Сергей Озеров: Рост ипотечных ставок продолжится
Инициативы чиновников по улучшению ситуации на российском ипотечном рынке подчас оказываются популистскими, считает председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров. По словам банкира, обнуление долга заемщика, отмена моратория на досрочное погашение кредита, отмена банковской комиссии и другие "заигрывания" с массами в итоге перекладываются на плечи добросовестных заемщиков в виде повышенных процентных ставок. Вместе с тем, утверждает Озеров в интервью РИА Новости, удорожание ипотеки, в том числе и из-за высокой стоимости денег на межбанковском рынке, пока не повлияло на объемы и количество выданных в России кредитов на покупку жилья.
- Сергей Николаевич, какие тенденции сформировались на рынке российской ипотеки в первом полугодии 2012 года? Как бы вы описали ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время?
Сегодняшние тенденции сформировались еще в прошлом году, когда было выдано ипотечных кредитов на сумму 713 миллиардов рублей. В прошлом году объемы выдачи превзошли наши прогнозы. По тому, как набирает обороты ипотечный рынок в первом полугодии этого года, мы подтверждаем свой прогноз: в этом году выдача будет на уровне 960 миллиардов рублей, что на 30% больше нашего базового сценария – 730 миллиардов рублей. Конечно, если макроэкономическая ситуация будет неблагоприятна, то объем выдачи будет ниже, чем 960 миллиардов рублей, но все равно, как мы полагаем, он окажется ближе к этой цифре, чем к базовому сценарию. Думаю, это позитивно: ВВП растет на 4%, а рынок ипотеки растет на 30% и даже более.
- А как менялся рынок в этом году?
Первый квартал этого года рос быстрее, чем были все ожидания, хотя все думали, что до выборов рынок будет ждать. А на самом деле кто хотели решать жилищные вопросы, их решали вне зависимости от выборов.
Во втором квартале тоже наблюдался активный рост по сравнению с прошлым годом, но темп роста замедлился и, скорее, соответствовал прогнозу, который мы давали с самого начала. Мы прогнозировали, что в первом полугодии 2012 года объем новых ипотечных кредитов в РФ по рынку составит 410 миллиардов рублей, а по факту объемы выданной ипотеки достиг 429 миллиардов рублей.
- Что происходит со стоимостью фондирования для банков и, соответственно, с ипотечными ставками?
Банки имеют разные источники финансирования: это могут быть депозиты, выпуск облигаций, корпоративные депозиты и ипотечные ценные бумаги. Но в целом стоимость привлечения повысилась, и мы видели размещения облигаций в первом полугодии под 8,5 – 10% в зависимости от банков и срока, на который они размещают. А так как банкам нужна маржа, покрытие операционных расходов и стоимость рисков, средняя ставка получается 12,2% годовых. Ставка по рублевым кредитам в конце 2011 года была 11,6%.
- При каких условиях и стоимость заимствования, и процентные ставки станут ниже?
Благоприятные ставки - это сочетание факторов. Во-первых, необходимо реально создать международный финансовый центр в Москве и эффективную инфраструктуру рынка, о чем давно и много уже говорится.
Во-вторых, есть необходимость дальнейшего развития облигационного рынка – банкам надо дать возможность торговаться не только на отечественной площадке, но и на зарубежных площадках.
Кроме того, на стоимость фондирования оказывает существенное влияние неопределенность на финансовых рынках главного торгового партнера России – Европейского союза. Из-за этого инвесторы закладывают большую маржу в ставки.
Наконец, положительный эффект принесло бы создание электронной базы по регистрированию закладных, чтобы эти бумаги стали электронным документом. Такая инициатива есть у АИЖК.
Тем не менее, есть и позитивные моменты. Инвесторы уже понимают качество российской ипотеки: раньше у нас был "детский" рынок, а теперь мы повзрослели, конечно, у нас еще не зрелый рынок, но уже подростковый – нам уже 13 лет. Кстати, несколько недель назад международное рейтинговое агентство Fitch проводило ежегодный пересмотр ипотечных ценных бумаг, в том числе они пересмотрели наши бумаги, подтвердив старший транш облигаций DeltaCredit на уровне A-, а долгосрочный рейтинг банка на уровне ВВВ+, что выше рейтинга России ВВВ.
- Пока вы больше говорите о макроэкономических факторах. Ну а что нужно сделать для повышения доступности ипотеки с точки зрения развития инфраструктуры кредитования в России?
Главным образом, дальше развивать законодательную базу, которая действительно работала бы на заемщика. А сейчас есть обратные примеры: принимаются популистские решение в ущерб добросовестным заемщикам. Яркий пример – обнуление долга при взыскании и продаже недвижимости. С точки зрения популизма звучит очень хорошо: заемщик не заплатил – "не парься, долг мы простили". А на самом деле банк получает убыток, который приходится покрывать за счет доходов от тех, кто исправно платит по своим кредитам.
