Евгений Дмитриев: Идеальный клиент – тот, который не делает просрочек, но и не гасит кредит досрочно
Что повысит шансы на одобрение кредитной заявки, насколько рискованно покупать недвижимость на первичном рынке, доверяют ли банки информации из бюро кредитных историй, на эти вопросы в интервью Ipocredit.Ru ответил начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Евгений Дмитриев.
– Какого клиента сейчас ждут банки?
Если какое-то время назад идеальным клиентом был человек с очень высоким уровнем официальной зарплаты, то сейчас приоритеты изменились. Мы увидели, что такие заемщики достаточно быстро досрочно гасят кредиты и потому не очень выгодны банкам.
Самые лучшие клиенты – это те, кто из месяца в месяц на протяжении большого срока регулярно вносит платежи банку. Идеальный клиент – это клиент, который не делает просрочек, но и не гасит кредит досрочно.
Банкам нужен аккуратный клиент со стабильными доходами, достаточными для того, чтобы своевременно погашать кредит.
– Что еще повышает вероятность одобрения кредитной заявки?
Самый главный фактор – это большой первоначальный взнос. Если человек вносит больше 30% собственных средств, то мы расцениваем такой кредит как практически безрисковый. Если при этом у клиента «белая» зарплата, достаточная для обслуживания кредита, то вопрос о выдаче ипотеки однозначно решается положительно.
В вопросе одобрения кредитной заявки я бы поставил кредитную историю на третье место, потому что какая-то негативная информация о человеке, которая может содержаться в ней, чаще всего относится к обслуживанию кредитных карт или небольших потребительских кредитов. Люди выплачивают ипотечный кредит совсем по-другому, относясь к нему достаточно аккуратно и серьезно.
Многократно повышает шансы на получение ипотеки стабильная многолетняя работа в известных компаниях.
– Помимо «белой» зарплаты заемщик может подтвердить доходы и по форме банка?
Здесь есть определенное ограничение. Зарплата, подтвержденная по форме банка, должна иметь какое-то соотношение с «белой» зарплатой. Не может быть официальный доход 5 тыс. рублей, а по форме банка – 300 тыс.
Хотя владельцы бизнеса часто показывают минимальную зарплату, и здесь возникает вопрос, какие именно доходы принимать в расчет. В результате к предпринимателям часто приходится применять специальный подход, который предусматривает в том числе и анализ финансового состояния компании.
– Каким может быть максимальный возраст заемщика на момент погашения ипотечного кредита?
Как правило, 65 лет. Но в определенных случаях возможно его увеличение.
Например, есть программы для крупных государственных корпораций, в частности, для предприятий оборонной промышленности, на которых люди постоянно работают несколько десятков лет, там часто трудятся уже достаточно пожилые сотрудники. Здесь возраст на момент погашения может быть продлен до 70 лет.
– Если в банк пришел клиент, который еще не имел взаимоотношений с данной кредитной организацией, то как его можно адекватно оценить?
В нашем банке уже выдано достаточно много ипотечных кредитов, что позволяет вести собственную статистику, и эта модель постоянно совершенствуется. Сейчас по большей части ипотечных кредитов – когда мы видим, что заемщик полностью соответствует всем требованиям банка – решение принимается автоматически, за несколько минут.
Бюро кредитных историй дает достаточно ограниченную информацию о человеке, которая касается того, есть ли у клиента действующие кредиты, были ли просрочки и на какую сумму. Здесь следует учитывать, что часто просрочки связаны с тем, что заемщик просто еще не научился правильно погашать кредит, обладает невысоким уровнем финансовой грамотности.
При рассмотрении кредитной заявки банки больше ориентируются на статус клиента, который определяется его местом работы, семейным положением, уровнем образования, историей трудовой деятельности, на основании чего можно делать прогнозы относительно вероятности наступления дефолтов в будущем.
