Новостройка в кредит: почему же так непросто?
Что мешает развитию ипотеки на первичном рынке?
Согласно статистике, за последние 10 лет обеспеченность населения жильем в среднем по России выросла на 16%: с 19,5 до 22,6 кв.м на человека. Казалось бы, не так уж плохо. Однако даже в «неочищенном» виде эти цифры отнюдь не впечатляют на фоне экономически развитых стран. Там обеспеченность жильем в три-четыре раза выше. Если же из учитываемого нашей статистикой совокупного жилфонда вычесть ветхое и аварийное жилье, доля которого превышает 3%, а также весьма внушительное количество жилья, не имеющего элементарных удобств, ситуация окажется просто драматической. При таком дефиците полноценный рынок недвижимости не создашь, какими бы финансовыми инструментами мы этот рынок ни стимулировали, вплоть до суперльготной ипотеки.
Стимулировать надо СТРОИТЕЛЬСТВО, в том числе – ипотекой. Но здесь начинаются проблемы.
Через левое плечо
Речь идет о кредитовании граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, – так называемых «дольщиках». Так вот, если вдуматься, покупка гражданином еще не построенной квартиры – это уже кредитование. Товара еще нет, он только создается, а заплатить за него застройщик требует уже сегодня, причем сполна. Самый настоящий кредит, возвращаемый, правда, не деньгами, а этим самым товаром, когда и если он будет создан.
По мировым стандартам, подобное «кредитование» – экзотика. Предоплата за будущее жилье практикуется всюду, но не в размере 100 процентов, а максимум 10-15, и не для финансирования стройки, а исключительно в целях резервирования конкретной квартиры или дома. Кредитуются же застройщики в «цивилизованных» странах, как и положено, в банках.
А вот у нас с этим традиционно проблемы. Корпоративное кредитование застройщиков считается весьма рискованным направлением банковского бизнеса, на которое отваживаются далеко не все кредиторы. Да и может ли быть иначе в стране, в которой действующее законодательство трактует стоимость объекта незавершенного строительства как совокупную цену вложенных в него материалов и конструкций – не более того? Для залога по кредиту этой стоимости явно недостаточно. А что сверх этого может заложить банку среднестатистический российский застройщик? Разве что землю, используемую им для строительства. Так она, как правило, у него в аренде, а не в собственности. И, следовательно, стоит недорого. Или вовсе ничего не стоит, с учетом правовых проблем в данной области.
Вот и вынуждены многие юридические лица, строящие жилье на продажу, искать финансовой поддержки у покупателей. Прекрасно понимая, что помощь эта отнюдь не бесплатна. Ведь для того, чтобы продать квартиры на ранней стадии строительства, застройщику приходится изрядно уценивать их. И если эту уценку перевести на банковские проценты, ставки таких «кредитов» зачастую зашкаливают.
Самое же интересное заключается в том, что без банков в конечном итоге все равно не обходится. «Дольщик» для того, чтобы «прокредитовать» застройщика, зачастую сам должен обратиться за кредитом. Со стороны банков – это, конечно, самообман: кредитовать застройщика напрямую вроде бы рискованно, а вот финансировать опосредованно, через покупателей квартир – пожалуйста.
Впрочем, определенные резоны для такого самообмана у наших банков имеются. Физические лица в России традиционно лучше платят по кредитам, чем юридические. А по ипотечным кредитам – в особенности. Но проблемы с качеством залога от этого не улетучиваются. Скорее даже наоборот – усугубляются. Особенно это было характерно для первых шагов кредитования «первички» в нашей стране. Залогом по таким кредитам выступали права требования к застройщику (или еще хуже – к посреднику-продавцу). Права же эти вытекали из самых разнообразных договоров, которые предлагались гражданам к подписанию – безо всякого намека на регулирование в этой далеко не прозрачной области. Новостройка, которая сама по себе запросто может превратиться в фикцию, вдобавок опосредовалась еще одной фикцией – правами требования, никак не прописанными в законодательстве и нигде не фиксируемыми.
«Воздух», да и только – именно так воспринимало ипотеку в новостройках большинство российских кредиторов, очень постепенно, наощупь, осваивая эту «поляну». Кредитовались далеко не все новостройки, а только с «репутацией». От заемщиков же, помимо мифического залога прав, обычно требовали чего-нибудь еще, посущественней: поручительство друзей или дополнительный залог.
Теперь – лучше
Ситуация стала меняться в 2005-м. Вопреки огромному сопротивлению участников рынка, вступил-таки в силу 214-й Федеральный закон. Он ввел обязательную госрегистрацию сделок такого рода и многое другое, благодаря чему права требования «дольщиков» к застройщикам стали почти материальной ценностью, намного более пригодной для залога. И кредитное предложение не заставило себя ждать. В короткий период количество программ кредитования «дольщиков» увеличилось в разы.
