудности с оплатой кредита. В таких ситуациях банк обращает взыскание на заложенное имущество и может продать его с убытком, не закрыв при этом долг полностью. При наличии страхования недостающую сумму доплатит страховщик. Таким образом, для кредитора страхование ответственности заемщика выгодно тем, что у него покрываются убытки даже тогда, когда цена на недвижимость упала, или прошли неудачные торги.
- Каковы тарифы при страховании, от чего зависит их размер? Есть какая-то «вилка цен»?
«Вилка» как таковая сегодня практически не применяется (если имеются в виду одни и те же параметры продукта). Сейчас работает система: да/нет – то есть продается или не продается страховка в том или ином случае. Пока идет наработка опыта и сбор статистики для того, чтобы потом применять уже более тонкие настройки в тарифной политике.
- Кому могут отказать в продаже полиса?
Существует целая система требований к заемщику, к оценке недвижимости; у нас, у наших партнеров-банков есть целое руководство по андеррайтингу. Работая со всем рынком, мы приводим наши требования к общему знаменателю.
Банки – это как бы «первые глаза», которые оценивают кредитные риски при выдаче ипотеки, а страховщики – это «вторые глаза», которые должны все тоже посмотреть и оценить. При этом если банк в первую очередь смотрит на платежеспособность заемщика, то страховая компания более пристально оценивает залог, потому что именно этот риск – риск падения стоимости недвижимости – у нас страхуется. Однако из-за того, что на рынке существуют сделки не совсем правильные, когда занижается стоимость залога, то база реальных сделок неполноценна. В связи с этим одна из целей страховщиков – создать базу данных, на которую можно было бы потом опираться в работе. Сейчас мы работаем с разными организациями, которые накапливают эту статистику. У нас уже есть договоренности об обмене этим данными.
- Страхование ответственности заемщика больше ориентировано на кризисные времена – ведь именно тогда цены на недвижимость могут упасть. В стабильные периоды вряд ли будет много страховых случаев?
Да, это страхование играет роль макроэкономического страхования – страхования, которое защищает кредиторов от кризисных явлений. В мирное время – это единичные случаи, а во время кризиса, когда наблюдается обвальное понижение цен на недвижимость, выплаты могут происходить в очень большом количестве.
- Сейчас полис ипотечного страхования стоит довольно дорого, у СК АИЖК была идея разбить выплату на весь срок погашения долга. Когда она реализуется?
Да, такая инициатива есть. В целом наши предложения одобрены Минэкономразвития.
Рассрочка уменьшает финансовую нагрузку на должника. В связи с этим оплачивать страховку заемщику будет удобнее, а вот кредиторы отнесутся к этому нововведению, наверное, не очень хорошо. Ведь в таком случае им придется администрировать такие договоры более активно, а это значит, что кредит станет дороже в обслуживании. Кроме того, появятся опасения, что заемщик вовремя не оплатит очередную часть взноса. Так что мы думаем, предпочтение все-таки начнет отдаваться страхованию собственных рисков банков – когда кредитор сам будет страховать свои риски.
- Кроме того, недавно были внесены изменения в закон об ипотеке. Теперь даже если после реализации недвижимости долг заемщика не покрывается полностью, человек все равно ничего не должен банку. Это означает девальвацию идеи страхования ответственности заемщика?
Изменения в закон об ипотеке несколько уменьшают значимость данного вида страхования. Эта норма по «обнулению долга» повернет банкиров в сторону страхования своих финансовых рисков. Такие примеры есть в истории развития ипотечного страхования других стран. Страхование ответственности заемщика как один из видов ипотечного страхования очень недолго работало в США, но оно закономерно ушло в сторону, потому что оказалось и менее и технологичным, и более дорогостоящим, чем то страхование, которое проводится самим кредитором.
- Страхование финансовых рисков банков пока еще реально не заработало. Какие-то кредитные организации уже заявили о своей заинтересованности в приобретении этого продукта?
В первую очередь о своей заинтересованности заявляют даже не кредиторы (банки), а заимодавцы. Потому что у них нет возможности выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и при этом страховать ответственность заемщика.
- Заимодавцы – это…
…это не банки, а организации, которые выдают займы. Это сеть поставщиков закладных Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Военно-страховая компания (ОАО «ВСК») в рамках своей ипотечной программы собирается этим заниматься. Также «Дельтакредит» и другие рефинансирующие банки озвучили свою заинтересованность.
Сейчас АИЖК проводит конкурс по отбору страховых компаний по страхованию части своего портфеля. Первая сделка должна состояться в начале апреля.
