Андрей Осипов: Ставки продолжат незначительно снижаться
Что влияет на процентные ставки по ипотеке, могут ли они снизиться в следующем году, какие заемщики вправе рассчитывать на самые лояльные условия по программам кредитования? На эти вопросы ответил старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов.
- Андрей, какой сейчас средний уровень процентных ставок по ипотеке? Что будет с ними до конца года?
Весь прошлый год вплоть до марта нынешнего процентные ставки росли. За это время они увеличились почти на 1% и достигли максимального значения (12,9%, по данным ЦБ РФ). С апреля ипотека стала постепенно дешеветь. В августе среднерыночная ставка была уже 12,4%. То есть меньше чем за полгода она снизилась на 0,5%, что достаточно много. Сейчас ставки продолжают снижаться.
Это связано в том числе с промоакциями, которые проводят некоторые банки, в их рамках можно получить ипотеку под 11,5% и даже дешевле. До конца года ставки могут опуститься еще на 0,1–0,2%. Я думаю, в следующем году эта тенденция сохранится: ставки будут идти вниз с учетом ситуации, которая сложилась сейчас в финансовой системе, экономике: удешевление денег наряду со снижением инфляции. В следующем году потенциал снижения ставок по ипотеке на уровне 0,5% совершенно точно есть.
- А до 11% они могут упасть?
В этом я сильно сомневаюсь, но к концу следующего года среднерыночная ставка может упасть до 11,5%.
- Два крупных игрока — Сбербанк и ВТБ24 — задают тон в сфере кредитования. Насколько быстро рынок реагирует на снижение или повышение ставок этими банками?
Поскольку на ВТБ24 со Сбербанком приходится около двух третей всей выдачи ипотеки в стране, то очевидно, что все остальные игроки, как бы они ни двигали свои ставки, сильно повлиять на ситуацию не могут.
Если банки хотят находиться в рынке и что-то продавать, то они должны держать свои ставки с колебаниями на уровне 0,5% от тех ставок, которые котируют ВТБ24 и Сбербанк.
- В основном ипотека фондируется за счет депозитов физлиц. Какой сейчас тренд преобладает у населения — сберегательный или потребительский? Насколько активно растет депозитная база?
Сейчас кредиты и депозиты растут сопоставимыми темпами. В следующем году мы ожидаем рост в районе 20% либо чуть меньше и того и другого рынка. Наблюдаются разнонаправленные тенденции по разным клиентским сегментам. Более обеспеченные люди больше сберегают, люди с меньшими доходами больше кредитуются. Проблема в том, что среди низкодоходных клиентских сегментов уже наблюдается высокая степень закредитованности.
Ценообразование на рынке ипотеки простое: стоимость привлечения денег, затраты банка на выдачу кредитов (ипотека — дорогое удовольствие и себестоимость операций по выдаче ипотечного кредита в среднем составляет от 1 до 1,5% годовых) плюс риски и незначительная маржа. Кстати, банки не стремятся заработать на ипотеке какую-то баснословную маржу, как правило, она не превышает 1–2%.
- На цену ипотечных кредитов в первую очередь влияет стоимость банковского фондирования. Что еще?
Основной фактор — это фондирование. Сейчас долгосрочного фондирования в стране практически нет и банки вынуждены обеспечивать долгосрочные ипотечные кредиты краткосрочными пассивами. Так происходит уже много лет.
Рынок секьюритизации практически отсутствует. Если говорить о каких-то специальных источниках фондирования, то есть государственные программы — например, программа Внешэкономбанка (ВЭБ), в рамках которой банки могут работать на довольно комфортных условиях.
- В чем заключается программа ВЭБ?
