Александр Долгополов: К концу 2012 года ипотечная ставка составит 11-12%
Реально ли снижение ставок по ипотеке? Какова роль государства в этом вопросе? Что поможет развитию кредитного рынка? Об этом – в интервью с заместителем председателя правления банка «Возрождение» Александром Долгополовым.
- Александр, насколько, на ваш взгляд, реализуема задача, поставленная президентом по снижению ипотечной ставки до уровня «инфляция плюс 2%»?
Я думаю, в реализации этой идеи, носящей сильно выраженный социальный характер, должно активно участвовать государство. Дело в том, что коммерческие банки при всем желании не имеют возможности выдавать кредиты по таким ставкам. Мы же не можем привлекать депозиты на год под 8% и выдавать кредиты на 25 лет под 7–10%. Это просто нереально! Поэтому здесь необходимо участие со стороны государства, должны существовать специальные социальные программы. Мы сами являемся участниками таких проектов и видим, что такие механизмы эффективно работают.
Одна из самых успешных программ с государственной поддержкой, в которой мы участвуем, реализуется в Нижнем Новгороде. Там областная администрация несколько лет назад запустила проект помощи молодым врачам, учителям: они могут приобрести в кредит жилье и автомобиль. В этой программе мы участвовали, Сбербанк и еще некоторые банки. Суть заключается в следующем: финансовые организации выдают кредит, а его обслуживание в значительной степени осуществляется администрацией, которая, я считаю, решает очень важную задачу: ведь самостоятельно выпускники никак не могли бы купить себе жилье. Мы видим, что эта программа работает, причем, это не какой-то эксперимент: она функционирует уже больше пяти лет.
Так что, отвечая на ваш вопрос, я считаю, что государство должно более активно вмешиваться в ипотечный рынок, формировать специальные программы поддержки для отдельных категорий населения, создавать льготы по ипотеке и т.д.
- Ставка по ипотеке формируется обычно исходя из стоимости ресурсов, которые привлекает банк, плюс еще несколько процентных пунктов сверху. Оптимально каким должен быть размер этой «надбавки», как вы считаете?
Величину процентных ставок в значительной степени формирует сам рынок.
- И сколько он может «сформировать» к концу года?
Если не произойдет ничего драматического в мире и экономике, то, я думаю, 11–12% – это тот уровень ставок, который мы будем видеть в ближайшей перспективе.
- И это немаленькие ставки. Еще в прошлом году можно было найти ипотеку под 10% годовых…
Я бы не сказал, что очень много кредитов выдавалось по ставке 10%. Заявления о них носили, скорее, рекламный характер.
- По этим программам были «запретительные» условия?
В том числе. Где-то были комиссии, где-то требовался огромный первоначальный взнос, который не у всех есть, и т.д. Поэтому я думаю, что и год назад средние показатели находились на уровне 12%. Ипотечные ставки всегда были ниже, чем ставки по потребам, по автокредитам, по картам. Так что это и так сейчас самые низкие ставки на рынке.
- В условиях экономической нестабильности, наблюдающейся в странах еврозоны, не представляется ли логичным обращение к такому продукту как ипотека с плавающей ставкой, что могло бы в какой-то мере нивелировать возможные финансовые риски?
Такой опыт был. До кризиса были продукты с плавающей ставкой, кто-то активно этим занимался, кто-то менее активно, но эти программы так и не получили развития.
- Кто оказался не готов: рынок или заемщики?
Заемщики не готовы. Такие программы создают дополнительные риски для них. В известном смысле кредиты в иностранной валюте тоже создают иллюзию плавающей ставки за счет колебания валютных курсов. Мы видели, что очень многие заемщики, взявшие в свое время долларовую ипотеку, сильно пострадали. Хотя изначально они думали: «Какая невысокая ставка, как это удобно», при этом люди не понимали, что все может измениться (Во время кризиса из-за роста курса доллара платежи для «валютных» заемщиков сильно увеличились. – Прим. авт.). Сейчас люди более ученые стали, и такие кредиты берут крайне редко. Впрочем, такие программы никогда и не были сильно развиты.
- В период кризиса ваш банк, равно как другие, давал заемщикам возможность реструктурировать кредит. Насколько успешной оказалась такая практика?
Очень успешной. В период кризиса существовали программы реструктуризации с участием государства, но их требования были довольно жесткие, и у нас не получилось во всем этом активно участвовать. Мы разработали собственные программы помощи заемщикам. Несмотря на то, что ипотечный портфель у нас довольно большой, очень мало кредитов было реструктурировано, хотя мы практически всегда шли навстречу заемщикам: допускались отсрочки платежей, графики перестраивались. Сейчас необходимости в таких программах уже совсем нет, как-то безболезненно все это прошло.
- Что сейчас превалирует на ипотечном рынке: спрос или предложение? Хватает ли банкам качественных заемщиков?
Хватает.
- То есть вы не ощущаете какой-то ожесточенной конкуренции с госбанками, у которых как минимум более дешевое фондирование?
Ощущаем. Но нам помогает то, что у нас есть свой путь. Для продвижения ипотеки мы используем партнерские программы, активно работаем с застройщиками, с риэлторами, с крупными компаниями, у которых есть корпоративные программы для сотрудников.
