Алексей Мусатов: Плавающие ставки несут больше плюсов, чем минусов
Чем удобна ипотека с плавающими ставками, в каком случае потребкредиты выгоднее ипотечных, сколько должен зарабатывать потенциальный заемщик, рассказал начальник Управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов.
- Алексей, какое примерно количество ипотечных заявок одобряют в банке?
В нашем банке этот показатель составляет примерно 50–60%. Впоследствии из числа одобренных заявок кредит берет около половины одобренных заемщиков. Получается, что из всех обратившихся клиентов 30% получают в конечном итоге ипотеку.
- Какие наиболее распространенные причины отказа?
В первую очередь это проблемы, связанные с кредитной историей клиента. Во-вторых, негативная информация, выявленная в ходе внутренних процедур проверки и оценки заемщика, включая фальсификацию документов заемщиком или предоставление другой недостоверной информации.
У нас уровень одобрений соответствует среднему по рынку значению в 50–60%, но есть банки, которые одобряют 80–90% заявок. Этот зависит от кредитной политики банка и качества входящего потока клиентов.
- Как определяется максимальная сумма кредита?
Здесь существует свой «потолок»: для Москвы это 30 млн. рублей. Но бывают случаи, когда мы выдаем ипотеку на сумму более 100 млн. рублей. Решение о предоставлении таких кредитов принимается уже в индивидуальном порядке. Стоит отметить, что подавляющее большинство клиентов заинтересовано в сравнительно небольших суммах. Средний размер ипотечного кредита в Москве сейчас составляет 3,5 млн. рублей; в Петербурге – 2,4 млн. рублей; в других регионах присутствия банка – 1,7 млн. рублей.
- Какой должен быть доход заемщика, чтобы получить ипотеку и впоследствии благополучно обслуживать кредит?
Если говорить о регионах, то, например, для получения кредита в размере 1,7 млн. рублей на 15 лет под 12% ежемесячный доход заемщикам должен быть примерно 41 тыс. рублей. Платеж будет составлять 20,5 тыс. рублей в месяц. Если такой же кредит взять на 20 лет, то ставка будет уже 12,5%, платеж – около 18 тыс. рублей. Доход семьи заемщика должен составлять в этом случае 38,2 тыс. рублей.
В Москве при ипотеке в 3,5 млн. рублей заемщик вместе с супругой (-ом) должен зарабатывать не меньше 76 тыс. рублей. Платеж по кредиту составит 42 тыс. рублей. Если ипотека будет получена на 30 лет, то требования к доходу будут несколько ниже – 74,5 тыс. рублей, а ежемесячный платеж составит 37,3 тыс. рублей.
- Иногда у заемщика есть приличные собственные накопления и для покупки квартиры ему требуется совсем небольшой заем. В данном случае имеет смысл брать потребительский кредит?
Если заемщику требуется небольшая сумма для покупки квартиры, то ему в любом случае лучше взять потребительский кредит.
Процедура рассмотрения заявки по ипотеке занимает не меньше недели, а по потребительскому кредиту – всего один-два дня. Отсутствует необходимость что-то закладывать, привлекать супруга (-у) в качестве созаемщика. Кроме того, заемщику не придется оплачивать расходы, сопутствующие ипотеке, которые составляют, например, в Москве 15–20 тыс. рублей.
В Москве брать в ипотеку менее чем на 1 млн. рублей нерационально. Ведь есть возможность взять на эту сумму потребительский кредит и очень быстро расплатиться по нему.
- В программах ЮниКредит Банка разные ставки по ипотеке на покупку коттеджей и квартир: 11,75 и 11,5%, соответственно. Все дело только в ликвидности залога?
Если говорить о коттеджах, то по таким кредитам действует повышенное требование к первоначальному взносу, который должен составлять не менее 30%. Что касается ставки, у нас существует символическая надбавка в 0,25%, которая отражает оценку рисков. Это связано с предметом залога: загородные дома менее ликвидны, так как этот рынок существенно уже. Хотя есть регионы, например, Барнаул, где загородная недвижимость, по нашим оценкам, наоборот, более ликвидна, чем квартиры.
Также свое влияние оказывают и проблемы с оценкой. Два дома, находящиеся рядом друг с другом, могут различаться в цене на 50%, и объяснить, почему один стоит 10 млн., а другой – 15 млн. достаточно сложно. Как правило, это просто желание их владельцев. С квартирами все более прозрачно, рынок понятен, его можно оценить. «Маятник» по ценам здесь составляет максимум 7–10%.
- Ваш банк, равно как и другие игроки рынка, увеличили возраст заемщика на момент окончания обслуживания ипотечного кредита до 65 лет. Почему это стало возможно?
Увеличение возраста – это тенденция всего рынка. Раньше все ограничивалось возрастом выхода на пенсию: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Сейчас есть прецеденты, когда банки предусматривают возможность обслуживания кредита до 75 лет.
В нашем банке, если заемщику на момент одобрения заявки меньше 45 лет, он может получить ипотечный кредит, обслуживание которого «растягивается» до наступления 65-летнего возраста. Мы пошли по этому пути, потому что оценили средний срок жизни ипотечного кредита, который в настоящий момент составляет 5–7 лет и, по нашему мнению, не превысит 10 лет. Соответственно, предоставляя ипотечный кредит заемщику, не достигшему 45 лет, мы можем с высокой степенью уверенности сделать вывод, что до достижения заемщиком 55 лет такой заем будет погашен.
- Вы сталкивались с проблемой валютных заемщиков?
В Москве есть такие случаи. Причина проблемы – слишком высокий курс доллара и рыночная стоимость объекта, номинированная в рублях. В свое время заемщики брали ипотеку при курсе 24–25 рублей за доллар. Кроме того, сейчас цены на недвижимость еще не достигли уровня 2008 года: они составляют примерно 80% от докризисных показателей.
