Нужна ли России ипотека?
Нужна ли России ипотека? Вопрос, вынесенный в заголовок данной статьи, может кому-то показаться парадоксальным, а кому-то даже банальным. В самом деле, как можно сомневаться в востребованности нашей ипотеки, если уже каждая пятая квартира на вторичном рынке покупается в кредит, а на первичном – так и каждая третья. Правда, в Америке эта доля составляет 85 процентов. Но, как говорится, лиха беда начало. Подтянемся.
Сомнению не подлежит и тот факт, что ипотека сегодня – не легкий, но, по сути, единственный способ улучшить жилищные условия типичной российской семьи. Семьи, которая не имеет достаточных средств ни для покупки первой квартиры, ни для обмена с доплатой. Возможно, это и неправильно – делать ставку в жилищной политике только на ипотеку, но у нас это так. Доступность жилья и доступность ипотеки в России – практически синонимы, по крайней мере, для тех, кто готовит выступления первых лиц государства.
Тогда какие могут быть сомнения по поводу высочайшей поддержки данного института в нашей стране? А между тем, у многих из нас, участников рынка, сомнения имеются.
Жизнь заставила
У англичан в ходу поговорка: «Действия говорят громче, чем слова». Посмотрим, какие же действия лиц, которых у нас принято относить к руководству страны, действительно можно считать поддержкой отечественной ипотеки.
В кризис, когда было очень тяжело, когда стараниями абсолютного большинства рыночных игроков «смертную казнь в России заменили ипотекой под двадцать пять годовых», государство точно сыграло в «плюс».
Во-первых, не дали подведомственным госбанкам поступить аналогичным образом, то есть поднять ставки до небес. Пусть в меньших, чем до кризиса, объемах, но эти банки все же кредитовали.
Во-вторых, АИЖК, благодаря полученным от государства в уставный капитал 60 млрд. рублей, резко повысило свою активность на рынке, конструктивно поддерживая его участников.
В-третьих, была создана «дочка» АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Сама по себе она помогла сравнительно немногим из тех, что попали в беду, но задала правильный тон банкам. Благодаря этому ожидаемого кошмара с ипотечной просрочкой в стране все-таки не случилось.
В-четвертых, внесли долгожданную поправку в не работавший до кризиса российский закон об ипотечных ценных бумагах: разрешили выпускать облигации, обеспеченные кредитами и займами с первоначальным взносом 20%, а не 30%. И рынок, заинтересовавшийся вдруг российским фондированием ипотеки (по причине отсутствия иностранного), отреагировал мгновенно. Требования банков к первоначальному взносу заемщиков дружно пошли вниз – зачастую даже ниже предписанного законом.
К сожалению, до логического конца история с первоначальным взносом пока не доведена. Столько было споров по поводу создания при АИЖК еще одной «дочки» – страховой компании! Создали. С единственной целью: внедрить на нашем рынке широко распространенное на Западе страхование ответственности заемщика (mortgage insurance). С помощью этой страховки и кредитор, и заемщик за разумные деньги могут защитить себя от неприятной ситуации, когда вырученных от принудительной продажи залога средств не хватает на погашение проблемной задолженности. Это позволяет банкам без дополнительных рисков снижать первоначальный взнос по ипотеке уже до 10%.
…И что же? Два с лишним года спустя доля застрахованных таким образом кредитов на нашем рынке крайне невелика. Главным образом потому, что до сих пор не получается согласовать ни с банковским регулятором, ни с думскими законодателями отнесение застрахованных кредитов к стандартным, низко рискованным активам. А тогда банкам это не очень интересно.
Успокоились
Да и в целом есть ощущение, что, несмотря на громкие заявления, положительная активность властей на ипотечном фронте после кризиса резко пошла на убыль. Теперь она сводится буквально к единичным и малозаметным нововведениям.