- Была в своем время у игроков рынка идея продавать ипотеку в офисах агентств недвижимости. Они аргументировали это тем, что кредит на жилье нужно предлагать там и тем, кто заинтересован в приобретении недвижимости, и где ее, собственно, продают. Вы не планируете работать по такой модели?
Такие схемы были в 2005–2007 годах, когда банки выдавали доверенности ипотечным брокерам, региональным операторам на подписание кредитных договоров с заемщиками. Но кризис показал, что это не очень хорошо. Цель риэлторов – продать и получить деньги, а что там дальше будет с кредитом им не очень важно.
Здесь нужно четко понять, что означает продажа кредитов в агентствах недвижимости? Кто оценивает риски: агентство недвижимости или банк? Конечно, можно организовать продажу и в агентствах недвижимости, но только технология в данном случае все равно должна подразумевать полный контроль со стороны кредитной организации: оценку и анализ заемщика, залога и т.д. Если все это предусматривается, то можно продавать ипотеку в агентствах недвижимости. Тем более, если там сидит банковский работник. Но, повторю, важно, чтобы из кредитного процесса не выпадали существенные моменты, чтобы риэлторы не выдавали кредит за банки.
- На ваш взгляд, насколько перспективна для рынка ипотеки секьюритизация кредитов?
Это значение трудно переоценить. Дело в том, что ни у одного из российских банков не существует избыточных источников долгосрочных финансовых ресурсов. Когда в России только начал формироваться ипотечный рынок, существовал практически единственный способ фондирования этих операций – продажа выданных ипотечных кредитов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С развитием рынка перечень инвесторов существенно расширился – не только АИЖК стало выкупать пул кредитов, но и коммерческие банки – у других кредитных организаций. Однако когда осенью 2007 года проявились первые кризисные явления, все эти каналы практически прекратили свое существование: уже никто ни у кого ипотеку не покупал, да и АИЖК тоже существенно скорректировало свою политику. Перед всеми встал выбор: прекращать выдачу ипотеки либо искать другой способ получения средств на нее.
Теоретически выход был известен – это секьюритизация (то есть это «упаковка» кредитов в ценные бумаги). Однако к тому моменту очень мало, кто ее пробовал, и даже представить себе, что кто-то это смог бы сделать, в тот момент было сложно. 2009–2011 годы стали периодом восстановления рынка, и те, кто активно занимался ипотекой, вернулись к кредитованию и обратили внимание на секьюритизацию. В прошлом году мы успешно разместили выпуск, это очень большая работа, которая была сделана всего за 8 месяцев (В 2001 году банк выпустил ипотечные облигации на сумму 4,07 млрд. рублей. – Прим. авт.). Так что мы теперь умеем и выдавать кредиты, и их обслуживать, и упаковывать, и продавать.
В результате если еще в прошлом году мы долго обсуждали, какой нам нужен объем ипотечных кредитов, и зачем нам так много выдавать ипотеки (ведь это не самый доходный продукт), то в прошлом году такого вопроса уже не существовало, потому что мы сейчас и выдаем кредиты, и продаем их. Вот такая работа. На самообеспечении, что называется.
- Некоторые эксперты называют ипотечные ценные бумаги «драйвером развития рынка ипотеки». Согласны?
Думаю, что помимо этого для развития рынка очень важна качественная работа банка. Ипотека должна быть качественной не только с точки зрения портфеля, она не может не быть и глубоко стандартизированным продуктом. В противном случае можно столкнуться с тем, что эта ипотека будет неликвидна. Все кредиты должны быть как пирожки, которые пекутся один к одному: в договорах и во всей документации нельзя переставлять слова, нельзя трогать запятые. Чтобы этого добиться, нужно совершенствовать технологии, IT, уделять огромное внимание стандартизации всего процесса. У нас уже года три все ипотечные договоры формируются не в филиалах, а в центральном офисе (хотя ипотека выдается в филиалах). Мы полностью централизовали данный процесс, благодаря чему удалось сделать первую же секьюритизацию всего за 8 месяцев, что казалось практически невозможным.
- Сейчас все банки очень много говорят о клиентоориентированности. Для заемщика так ли нужна эта клиентоориентированность, или для него гораздо важнее цена вопроса – то есть величина процентной ставки в том или ином банке?
Я думаю, и то, и другое очень важно.
- Что для вас означает клиентоориентированность?
Качественное оказание услуги. Человек приходит в банк, чтобы решить свою проблему. Если говорить об ипотеке, то приобретение жилья – это один из самых важных вопросов в жизни человека. Ему нужно, чтобы он понимал, что получает качественную услугу, качественный сервис, и платит за это рыночную цену. Обдирать клиента тоже не надо.
В случае с ипотекой клиентоориентированность даже больше важна. Ведь ипотечные клиенты, как правило, долгосрочные, и в процессе их обслуживания заемщик «обрастает» другими банковскими сервисами, если, конечно, все в его взаимоотношениях с кредитором складывается удачно. Так что имеет смысл бороться за ипотечного клиента.
ipocredit.ru, 05.06.2012
Беседовала Софья Ручко