Еще один случай – снятие запрета на досрочное погашение клиентом ипотечного кредита, которое теперь закреплено законодательно. Отмена возможности моратория для клиента заставляет кредитную организацию повысить ставку для всех заемщиков, так как возникают дополнительные трудности с прогнозированием прибыльности своего продукта. Раньше, если вы приходили к нам и говорили, что хотите получить ипотечный кредит и при этом не будете его гасить досрочно в течение пяти лет, банк мог дать вам процентную ставку ниже, чем тем, кто собирался гасить ипотеку досрочно. А сейчас возможности выбрать нет: даже если вы хотите получить ниже ставку, банк не может ее дать, так как нет моратория на досрочное погашение.
Ну и третий пример: здесь нет закона, скорее, это практика нашего Роспотребнадзора касательно комиссии. Как известно, банковские доходы состоят из комиссии и процентных ставок. Суть нашего бизнеса в том, что банк может предложить вам интересные опции, чтобы снизить процентную ставку, но при этом вам придется заплатить комиссию. И если вы хотите еще ниже процентную ставку, то заплатите еще большую комиссию. Между тем, регулярно от надзорного ведомства мы получаем популистские заявления о борьбе с банковскими комиссиями. Но ведь отмена комиссии не означает, что расходы банка сократились! И если я не беру комиссию, то я буду закладывать это в процентную ставку. И когда чиновники ссылаются на европейскую практику с низкой стоимостью ипотеки, то делают это, откровенно говоря, не совсем корректно. В той же в Германии процентная ставка равна 5-6%, но там банки взимают комиссию и есть мораторий на досрочное погашение. Получается, что вводя мораторий на досрочное погашение и комиссии, государство создает условия, при которых банки никогда не смогут предложить низкую ставку.
Думаю, важно иметь законы, которые учитывают интересы всех участников рынка – от заемщиков до кредиторов. Нужно, чтобы информация об ипотечных кредитах раскрывалась максимально полно, чтобы консультант клиенту мог сказать о различных вариантах предложений, и человек самостоятельно делал выбор, а не государство принимало решения за вас.
- Осенью могут быть приняты поправки президента к Гражданскому кодексу, меняющие статус закладной с именной ценной бумаги на ордерную. Как, по-вашему, это отразится на российском ипотечном секторе, если поправки вступят в силу со следующего года?
Поправки будут работать против ипотечного рынка, и непонятно даже, чего хотят добиться законодатели и какое преимущество будет у банков. Мы согласны с участниками рынка, что переход ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в статус ордерных сократит рынок, потому что получается, что этот долгосрочный актив, который формируется в активах банка, становится неликвидным, а все, что неликвидно, имеет большую стоимость. Банки будут это закладывать в процентную ставку. На самом деле текущая практика с закладными, которые могут продаваться одним кредитором другому, хорошо работает, и мы не видим смысла это отменять.
- Минэкономразвития и АИЖК предложили ввести дифференциацию требований к созданию резервов у банков на случай возможных потерь. Эти страховки могут быть отнесены к обеспечению I категории качества, в результате чего будут снижены требования к объемам резервирования банков. Как вы считаете, банкам и страховым компаниям эта инициатива будет интересна в массовом масштабе?
В настоящее время мы уже активно работаем по программе АИЖК по страхованию ответственности заемщика. Многие клиенты видят преимущество этого продукта, так что продукт пользуется спросом и у нас, и у других активных участников рынка. Ведомства лоббируют, чтобы и Центральный банк учитывал эту страховку для расчета ипотечного актива с учетом взвешивания риска, и это логично. Сейчас к кредитам, которые имеют 70-процентное соотношение кредита с залогом, с учетом взвешивания риска применяют коэффициент 0,7 для расчета капитала. Если, например, у кредита соотношение 85%, и эти 15% застрахованы, то, по сути, у банка есть те же самые 70%, поэтому и к этим кредитам можно применять коэффициент 0,7.
- У DeltaCredit есть собственная программа страхования ответственности заемщика. Можете о ней рассказать подробнее?
Мы запустили ее в прошлом году. Минимальный первоначальный взнос по этой программе 15%. Если после одобрения суммы кредита, составляющей 85% стоимости покупаемого объекта, вам понравилась квартира дороже или у вас возникли непредвиденные расходы, и вы можете внести только 10% стоимости жилья в качестве первоначального взноса, банк снизит размер первоначального взноса, а на разницу предложит страхование ответственности. Конечно, тогда вам придется заплатить разовую страховую премию, но она небольшая, если сравнивать ее с 5%, которых вам не хватает, – меньше 1%.
А если у клиента возникнут финансовые трудности и будет взыскана сумма в размере 85% от залога, то оставшиеся 5% мы получим от страховой компании.
