Александр Семеняка: Из ипотеки ушли инвесторы, покупавшие дорогие квартиры
Прошлый год оказался удачным для рынка ипотеки: кредитов выдано на 30% больше докризисного максимума 2008 года и почти в два раза больше, чем в 2010 году. Несмотря на рекорд, рынок по-прежнему обладает огромным потенциалом.
О том, зачем привлекать в него пенсионные деньги, почему следует отказаться от расчетов в валюте при использовании жилищных кредитов и чем ипотечные облигации лучше закладных, корреспондентам РБК daily Екатерине Белкиной и Кириллу Ячеистову рассказал гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
Рынок бьет рекорды
- Прошлый год для ипотеки был достаточно успешным, многие банки зафиксировали рекордные выдачи. Означает ли это, что от кризиса отрасль уже окончательно оправилась? Можно ли ждать таких же рекордов в этом году?
Рынок полностью оправился от кризиса: в прошлом году выдано кредитов на 30% больше докризисного максимума 2008 года и почти в два раза больше, чем в 2010 году. По нашим оценкам, порядка 480—500 тыс. человек взяли ипотеку в 2011 году, то есть ипотека профинансировала примерно каждую пятую сделку с жильем. Кроме того, рынок стал более качественным, а рост, который мы наблюдали в прошлом году, более устойчивым. Несмотря на увеличение количества выданных ипотек, мы не наблюдали значительного роста цен на рынке жилья, оно дорожало не быстрее инфляции — это означает, что из ипотеки ушли инвесторы, до этого покупавшие дорогие квартиры в городах-миллионниках. Уменьшилась средняя сумма кредита — его берут в основном люди с более низкими доходами, то есть ипотека идет на удовлетворение реальной потребности в жилье. Мы ожидаем, что в этом году объем выданных ипотечных кредитов может достичь триллиона рублей, хотя и есть некие опасения, что ставки могут вырасти. Если судить по ипотечным облигациям, то их доходность за полгода выросла где-то на 100 базисных пунктов (примерно на 1%), но это не означает, что на тот же самый 1% должны вырасти и ставки по ипотечным кредитам. Когда идет прирост на больших объемах, банки могут в условиях конкуренции частично жертвовать маржой. Сейчас банковская система работает на марже до 5%, а по ипотеке в рамках программы ВЭБа в 2010 году была согласована маржа 4%.
- Какой рост ставок вы ожидаете в этом году?
Я считаю, что ставки сейчас стабилизировались, негативное влияние ситуации в Европе, мне кажется, уже учтено. Чтобы стоимость заимствований выросла еще, должны произойти какие-то новые негативные события. В текущей ситуации банки скорее будут сокращать всевозможные льготные программы, промоакции для отдельных категорий граждан — такие предложения становятся для них очевидно убыточными. Сейчас, по данным Банка России, средняя ипотечная ставка — 12,2%, и к концу года если и будет рост, то не более чем на полпроцента.
- Вы упомянули, что растет доходность по ипотечным облигациям. Насколько активно банки сотрудничают с агентством по этим бумагам?
Опасения банков по поводу проблем с ликвидностью простимулировали их интерес к программам рефинансирования, которые реализует АИЖК. Мы исторически выкупали закладные, а сейчас внедряем выкуп ипотечных облигаций. Во всех наших программах условия фиксированные, поэтому и новая программа банки заинтересовала. Если рынки улучшатся, банку будет выгодно продать эти облигации в рынок. Если же на рынке ставки и дальше будут расти, то банкам будет выгодно все продать АИЖК. Объем первой программы выкупа ипотечных облигаций составил 16,6 млрд руб., второй — 13,4 млрд руб. На эти программы у нас была переподписка, поэтому я считаю, что за этим инструментом будущее.
- А чем наши российские ипотечные бумаги отличаются от американских?
