Надежда Косарева: Государство на рынке ипотеки не должно быть слоном в посудной лавке
За последние восемь лет показатель доступности жилья, рассчитываемый фондом "Институт экономики города", увеличился в три раза – до 27% от всего населения России, что означает, что чуть более четверти населения может приобрести жилье за счет собственных и заемных средств. Остальные россияне пока вынуждены мириться со стесненными квартирными условиями. В интервью РИА Новости президент "Института экономики города" Надежда Косарева рассказала о ситуации на арендном рынке жилья, о тенденциях на российском ипотечном рынке, а также о механизмах, которые позволят расширить возможности граждан и улучшить условия проживания в обозримом будущем.
- Надежда Борисовна, Ваш фонд рассчитывает показатель доступности жилья в России. По итогам 2011 года он был равен 27%, то есть почти треть людей в РФ могут себе позволить купить жилье площадью в 54 "квадрата". Насколько изменились цифры в 2012 году?
Если говорить точно, то этот показатель называется "доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств". Он учитывает изменение средних доходов населения, условий ипотечного кредитования и средних цен на жилье. Такой показатель сложно считать по кварталам из-за неравномерности распределения доходов населения. При поквартальном расчете доступность жилья в первом квартале падает из-за более низких доходов, а в четвертом квартале она вдруг растет, показывая самые высокие цифры "благодаря" традиционным премиям в конце года.
Хотелось бы также сказать о еще одной методической сложности расчета. По первоначальной методике в качестве данных по ценам на жилье использовались данные Росстата о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья. Однако в 2011 году Росстат изменил методику расчетных средних цен на рынке жилья, что привело к несопоставимости таких расчетов для 2011 года и последующих лет с предыдущим периодом. Поэтому от средних цен мы перешли к использованию при расчетах показателя доступности жилья индекса цен на жилье, который также рассчитывается и публикуется Росстатом.
Поэтому пока говорить о точных цифрах показателя доступности жилья в 2012 году пока рано, но интуитивно, думаю, что он остался на прежнем уровне – около 27%. С одной стороны, перестали падать и даже немного подросли ставки по ипотечным кредитам, стабилизировались цены на жилье, а с другой – увеличились доходы населения. Думаю, что благодаря разнонаправленности таких факторов показатель существенно не изменится по сравнению с 2011 годом.
Кстати, в 2004 году (это первый год расчёта показателя) такой показатель доступности жилья составлял всего 9%. Приятно сознавать, что за восемь лет показатель доступности вырос в три раза, хотя, конечно, он все еще остается очень низким. При этом надо отметить, что "не было счастья, да несчастье помогло": в период кризиса и после него (2008-2011 годы) реальные цены на жилье снижались, но при этом роста реальных доходов населения. Таким образом, наряду с отрицательным влиянием, кризис оказал и положительное воздействие в части повышения доступности жилья для населения.
- Кто входит в группу этих 27% россиян, для которых доступна покупка жилья по ипотеке или за счет собственных средств?
Это люди, которые имеют достаточно высокий постоянный доход – 73,9 тысячи рублей в месяц на семью. Скорее всего, это те, кто занимают средние или выше средних позиции в бизнесе, чиновники "средней или высокой руки". Здесь главное – уровень дохода, а не профессия, а также постоянство такого дохода. Другое дело, есть ли у них потребность в улучшении жилищных условий. По данным различных опросов, от 40 до 60% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а среди них доля тех, кому доступно приобретение жилья, ниже 27%.
- Каким образом, с Вашей точки зрения, можно расширить границы доступности жилья?
Среди вариантов – создание рынка арендного (наемного) жилья и жилищно-строительной кооперации, которые позволят улучшить жилищные условия для групп населения с более низкими доходами.
Пока же коммерческая аренда жилья доступна практически тем же самым людям из группы "27%". Доля граждан, которые могут позволить себе снимать жилье в РФ, лишь ненамного выше доли граждан, которые способны приобрести жилье – около 35%.
И если для семей со средними доходами необходимо создать условия для некоммерческого найма жилья, участия в жилищно-строительном кооперативе, то россиянам с самыми низкими доходами нужно предоставлять социальное жилье.
Идея некоммерческого найма жилья и состоит в том, чтобы немного увеличить доступность жилья даже при существующем уровне доходов. Вторая мысль - не всем людям нужно жилье в собственность, например, молодым людям, которые еще не обзавелись детишками, тем, кто часто переезжает, а также предприятиям, которым нужно быстро привлечь рабочую силу на какие-то крупные проекты.