Так, Центральный банк слегка подправил свои нормативы, благодаря чему по ипотечным кредитам, которые регулятор считает стандартными, подведомственные банки могут не формировать резервы и снизить нагрузку на капитал.
Продолжилось также уточнение правил игры по выпуску ипотечных облигаций. Теперь реально выпускать эти бонды смогут не только специально созданные юрлица, существующие лишь на бумаге (ипотечные агенты), но и сами банки, со своего баланса. Тем самым созданы предпосылки для реального функционирования у нас не только американской, но и европейской модели ипотечного рынка. Возможности привлечения капиталов в этой модели, конечно, скромнее. Зато системные риски не столь велики. Не планируя в будущем расставаться с выданными ими кредитами, европейские банки более тщательно подходят к оценке кредитных рисков по каждому заемщику. Теперь и у наших банков появился выбор.
Взялись у нас и за наведение порядка в работе с проблемными ипотечными кредитами. В частности, в поле зрения законодателя попало самое больное – залоговые торги, эффективность которых в нашей ипотеке никогда не превышала 5%. Остальное в немалой доле оседало на балансах кредиторов, сильно охлаждая их кредитную активность. Попытку разрешить столь важную проблему тоже можно засчитать властям как «плюс», но уже с оговорками.
Собственно «плюс» заключается в том, что была наконец снижена стартовая цена объектов на торгах. Согласно принятым изменениям в законе об ипотеке, публичные торги должны теперь начинаться не с полной рыночной стоимости залога, а сразу же со скидкой в 20%. Далее все, как и прежде: кто больше заплатит. Если же и по такой цене желающих купить не найдется, назначаются повторные торги, со снижением стартовой цены еще на 15%...
Для того, чтобы по достоинству оценить значимость этой поправки в закон, нелишне вспомнить, как у нас вообще проходят торги заложенным жильем. А проходят они, по сути, в ликвидационном режиме, то есть «с молотка». Да еще и квартиру вряд ли посмотришь, поскольку в ней, с высокой вероятностью, еще живет воинственно настроенный заемщик. Кто ж при таких условиях даст цену выше рыночной?! Прежняя же редакция закона предусматривала наличие минимум двух таких чудаков – иначе торги признавались несостоявшимися.
Введенный теперь дисконт в 20% – как раз тот уровень снижения, который переводит стартовую цену торгов из категории «рыночная» в категорию «ликвидационная». По идее, это должно заметно повысить эффективность торгов.
Заметно, но, увы, не радикально. Для радикального же повышения требуется капитальный пересмотр самого механизма торгов. Слишком многое здесь зависит от профессионализма, настойчивости и добросовестности тех, кто эти торги инициирует и проводит. То есть, от пресловутого «субъективного фактора», с которым у нас традиционно проблемы. Можно предположить, что из-за этих закоренелых проблем немалая часть объектов даже по сниженным ценам продаваться на торгах все равно не будет. И, стало быть, как и раньше, достанется банкам «в натуре» – как непрофильный актив. Но если раньше получение таких «активов» означало для банков лишь головную боль и волокиту, то теперь стараниями наших законодателей почти гарантированы убытки.
С этого места мы с вами, уважаемый читатель, переходим к рассмотрению откровенных «минусов» для нашей ипотеки.
Благими намерениями...
Согласно принятым недавно поправкам в закон «Об ипотеке», переход заложенной недвижимости в распоряжение банка влечет за собой так называемое обнуление долга. Сколь бы мало ни стоила изъятая после неудавшихся торгов недвижимость, добирать недостающее за счет другого имущества должника ипотечным кредиторам отныне не разрешается.
Вводя такую норму в ипотечный закон, наш законодатель, надо полагать, стремился воспроизвести опыт таких «ипотечных» стран, как, например, США. У них именно так и происходит: если банк забирает у проблемного заемщика жилье, заложенное по кредиту, то весь долг с заемщика списывается. Так называемый ограниченный регресс. Однако, как это часто у нас бывает, наши законодатели разобрались в ситуации не до конца. Им следовало бы учесть, что при переходе залога в распоряжение американского банка не только заемщик ничего не должен кредитору, но и наоборот. Все вырученные от продажи этого залога деньги остаются у банка, даже если образовалась солидная прибыль.