- По данной программе вы работаете с какими-то определенными страховыми компаниями или клиент может пойти к тому страховщику, которого хорошо знает сам?
Это достаточно специфичный продукт, и не так много страховых компаний его предлагают. Есть несколько компаний, с которыми мы работаем, мы можем предложить их на выбор.
- С какими итогами к концу первого полугодия пришел банк DeltaCredit? Сколько ипотечных кредитов и на какую сумму было выдано банком за первое полугодия 2012 года относительно аналогичного периода 2011 года?
За первое полугодие мы выдали более 5 тысяч кредитов на сумму 12,5 миллиарда рублей. Это больше, чем в первом полугодии 2011 года, на 75% по сумме и на 67% по количеству (в первом полугодии 2011 было выдано 3,005 тысячи кредитов на 7,1 миллиарда рублей). За 7 месяцев 2012 выдано 5,768 тысячи кредитов на сумму 14,5 миллиарда рублей.
- Сколько собираетесь выдать до конца года?
До конца года мы планируем выдать ипотеку примерно на 27 миллиардов рублей. За 2011 год мы выдали ипотеку на 21 миллиард рублей.
- Какова доля просроченной задолженности в портфеле банка? Довольны ли вы в целом объемами выдачи и уровнем задолженности?
Мы довольны объемом выданных кредитов. Что касается уровня просрочки, мы видим, что продолжается снижение уровня просроченной задолженности как на рынке в целом, так и по нашему банку. Причина в том, что мы очень ответственно и лояльно подходим к нашему клиенту. Мы им не рекомендуем брать кредиты, которые непосильны. В связи с этим практика показывает, что у нас уровень просроченной задолженности более 90 дней в 5 раз ниже, чем в среднем по рынку. Сейчас по рынку – 3,36%, по нашему банку - 0,68%. В аналогичном периоде 2011 года этот показатель было равен 4,74% по рынку и 1,23% в нашем банке. В кризис мы видели у некоторых банков на ипотечном рынке просроченную задолженность более 10%. Мы считаем, что это уже безответственно, если банк решает, что нормально, когда из 100% выжили 88% заемщиков. Ведь 12% оказались в долговой петле!
- Как считаете, какие тенденции будут определять развитие ипотечного российского рынка до конца года?
Сейчас мы много слышим от СМИ о возможном эффекте влияния европейского кризиса на Россию, но, думаю, на самом деле покажет время. После 2009 года люди стали осторожнее, они реалистичнее оценивают свои возможности и до сих пор берут меньшие суммы кредитов, чем это было до кризиса.
- Вы сказали, что снизилась средняя сумма кредита, и эта тенденция будет продолжаться…
Средняя сумма кредита снизилась после кризиса в целом по стране с 1,8 миллиона рублей до кризиса 2008 года до 1,2 миллиона рублей после кризиса. Сейчас потихоньку средний размер кредита растет и в настоящее время составляет порядка 1,3-1,4 миллиона рублей. То есть все равно существенно ниже, чем это было до кризиса.
- Что нужно, чтобы рост ипотечного рынка продолжился? Будут ли влиять на рынок цены на нефть и волатильность российского рубля относительно доллара и евро?
В отличие от того, что было 10 лет назад, сейчас у нас рынок на 97-98% рублевый, так что курс валют не повлияет на объем этого рынка. Чтобы сохранился рост, нужно, чтобы доходы населения не падали. В настоящее время нет никаких признаков, что доходы домохозяйств сокращаются.
С точки зрения банков, действительно, мы видим, что стоимость ресурсов поднялась и, соответственно, ставки поднялись за январь – июль на 0,5-1 процентный пункт, но это не остановило клиентов. При сроке кредита в 25 лет подобное удорожание ипотеки несущественно для ежемесячного платежа, так как он повышается на 200 или 500 рублей, и это не та сумма, в связи с которой человек думает: "Вот теперь я не буду покупать квартиру".
- Последние девять месяцев мы наблюдаем рост ставок по ипотечным кредитам, хотя он и незначительный. Сохранится ли тенденция до конца года?
Думаю, да. По итогам года ставки могут подняться где-то на 1 процентный пункт от ставок в декабре 2012 года до 12,6% по рублевым ставкам - это не запредельная ставка для российского рынка.
- И что делать людям, которые как раз сейчас планируют брать ипотеку?
Если вы возьмете ипотечный калькулятор и посчитаете, вы увидите, что это не так существенно. Заемщики могут удлинить срок, например, с 11 до 15 лет. Можно взять кредит не с фиксированной, а с комбинированной ставкой. Можно скорректировать планы по объекту недвижимости: если планировали "трешку", то стоит посмотреть на хорошую "двушку" или жилье в другом районе.