С точки зрения самой технологии выпуска отличий нет, потому что мы шли по пути создания в российском правовом поле бумаги, которая хорошо известна в США. Это бумага, которая предполагает обособление ипотечных активов на отдельном балансе. Из платежей, собираемых от заемщиков, формируется очередность выплат инвесторам. Если вы стоите первым в очереди на получение денег, вы их всегда получите. У второго в очереди вероятность немного меньше, у последнего — самый большой риск. Первые в очереди (старший транш) могут получить рейтинг, равный рейтингу Российской Федерации. Более того, во второй сделке секьюритизации ипотечные облигации получили рейтинг даже выше России.
Транширование эмитентов позволяет удовлетворить потребности различных категорий инвесторов. Одним нужны более доходные, но рискованные бумаги, другим — более надежные. Облигации различаются и по срокам. Таким образом, если у вас есть большой пул кредитов, вы можете «накроить костюмы на любой вкус». Отличие нашего рынка от американского в том, что мы еще в начале пути, поэтому для сделок секьюритизации отбираются лучшие кредиты. Многие же американские инвесторы считали, что покупали ценную бумагу инвестиционного уровня, а на самом деле во время кризиса эти бумаги обесценились полностью. Российские бумаги, слава богу, вели себя хорошо, даже просрочка выросла несущественно. По нашим ипотечным ценным бумагам не было ни одного дефолта.
Как оказалось, этот наш опыт интересен коллегам за рубежом — недавно Ситибанк презентовал Европейскому центральному банку (ЕЦБ) нашу программу по выкупу облигаций. В чем ее новелла для ЕЦБ? Сейчас центральные банки принимают ипотечные облигации в ломбардный список, но при этом кредитные организации несут процентный риск. У облигации есть фиксированная доходность. Если ставки выросли или Центральный банк их изменил, то при сделке РЕПО банк может получить не ту сумму денег, на которую рассчитывал. АИЖК же котирует фактически опцион, то есть фиксирует, по какой доходности мы будем выкупать бумаги в течение полутора лет. Это стимулирует ипотечное кредитование, потому что Центробанк просто предоставляет ликвидность, а наша программа позволяет банку сначала купить опцион, а потом уже под его доходность выдавать ипотечные кредиты. Получается, что вы заказываете ту ипотеку, которая вам нужна. Аналогично построена и программа ВЭБа, когда он в течение трех лет гарантирует банкам стоимость денег 7%, но требует, чтобы вся ипотека возникла на вновь построенном жилье. То есть госзаказ формируется рыночными инструментами.
- Огромное количество квартир в городах-миллионниках покупалось как инвестиционная недвижимость. Считаете ли вы, что для развития ипотеки как социального института нужно ввести дополнительный налог?
Жилье не должно быть финансовым активом, оно должно быть товаром, который удовлетворяет потребность людей в проживании. А если жилье — финансовый актив, то деньги могут приходить сюда достаточно быстро с рынка акций, в этом случае это чревато резким ростом цен на жилье. Спекулянты смогут привлечь финансирование, а вот люди со средним уровнем доходов даже с помощью ипотеки не смогут покупать эти квартиры. Неспроста во всех странах существует не только налог на недвижимость, но и налог на инвестиционный доход (capital gains tax). Для юрлиц в России таких налогов нет, и жилищные цены из-за этого более волатильны.
Клубы по интересам
- Сейчас все больше банков работает по агентской схеме, то есть крупный банк заходит в регион и скупает портфели у более мелких игроков. Не превращается ли ипотека в пространство для нескольких игроков, у которых остальные банки будут выступать как точки продаж?
