Лада Краснова: Социальная ипотека – тот же кредит, который придется возвращать
- Лада Викторовна, первый вопрос чисто терминологический. Что такое социальная ипотека, чем она отличается от стандартного кредитования?
Наш банк принадлежит Правительству Москвы, и понятие социальной ипотеки для нас связано с тем, что предлагает Правительство жителям города, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если брать социальную ипотеку в масштабах страны, то каждый регион сам определяет политику в этой области. Могут быть реализованы ипотечные продукты в рамках федеральной программы «Жилище» или свои областные программы, где также предусматриваются определенные льготы, помогающие очередникам улучшать жилищные условия. Эти льготы могут заключаться как в продаже квартир по пониженной стоимости, так и в предоставлении ипотечных кредитов по более низкой ставке, чем действует на рынке.
Мы самостоятельно привлекаем денежные средства на рынке, но благодаря тому, что являемся устойчивой финансовой организацией, имеем возможность сделать это по достаточно разумной стоимости и разместить впоследствии эти средства в виде ипотечных кредитов под 9,5% годовых.
- На кого рассчитана социальная ипотека?
Ею могут воспользоваться так называемые очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это известная очередь, которая существует уже более 20 лет. Сейчас расселяются люди, которые стоят в ней с 1992 года, но не позднее 2005-го.
- Чем вызвано это последнее ограничение?
1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, который изменил некоторые правила постановки на очередь. Для той части очереди, которая была сформирована до 1 марта 2005 года, существуют две формы улучшения жилищных условий: возмездная и безвозмездная. Также есть несколько способов помощи очередникам: бесплатное предоставление жилья в собственность; бесплатное предоставление жилья в социальный наем; приобретение квартиры с рассрочкой платежа; использование для ее покупки безвозмездной субсидии и социальная ипотека.
- От чего зависит размер жилищной субсидии?
Он зависит от времени нахождения человека в очереди, от стоимости приобретаемой недвижимости и от количества людей, которые находятся в очереди. Условно говоря, 7 человек, простоявшие в очереди на жилье 15–20 лет, могут получить в качестве субсидии до 70% рыночной стоимости жилья. У нас были примеры субсидий в размере 6–7 млн. рублей.
- Может ли человек получить и субсидию, и ипотечный кредит в банке?
Да, это возможно. В данном случае банки примут в расчет сумму субсидии при анализе финансовой состоятельности заемщика. Также субсидию можно использовать как первоначальный взнос.
- Помимо пониженной ставки, какие еще льготные условия действуют при социальной ипотеке?
Здесь квартира реализуется по сниженной цене. Эта выкупная стоимость устанавливается Москвой. Стоимость зависит от срока нахождения людей в очереди: то есть там действуют повышающие и понижающие коэффициенты. Предположим, если человек стоит в очереди 10 лет, то коэффициент принимается за «единицу». Если он находится в очереди больше 10 лет, то будет применяться коэффициент, понижающий стоимость квартиры; а если менее 10 лет – то используется уже повышающий коэффициент.
В итоге получается, что стоимость жилья при социальной ипотеке – конечно, ненамного, но все-таки ниже рыночной.
- Кроме того, что потенциальный заемщик должен быть очередником, каким еще критериям он должен соответствовать?
Он должен иметь постоянную работу, со стажем на последнем месте – не менее шести месяцев. При расчете суммы кредита учитываются доходы всей семьи (тем более, что социальная ипотека позволяет стать собственниками приобретаемого жилья всем членам семьи, на которых город предоставляет эту квартиру).
- По каким причинам человеку могут отказать в получении кредита?
Процент отказа невелик. Это может произойти в том случае, если люди уже перегружены кредитами, причем не просто перегружены, но при этом имеют еще и отрицательную кредитную историю. Совсем мало людей, которым банки отказывают по причине фальсификации документов.
- Ту квартиру, в которой очередники до этого жили, они обязаны продавать, или могут оставить себе, переехав в новое жилье?
Все зависит от того, на каких условиях проводится эта сделка. Бывает, что какое-то поколение остается жить в старой квартире. В этом случае тем, кто выписывается, предоставляется квартира меньшей площади. В принципе, конечно, есть возможность оставить жилье и переехать в новую квартиру.
- Что происходит, если человек по каким-то причинам не сможет обслуживать «социальный» кредит?
Это необычная ситуация для социальной ипотеки, поэтому я могу говорить только теоретически. В залоге у банка, выдавшего ипотеку, находится квартира. Поэтому в случае неплатежеспособности должника кредитор осуществляет те действия, которые предусмотрены законодательством. То есть полгода мы работаем с заемщиком, предпринимая все усилия для реструктуризации кредита. На этом этапе многое зависит от того, насколько человек стремится получить работу, если он ее потерял, планирует увеличение своих доходов через какой-то период времени и т.д. Мы смотрим, насколько заемщик открыт банку. Если человек перед банком «закрывается», говорит о том, что ему эту квартиру должны были подарить, и он не должен возвращать кредит, то, к сожалению, по истечении полугода банки вынуждены перейти к судебному разбирательству.
После судебных разбирательств квартира должна быть реализована. Сумму, идущую в счет оплаты кредита, получает банк, а оставшуюся разницу заемщик забирает себе. То есть при социальной ипотеке все должно происходить аналогично стандартной схеме кредитования
- А банк как-то может уйти «в минус» при продаже квартиры дефолтного заемщика?
