Купить бы офис, да в кредит
До недавних пор ипотека, в которой залогом по кредиту выступает не жилье, а коммерческая недвижимость (офисы, торговые помещения, производственные здания), приобретаемая за тот же кредит, была в России вне закона.
Существовало ограничение: «ипотека в силу закона» — только для жилья. Для остальной недвижимости допускалась лишь «ипотека в силу договора». То есть сначала заемщик должен был купить объект недвижимости и только потом использовать его в качестве залога. Одновременная регистрация покупки и обременения, как это обычно делается в жилье, была запрещена. В результате кредитов на приобретение коммерческой недвижимости выдавалось, во-первых, крайне мало, во-вторых, обходными схемами, про которые сейчас даже вспоминать не хочется.
В 2009 г. вопрос урегулировали, внеся наконец поправку в закон об ипотеке. С тех пор предприниматель, покупающий офис или магазин в кредит, получил возможность сразу зарегистрировать и купчую на объект, и обременение на него же в виде ипотеки. И не искать другой залог.
Ситуацию на рынке это изменило лишь отчасти. Количество банков, которые в продуктовой линейке наряду с жилищной ипотекой имеют и коммерческую, с тех пор многократно увеличилось. А вот количество реально выдаваемых кредитов такого рода по-прежнему не впечатляет даже статистиков: по данному виду кредитования официальный подсчет объемов пока не ведется.
Корни проблемы
Причин отставания несколько. Первая причина — не совсем понятно, для кого такая ипотека предназначена. Очевидно, что мы имеем дело с бизнес-кредитами. Но основному субъекту бизнеса — юридическому лицу, предприятию — выгоднее покупать недвижимость в лизинг.
Остаются физические лица, для которых лизинг законом не предусмотрен. Но всякий ли «физик» захочет покупать на себя офис или, допустим, склад? Далеко не всякий, хотя наверняка есть и такие. Ведь юридические лица в России — материя текучая. Сегодня открыли компанию, завтра ликвидировали, зарегистрировали другую. Иное дело собственник, который за этими юрлицами стоит. Он субстанция более устойчивая, особенно если бизнес невелик и собственник в единственном числе. Купил офис на себя — и сдавай его своим же фирмам в аренду, благо арендные платежи им зачтут в затраты. Практика известная, но пока не набравшая обороты.
Еще одна проблема — цена вопроса. Вполне типичное предложение одного из российских банков по коммерческой ипотеке выглядит так: первоначальный взнос — 30% стоимости приобретаемого объекта недвижимости, срок кредита — от 1 года до 10 лет, процентная ставка — 16%.
30% собственных средств — уже немало, а ведь бывает и 40%. 10 лет — тоже достаточно жестко, хотя в большинстве банков и тогохуже: максимум пять. И на таких-то сроках еще и 16% годовых. Много ли заемщиков эту нагрузку потянет?
Не забудем и про трудности с получением кредита. Не всякий предприниматель способен предъявить банку регулярные доходы, которые позволяют поддерживать столь жесткий график платежей. Даже если доходы имеются, зачастую они не вполне прозрачны. Многие российские банки вообще не рассматривают в качестве ипотечных заемщиков собственников бизнеса, предпочитая принимать к рассмотрению лишь доходы по найму. Еще бы! Зарплата сотрудника подтверждается одним документом — справкой 2-НДФЛ или в крайнем случае справкой «по форме банка». А документы, подтверждающие обороты по бизнесу, иной раз и в скоросшивателе не умещаются. Да и устойчивость этих оборотов по большей части не очевидна.
Наконец, одно дело, когда в качестве залога используется квартира, коих на рынке множество, более-менее типовых. И совсем другое — коммерческий объект. Тут и юридическое прошлое может быть туманным, и документы не в порядке, и аналоги для оценки трудно подобрать, и продать на торгах в случае проблем с платежами по кредиту не всегда получится.
Кредиторов можно понять
Стоит ли удивляться, что решения по таким кредитам принимаются банками небыстро, а отказов больше, чем одобрений. И суммы возможного кредита невелики. Какую, к примеру, коммерческую недвижимость можно купить в Москве на 10 млн руб., а в Екатеринбурге на 4 млн? Разве что ларек на рынке. А ведь это реальное банковское предложение. Больше этот банк не выдает.
Понятно, чего опасаются кредиторы, сооружая такие мощные барьеры перед коммерческой ипотекой. Кредитовать покупку коммерческой недвижимости рискованно. Повышенные риски здесь исходят и от объектов, оформляемых в залог, и от субъектов-заемщиков. И те и другие весьма специфичны, что не позволяет рассматривать коммерческую ипотеку как стандартную. А раз кредиты нестандартные, значит, будут проблемы с их рефинансированием: ипотечные облигации под них не выпустишь, ипотечному агентству не продашь. Первичный кредитор вынужден до упора держать эти активы у себя на балансе. Не все банки могут себе такое удовольствие позволить. А те, которые могут, устанавливают высокие ставки, сильно ограничивают сроки, рассматривают заемщиков под микроскопом. Не приговор ли это? Вряд ли. Спрос на коммерческую ипотеку достаточно велик. Вслед за ним непременно появится и предложение — разумное, внятное, доступное.
Ведомости, 26.11.2012