Такая тенденция имеет место, и она вполне закономерна. Во-первых, для ипотеки нужен бренд, узнаваемый населением. Иногда меня спрашивают: вот есть хорошая программа АИЖК, но ее выдает небольшой банк по ставке 10—11%, а когда будет выдавать Сбербанк? То есть люди видят хороший продукт, но боятся идти в небольшую региональную кредитную организацию. Во-вторых, кредитор должен отвечать за качество займа, поэтому ему нужен капитал. Тенденция укрупнения кредиторов неизбежна, и задача и правительства, и АИЖК в том, чтобы сохранить конкуренцию на этом рынке. Понятно, что сегодня доминирует Сбербанк, и я считаю, что стратегическая задача заключается в том, чтобы планомерно его долю снижать.
- За счет ВТБ24?
Лучше за счет частных банков и специализированных ипотечных компаний.
- Есть ли сейчас какие-то предпосылки, чтобы уйти от монополии Сбербанка в ипотеке, пусть даже ставки у него самые низкие?
Выдавая каждый второй ипотечный кредит, Сбербанк непосредственно влияет на статистику ЦБ, и, как уже отмечалось, сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 12,2% годовых. Кстати, у банков, работающих по программе АИЖК, — в среднем 11%. Сегодня доля Сбербанка и госбанков в ипотеке примерно такая же, как в других видах розничного кредитования. Я считаю, что в ипотеке эту ситуацию можно поменять, если банки будут активно использовать механизм рефинансирования в ПФР через ипотечные облигации.
- Для банков, занимающихся ипотекой, одна из главных сложностей состоит в том, чтобы привлечь длинные пассивы. Как вы относитесь к тому, чтобы пустить на ипотеку средства ПФР?
Правительство уже приняло стратегически правильное решение — разрешить вкладывать пенсионные деньги в надежные старшие транши ипотечных облигаций. Сейчас ипотечные облигации имеют доходность 8—8,5%, а доходность средств «молчунов» в среднем на 2,5 или даже 3 процентных пункта ниже. Получается, что у Пенсионного фонда на каждых ста миллиардах упущенная выгода составляет два с половиной миллиарда ежегодно. Сейчас у нас объем ипотеки — более триллиона рублей, и если секьюритизировать даже половину, без учета кредитов Сбербанка, то экономия превысит десять миллиардов. А ведь мы говорим о том, что по ипотеке надо к 2015 году выйти на показатель два триллиона, а к 2020 году — порядка десяти триллионов.
На рынок ипотечных облигаций нужно привлечь не только Пенсионный фонд России, но и других долгосрочных инвесторов — это долгосрочная задача. Краткосрочная задача состоит в том, чтобы сами банки рассматривали секьюритизацию как регулярный механизм рефинансирования. Первую сделку делать сложно, но уже вторая сделка делается с охотой. Мы хотим повысить технологичность этого процесса. Сегодня каждый банк проводит сделку сам, и ему надо накопить 5 млрд руб. — на это требуется время. Наша ближайшая задача — создать «клубы по интересам», в которые собрать несколько банков (это можно назвать совместной секьюритизацией) и объяснить им, что в одиночку банк соберет нужный объем пула за год, а вчетвером это можно сделать за квартал, если же объединить восемь банков, то делать секьюритизацию можно уже каждые два месяца. При таком механизме мы помогаем организовать сделку секьюритизации, гарантируем размещение ипотечных облигаций. Банки должны откупать младшие транши, оставляя себе кредитные риски. При этом банки должны договориться о стандарте качества. Иначе, если вы выдали хорошую ипотеку, а я выдал плохую, и мы объединились — получается, тот, кто выдал хорошую ипотеку, субсидирует плохую.
- По отдельности банки медленно копят ипотеку. Насколько тогда эффективна программа ВЭБа, где кредиты также выкупаются пулами?
