Андрей Шелковый: Антикризисные программы, для реализации которых создавалось АРИЖК, давно завершены
Почему было решено переименовать Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, и чем теперь оно будет заниматься, в интервью Bankir.Ru рассказал генеральный директор Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Андрей Шелковый.
– Андрей Николаевич, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов больше не будет заниматься оказанием помощи проблемным заемщикам. Чем было вызвано изменение направления его деятельности?
Изначально АРИЖК создавалось для реализации антикризисной программы помощи заемщикам, которая была завершена еще в конце 2010 года. И сейчас нет видимых предпосылок для ее возобновления. При этом мы допускаем, что если такая необходимость возникнет, то программу будет готова развернуть наша материнская компания – АИЖК.
В свою очередь в АРИЖК переводятся программы по стимулированию кредитования жилищного строительства, то есть те виды деятельности, которые не связаны напрямую с основным направлением работы АИЖК – ипотечным кредитованием населения. Это развитие программ, стимулирующих рынок предложения, рынок строительства жилья, влияние на его стоимость для конечного потребителя, а также увеличение объемов жилищного строительства. Таким образом, в рамках АРИЖК будут реализовываться программа «Стимул» и продукт «Арендное жилье», ранее запущенные материнской компанией.
– Отсюда и появилось новое имя – Агентство финансирования жилищного строительства?
Да. Поскольку прошлое название уже не соответствует новым направлениям деятельности и задачам, которые стоят перед нашей компанией сегодня, было принято решение его поменять. Все изменения, касающиеся нового имени компании, уже внесены в устав агентства.
– Расскажите о программе «Стимул»? Как давно она работает?
Антикризисная программа «Стимул», разработанная в 2009 году по поручению правительства России, была направлена на стимулирование кредитования банками жилищного строительства. В то время из-за кризиса закрывались лимиты на кредитование застройщиков, некоторые стройки вовсе были заморожены, возникали проблемы и с реализацией готовых объектов. Поэтому перед АИЖК стояла задача – максимально стимулировать банковский сектор для кредитования проектов жилищного строительства.
Программа доказала свою эффективность, и впоследствии «Стимул» стал одним из постоянных направлений деятельности АИЖК, стимулирующих именно предложение на рынке жилья, а не его спрос. Механизмы «Стимула» позволяют обеспечить полноценное финансирование строительства и влиять на конечную стоимость жилья эконом-класса.
– А в чем суть программы «Арендное жилье»?
По своей сути «Арендное жилье» – это финансовый инструмент, который позволяет организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками. Погашать ипотечный кредит заемщик-наймодатель будет за счет поступающих арендных платежей.
Программа «Арендное жилье» будет интересна, прежде всего, крупным градообразующим предприятиям, которые смогут создать для себя фонд «ведомственного жилья», и администрациям субъектов России, которые таким образом решат вопросы с обеспечением жильем работников бюджетной сферы.
При этом программа нацелена и на улучшение жилищных условий разных категорий граждан с помощью арендных механизмов.
– По каким ставкам и на какие сроки выдаются кредиты по программе «Арендное жилье»?
Максимальный срок кредитования – 20 лет. Обеспечением кредита является сам объект недвижимости. Его «формат» может быть абсолютно различным – это и одноподъездный дом, секция дома, трехэтажный многоквартирный дом или высотное домостроение, если есть такая потребность.
Кредит не может быть предоставлен более чем на 70% от стоимости объекта строительства.
Процентная ставка определяется индивидуально под каждый конкретный проект и находится в диапазоне от 9% до 13% годовых. В дальнейшем мы планируем рассмотреть возможность перехода к плавающей процентной ставке, привязанной к инфляции.
– Есть какие-то особые требования?
Собственником объекта недвижимости должна быть обособленная, специально созданная проектная компания, которая не будет заниматься никаким иным видом деятельности. Она должна быть собственником дома и иметь прозрачный поток платежей от арендной деятельности.
– Пилотный проект по программе уже реализован?
Да, первые два пилотных проекта уже запущены.
Один из них реализован совместно с правительством Новосибирской области. В рамках пилота там построили два малоэтажных многоквартирных дома для работников технопарка Академгородка и молодых ученых Сибирского отделения Российской Академии наук.