Однако некоторые заемщики не хотят рефинансировать свои валютные кредиты. Во-первых, многие из них верят в укрепление рубля; во-вторых, ставки по валютным кредитам существенно ниже. У нас ставка по ним может составить менее 7%.
- Сейчас заемщики берут кредиты в валюте?
Да. Примерно 8–10% наших заемщиков предпочитают брать ипотечные кредиты именно в валюте, прежде всего, в долларах США. Причем такие кредиты можно взять по плавающим ставкам: Libor плюс 6%. А Libor последние 2 года составляет менее 1%.
Вообще с точки зрения валютного кредита наиболее рациональным решением являются плавающие ставки, поскольку процентный риск по ним минимальный, так как колебания ставок соответствующих коэффициентов небольшие и находятся в пределах 1–3%. Как правило, плавающая ставка не превышает принятое на российском рынке минимальное значение для фиксированных валютных ставок в 9%.
- Кому еще Вы советуете брать кредит с плавающей ставкой?
Всем.
- Но в данном случае выше риски. Вряд ли это будет полезно для не слишком финансово грамотных людей?
Я думаю, что от финансовой грамотности, количества дипломов у заемщиков экономическая ситуация в России и мире не может стать лучше или хуже. Во время кризиса MosPrime Rate у нас превышал 30%. Такого, наверное, в 2007 году не мог себе представить ни один экономист. Ставка MosPrime Rate была на таком уровне всего 3–4 месяца, сейчас данный коэффициент вернулся к своим нормальным значениям и составляет 6–7%.
Риски при комбинированных ставках, конечно, тоже есть.
Я бы советовал людям учитывать то, как они планируют в будущем погашать кредит. Гораздо разумнее взять кредит с фиксированной ставкой на первые 5 лет и далее с плавающей ставкой, так как это позволит сэкономить за счет более низких платежей по кредиту (проценты по ипотеке с фиксированной ставкой могут быть ниже 0,5–1 п.п. и даже 2 п.п.).
Если нормальная ситуация на рынке, то стоимость денег колеблется, становясь то выше, то ниже. В зависимости от чего изменяются и ставки по кредиту с плавающей ставкой. В этом случае у заемщиков отсутствует необходимость в рефинансировании ипотеки, в оценке рынка. Кстати, многие рефинансируют кредит, не задумываясь о том, что при этом они теряют льготу по налогам, связанную с выплатой процентов.
Плавающие ставки несут больше плюсов, чем минусов, уверен, что за ними – будущее. Просто это инструмент, которым нужно научиться пользоваться. Весь мир живет преимущественно в режиме плавающих ставок, и именно это позволяет европейским заемщикам получать кредиты по ставкам 3–6% годовых.
- Алексей, можно ли получить ипотеку без созаемщиков и поручителей?
Только в том случае, если семья состоит из одного человека – самого заемщика.
- То есть муж или жена обязательно должны стать созаемщиками. Можно ли с помощью брачного контракта оформить кредит только на одного человека?
Брачный контракт не спасает в данном случае. Для банка есть риск того, что этот документ может быть изменен или расторгнут в любое время, например, за 5 минут до подписания кредитного договора. Как правило, супружеская пара всегда выступает в роли созаемщиков по ипотечному кредиту. Бывают исключения, например, в случае с какими-то публичными лицами. Да и сам брачный контракт в России – до сих пор, скорее, экзотика, практика показывает, что его все еще очень редко заключают.
- Есть ли какая-то специфика в технологии продвижения ипотечных продуктов? Каким образом доносится информация о них до аудитории?
Ипотека – достаточно сложный продукт, она отличается от потребительского кредита и кредитных карт. В ипотеке может быть много не совсем понятных простому обывателю моментов. Чтобы принять решение о том, ипотечным кредитом какого банка воспользоваться, потенциальный клиент советуется с кем-то, собирает информацию в Интернете, либо приходит в риэлторские агентства. Это нормальное поведение типичного клиента, который осознал, что ему нужна ипотека. Ситуации, когда человек просто шел по улице, зашел в отделение банка и сказал, что хочет получить кредит, конечно, возможны, но случаются реже, чем с другими продуктами.
Банк старается подстроить свои каналы привлечения клиентов под данную специфику. Поэтому прежде всего старается развивать партнерскую сеть, сотрудничать с риэлторами, брокерами, застройщиками. Во-вторых, размещает и продвигает свои продукты через Интернет, реже через наружную рекламу на улице. Сейчас для привлечения клиентов активно используются социальные сети. Также мы работаем с уже имеющимися клиентами, в том числе в рамках зарплатных проектов. Ведь у нас количество клиентов – физических лиц превышает миллион человек.
- Вы наблюдаете в этом году увеличение количества ипотечных заемщиков?
В этом году акцент в стратегии продаж мы сделали на акциях, которые связаны с ценовыми изменениями. Например, для клиентов, которые выходили на сделку в период с апреля по май, мы снижали ставку по ипотеке на 0,5%. В июне-июле запустили акцию, где была скидка в 1% по фиксированным ставкам и 0,5% – по комбинированным. В результате уже в июле, например, в Москве, мы наблюдали фактически двукратный рост количества поданных заявок по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Сейчас мы принимаем до 100 ипотечных заявок в день.
Так что реакция клиентов и партнеров на текущую акцию очень положительная, мы даже не ожидали такого подъема, хотя и готовились к нему. Объем заявок существенно вырос, а качество заемщиков – стало лучше.
ipocredit.ru, 20.10.2012
Беседовала Софья Ручко