- Если говорить о коммерческом арендном жилье, то оно присутствует на рынке сегодня в трех разных вариантах. Это "серый" рынок частного найма, "производственное" арендное жилье на малом количестве предприятий, причем в зачаточном состоянии, а также только-только зарождающиеся доходные дома. Какие условия нужны для развития в России легального коммерческого арендного фонда?
Сейчас такое практически невозможно (хотя кое-какие идеи есть). Все посчитали рентабельность таких проектов и в один голос сказали, что они нерентабельны. Если бы они были рентабельные, мы бы с вами видели доходные арендные дома по всей стране, а мы их что-то не видим. И какие там налоговые льготы не давай, все это не поможет "выздоровлению больного".
- А в чем основная проблема?
У нас сегодня есть арендный рынок, и его доля, по нашим оценкам, от 8 до 11% от общего жилищного фонда. Примерно 8% приходится на физических лиц – "серенький" рыночек, который налоги не платит и который хотят как-то легализовать. Еще 3 процентных пункта представлены рынком юридических лиц - это какие-то предприятия, которые сдают жилье и которые, надеюсь, платят налоги.
При таком объеме предложения – а, надо сказать, оно немаленькое – и при существующем спросе, который и не такой уж огромный, на рынке сформировалась цена аренды. И эта цена раза в два ниже той, которая нужна инвестору при реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов. Это с учетом того, что большая часть физических лиц, действующих сейчас на рынке аренды, не платят налоги, а также не тратились на создание сдаваемого внаем жилья, оно досталось им от государства (в процессе приватизации или просто предоставлено как социальное жилье), а инвестору, прежде чем получать доход, нужно "вложиться", а потом вернуть вложенные средства. Еще один важный момент: на "инвестиционном" рынке недвижимости возврат средств должен быть гарантирован за 7-8 лет, иначе инвесторы в проекты не идут.
- И какой должна быть стоимость аренды, чтобы инвесторам было интересно вкладывать средства?
Она должна быть выше примерно в два раза, иначе период окупаемости возрастает до 20-25 лет, поэтому проекты получаются нерентабельными. Идти путем субсидирования этого бизнеса, например, землю бесплатно дать – это как-то странно. Зачем? Чтобы они прибыль свою получили? Но здесь сектор настолько непрозрачный, что мы даже не понимаем, какая у них прибыль в итоге получится? Мы им увеличим прибыль с 5% до 10% или с 50% до 100%?
Однако, как я уже сказала, у нас есть мысль, правда, не до конца еще продуманная, "разорвать" строительство коммерческого арендного дома и инвестиции в уже построенные дома. Речь идет о том, что девелопер строит дом и продает его такому инвестору, который может установить плату за коммерческий наем на таком же уровне, какой предлагает сегодня рынок. Такими инвесторами на рынке аренды жилья могут выступать, например, паевые инвестиционные фонды недвижимости.
- Почему инвесторам будет выгодно вкладываться в такие ПИФы?
Человек может положить миллион рублей на депозит в банке под 8-9% годовых, или, в качестве альтернативного варианта, может купить пай такого фонда, который предлагает более высокую доходность, например, 10% годовых. Покупая пай, вы покупаете ликвидную бумагу, которую можно продать на рынке.
Если эту модель удастся реализовать на практике, то мы сможем выйти в коммерческом фонде на примерно такую же плату, которую получают владельцы жилья на нашем "теневом" рынке. Примерно такую же, потому что пока на "теневом" рынке владельцы квартир налоги не платят, а здесь будут. Можно рассмотреть еще вариант, когда ПИФам будут предоставлены налоговые льготы. Рынку жилья это в любом случае послужит в плюс: на "теневом" рынке права нанимателей и собственников не защищены, а в доходных домах все должно быть в соответствии с законодательством. Вполне возможно, что здесь будет чуть подороже, но зато условия привлекательные, и квартиросъемщики защищены.
- Каким же путем надо пойти государству?
Думаю, что надо создавать условия для развития как коммерческой, так и некоммерческой аренды. В целях развития некоммерческой аренды предлагается субсидировать (в том числе – давать землю бесплатно и предоставлять налоговые льготы) специализированные некоммерческие организации (НКО), которые будут строить и сдавать жилье внаем по регулируемым ценам ниже рыночных, и специально отрегулировать законом их деятельность. Теоретически некоммерческая организация может получить прибыль, но главное, что свою прибыль она обязана опять вложить в свою деятельность, а не распределить ее между акционерами или участниками. Получил прибыль – обязан квартиру построить. Есть также предложение разрешить заниматься такой деятельностью и коммерческим организациям, что, наверное, возможно, но они сами вряд ли захотят этим заниматься.