При этом я бы обратил внимание на то, что ипотека довольно сильно отличается от потребительского кредита. Рассматривая заявку на ипотечный кредит, который выдается на 15–20 лет, довольно сложно заниматься какими-то прогнозами. То, что у человека все хорошо сейчас, не означает, что через пару лет ситуация не станет совсем другой.
Поэтому основной акцент в ипотечном кредитовании делается на обеспечение, на правильность оформления залога. В ипотеке основная часть рисков покрывается залогом, который можно реализовать в случае дефолта заемщика и погасить за счет этого кредит.
Основной риск для ипотечных кредиторов – это обесценение залога.
– Каковы самые распространенные случаи отказов заемщикам?
Обычно отказ происходит по совокупности причин. Это может быть частая смена работы, слишком молодой возраст (до 25 лет), неочевидность источника дохода, минимальный первоначальный взнос, большая сумма запрашиваемого кредита. Когда присутствует сразу несколько из этих факторов, человеку может быть отказано в кредитовании.
– Какой сейчас минимальный первоначальный взнос при ипотеке?
Сейчас мы работаем с первоначальным взносом в 10%. Мы считаем, что это «на грани», это мало. Но видим, что заемщики идут хорошие, очень обеспеченные.
Работаем с таким взносом, потому что в 95% случаев наш банк кредитует покупку квартиры на первичном рынке. Здесь жилье достаточно серьезно растет в цене, становясь после оформления собственности значительно дороже, чем было на этапе строительства. В итоге на момент оформления закладной первоначальный взнос вырастает до стандартных 15–20%.
– Есть ли у банков программы по накоплению первоначального взноса: чтобы клиенты могли накапливать на вкладе требуемую сумму, а потом получать ипотеку в этом же банке на более привлекательных условиях?
Когда-то очень давно у нас были такие продукты, но они оказались невостребованными. Я не могу сказать, что вклады – очень хороший способ накопления. Это не слишком доходный инструмент, хотя и достаточно надежный.
Мы работаем с людьми, которые уже накопили на первоначальный взнос, и таких клиентов довольно много. Как правило, первоначальный взнос люди получают в результате продажи имеющейся недвижимости.
– Сколько времени имеет смысл откладывать на первоначальный взнос? Вряд ли больше 2–3 лет, учитывая темпы инфляции.
Мне кажется, что если совсем нет денег, а жилищный вопрос решать нужно, то нужно покупать скромное жилье. Это все равно будет выгодно, потому что недвижимость, особенно недорогая, остается вполне ликвидной и, как правило, не дешевеет.
В большинстве случаев жилищный вопрос надо решать быстро. Если его начать растягивать, то угнаться за ростом цен будет достаточно сложно. Так что нужно копить на минимальный первоначальный взнос, брать ипотеку, покупать недорогую недвижимость и дальше уже постепенно продолжать улучшать свои жилищные условия.
– Какие самые бюджетные варианты на рынке недвижимости можно сейчас найти?
Например, в Домодедово на самом начальном этапе строительства можно купить совсем маленькую «однушку» за 900 тыс. рублей. Наверное, есть и другие примеры.
– На начальном этапе строительства жилье не слишком опасно покупать? Сейчас часто встречаются случаи недостроя?
Рисков недостроя сейчас стало меньше. Но, конечно, они есть всегда. Любой риск проявляется в кризисные периоды, когда ситуация становится нестабильной.
Строительная отрасль требует постоянного контроля, внимательной аккредитации строительных компаний. У нас процедура аккредитации объектов отделена от бизнеса, этими вопросами занимаются рисковики. Мы не аккредитовываем всех подряд, довольно большому количеству компаний отказываем в аккредитации.
– На каком этапе строительства следует покупать недвижимость, чтобы особенно не рисковать?
Всё зависит от застройщика. Если это известная компания, то, я думаю, можно купить недвижимость и на этапе котлована. Но такие компании могут не делать больших скидок на начальном этапе строительства, понимая, что их репутация достаточно высока, и риски минимальны.