- Сколько будет стоить страховой полис для финансовых учреждений?
Это будет зависеть от многих параметров. Но однозначно эти тарифы будут ниже по сравнению со страхованием ответственности заемщика хотя бы на ту величину, которая называется комиссионным вознаграждением.
Ведь не секрет, что банки неплохо зарабатывают на страховках, которые оплачивают ипотечные заемщики. Практически все страховщики платят банкам за то, что те поставляют им клиентов. Действительно, банки являются тем окошком, через которое продаются страховые продукты. Но, наверное, банкиры должны зарабатывать на своих продуктах, а не быть агентами страховщиков. Кстати, комиссия иногда достигает внушительных размеров: некоторые банки хотят получить 40%.
- Крупные банки?
Очень крупные.
Ну а когда банк сам будет являться страхователем, то он не сможет получить комиссию, соответственно, он будет платить меньше, чем заплатил бы заемщик при страховании ответственности.
- Тем не менее, банк потратит на это определенное количество средств. Как это скажется на конечной стоимости кредита для заемщика?
Это будет небольшая надбавка. И она уж точно будет рассроченной. Повышенный процент заемщик будет выплачивать либо весь срок действия кредитного договора, либо только какой-то определенный период, а потом – когда риск дефолта должника и риск того, что недвижимость будет продана с убытком, минимизируется – он снизится.
Максимально такой кредит станет дороже на 1%. Это когда будет выдаваться очень «длинный» кредит с 5% первоначальным взносом. Если срок кредитования – меньше, то и процентная ставка – ниже. В среднем ипотечный кредит, в рамках которого будут застрахованы финансовые риски банка, будет стоить дороже на 0,5%. Хотя ставка может и не повышаться – все зависит от того, как банк будет выстраивать свою политику.
- Вопрос первоначального взноса – значим и для кредитора, и для заемщика. Насколько ипотечное страхование может помочь снизить его размер? До ноля процентов – реально?
Теоретически он может стать равным нулю, но во всем мире, особенно в посткризисные периоды, не рекомендуется этого делать. Здесь важно понимать в том числе и психологию заемщика. Когда при получении кредита человек приносит в банк свои накопленные деньги, то у него появляется психология собственника, понимающего, что это – его квартира. А есть психология арендатора: когда человек взял деньги у банка и начал просто их возвращать, изначально ничего своего не вложив в эту покупку.
Хотя есть страны, например, Нидерланды, где кредиты даже предоставляют возможность сделать ремонт: ипотека выдается в размере 100–110% от стоимости недвижимости, но там достаточно стабильно работает система ипотечного страхования, участие в которой является обязательным.
Так что теоретически нулевой первоначальный взнос возможен, но, на наш взгляд, нужно относиться к таким кредитам осторожно. Если такие кредиты будут востребованы банковским сообществом, и страховщики откликнутся на призыв банкиров предоставить им такое страхование, то тарифы при таком страховании будут выше. Ведь, по статистике, нулевой взнос на порядок увеличивает риски невозврата долга заемщиком.
Цель ипотечного страхования – это не снижение первоначального взноса до нуля процентов. Тем более, что 10%, внеся которые сейчас можно получить ипотеку, – это не такая большая сумма. Для отдельных категорий заемщиков, например, для корпоративных клиентов, для людей, которые имеют зарплатные счета в банках, может быть установлен и 5% первоначальный взнос.
- Каким образом развитие ипотечного страхования может увеличить количество потенциальных заемщиков?
В Канаде, где страхование кредитов с первоначальным взносом меньше 30% является обязательным, около 30% кредитов выдается с первоначальным взносом меньше 30%. То есть треть кредитов выдается семьям, которые не смогли накопить на первоначальный взнос, но при этом имеют нормальную платежеспособность. Я думаю, у нас будет так же. Но это произойдет со временем: когда платежеспособность заемщиков восстановится, когда будут больше брать ипотечные кредиты, в том числе, кредиты с низким первоначальным взносом.
- И все же, наверное, страхование – не панацея. Банки все равно должны ответственно относиться к выдаче кредита, а заемщики – к его получению.
После кризиса банки стали очень строго подходить к оценке рисков, уже нет той докризисной бесшабашности. Сейчас шишки уже набиты, и, как сказал кто-то из банкиров, «сейчас идет самый сладкий заемщик» – то есть заемщик, который все продумал, все взвесил, все оценил, у которого есть накопления и нормальный доход.
ipocredit.ru, 25.04.2012
Беседовала Софья Ручко