- По Вашим наблюдениям, сейчас финансовое состояние клиентов позволяет им вносить существенные суммы в качестве первоначального взноса, или большинство клиентов рассчитывают на 10-процентный взнос?
У меня нет статистики в целом по рынку, но, по нашему экспертному мнению, на долю тех, кто имеет большие первоначальные взносы, приходится 25% российского ипотечного рынка. Еще 25% заемщиков вносят от 30% до 50% от стоимости объекта, а остальные 50% имеют взносы от 10% до 30%.
- Чем это обусловлено?
Часто в СМИ ипотека подается как выход для тех, кто не имеет никаких денег, и им лишь бы внести эти 10-15%. А на самом деле есть очень много россиян, которые вносят 40%, 50% и даже 60% от стоимости объекта. Им не нужна большая сумма, они используют ипотеку, чтобы улучшить условия проживания. Например, многие меняют свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, или двухкомнатную на трехкомнатную, или хотят однокомнатную, но в центре города. Таким людям достаточно взять небольшую сумму. Если ваша квартира стоит 4,5 миллиона, а вы хотите купить квартиру за 6 миллионов рублей, вы можете очень долго ждать, пока накопите эти 1,5 миллиона рублей, или сделать обмен при помощи кредита. Кстати, такие кредиты обычно гасятся достаточно быстро - в среднем за 7-10 лет.
Еще один положительный момент – на рынке все больше и больше строится жилья эконом-класса, особенно в крупных российских городах. Соответственно, когда в регионе хорошая однокомнатная квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то она продаются очень быстро, и для нее нужен небольшой кредит.
- Одно время клиенты банков брали кредиты на 15-20 лет, но гасили примерно за 5-7 лет. Сейчас эта тенденция сохраняется?
Эта тенденция сохраняется. За последние два года мы видим даже больше досрочных погашений, чем это было раньше. Статистически кредиты в среднем по рынку гасятся за 7 лет.
- Какова средняя, минимальная и максимальная ставка по ипотечным продуктам в вашем банке? Насколько она изменилась относительно конца 2011 года?
Наши ставки начинаются с 10,75% в рублях, средняя ставка на уровне 12,18%, что как раз соответствует среднему уровню по рынку. Максимальная ставка составляет 14,5% по рублевым продуктам. Она выросла, как и среднерыночная.
- А средний размер кредита?
Сумма в 1,4 миллиона рублей в тех регионах, в которых мы работаем, соответствует средней по рынку. Доля в Москве у нас несколько больше региональной составляющей, поэтому надо смотреть по рынкам, где мы присутствуем, так как каждый город имеет свою стоимость жилья и, соответственно, свою сумму кредита. И если смотреть средний уровень кредита по рынку города, то мы соответствуем ему абсолютно точно.
- В скольких городах вы присутствуете?
У нас есть представительства в десяти городах-миллионниках. Кроме того, мы работаем с сетью банков-партнеров, которые представляют и продают наши продукты от Калининграда до Камчатки – около 50 банков.
- Собираетесь увеличивать свое присутствие на рынке?
В этом году мы открыли новый город – Уфу, планируем открыть в этом году в Красноярске и Тюмени, будут и другие новые города, но пока я их не озвучу.
- Какие новые продукты собираетесь запускать до конца 2012 года, и каких продуктов не хватает на российском ипотечном рынке?
На рынке всегда есть потребность в новых продуктах. Мы в первом полугодии внедрили продукт "Кредит по одному документу", и видим большой спрос на него. За первый месяц работы программы к нам обратилось более 150 заемщиков. Есть планы на загородную недвижимость.
- Расскажите о портрете вашего заемщика. На кого направлены ваши продукты?
За последние 10 лет портрет нашего заемщика изменился только в том, что если раньше возрастная вилка основной массы была от 35 до 45 лет, то теперь возраст клиента начинается от 25 лет. А вот уровень дохода зависит от региона. Порядка 60% заемщиков – это семьи с детьми.
- Можете сравнить ипотеку в столичном регионе и в других субъектах РФ: как распределяются доли на рынке вообще и в вашем банке в частности? Какие регионы более перспективны в плане развития ипотечного рынка?
Я считаю, что вся страна перспективна в плане развития ипотеки. Практика показывает, что ипотека, как и экономика, развивается циклично. Есть годы, когда регионы растут быстрее, есть годы, когда, наоборот, ипотека быстрее растет в столице. Конкуренция на рынке ипотеки, по нашим наблюдениям, есть в городах с населением от 200-300 тысяч человек.
Если же говорить о столицах – Москве и Петербурге, то в среднем по рынку доля Москвы составляет порядка 12%, а в нашем портфеле она выше – 25%. Такая же картина и по Санкт-Петербургу: в целом по рынку доля этого города равна 5%, а у нас – 11,5%.
РИА Новости, 14.08.2012
Беседовала Елена Лыкова