Эту программу ВЭБ запустил несколько лет назад. Ее основная цель — поддержать в период посткризисного развития строительную отрасль, поддержать спрос со стороны населения. В рамках программы банки выдают кредиты на покупку новостройки по ставке не выше 11%, а потом выпускают ипотечные ценные бумаги и получают рефинансирование в ВЭБ под 7%. Сумма кредита не может превышать 3 млн руб. для регионов и 8 млн — для Москвы. Выдачу кредитов в рамках программы закончили практически все банки. Секьюритизация этих активов будет идти до конца следующего года. ВТБ24 с лимитом 38,1 млрд руб. является самым активным участником данной программы.
- Помимо снижения стоимости депозитов что-то еще может уменьшить ставку по ипотеке?
Вклады сами по себе не сделают ипотеку дешевле, тем более безотзывных депозитов сейчас нет и вкладчик может забрать свои деньги из банка в любой удобный для него момент.
Еще один возможный источник фондирования — рынок ипотечных ценных бумаг. Было бы очень хорошо, если бы появились инвесторы, готовые покупать ипотечные ценные бумаги на более-менее приемлемых условиях — хотя бы под 7–8%.
Цена денег будет примерно такой же, как та, по которой банки привлекают депозиты, но это будут пассивы, сбалансированные по срочности с активами. В результате за счет такого фондирования банки тут же смогут существенно снизить ставку по кредитам.
- Почему не приходят инвесторы?
Я себе слабо могу представить инвестора, кроме государственных институтов, которые размещали бы 10–15-летние деньги под 7–8% годовых в рублях.
- Получается, что пока только госинституты могут помочь сделать ипотеку более доступной?
Когда рынок растет на 30% в год, то сложно говорить о том, что он требует помощи. Это огромный, очень высокий темп развития. Никому в Европе такие темпы просто не снились! И он будет развиваться с темпом 20–25% в год еще ближайшие несколько лет, потому что сейчас у нас соотношение ипотеки к ВВП составляет всего 3,5% против 20 или 50% в европейских странах. Так что рынок в любом случае будет расти. Он рос и весь прошлый год: ставки были высокими, но люди все равно брали кредиты и под 13–14% годовых. Значит, цена ипотеки не является глобальным ограничителем роста этого рынка.
- Какой средний размер ипотечного кредита сейчас?
В Москве — 3,2 млн руб., в регионах — 1,5 млн.
- Размер ежемесячный платежей?
35–40 тыс. руб. в Москве и 17–20 тыс. руб. в регионах.
- Насколько сильно сказывается на размере платежей колебание процентных ставок в пределах 0,5–1%?
Почти совсем не сказывается. Рассмотрим в качестве примера кредит в размере 3,2 млн руб., полученный на 20 лет по ставке 12,4%. В данном случае ежемесячный аннуитетный платеж составит 36 130 руб. Если ставка снизится до 11,9%, то аннуитет будет равен 35 010 руб. Если сделать расчет по кредиту в 1,5 млн руб., то при ставке 12,4% аннуитет составит 16 940 тыс. руб., а при ставке 11,9% — 16 400 руб.
- То есть, чтобы это стало ощутимо для заемщика, ставки по ипотеке должны упасть хотя бы до тех самых 6%, о которых так много говорили в свое время?
Да, это уже могло бы существенно снизить размер ежемесячных платежей. Так, при кредите в 1,5 млн руб. по ставке 6% заемщик платил бы 10 700 руб./мес.
- Вы согласны с тем, что если ставки по ипотеке сильно упадут, то это приведет к росту цен на недвижимость?
Безусловно, это взаимосвязанные вещи. Поэтому просто так всеми силами снижать ставки по ипотеке смысла нет. Нужно параллельно увеличивать объемы жилищного строительства, и тогда люди будут активно покупать жилье, в том числе с использованием ипотеки.
- В Москве это уже не очень возможно. Где строить?
В Москве огромное количество промзон. Однако их застройка носит скорее точечный характер. С моей точки зрения, городские власти могли бы предпринимать больше усилий, чтобы освободить эти площадки для строительства. Хотя есть и примеры их активного освоения. Скажем, входящая в группу ВТБ компания «Донстрой» сейчас вышла на площадку в промзоне на Шелепихинской набережной, там огромный проект — будет построен целый микрорайон.
