Основным преимуществом плавающих ставок является цена
Выбирая среди множества ипотечных программ, будущий обладатель квартиры ориентируется в первую очередь на уровень процентных ставок, и только после оцениваются остальные условия кредитования. Одни из самых низких процентов закладываются в продукты с плавающей ставкой. Но такая экономия идет рука об руку с повышенными рисками. Начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян рассказал Сравни.ру о том, кому стоит оформлять займ с переменной ставкой.
- Каковы основные преимущества и недостатки плавающей ставки по ипотеке?
Основным преимуществом плавающих ставок, конечно, является цена. Уровень плавающей ставки на период ее фиксации, будет всегда ниже, чем полностью фиксированная ставка на весь срок кредита. При отсутствии ограничений на досрочный возврат кредита плавающие ставки очень удобны тем клиентам, которые планируют досрочно гасить ипотечный кредит. По большому счету, длительная, а значит, и более высокая, фиксированная ставка (например, на 30 лет) нужна далеко не всем клиентам, берущим ипотеку. По статистике в большинстве случаев за первые 5-7 лет погашается либо весь долг целиком, либо большая часть кредита.
Конечно, обязательно нужно помнить, что кредитуясь по плавающей ставке, заемщик берет на себя часть процентного риска, поскольку после окончания срока фиксации стоимость кредита будет зависеть от ситуации на денежном рынке и может быть как меньше, так и больше ставки на период фиксирования.
- Кому и при каких условиях выгодней всего оформить ипотечный кредит с плавающей ставкой?
Наиболее выгодно данное предложение клиентам, планирующим погасить кредит полностью, либо выплатить его большую часть в течение 5-7 лет, например, за счет продажи другой недвижимости.
- Насколько целесообразно в сегодняшних экономических условиях выбирать такой ипотечный продукт? В среднем по рынку, насколько процентных пунктов плавающие ставки ниже фиксированных?
В рамках одной ипотечной программы плавающие ставки ниже фиксированных примерно на 3 процентных пункта. При выборе таких ставок важно верно оценить свои возможности. В краткосрочной перспективе плавающие ставки однозначно выгодны.
- Если заемщик склоняется к плавающей ставке, то выбирая среди существующих ипотечных программ, какие можно назвать самыми безопасными – которые в качестве индикатора предлагают Libor, MosPrime или ставку рефинансирования ЦБ?
С точки зрения клиента самая безопасная ставка – ставка ЦБ, т.к. государство идет на ее пересмотр, взвешивая все риски и возможные последствия. Ставки Libor и MosPrime являются коммерческими индикаторами, которые могут резко колебаться как в меньшую, так и большую сторону, что несет дополнительные риски.
Однако в стабильной ситуации, как правило, ставка рефинансирования ЦБ на 2-3 процентных пункта выше ставки MosPrime.
- На какой срок лучше всего оформлять ипотеку с плавающей ставкой?
Срок оформления кредита не имеет значения, значение имеет срок фиксации ставки. При этом всегда лучше брать кредит на максимально возможный срок, что при отсутствии моратория на досрочное погашение дает возможность увеличить максимальную сумму кредита и уменьшить ежемесячный платеж, и как следствие – снизить свою ежемесячную финансовую нагрузку.
- По опыту 2008-го года, у каких заемщиков была выше просрочка: у тех, кто оформил продукт с плавающей ставкой или фиксированной?
Выбор клиентами вида ставки не повлиял на просрочку. У клиентов, испытывавших трудности с оплатой, в целом были схожие причины, но выделить в качестве основной то, что они пользовались плавающей ставкой, будет некорректно. Скорее, это были трудности связанные с нестабильной ситуацией в экономике и на рынке труда и как следствие, временной потерей работы.
- Некоторые банки предлагают сегодня некие срединные варианты, сочетающие в себе преимущества и фиксированных и плавающих ставок – программы с комбинированными ставками. В среднем кредиторы дают возможность зафиксировать проценты от 1 года до 10 лет. Какой срок можно считать самым оптимальным для фиксации: чтобы и риски снизить и сэкономить?
В Нордеа Банке существует возможность оформить кредит как с фиксированной, так и с комбинированной ставкой. Комбинированные ставки несут в себе ряд несомненных преимуществ: они ниже фиксированных, и имеют больший срок фиксации, нежели плавающие.
При выборе срока фиксации кредита клиенту стоит ориентироваться на свои собственные финансовые возможности. На мой взгляд, оптимальным выбором по соотношению стоимость кредита/риски является срок фиксации ставки 4-5 лет.
- Как следует себя вести заемщику, если показатель, к которому была привязана ставка, значительно увеличился?
Поскольку банки дорожат своими клиентами, обязательно нужно идти на консультацию к своему банку-кредитору. Практика показывает, что банки в большинстве случаев идут навстречу клиентам, оказавшимся в затруднительном положении.
Когда берешь кредит по плавающей ставке, нужно помнить о том, что ставка именно плавающая, а значит, существует возможность как ее повышения, так и снижения. Но это не значит, что в долгосрочном периоде ставка обязательно вырастет. Были случаи, когда некоторые индикаторы сильно росли за короткий срок, затем резко падали и сохранялись на крайне низком уровне в течение длительного времени, что при расчете средней стоимости делало такой кредит достаточно выгодным.
И еще один момент – ставки пересматриваются с определенной периодичностью, например, раз в год, а значит, колебания ставки в пределах периода фиксации не оказывают никакого влияния на размер ставки по конкретному кредиту.
Сравни.ру, 15.03.2012
Беседовала Валентина Фомина
