Андрей Шелковый: АРИЖК в течение 5 лет может разместить облигации под закладные юрлиц
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в ближайшее время получит новые функции в рамках группы АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). О том, чем будет заниматься обновленное агентство и какие новые продукты оно может запустить в 2013 году, в интервью агентству "Интерфакс-АФИ" рассказал гендиректор АРИЖК Андрей Шелковый, возглавивший организацию в январе.
- В конце декабря набсовет материнской структуры АРИЖК - АИЖК - сообщил о возможности наделения АРИЖК новыми функциями. Какие именно функции сосредоточатся в АРИЖК и с чем связано такое решение?
АРИЖК создавалось в период кризиса для реализации программ помощи заемщикам. Фактически программы реструктуризации были завершены к 2011 году, что отнюдь не означает, что с 2011 года компания ничего не делает. С этого времени компания работает с существующим портфелем кредитов, в основном это стабилизационные займы, которые выдавались ипотечным заемщикам, испытывающим финансовые сложности в кризис. При этом с 2010 года, тоже как антикризисный механизм, АИЖК запустило программу стимулирования кредитования жилищного строительства - а именно, предоставляло банкам финансирование для кредитования строительства жилья. Это стало новым направлением деятельности агентства, поскольку ранее оно было нацелено на работу с заемщиками-физлицами. Программа хорошо себя зарекомендовала и стала одним из постоянных направлений деятельности агентства. Недавно правление АИЖК даже рассмотрело вопрос о запуске отдельной подпрограммы с проектами строительства жилья именно экономкласса. Таким образом, работа с юрлицами стала масштабным направлением деятельности АИЖК. Было признано целесообразным обособить эту деятельность от работы АИЖК, связанной с физлицами. А поскольку в группе существует дочерняя структура, было принято решение обособить эту деятельность именно на балансе АРИЖК и его перепрофилировать.
- Планируется ли в связи с этим ребрендинг - смена наименования АРИЖК?
Я думаю, конечно, поскольку текущее название уже не отражает те направления деятельности, которыми компания будет заниматься.
- Выбрано ли уже новое наименование?
Мы в процессе, это вопрос творческий. Для нас сейчас самое главное сформировать бизнес-план, определить стратегию развития компании.
- В какие сроки утвердите новую стратегию и бизнес-план?
В первом полугодии текущего года. Наблюдательный совет АИЖК вместе с решением о признании целесообразности перепрофилирования АРИЖК также поставил такую задачу. Мы в процессе подготовки.
- Говорят, в качестве варианта развития "дочек" АИЖК обсуждается их приватизация. Актуальна ли эта дискуссия для АРИЖК? Или только для "Страховой компании АИЖК", поскольку АРИЖК реализует во многом социальные функции?
Этот вопрос находится в компетенции нашего акционера - правительства РФ. И если такая задача по приватизации будет поставлена, то, несомненно, она будет нами выполняться. В настоящий момент никаких директивных указаний акционера на этот счет нет. Не соглашусь с вами с точки зрения того, что АРИЖК осуществляет исключительно социальные функции. Перед нами как раз стоит задача работать на реальных рыночных условиях. У агентства нет бюджетных денег, средства привлекаются также с рынка.
- Каковы результаты работы программ "Стимул" и "Арендное жилье" и каковы ваши планы по реализации программ в 2013 году?
Если говорить о программе "Стимул", то за весь период работы программы заключены соглашения более чем на 80 млрд рублей. Уже введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья по проектам, которые финансировались в рамках программы. По текущим соглашениям строится еще порядка 2,6 млн кв. м. Ежегодно мы заключаем новые соглашения объемом порядка 30 млрд рублей. В 2013 году можно говорить примерно о тех же цифрах. Правда, у нас есть новая задача - это постепенно переориентировать эту программу исключительно на поддержку строительства проектов жилья экономкласса. На самом деле и в существующем виде мы не финансировали ни одного проекта так называемого элитного жилья.
- АРИЖК в конце 2011 года запустило пилотный проект "обратной ипотеки" в Кемеровской области. Каковы результаты проекта? Заработал ли он уже в полном режиме? Какие планы по нему на 2013 год?
Действительно, проект "обратной ипотеки", как и проект "Переезд", был запущен АРИЖК, однако, поскольку эти программы в конечном итоге предполагают работу с физлицами, то в настоящее время они передаются АИЖК, и в дальнейшем их вести будет наша материнская компания.
- А какие программы помимо "Стимула" и "Арендного жилья" будет курировать АРИЖК?
У нас будет расширена линейка продуктов с ипотекой для юрлиц.
- Будете запускать новые программы помимо "Арендного жилья"?