Если компания не очень известна на рынке, то она может предоставлять существенные скидки, особенно если ее финансирование осуществляется не за счет кредитных средств банков, а средствами дольщиков.
Здесь решение каждый человек принимает сам. Но, как правило, сейчас все достраивается, поскольку отрасль после вступления 214 ФЗ хорошо регулируется. Если у застройщика есть проектная декларация, разрешительная документация (а без этого сейчас строить запрещено), то вероятность наступления каких-то форс-мажорных ситуаций невелика.
Желательно перед покупкой проверить компанию, посмотреть на ее сайте, какие проекты уже были реализованы, какие документы имеются на новый объект.
– На что обращают внимание банки при аккредитации строительных компаний?
Ключевым фактором является опыт работы компании и ее финансовое состояние.
При аккредитации мы смотрим, кто уже работает с данным застройщиком. Если компания уже сотрудничает с крупными банками, то мы, как правило, положительно смотрим на начало работы с ней.
– Когда, наконец-то, снизятся ставки по ипотеке?
Снижение ставок происходит под давлением рынка. Были периоды, когда ставки были еще выше – 18%, потом, когда рынок снизился до 13–14%, то, естественно, заемщики обратились за рефинансированием, и банки, как правило, пошли им навстречу.
Основное фондирование ипотеки – это длинные деньги, которых сейчас мало и которые являются дорогими. Если появляются дешевые деньги, то снижаются и ставки. Сами по себе ставки вряд ли снизятся, особенно в условиях дефицита ресурсов.
Я думаю, уменьшения ставок можно ждать, когда появятся новые государственные программы. Была программа ВЭБа (программа Внешэкономбанка по инвестициям в проекты строительства доступного жилья. – Прим. ред.), но сейчас срок ее действия закончился.
Наш банк провел две сделки секьюритизации ипотечного кредитного портфеля, каждая на сумму 4 млрд. рублей, Последняя сделка была реализована по Программе покупки ипотечных ценных бумаг АИЖК, на начало следующего года запланирована очередная сделка секьюритизации. Схема работы здесь очень простая. Мы набираем пул кредитов на первичку, который затем трансформируется во вторичку, после чего мы делаем секьюритизацию, выпуская облигации.
– Подорожать ипотека может?
Сейчас это вряд ли произойдет. Но сокращение доступа к длинным ресурсам может привести к повышению ставок.
– Могут появиться какие-то новые ипотечные программы, или всё уже апробировано?
Вопрос не в программах, а в спросе. Сейчас большинство людей, как мне кажется, стараются купить первичку. Такая недвижимость дешевле и не имеет негативной юридической истории. По этой причине программы кредитования первичного рынка являются сейчас самыми распространенными.
Когда мы начали заниматься первичкой – еще до кризиса – было довольно непривычно. Первый проект реализовали с компанией СУ-155. Как это ни удивительно, но в кризис кредиты, выданные на первичку, вели себя с точки зрения дефолтности лучше, чем кредиты, выданные на приобретение недвижимости на вторичном рынке.
– Почему?
Здесь другой контингент заемщиков. Люди, приобретающие новостройки, – это не те заемщики, которым нужно что-то срочно купить, въехать и жить в новой квартире. Это люди, которые планируют будущее, готовы ждать, которые имеют средства на ремонт и т.д. То есть заемщики достаточно стабильные и уверенные в своем будущем.
По этой причине после кризиса мы достаточно активно начали заниматься первичкой, и не ошиблись. Для нашего банка сейчас это одно из важных направлений развития розницы. По итогам прошлого года по объемам ипотечного кредитования на приобретение новостроек мы заняли 4 место по данным рейтинга РБК.
Сейчас многие банки также активно развивают это направление как наиболее перспективное.
ipocredit.ru, 13.08.2013
Беседовала Софья Ручко