И процесс, очевидно, продолжался бы, подгоняемый конкуренцией, если бы не кризис. Он, естественно, остудил рвение кредиторов. Иначе и быть не могло, поскольку по застройщикам кризис ударил в первую очередь и очень сильно. Многие стройки заморозились, усугубив тем самым и без того сложную ситуацию с погашением кредитов. Мало того, что некоторые заемщики потеряли свой бизнес или место работы, так еще и квартира, на которую они брали кредит, перестала строиться. Так стоит ли сильно напрягаться, чтобы расплатиться? – думали, вероятно, некоторые из них.
После кризиса ипотека в стране восстановилась на удивление быстро. Вернулась и готовность банков кредитовать участников долевого строительства. И не просто вернулась – поднялась на новый уровень. Если среди готовых квартир сегодня лишь каждая пятая покупается в кредит, то среди строящихся – уже каждая третья. Оно и понятно: новостройки для банков, в отличие от вторичного рынка жилья, – организованный и недорогой канал продаж ипотечных кредитов. Канал, за который развернулась нешуточная борьба. Правда, по рынку результаты этой борьбы распространяются крайне неравномерно: в каких-то новостройках до 70% квартир продается с использованием кредитных средств, а в каких-то – единицы или вообще ничего. От чего это зависит? От целого ряда нюансов.
Дьявол кроется в деталях
Начнем с того, что купить с помощью кредита квартиру в новостройке, которая не была аккредитована ни в одном из банков, практически невозможно. Банк обязательно затребует все документы по этой новостройке, а заодно и по застройщику, после чего будет их долго изучать. А это, в сущности, и есть аккредитация. И получить ее может далеко не каждый застройщик, тем более, не каждый возводимый им объект.
Так, застройщику, игнорирующему 214-й закон и по старинке применяющему обходные схемы привлечения средств от граждан, типа предварительных договоров, векселей, ЖСК и т.д., получить аккредитацию вряд ли удастся. А таких еще немало, хотя доля их неуклонно сокращается.
Начинающему застройщику, возводящему свой первый объект, тоже вряд ли повезет.
На ранней стадии строительства объекта (котлован, фундамент, первый этаж) аккредитация возможна, но далеко не у всех кредиторов. Не всякий из банков решится кредитовать и возводимые объекты малоэтажного строительства, загородную недвижимость. Тем более, что там и 214-й закон не работает.
Но даже если объект аккредитован каким-либо из банков или сразу несколькими, то вовсе не обязательно, что аккредитация эта выльется в серьезный поток кредитных заявок. Тут многое зависит от самого объекта – в частности, от ценового сегмента, в котором он находится. Причем зависимость здесь довольно странная: чем дороже квартиры в доме, тем реже их покупатели запрашивают заемные средства, хотя по логике должно быть ровно наоборот.
Многое зависит и от степени близости застройщика с банком. Самые тесные отношения возникают, когда банк, несмотря на все связанные с этим проблемы, кредитует стройку напрямую. Риск незавершения строительства здесь минимален, юридические риски – тоже под контролем. Поэтому, выдавая жилищные кредиты еще и покупателям строящихся квартир, банк, ранее предоставивший кредит застройщику, по сути, просто замещает этот большой корпоративный кредит множеством розничных ссуд. В таких ипотечных программах можно ожидать весьма ощутимых послаблений заемщикам – по процентной ставке, условиям выдачи и т.д.
«Размер» в этой области тоже имеет значение. Зачастую банк готов предоставлять льготные условия кредитования клиентам, направляемым крупным застройщиком, просто потому, что рассчитывает получать от него солидный поток таких клиентов. Оптовики всегда поощряются скидками.
Весьма льготные условия ипотеки предусмотрены и в программах с господдержкой. Там можно получить ставку по кредитам существенно ниже рынка: в районе 11% годовых. Но это касается только того периода, когда кредит становится в полном смысле ипотечным, то есть с залогом готовой недвижимости. А вот на период строительства (так называемый инвестиционный период) банки обычно поднимают ставку на 1–3%. Оно и понятно: ведь все это время кредит находится на балансе самого банка и финансируется рыночными деньгами, а не государственными. По этой же финансовой причине позволить себе участие в программах такого рода могут только крупные банки, имеющие собственные кредитные ресурсы в достаточном количестве.
Застройщики тоже по-разному относятся к ипотеке. Но тут зависимость вполне очевидна: если квартиры и без ипотеки разлетаются на стадии котлована, то интерес отдела продаж к инструментам рассрочки, как правило, невысок. Но стоит продажам замедлиться – и сразу же застройщик начинает думать и над аккредитацией в банках, и над созданием сервиса для клиентов, нуждающихся в кредите, и над спецусловиями для них.
Как видим, непростое это дело – кредитование граждан на покупку новостроек. Непростое, и даже в чем-то странное. Но ведь нам, россиянам, не привыкать прокладывать пути по бездорожью. И никуда не денешься, придется продолжать. В Китае строят почти полтора квадратных метра в год на душу населения, а мы никак полметра не осилим. Без ипотеки это и не сделаешь.
ipocredit.ru, 04.12.2012
