Эксперимент в Краснодаре: твердая «четверка», но что дальше?
Из девятнадцати лет, в течение которых я занимаюсь различными формами жилищного финансирования, более половины пришлось на накопительные системы.
Наверное, поэтому, уже давно сосредоточившись на «классической» ипотеке, я, тем не менее, не пропускаю ни одной новости по жилищным ссудосбережениям в России. Не пропустил, в частности, и новость, пришедшую на днях из Краснодара. Новость о том, что в осуществляемой там программе «Народная ипотека» решением краевых властей несколько уточнили условия: теперь вступить в программу может человек, имеющий не одну, а, скажем, две квартиры, если одна из них числится, допустим, за супругом…
Немного истории
История жилищных накоплений в современной России драматична и поучительна. Любителей легкой наживы вокруг этой темы покрутилось немало. Вспомним хотя бы тех, кто в первой половине двухтысячных наперебой зазывал народ в жилищные кооперативы различного рода. Большинство из этих проектов были стопроцентными финансовыми «пирамидами» без малейших шансов на благополучный исход для большинства доверчивых пайщиков. Было время, когда, например, в московском еженедельнике «Недвижимость и цены» на один скромный модуль по ипотеке приходилось до десятка полноформатных рекламных модулей от кооперативных «пирамид». Даже принятый в конце 2004 федеральный закон о жилищно-накопительных кооперативах, предъявивший к ним крайне жесткие (и во многом невыполнимые) требования, не смог переломить ситуацию. Расплодившиеся к тому времени кооперативы просто изменили вывески, продолжая в том же духе. Нормализовалась же ситуация, как это часто бывает, сама собой: большинство этих «пирамидок» лопнуло – кто-то тихо, а кто-то и не очень. А в новые народ уже не идет.
Попытки же построить у нас «цивилизованную» систему жилищных накоплений систематически наталкивались на сопротивление правительства. Уже более десятка лет оно регулярно заворачивает законопроект о стройсберкассах немецкого образца. И никакие ссылки на положительный опыт многих стран, в том числе из бывшего соцлагеря, здесь не помогают.
Между тем, опыт действительно впечатляющий. Например, в Словакии. Стартовав с подачи немцев в 1992-м, эта система уже в первый год своего существования приобщила к регулярным жилищным накоплениям в специализированных банках (стройсберкассах) каждого десятого словака. В Чехии через год получилось даже лучше. «Классическая» же ипотека в этих странах укрепилась намного позже. И это объяснимо. На уровне каждого отдельного кредитора и заемщика ипотека, конечно, проще и понятнее, чем стойсбережения. Но она несравненно сложнее на макроуровне. Бесперебойное фондирование ипотеки длинными деньгами представляет собой сложнейший макроэкономический механизм, на отстройку которого уходят многие годы.
А вот стройсберкассы в тепличных финансовых условиях не нуждаются, и во внешнем фондировании – тоже. Источником кредитования в них являются собственные накопления клиентов – как в кассе взаимопомощи. Каждый клиент стройсберкассы сначала выступает кредитором системы, накапливая положенную сумму в общем «кошельке», а потом становится ее же заемщиком. Участие в таком «кошельке» выгодно всем. Оно позволяет сократить срок предварительного накопления на покупку недвижимости почти вполовину. Вторую половину срока участник все равно продолжает копить, но уже проживая в доме или квартире, то есть погашая ссуду.
Гениально, а следовательно, просто. Почему бы не попробовать это как бизнес? Многие, как было сказано, и попробовали. Однако простота эта – кажущаяся. Скатиться в «пирамиду» здесь можно в два счета – стоит только слегка отклониться от жестких математических пропорций, выработанных и проверенных в течение многих десятилетий. (В Германии стройсберкассы активно функционируют с начала 20-х годов прошлого столетия. И ни одна из них не обанкротилась, не выродилась в финансовую «пирамиду»).
Именно этим – отклонением от пропорций – грешили многочисленные кооперативы в эпоху первоначального накопления капитала в современной России. В порядке вещей было, например, рекламное предложение такого типа: сегодня вы вносите в кооператив 30% стоимости потребного вам жилья и уже через неделю-две остальное получите в кредит – лет эдак на двадцать, да еще под 2 процента годовых. Готовьте денежки!