Программа инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья и ипотеку состоит из двух частей: стимулирование спроса и стимулирование предложения. На стимулирование спроса через гарантии выкупа у банков ипотечных облигаций в течение трех лет было выделено 150 млрд руб. Программа содержит требование, что ипотека должна идти только на вновь построенное жилье, таким образом поддерживается строительство. Установлена также ставка по выдаваемой ипотеке — 11%. То есть, покупая еще незавершенное жилье, заемщик может четко рассчитать ставку по ипотеке еще до окончания строительства. В программе участвует двенадцать банков, которые уже выдали порядка 50 млрд руб. таких ипотечных кредитов, а выпусков ипотечных бумаг сделали где-то на 10 млрд руб. Каждый из банков накапливает пул самостоятельно, а ведь эти деньги могли бы уже быть на рынке в форме ценных бумаг — попробуем собрать эти пулы вместе и провести объединенную сделку.
- Как была определена ставка в 11%?
Ставка была установлена набсоветом ВЭБа в 2009 году.
- Какого объема может быть эта сделка?
Да хоть все 40 млрд руб., по которым еще не выпущены бумаги. Здесь вопрос в количестве банков, готовых объединиться.
Законодатель перестарался
- Что не удалось в развитии российского рынка ипотеки?
Пока нет консенсуса в главном. В отдельности каждый говорит о необходимости снижения процентной ставки по ипотеке и о повышении доходности пенсионных накоплений. А кто может сказать, какая процентная ставка устроит одновременно и заемщиков, и пенсионеров? Надо обеспечить равновесие, баланс интересов.
- Как вы относитесь к ситуации с ипотекой в Венгрии, когда большинство кредитов были в швейцарских франках и в итоге из-за курсовых изменений пошел процесс тотальных просрочек?
Конечно, отношусь отрицательно. Я уже десять лет говорю, что надо людям выдавать ипотеку в той валюте, в которой номинирован их доход. Или, что особенно важно, необходимо доработать требования по эффективной процентной ставке, чтобы банк, выдавая ипотеку в иностранной валюте, указывал эффективную процентную ставку годовых, во-первых, в рублях, а во-вторых, гарантировал ее заемщику. Таким образом банк брал бы на себя риск изменения валютного курса. Думаю, что после этого выдавать ипотеку в иностранной валюте банкам стало бы невыгодно. Также опасно выдавать ипотеку в долларах и выпускать долларовые ипотечные бумаги. Потому что и у ПФР, и у заемщика активы и пассивы будут в разных валютах, и при любом движении курса доллара возникнут проблемы либо с ипотекой, либо с пенсионной системой.
- В конце прошлого года были приняты поправки в закон «Об ипотеке», касающиеся обнуления долга заемщика. Какое влияние они окажут на рынок?
Сейчас, если человек не может платить, начинается достаточно длительная процедура взыскания. Во время исполнительного производства пристав пытается продать квартиру, в которой живет заемщик. Как правило, покупателей, желающих приобрести квартиру с прописанными или проживающими людьми, нет. По закону выселить человека может только собственник. Надо провести несколько аукционов, и лишь после этого при отсутствии покупателей квартиру принимает на баланс кредитор. Все это время заемщику начисляются проценты, цена квартиры также может снизиться. Это может произойти как из-за рыночного фактора, так и из-за того, что человек понимает: квартиру уже отняли. Люди съезжают, иногда случаются акты вандализма — скручивают розетки, разбивают окна — все это снижает стоимость жилья. Часто человек теряет квартиру, основной долг гасится за счет стоимости жилья, но из-за процентов, пени и штрафов заемщик остается должен банку. Наше предложение было в том, чтобы дополнить судебное взыскание внесудебным: по взаимному согласию с кредитором должник передает квартиру кредитору, и долг обнуляется, не доходя до суда. На мой взгляд, законодатель перестарался, потому что теперь эта процедура стала обязательной. Мы предлагали делать это во внесудебном порядке, чтобы судебное производство не начиналось. Сейчас вопрос не решен, сделан только промежуточный шаг. Человека не избавили от проблем, а у кредитора стало одной проблемой больше: жилье он так же будет получать в плохом состоянии, но еще надо и долг прощать.
РБК daily, 15.02.2012
Беседовала Екатерина Белкина