Другой проект реализован в Нижегородской области, участниками программы «Арендное жилье» стали сотрудники Арзамасского приборостроительного завода.
Хочу отметить, что «Арендное жилье» – это уже полноценный запущенный продукт, и сейчас мы формируем портфель заявок от инициаторов новых проектов.
– Эта программа, безусловно, интересна градообразующим предприятиям. Но может ли она получить массовое распространение – чтобы в большом количестве строились доходные дома и потом по нормальным ценам сдавались в аренду?
Сейчас главная сложность – это отсутствие законодательного регулирования института найма жилья, что мешает инвесторам реализовывать проекты по строительству арендного фонда в целом и участвовать в данной программе в частности.
Но проблема решаема. Так, по заказу АИЖК подготовлен законопроект, касающийся изменений в Налоговый кодекс. Он предусматривает отдельные нормы налогообложения для предприятий, которые занимаются формированием арендных фондов. Законопроект уже направлен в Министерство регионального развития России. Как только законодательные поправки вступят в силу, рынок сразу же начнет развиваться значительно активнее, потому что юридически будут защищены и собственники таких домов, и инвесторы, и простые граждане, арендующие квартиры.
– Чем еще, кроме «Стимула» и «Арендного жилья», будет заниматься АФЖС?
Работой по сопровождению и реализации объектов недвижимости, которые находятся на балансе у группы компаний. Это объекты недвижимости, которые образовались в результате обращения на них взыскания. К сожалению, их уже достаточно много.
– Кто может приобрести эту недвижимость?
Эта залоговая недвижимость находится в публичной реализации. Ее может приобрести любой человек, любая организация, здесь нет никаких ограничений. Для заемщиков, которые приобретают нашу залоговую недвижимость, действует специальная ипотечная программа.
– Много говорят о роли АФЖС в реализации программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Само понятие «доступное жилье» не кажется ли уже фантастикой?
Здесь нет никакой фантастики. Основной задачей программы является строительство 25 млн. кв. м такой категории жилья в течение пяти лет. При этом фиксированная цена реализации построенного жилья должна быть как минимум на 20% ниже рыночных цен, и при этом не дороже чем 30 тыс. рублей за кв.м. И все это выполнимые и реальные задачи.
Очень большой блок вопросов в программе отведен и развитию рынка арендного жилья. К 2020 году 10% от общего объема индустриального ввода объектов недвижимости должно составлять именно арендное жилье.
– Какие преференции будут получать такие застройщики?
Государственная программа предусматривает бесплатное предоставление земельных участков под строительство жилья эконом-класса, а также содействие застройщикам в части обеспечения территорий инженерной инфраструктурой.
Агентство уже приступило к работе над первыми проектами в рамках госпрограммы. В рамках ПМЭФ-2013 были подписаны первые соглашения по строительству жилья эконом-класса в Ярославле, Перми и Омске.
– Приобрести недвижимость по льготной цене сможет любой желающий?
Проект рассчитан на определенную целевую аудиторию – экономически активный сегмент людей, уровень доходов которых не позволяет приобрести недвижимость на текущих рыночных условиях. То есть это люди, имеющие стабильный, но не очень высокий доход.
Сейчас отрабатывается порядок реализации таких проектов, который предусматривает в том числе формирование специальных списков – это, по сути, заказ, когда на момент окончания строительства, а, возможно, и на более раннем его этапе, будет полностью сформирован спрос на этот проект.
Мы внесли изменения в программу «Стимулирование кредитования жилищного строительства», введя дополнительную подпрограмму «Стимул-эконом» – именно для таких проектов, которые соответствуют требованиям по продаже застройщиками построенного жилья. Мы будем предоставлять застройщику эконом-класса гарантии выкупа нереализованного жилья в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, что снимает с банков-кредиторов риски непогашения кредита, который был предоставлен (если не сформируются списки, и квартиры не будут проданы).
– Кто может попасть в эти списки?
Самым важным критерием является уровень дохода и потребность в улучшении жилищных условий.
– Ипотечные кредиты покупатели смогут брать?