На первый взгляд, у нас теперь будет то же самое: продавай, банк, свое жилье, когда хочешь и за сколько хочешь. Однако очевидно, что в собственность наших банков, в отличие от американских, будут в основном попадать объекты, которые не удалось продать на торгах, даже с новым масштабом уценок. Остальные объекты, имеющие запас по цене, наверняка продадутся до этого: на торгах или в досудебном порядке, по соглашению сторон. Следовательно, компенсировать убытки от неликвидов за счет продажи высоколиквидных объектов банки точно не смогут.
Так и хочется посоветовать нашим законодателям: если уж начали копировать американский опыт, так копируйте его до конца. Убирайте публичные торги как таковые. Пусть, как в Америке, предмет залога по решению суда сразу переходит в собственность залогодержателя (кредитора), независимо от соотношения цены и долга. Копировать же опыт по кусочкам, без учета общего контекста – из этого никогда ничего путного не получалось. Не получится и сейчас. Вдобавок к наблюдаемому нынче повышению процентных ставок банки неминуемо поднимут требования к первоначальному взносу по кредитам. И тем самым еще более снизят их доступность для добросовестных заемщиков во имя защиты не совсем добросовестных, только и всего.
Ни минуты покоя
Продолжим, однако, тему сомнительных нововведений в ипотеке.
Зачем, спрашивается, запретили банкам устанавливать мораторий на досрочное погашение кредитов? И почему, например, немцы этого не сделали? Да потому, что, в отличие от нас, немцы понимают: любое ограничение возможности для кредитора получать долгосрочную маржу приводит к повышению разовых сборов.
Впрочем, у нас и с этим решили разобраться. Не законом, так надзором. Роспотребнадзор объявил войну не на жизнь, а на смерть любым банковским комиссиям, связанным с кредитованием граждан. Сотрудники этого не в меру активизировавшегося ведомства искренне считают, что стоимость всех услуг, оказываемых банком при выдаче и последующем обслуживании кредита, сполна умещается в процентную ставку по нему. А мировой опыт и здесь нам не указ. К большому, между прочим, сожалению, потому что в «цивилизованных» странах никому даже в голову не придет указывать банку, какие комиссии и в каком размере брать с клиента. Это всюду, кроме нас, регулирует рынок, и только он. Надзорные же органы там следят лишь за тем, чтобы все комиссии были растолкованы клиенту до получения кредита, а не скрывались за мелким шрифтом договора.
Вот бы нам такую свободу соглашения! Тогда заемщик сам бы выбирал, что ему выгоднее: побольше заплатить при получении кредита или обойтись без существенных стартовых сборов, зато потом платить по увеличенной ставке. А сейчас за него, по определению неразумного, выбирает Роспотребнадзор…
Не оставило это вездесущее ведомство без своего попечения и уступку права требования по кредиту. Хочешь, банк, продать кому-то выданный тобою кредит – будь добр, получи на эту операцию согласие заемщика. А что если сей заемщик ни разу по кредиту не платил и не собирался? Все равно с ним надо посоветоваться? Заранее зная результат?
Выходит, так.