Понятно, что более-менее сносно функционировать такая «система» может только при бурном приросте количества наивных пайщиков. Как только прибытие новых чудаков хотя бы стабилизируется – уже начинаются проблемы с выполнением принятых кооперативом обязательств. Очередь растягивается на годы, и…
Немного теории
Итак, о пропорциях, обеспечивающих долгосрочную стабильность ссудо-сберегательной системы.
Первую из них я бы назвал «пятьдесят на пятьдесят». Сумма, которую каждый участник системы получает в качестве кредита, должна быть равна сумме, которую до этого он одалживал системе, то есть накопил. Соблюдение этой элементарной пропорции как раз и обеспечивает достаточность кредитных ресурсов в системе, совпадение активов и пассивов по сумме.
Пропорция эта крайне важна, но, увы, недостаточна. Вспомним детские качели: равенство весов на них вовсе не гарантирует равновесие конструкции. Важна еще и длина рычага. В ссудо-сберегательной системе роль рычага выполняет время. Активы и пассивы в стройсберкассе, как и в любом другом банке, должны совпадать не только по весу, то есть по сумме, но и по срочности. При нарушении этого условия возникают кассовые разрывы. А это тоже «пирамида»: деньги из системы, вроде бы, никуда не исчезли и обязательно вернутся, но нескоро. И, следовательно, нескоро будут выполняться обязательства перед теми, за чей счет вселили первых. Возмущенные, они требуют деньги обратно, а где же их взять?..
Во избежание таких катаклизмов, срок кредита, предоставляемого каждому участнику системы, должен соответствовать сроку его предварительных накоплений в системе. Примерно так можно сформулировать вторую базовую пропорцию стройсбережений.
«Соответствовать» – но что это значит, спросите вы? Сказали бы просто: «равняться». Хочет человек получить кредит, допустим, на 6 лет – пусть столько же и копит. Равными ежемесячными платежами.
Спору нет, такая система будет сбалансирована. Но малопривлекательна. В ней недостает гибкости, вариативности. Как, например, быть с теми, кто готов внести сразу половину, продав, положим, старую квартиру? Указать таким клиентам на дверь? Или предложить хранить деньги под подушкой, ежемесячно доставая понемногу? Совсем не обязательно. Вполне можно принять их сбережения всей суммой. Но при этом предупредить, что искомый кредит будет выдан не сразу.
Не сразу – это понятно. Но все-таки когда? Корректно рассчитать «точку перегиба» не так уж сложно. На накопительном этапе деньги каждого вкладчика «работают» на общее дело. А на втором – кредитном – этапе клиент не только возвращает себе сделанные накопления, но и получает равноценную по сумме ссуду. Значит, коллективные деньги начинают «работать» на него, клиента. Две эти «работы», определяемые по формуле: «деньги, умноженные на время», должны быть равны – только и всего. Хочешь, клиент, быстрее получить кредит – интенсивнее плати на накопительном этапе. Хочешь еще быстрее – повышай интенсивность платежей на кредитном этапе, то есть соглашайся на более короткий кредит.
Используя этот не самый сложный математический аппарат (в действительности он все-таки несколько сложнее), система может предлагать своим клиентам практически бесконечное число ссудо-сберегательных режимов, вплоть до индивидуальных.
А в Краснодаре как?
Посмотрим с этой точки зрения на систему, апробируемую краснодарскими краевыми властями совместно с тамошним подразделением уважаемого Сбербанка. Основные параметры системы изложены в ее презентации на официальном сайте программы.
Скажем сразу: предлагаемый клиентам выбор ссудосберегательных режимов здесь крайне беден. Их всего три: четырем годам равномерного накопления соответствует шесть лет погашения кредита; пяти годам накопления – семь с половиной лет кредита; наконец, для получения кредита на 9 лет копить придется 6 лет. Как нетрудно заметить, в каждом из режимов накопительная фаза ровно в полтора раза короче, чем кредитная. И всюду – равномерные ежемесячные платежи. Более гибкий математический аппарат создателями системы не применяется. А зря. Выбор никогда не помешает, особенно на старте проекта.
Теперь по поводу коэффициента 1,5. Налицо нарушение второй рассмотренной нами пропорции: несоответствие временных рычагов. Однако, если мы посмотрим на действующие тарифы немецких стройсберкасс – у них повсеместно наблюдается такое же нарушение, и с тем же примерно коэффициентом. Значит, есть возможность? Есть!