Да, конечно. При этом, как было сказано выше, цены на жилье должны быть как минимум на 20% ниже рыночного. А это значит, что и суммы ипотечного кредита будут значительно меньше, и число граждан, которые смогут приобрести жилье в ипотеку, значительно увеличится.
– И еще об амбициозных планах. Планируется, что к 2020 году количество людей, которые смогут решить свои жилищные проблемы, вырастет до 50%. Насколько это реально?
Это реально, но не нужно рассматривать конкретную цифру в отдельности от остальных целевых значений. Например, если не обеспечить необходимый прирост объемов ввода жилья, то, конечно, эта цифра недостижима. Говоря о доступности жилья, нельзя забывать, что, помимо доступной процентной ставки по ипотечному кредиту, не менее важным фактором является и стоимость квадратного метра, от которого также напрямую зависит сумма кредита и последующий размер платежей по нему.
– Как можно снизить ставку по ипотеке, которая сейчас уже превышает 13%?
Здесь все зависит от стоимости привлечения банками средств.
Если посмотреть на действующую программу Внешэкономбанка, в рамках которой были выставлены соответствующие оферты на выкуп старших траншей ипотечных ценных бумаг с фиксированной доходностью, то она позволила снизить ставку по кредитам на первичном рынке жилья сразу на 1,5%. Так что инструменты, позволяющие уменьшать ставки, есть.
Просто вбросить деньги на рынок – неправильный инструмент. Это поможет добиться снижения ставки только на ограниченный период времени.
Необходимо создать условия для развития рынка ипотеки, чтобы в него пришли не только государственные институты развития, но и рыночные игроки.
– Когда появится специальный банк АИЖК, который будет выдавать ипотеку по низким ставкам?
В утвержденной стратегии развития АИЖК одним из возможных направлений деятельности является появление такого банка. Это отдельный проект. Сейчас будут рассматриваться различные варианты его реализации. Конкретного решения пока нет.
– Этот банк будет выдавать кредиты?
Нет, он не будет выдавать ипотеку, а будет работать через банки-партнеры. Упор сделан на создание высокотехнологичного банка, чьи механизмы работы позволят снизить маржу, которая сейчас увеличивает конечную стоимость ипотечного кредита для потребителей.
– Как вы относитесь к инициативе выкупа государством жилья у должников, которые больше не могут обслуживать кредит по уважительным причинам?
На этом можно посмотреть с разных сторон. Как всегда, дьявол кроется в деталях.
Здесь необходимо понимать, что подразумевается под «уважительными причинами», и найти способы, как помочь людям, попавшим в такую ситуацию. С последним могут возникнуть трудности.
Так, сейчас муниципальные образования должны создавать маневренный фонд, предназначенный для проживания должников, которые вынуждены освободить ипотечные квартиры. Это предусмотрено законодательством, но практически нигде этого нет. Дефицитные бюджеты не позволяют создать такой фонд.
– Каким представляете идеальный рынок ипотеки?
Помимо ипотеки есть и другие механизмы для решения квартирного вопроса, которые также нужно активно развивать.
Так, отсутствие легального рынка арендного жилья лишает человека еще одной возможности решить свой жилищный вопрос. Сейчас нет цивилизованного рынка, который позволил бы человеку снять квартиру на длительный срок, имея гарантии защищенности от изменения стоимости арендных платежей, от того, что завтра его попросят освободить квартиру по каким-то причинам.
Необходимо расширять направления кредитования строительства арендного жилья. Сейчас мы ведем работу по созданию такого нового продукта, как «наем с выкупом», который позволит людям, арендующим жилье, впоследствии его выкупить. Предполагается, что такой продукт будет действовать по той же схеме, что и «Арендное жилье»: ипотечный кредит будет выдаваться юридическому лицу под залог строящегося жилого дома.
Также есть огромный сегмент молодых специалистов, которых привлекают к себе на работу предприятия. Такие специалисты даже при наличии нормальной заработной платы не могут получить ипотечный кредит из-за отсутствия первоначального взноса.
Именно эти сегменты нам необходимо развивать в дальнейшем.
bankir.ru, 29.07.2013
Беседовала Софья Ручко