Да, это может произойти в следующем случае. Предположим, был выдан кредит с низким первоначальным взносом: 80% от цены недвижимости. Практически сразу заемщик перестал по нему платить. Полгода банк пытался урегулировать отношения с ним, но должник не шел навстречу. Тогда начинаются судебные разбирательства, которые длятся, как показывает практика, примерно год-полтора. Процесс удлиняют действия должников, которые борются за недвижимость, подают разные иски – о признании недействительными кредитного договора, договора залога и т.д.
После вынесения судебного решения начинается исполнительное производство. По закону оно должно длиться два месяца, но судебный пристав может увеличить эти сроки. Так что на практике два месяца превращаются в полгода, после чего имущество выставляется на торги. Отмечу, что поскольку все это время на кредит начислялись проценты, то в итоге задолженность банку может составить практически всю рыночную стоимость квартиры.
Идем далее. Вот квартира выставлена на продажу, но с первых торгов она может не продаться. Тогда ее стоимость дисконтируется на 15%. Если она не продается и на вторых торгах, то ее цена снижается еще на 10%. И вот с 25% дисконтом квартира попадает на баланс банка. Банк забирает ее себе, при этом сумма задолженности и даже судебные издержки кредитора еще не погашены. Банк начинает сам продавать эту недвижимость, но она, как правило, реализуются не очень быстро.
- Почему?
Дело в том, что на рынке жилья есть предложения, и можно взять «чистую» квартиру, а не недвижимость, которая продается в результате каких-то судебных действий. Да, такая квартира стоит дешевле, но предполагается, что сделка купли-продажи этой недвижимости может быть оспорена в течение определенного периода времени.
- Насколько обоснованы эти опасения?
В нашей практике не было такого, чтобы сделки по покупке ипотечных квартир оспаривались. Были ошибки судей, которые отказывали в обращении взысканий на залог, но вышестоящие инстанции всегда возвращали дело на повторное рассмотрение, и в результате мы получали решение, соответствующее нормам действующего законодательства.
Так что в вышеописанном случае действует чисто психологический момент – настороженность при покупке относительно дешевой квартиры (если, конечно, человек не ставит целью наживаться на этих вещах).
- Помимо социальной ипотеки и прочих городских программ, в решении квартирного вопроса могли бы очень помочь доходные дома, которые в массовом масштабе у нас так и не появились.
Мы вместе с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассматривали возможность кредитования строительства доходных домов, но пока эта идея не получила распространения. Сейчас в Москве есть четыре доходных дома для молодых семей, квартиры там сдаются по достаточно разумным арендным ставкам.
Дальнейшему развитию этой программы мешает отсутствие четкого понимания того, каким образом банки должны участвовать в кредитовании строительства доходных домов. По идее они могут прокредитовать его, а уже потом, после ввода дома в эксплуатацию, ждать погашения задолженности управляющей компанией, получающей деньги от сдачи имущества в наем. Однако здесь существуют серьезные финансовые разрывы между строительством дома (когда кредит не погашается, а только обрастает процентами) и тем моментом, когда управляющая компания начнет собирать денежные средства и направлять часть из них в счет погашения долга. Поскольку эти вещи окончательно не решены, мы пока не участвуем в этой программе.
- И вряд ли в ближайшее время что-то изменится?
Не могу сказать. Это такое уже, скорее, политическое решение. Хотя в программе «Жилище» прописан механизм запуска и создания доходных домов.
- Мне кажется, проблема еще в том, что в России не любят долгосрочные инвестиции. Хотят максимум за пару лет «отбить» все вложения.
Да. Банку неинтересно таким образом размещать денежные средства. А интересно это может быть, например, в следующем случае. Допустим, когда после окончания строительства дома часть объектов продается на рыночных условиях, а часть – сдается для городских нужд, для найма. Такой подход даст возможность быстро вернуть кредит и в то же время получить квартиры, которые будут сдаваться в аренду.
- У очередников, как вы отмечали, есть несколько возможностей улучшить свои жилищные условия. Когда стоит выбирать социальную ипотеку?
В отношении ипотеки всегда нужно понимать, что вам придется впоследствии платить ежемесячно банку определенную сумму. Если вы готовы на это в долгосрочной перспективе, или рассчитываете, что у вас появится в скором времени серьезный доход, который позволит погасить кредит досрочно, то можно взять ипотеку.
В любом случае социальная ипотека – это все равно ипотека: то есть вы берете кредит, который придется возвращать. Да, процентная ставка по ней меньше; да, вы покупаете жилье по цене ниже рыночной стоимости, но вы все равно будет платить банку сами. Город просто продаст вам квартиру, а в дальнейшем регулировать все отношения с банком заемщику придется самостоятельно. Если в случае дефолта должника состоится суд, то тот же Департамент жилищной политики будет приглашен на него только в качестве третьего лица: его сотрудники просто подтвердят, что да, действительно, эта квартира продавалась по такой-то стоимости, на таких-то условиях.
- Какие ставки по ипотеке прогнозируете к концу года? Вероятно, они вырастут? Во всяком случае, сейчас – растут.
Если говорить о коммерческих программах, то здесь у банков немного изменилась структура ипотечных портфелей: люди стали больше покупать новостройки, где стоимость жилья ниже, чем на вторичном рынке. Однако новостройки остаются для банков более рискованным объектом кредитования, поэтому ставки по этим программам бывают выше.
Спрогнозировать, какими конкретно будут ставки к концу года, сложно. Мы постараемся сделать так, чтобы ставки по соципотеке не увеличивались.
bankir.ru, 02.07.2012
Беседовала Софья Ручко