Обосновывая эту возможность, немцы используют термин: «друзья вкладчиков». Это те, кто своими накоплениями в системе заслужил право на последующий льготный кредит, но потом этим правом не воспользовался, просто забрав свои деньги из кассы. Соответственно, полезная «работа», уже произведенная накоплениями этих участников, распределяется между остальными. И улучшает условия для них, не вредя стабильности системы в целом. Многолетний опыт Германии показывает, что доля «друзей вкладчиков» в стройсберкассах составляет обычно около 20%. И эта доля как раз соответствует увеличению длительности кредитной фазы в 1,5 раза по отношению к накопительной – без серьезных кассовых разрывов.
А теперь вопрос: будет ли 20 процентов «друзей вкладчиков» в Краснодаре? Лично я сильно в этом сомневаюсь. И вот почему.
Бытует мнение, что система стройсбережений привлекает своих участников низкими ставками по кредиту. Однако это не так. Невысокий процент по кредиту в ней сопрягается с еще более скромным процентом по депозиту, начисто съедающим весь интерес. Интересными же эти накопления становятся, когда в дополнение к банковскому проценту они еще и субсидируются государством с помощью так называемых премий. В Краснодаре это тоже есть, причем на максимально высоком уровне – 30%. К каждому рублю, вносимому участниками, администрация края добавляет 30 бюджетных копеек. Столько же добавляли только в Словакии, да и то лишь на старте системы. В Чехии было меньше – 25%, в Казахстане – 20.
Проблема же кроется в том, что в «классическом» варианте стройсбережений эта субсидия начисляется безвозвратно, вне зависимости от того, берет вкладчик заработанный им кредит или просто забирает свои накопления – вместе с процентами и субсидией. А в Краснодаре не так. На сайте системы приведен список лишь некоторых категорий граждан, которые имеют право на безотзывную субсидию по жилищным накоплениям: инвалиды, малоимущие, молодежь… Остальные, извините, нет. Получите только накопления с процентом. А тогда следует готовиться к тому, что и «друзей вкладчиков» в Краснодаре будет в разы меньше, чем требуемые 20%. Математика системы непременно захромает, и кассовый разрыв будет обязательно.
Конечно, когда оператором программы выступает Сбербанк, никакой трагедии в этот разрыве нет, особенно на тех объемах программы, о которых идет речь (по плану, 24 тысячи участников). Но ведь краснодарскую историю мы все рассматриваем с дальним прицелом – на общефедеральный масштаб. А значит, хотелось бы чистоты эксперимента. Мировая практика реализации таких программ предполагает их обособление на балансе специально созданных кредитных учреждений. А у тех нет и не может быть возможности латать возникающие в самофинансировании дыры за счет иных активов банка (кроме уставного капитала, конечно). Обособление это предусмотрено законодательством, и вполне сознательно – дабы оградить стройсбережения от непрофильных рисков.
Еще нюансы
Вызывает вопросы и выложенная на сайте краснодарской программы тарифная сетка. Почему, спрашивается, для пяти- и шестилетнего режимов накопления предусмотрены ставки 2% по депозиту и 6% по кредиту, а для четырехлетнего режима существенно хуже: 1,5 и 7% соответственно? С точки зрения математики, все эти режимы равноценны, а значит, с точки зрения внутренней экономики системы – тоже. Дискриминируя же самый короткий режим накопления, организаторы программы, полагаю, сильно снижают общую ее привлекательность.
Подтверждением тому – текущие результаты. На сегодняшний день вместо запланированных 24 тыс. участников в программу вступило лишь 4 тыс. Удивляться тут нечему. Люди у нас боятся вкладывать деньги даже на год, а тут 5–6 лет… Без мощных приманок этот страх не побороть. А какие «приманки» предусмотрены в данной программе? Кредитная ставка в 7% годовых? Ну, пусть даже в 6%. Привлекательно это выглядит лишь с позиций сегодняшнего дня. А через 6 лет, вполне вероятно, и в ипотеке ставки будут не хуже. Во всяком случае, АИЖК говорит об этом твердо. И тогда 1,5 – 2 процента годовых на накопительном этапе выглядят неоправданной жертвой, при нашей-то инфляции…
Ситуацию, конечно, подправляют весомые государственные субсидии, предусмотренные в программе. Но и здесь имеются вопросы. Распоряжение губернатора края, на основании которого эти субсидии начисляются, – явно недостаточная правовая основа для таких долгосрочных вложений. Сегодня один губернатор, а завтра, глядишь, уже другой – со своим взглядом на происходящее. Немцы, например, лишь однажды вошли с этой системой в страну, в которой «премии» по стройсбережениям были предусмотрены не законом, а указом президента. (Речь идет о Словакии). И почти сразу же «попали». Президент там выступил истинным «хозяином» своего слова и внес в принятый указ едва заметную поправку. Которая, однако, начисто выхолостила всю систему. Еле уговорили отозвать поправку. С тех пор немцы настаивают на принятии закона – иначе разговор не ведется.