При этом ориентироваться нужно не на самые низкодоходные группы населения – они все равно не потянут. Мы делали массу расчетов и пришли к выводу, что в лучшем случае ставки некоммерческого найма должны составлять около 8 тысяч рублей в месяц за небольшую квартиру площадью 42 квадратных метра (с оплатой коммунальных услуг). Однако в этом случае НКО надо не только землю бесплатно предоставить, но и дать бюджетные средства в размере 40% от затрат на строительство, а еще на 60% предоставить кредит на 20 лет.
- Кто может выступить организатором специализированных НКО?
Если исходить из реальной жизни, на сегодняшний момент – это муниципалитеты и органы государственной власти. Такие организации могут создавать и предприятия, для которых это не бизнес, а возможность предоставить жилье своим сотрудникам по доступной цене. Они построят и будут содержать это жилье, а поскольку это некоммерческий наем, то он обеспечивает возврат всех инвестиционных и компенсацию всех текущих затрат, то есть он как бы break-even profit – предприятие на нем выйдет по "нулям" – не заработает, но и не потеряет.
- В каких регионах перспективно строить некоммерческое арендное жилье?
Предприятия могут создавать фонд жилья некоммерческого найма там, где они сами размещены. Больше всего заинтересованы будут предприятия северных регионов и тех субъектов РФ, где люди предпочитают не оставаться на всю жизнь, а также вновь создаваемые крупные предприятия, которым нужно привлечь работников из других регионов.
Местные власти все без исключения заинтересованы в создании подобных фондов жилья, ведь им надо решать вопросы с очередниками и бюджетниками. Другое дело, что не у всех муниципалитетов есть возможность принять участие в подобном проекте, так как, кроме выделения земли, нужно подключить дома к коммунальной инфраструктуре и взять кредит в банке на строительство. И если банк даст кредит на 50-60% стоимости проекта, значит, остальные средства надо найти в бюджете, а они не у каждого муниципалитета есть. Кроме того, кредит должен быть длинным, поэтому хорошо бы, чтобы такой кредит АИЖК рефинансировало. Банки пока вряд ли будут давать долгосрочные кредиты (на 20, а еще лучше на 30 или 50 лет), если их не будут рефинансировать.
- Можно ли сформировать на основе сегмента арендного жилья рынок ценных бумаг для привлечения инвестиций в рынок?
Это можно сделать несколькими способами: например, после рефинансирования пула кредитов АИЖК может выпустить под них ипотечные облигации. Такие облигации могут покупать, например, пенсионные фонды.
Есть и еще один вариант, который используют в США. Штат может выпускать облигации, необлагаемые налогами, и решать, какие муниципалитеты и в каком объеме будут эмитентами. В качестве эмитентов могут также выступать специализированные организации, которые занимаются развитием доступного арендного жилья. Цели, на которые они могут потратить привлеченные средства, ограничены: на кредитование строительства инфраструктуры и на строительство доступного жилья, в частности, арендного фонда. Но дело в том, что все организации, которые занимаются формированием доступного арендного фонда и которые мы посещали для изучения опыта с представителями АИЖК, как правило, имеют хорошие кредитные рейтинги – на уровне суверенных. А в России у самих регионов рейтинги оставляют желать лучшего, не говоря уже об организациях, которые они создадут. Схема хорошая, но ее надо еще раз проанализировать с учетом нашей специфики.
- Если обратиться к ипотеке как одному из инструментов доступности жилья, то мы увидим, как ставки начали медленно расти. Что нам ожидать в 2013 году? Какую позицию займут банки?
Есть ощущение, что все немного выжидают, так как нет четкой тенденции, как после кризиса 2008-2009 годов. Ставки по ипотеке всегда отражают стоимость денег на рынке. Сейчас занять деньги на рынке под ипотечные кредиты практически невозможно.
- Если банкам сложно найти "длинные" деньги, значит, они выдают ипотеку за счет "коротких"?
В основном, за счет депозитов. Сейчас на рынке ипотеки преобладают банки с государственным участием - Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и дальше из топ-15, а также примкнувшее к ним АИЖК, доля которого, кстати, не очень велика с точки зрения финансового участия (порядка 6-7%), но весьма значима как маркетмейкера.
Средние же и мелкие банки не могут позволить себе выдавать ипотеку за счет депозитов, так как это весьма рискованно при ипотечных кредитах с фиксированными ставками на длительный срок. В любом учебнике по ипотечному кредитованию вам напишут, что кредитовать краткосрочными кредитами двадцатилетние кредиты с фиксированной процентной ни в коем случае нельзя и подчеркнут тремя жирными линиями, потому что получается дисбаланс между стоимостью активов и пассивов (высок, так называемый, риск процентных ставок).