У нас в планах есть запуск сначала в пилотном режиме и затем, наверное, в обычном режиме нового продукта "Наем с выкупом" для физлиц. Сейчас продукт "Арендное жилье" не предусматривает возможности выкупа человеком квартиры, которую он арендует. Те проекты, строительство которых мы финансируем, в рамках данной программы является постоянно действующим арендным фондом. Но мы планируем расширять направление кредитования строительства арендного жилья, и возможно, предложить дополнительный продукт, предполагающий последующий выкуп арендуемого жилья. Еще один продукт, запуск которого мы готовим, это ипотека под строительство объектов социальной инфраструктуры. Иными словами, финансирование банков-партнеров для выдачи ипотечного кредита под строительство школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры.
- Каков механизм дальнейшего выкупа арендного жилья?
Напомню, что, как и по другим программам, мы не кредитуем заемщиков напрямую, а предоставляем финансирование банкам-партнерам. Сейчас по программе "Арендное жилье" с нами работает более 65 банков, и у нас постоянно появляются новые партнеры. Банк предоставляет юрлицам долгосрочные ипотечные кредиты под залог строящегося дома, который затем будет сдаваться внаем физическим лицам. В дальнейшем мы у банка этот кредит рефинансируем, то есть выкупаем. Новое направление "Наем с выкупом" будет работать точно по такому же механизму - ипотечный кредит будет выдаваться юрлицу под залог стоящегося объекта недвижимости. Однако те договоры, которые будет заключать компания-домовладелец уже непосредственно с физлицами, будут давать гражданам право получить ипотечный кредит и выкупить эту квартиру. Для физического лица возможность получить ипотеку будет предусмотрена после того, как он в рамках арендных платежей выплатит, к примеру, 30% стоимости квартиры. Иными словами, выплата этих 30% будет учитываться как первоначальный взнос по ипотеке.
- А за счет чего кредит под строительство социальной инфраструктуры будет погашаться? Ведь в случае, например, арендного жилья - существует, по крайней мере, поток платежей за аренду…
Конкретный механизм еще не выработан, мы рассматриваем различные варианты, в том числе возможность использования механизмов частно-государственного партнерства. Однако по поводу потока платежей отмечу, что некие платежи могут быть. Потому что, например, в муниципальных школах, детских садах и пр. на каждого ребенка в обязательном порядке выделяются средства, заложенные в бюджете.
- В какие сроки могут быть запущены оба новых продукта?
У нас есть большое желание запустить их в пилотном режиме в этом году.
- Возвращаясь к результатам деятельности в прошлом году и планам на этот год - сколько закладных было выкуплено по проекту "Арендное жилье" и каковы ваши планы по реализации программы в 2013 году?
В рамках пилотного проекта мы выкупили две закладные юрлица объемом примерно 150 млн рублей. В промышленную эксплуатацию мы этот продукт запустили совсем недавно - в декабре прошлого года. В настоящее время мы как раз формируем портфель проектов по строительству арендного жилья. Исходя из поступивших заявок мы и заложим в бизнес-план сумму, на которую в 2013 году мы можем заключить контракты. Я думаю, что она составит порядка 3 млрд рублей. В следующие годы мы планируем эти объемы значительно увеличить.
- Что касается привлечения финансирования агентством с рынка - оно осуществляется исключительно материнской структурой? Иными словами, оригинатором бондов будет выступать исключительно АИЖК?
Нет. Действительно, не так важно, кто юридически является эмитентом, поскольку мы все равно рассматриваемся инвесторами как группа компаний. Более важно как раз то, кто является оригинатором пула закладных, которые выступают обеспечением по облигациям.
- Планируете ли вы выпускать облигации под ипотечные закладные для юрлиц?
Да, у нас есть такие планы. Такой выпуск будет прецедентным для российского рынка.
- Каким объемом и в какие сроки вы можете осуществить выпуск таких облигаций?
Я думаю, что такой выпуск мы можем сделать в пятилетней перспективе. Дело в том, что выпуск облигаций с обеспечением закладных для юрлиц должен быть большего объема по сравнению с выпуском закладных под ипотеку для физлиц. Наверное, от 10 млрд рублей. Это связано с тем, что кредиты юрлицам в разы крупнее кредитов физлицам. И для диверсификации рисков по пулу закладных объем должен быть бОльшим.
- Какие законодательные новации, на ваш взгляд, нужны для развития ипотечного рынка?
В этом направлении Институтом экономики города уже подготовлены два законопроекта. Один - по заказу Госдумы, он касается поправок в Гражданский кодекс в части ввода новых понятий и новых разделов, связанных именно с некоммерческим наймом. И еще один законопроект подготовлен по заказу АИЖК. Это изменения в Налоговый кодекс, предусматривающие отдельные нормы налогообложения для предприятий, которые занимаются формированием арендных фондов. Он призван стимулировать частных инвесторов входить и реализовывать такие проекты. Первый законопроект уже внесен в Госдуму. Наш проект в ближайшее время будет направлен нами в министерство регионального развития на согласование.
Финмаркет, 21.03.2013