Слава богу, на эффективность взыскания эти ограничения существенного влияния не окажут. Продажа проблемных ипотечных долгов коллекторам – в России крайне редкое явление. Гораздо более серьезные последствия это может иметь для вторичного рынка ипотеки – того самого, с которого она черпает ресурсы для своего существования. Рефинансирование уже выданных банками кредитов (или по-научному, секьюритизация) – сложнейший кровеносный механизм, едва-едва нарождающийся в России. И любой неуклюжий запрет или ограничение могут для этого механизма обернуться чуть ли не летальным исходом. А тут…
Как известно, ипотечный агент может выпустить облигации под обеспечение пула ипотечных кредитов, только обладая этими кредитами. Значит, банк-кредитор, готовя сделку по секьюритизации, должен продать выданные им кредиты такому агенту. То есть уступить права требования. Но теперь для этого надо получить согласие каждого заемщика, коих в пуле может быть несколько тысяч! Хорошо если Роспотребнадзор будет готов в качестве такого согласия принимать стандартную превентивную формулировку в кредитных договорах. А ну как потребует адресного согласия на конкретную сделку? Чего уж там, воевать так воевать! Неизвестно, правда, за что…
А теперь у Роспотребнадзора появился мощный союзник – арбитражный суд. Один банк продал другому пакет закладных по выданным им кредитам. При продаже покупатель все проверил, благо имел для этого некий гарантийный срок, определенный договором купли-продажи, в течение которого продавец обязался выкупить кредиты с проявившимися дефектами. Срок этот давно истек. Казалось бы, какие вопросы к продавцу? Но нет! Через несколько лет часть из этих кредитов ушла в просрочку и банк-покупатель на всякий случай, требует от продавца выкупить их обратно – через суд, разумеется. И вдруг удача: суд истца поддержал, да еще и в высшей инстанции!
Логика судей, принимавших такое решение, в принципе понятна. За счет бессрочной ответственности они хотят повысить бдительность первичных кредиторов при принятии ими исходных кредитных решений. Но не обернутся ли эти ответственность и бдительность полным ступором на рынке? Ведь, продавая кредитный актив другому банку или инвестору, первичный кредитор не только ресурсы восстанавливает – для нового кредитования, но и баланс расчищает, распускает резервы, высвобождает капитал. А тут? Активы, вроде, проданы, а риски остаются…
Трудно расстаться с впечатлением, что беспокоят эти «мелочи» лишь непосредственных участников рынка, но не власть предержащих. Иначе как бы могло такое случиться, что в число президентских поправок к новому Гражданскому кодексу, с подачи все того же Высшего арбитражного, попала норма об изменении правового статуса закладной? Если поправка пройдет (а кто бы в этом сомневался?), то закладная у нас из именной ценной бумаги превратится в ордерную.
Спору нет, обращение ордерных бумаг происходит гораздо легче: вместо хлопотной цессии, с госрегистрацией – тривиальный индоссамент (передаточная надпись). Но такое упрощение является благом лишь при одном условии – что само это обращение будет существовать. А вот это как раз сомнительно! Ведь в случае дефолта конкретного заемщика, даже через много лет, ответственность за это, наряду с конечным держателем ордерной бумаги, будут солидарно нести и все ее предыдущие владельцы, включая первичного кредитора. Все опасения по этому поводу были высказаны двумя абзацами выше.
Сколько же еще сюрпризов ожидает наш многострадальный рынок ипотеки? Ближайшие из них, судя по всему, мы, участники этого рынка, увидим в окончательном тексте давно обещанного нам закона о банкротстве физических лиц. И далее – со всеми остановками…
* * *
Судя по многократным заявлениям с высоких трибун о грядущей доступности российской ипотеки (ставки – не хуже, чем в Германии, остальное – тоже), можно предположить, что наши власти всерьез нацелились на развитие этого важнейшего во всех отношениях социально-экономического института. Однако при ближайшем рассмотрении складывается скорее обратное впечатление. Каждая из перечисленных выше сомнительных новаций и инициатив по отдельности, вроде бы, не смертельна. Со временем рынок к ней приспосабливается, находя обходные пути. Но ведь есть и критическая масса негатива, когда отмахиваться уже не успеваешь. Достигли ее, осмотрелись, – а рынка уже и нет. И ипотека выдается только в госбанках, по карточкам, в порядке госзаказа...
Не хотелось бы!
bankir.ru, 12.10.2012