Но крупные банки, у которых ипотека не составляет доминирующую долю от активов, могут себе это позволить.
- Почему не удалось создать отечественный вторичный рынок ипотечных бумаг, который бы генерировал "длинные" деньги?
Здесь как у плохого ученика, каждый раз своя причина: то портфель дома забыл, то ключ потерял. Сначала не было первичного рынка ипотеки. О каком вторичном рынке могла идти речь? Занимались развитием первичного рынка, потом кризис подоспел, а теперь вроде как второго кризиса ждут, и снова нет инвесторов на эти активы.
- Раз у нас рынок ипотечных ценных бумаг только создается, то какие ошибки западных рынков надо учесть?
Американский рынок в доминирующей массе держится на вторичном рынке ипотечных кредитов, то есть на секьюритизации этого актива и привлечении денежных средств на рынке капитала, а не на финансировании депозитами. Европейские банки депозитами тоже финансируют ипотеку, но у них есть и секьюритизация, которая в основном производится с их балансов.
Я как эксперт не думаю, что модель вторичного рынка ипотеки, то есть ипотечных бумаг, неправильная. Здесь дело в другом. Стремление к безмерному наращиванию доступности жилья за счет искусственного доступности повышения ипотеки, в том числе с участием государства, является одним из факторов кризиса ипотечного рынка США. Это вывод самих американцев, но, к сожалению, у нас его пока не слышат.
Обратите внимание на то, что в США государство навешивало на Fannie Mae свои "хотелки": мы хотим повысить доступность ипотеки для этих и для этих групп. У нас происходит тоже самое с АИЖК, только еще хуже – у них хотя бы Fannie Mae не был госсобственностью полностью, как у нас.
А само привлечение денег с рынка капиталов вполне эффективный способ финансировать ипотеку. Мы тоже начали использовать средства пенсионного фонда. Теперь хотят вообще накопительную часть пенсионного фонда ликвидировать, тогда не будет источника долгосрочных средств. В общем, пока перспективы рынка ипотечных ценных бумаг не ясны.
- Так надо или не надо регулировать российский ипотечный рынок?
Рынок ипотеки в России регулируется и его надо регулировать. Не надо искажать рыночные принципы спроса и предложения на этом рынке.
Конечно, государство должно принимать участие в улучшении жилищных условий определенных групп населения. Но тогда надо точно определить эти приоритетные группы, требующие поддержки и помогать им в форме предоставления субсидий на первоначальный взнос. В этом случае мы снижаем размер кредита, но его выдают на рыночных условиях.
Например, молодой семье без поддержки государства надо оплатить 70% стоимости жилья. Доходы такой семьи позволяют взять такой кредит, но у нее есть только 10% стоимости жилья на первый взнос. Дать кредит на 90% стоимости жилья банку очень рискованно. Вот здесь-то и нужно вмешательство бюджета, который может дать молодой семье еще 20% от цены жилья на первоначальный взнос. Теперь у семьи есть 30% для первоначального взноса, и банк предоставит ей кредит на 70% на рыночных условиях с учетом доходов семьи.
- Почему вы считаете, что нужно субсидировать саму стоимость квартиры в виде первоначального взноса, а не ставки по кредиту?
Не нужно субсидировать процентную ставку, иначе мы пускаем на рынок ту группу населения, которую бы рынок не смог сам по себе обслужить (да еще и бюджет берет на себя долгосрочные обязательства, которые будут исполнять наши дети и внуки). Рынок не может обслужить всех. Мысль о том, что рынок может обслужить всех, надо забыть и никогда в жизни не повторять.
Что произойдет, когда государство скажет "Давайте субсидировать ипотечные кредиты всем учителям, всем врачам и так далее"? Слава богу, что денег у бюджетов мало. Если действительно принять масштабную программу субсидирования ипотеки для всех, как раз и получится, что после предоставления подобной "социальной ипотеки" рынок расширится так, как не расширился бы в естественных условиях. Это и называется "пузырь" на рынке жилья.
Как показывает опыт всех стран, жилищная сфера всегда требует участия государства, но государству не надо быть слоном в посудной лавке, нужно делать все аккуратно. Конечно, главная задача государства - это забота о низкодоходных группах населения, но это очень большие расходы, поэтому программы по предоставлению социального жилья очень тяжелы, особенно для муниципального бюджета. Для семей со средними или умеренными доходами предлагается, как я уже говорила, развивать некоммерческий наем, но искусственно повышать доступность ипотеки нужно только для узких категорий граждан.
РИА Новости, 09.01.2013
Беседовала Елена Лыкова