Впрочем, и нынешний краснодарский губернатор запросто может передумать. Заметим, с полным на то основанием. Дело в том, что стройсбережения по немецкому образцу, с обязательными государственными субсидиями, только на первый взгляд выглядят социальными программами. В действительности же это вполне коммерческий проект, в том числе для государства. Судите сами. Покупку квартиры или дома вкладчик планирует только через 5–6 лет, а его деньги уже используются в строительстве, производстве мебели, оборудования и т.п. И, стало быть, приносят в бюджет дополнительные налоги. Когда я в 1998 году был в Германии на стажировке по данной тематике, я добился от сопровождавших меня немцев, чтобы они показали расчеты бюджетного мультипликатора по стройсберкассам в Словакии. Мультипликатор оказался равен четырем. То есть каждая крона, которую словацкое государство направляло из бюджета для стимулирования стройсбережений, возвращалась в этот же бюджет в четырехкратном размере!
В Краснодаре мультипликатор гораздо скромнее. Платить ведь должен краевой бюджет, а львиная доля налогов поступит в федеральный. Отсюда, по-видимому, и ограничения при приеме граждан в программу: только жители края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, да еще после 7 дней проверки в Сбербанке. Спрашивается, проверки чего? Если платежеспособности, то мне кажется, что 5–6 лет регулярных накоплений в том же банке будут достаточным ее доказательством.
Еще одним стимулом для участников является сравнительно дешевое жилье, которое строится в Краснодаре специально для них и продается по ценам Минрегиона. Но всем ли его хватит? Да и все ли оценят столь жесткую «товарную» привязку в проекте?
Не слишком оптимистичное заключение
Есть и еще ряд замечаний технического характера, но, пожалуй, достаточно. И так у читателя может сложиться впечатление огульной критики краснодарского эксперимента с моей стороны. А вот этого как раз не хотелось бы. Честь и хвала тем, кто наконец рискнул и, пусть с изъянами, но попробовал внедрить на российской земле нечто принципиально близкое (я искренне так считаю) к немецкому варианту стройсбережений.
Я здесь говорю «рискнул», потому что нелегкая эта тема. И опасная. Вспоминается мой давний диалог с белорусским министром финансов по поводу похожей программы, которую я в конце 90-х осуществлял в этой братской стране.
- Владимир, правда ли, что у вас в программе жилье одним ее участникам строится за счет денег, одолженных у других?
- Все верно, на этом и стоит система стройсбережений.
- Но ведь это же пирамида.
- Позвольте, тогда и любой банк подпадает под эту категорию. Беря деньги у одних, он предоставляет их другим…
Такой вот ликбез приходилось проводить буквально на каждом шагу, рискуя быть непонятым. Поэтому я действительно снимаю шляпу перед теми, кто дерзнул это делать в России, да еще с бюджетным субсидированием и, стало быть, контролем!
По-настоящему сомневаюсь я только в одном: не опоздали ли мы с этим? Выше уже говорилось, что нормальным ходом событий является ситуация, когда стройсбережения в развивающейся стране предшествуют ипотеке, готовят почву для ее появления и развития. А у нас с ипотекой дело зашло уже довольно далеко, возможно, даже слишком.
В Германии ведь давно уже никто не покупает жилье в формате чистых стройсбережений. В стройсберкассах обычно накапливают лишь на первый взнос по ипотеке. За остальным идут в банк, потому что в конечном итоге ипотека все равно оказывается дешевле, чем стройсбережения. Однако совсем без стройсбережений в Германии трудно. Ипотека с первоначальным взносом менее 40% там запрещена. А у нас – пожалуйста! Хватит и 10%, а кое-где и вовсе всю сумму можно получить. И пока это не изменится, стройсберкассам, по-моему, рассчитывать не на что.
Впрочем, буду рад ошибиться.
bankir.ru, 19.12.2012