- Какой заемщик может получить кредит по минимальной ставке и какова она сейчас?
Сейчас много специальных акций с привлекательными ставками, где они снижаются даже до 10%. Правда, там часто есть подводные камни — например, некоторые банки любят использовать дополнительные комиссии, которые резко повышают фактическую стоимость кредита.
Если говорить о качестве заемщиков, то для нас самый хороший заемщик — это человек, берущий достаточно большой кредит, полностью подтверждающий свой доход по форме 2 НДФЛ, у которого есть хорошее образование, работа, активы, средства на большой первоначальный взнос. Он при определенных условиях может получить ипотеку по ставке даже ниже 11%.
- Какие дополнительные расходы возникают при ипотеке?
Основной дополнительный расход — это страховка. Помимо этого есть пошлины за регистрацию сделки, за нотариальные услуги, кроме того, в некоторых банках заемщикам придется оплатить услуги оценочной компании.
- Некоторые заемщики получают кредит, соглашаясь на страховку, а потом перестают оплачивать ее. Отслеживает ли банк подобные прецеденты и как он работает с такими заемщиками?
Обычно им звонят менеджеры банка с просьбой оплатить страховой полис. Инструментов давления на этих людей практически нет, кроме самого мощного — требования досрочного погашения задолженности. Теоретически банк может это сделать, но это означает для него большие трудозатраты и финансовые потери.
В этом году ВТБ24 запустил продукт, где ставка по кредиту зависит от наличия страховки. Заемщик может выбирать — застраховать риски либо получить кредит по более высокой ставке — на 1% выше стандартной. Такое право будет у заемщика в течение всего срока кредита.
- При получении ипотеки банки дают возможность заемщику выбрать период кредитования. На сколько снижаются ежемесячные платежи при увеличении этого срока?
По-разному. Например, при сроках кредитования в 25 и 50 лет эта разница практически незаметна. Так, при ипотеке в 1,5 млн под 12,4% при 25-летнем сроке кредитования ежемесячный платеж составит 16 200 руб., при 50-летнем — 15 500.
Более значимую роль срок кредитования играет тогда, когда ставка опускается до низкого уровня. Вот если бы кредит в 1,5 млн руб. был получен под 6% на 50 лет, то ежемесячный платеж составил бы 7900 руб., а при 15-летнем сроке кредитования — 9700 руб. Здесь разница для заемщика уже более ощутима.
- Насколько могут быть интересны заемщикам кредиты с переменными ставками?
Большинство кредитов на Западе имеют именно такую структуру, но проблема в том, что в России нет индикатора, к которому можно было бы привязать ставку по кредиту. MosPrime для этого слишком волатилен. Например, в кризис он поднялся на 20 пунктов. Это значит, что ставка по ипотечному кредиту должна была бы увеличиться примерно с 10 до 30%. Это слишком много и означает мгновенные дефолты заемщиков. Так что такая модель не будет работать.
У нас в линейке есть ипотечный продукт с переменной процентной ставкой. Ставка по ипотеке в данном случае привязана к ставке рефинансирования, которая, однако, никак не отражает стоимость денег на финансовом рынке в России. Сейчас мы думаем о модернизации этого продукта.
- Ипотека — один из самых низкомаржинальных финансовых продуктов. Зачем банки предлагают ее?
Ипотека — один из самых стабильных и стрессоустойчивых продуктов. Это локомотив розничного бизнеса любого крупного банка. В любой кризис портфель ипотечных кредитов останется прибыльным для финансового учреждения, при условии надлежащего качества кредитов, разумеется.
Наши результаты подтверждают это каждый год. Ипотечный портфель Группы ВТБ по результатам девяти месяцев 2013 г. достиг 468 млрд руб., показав прирост с начала года более 22%.
Недвижимость и цены, 19.12.2013
Беседовала Ольга Гранина
