Наталья Кольцова: Иностранцы присматриваются к российскому рынку вторичной ипотеки
Государственная Дума приняла во втором чтении законопроект о секьюритизации финансовых активов. Путь до второго чтения был долгим - в первом законопроект был принят более четырех лет назад, в октябре 2009 года. Документ вносит изменения в Гражданский кодекс, в законы "О банках и банковской деятельности", "О Центральном банке РФ (Банке России)", "Об акционерных обществах", "О рынке ценных бумаг", "Об ипотечных ценных бумагах" и другие. Предполагается, что он вступит в силу с 1 июля 2014 года (за исключением отдельных положений).
Эти поправки создадут более четкое правовое поле для формирующегося рынка облигаций, обеспеченных широким спектром финансовых активов. Документ вводит нормы, регламентирующие деятельность эмитентов облигаций, которыми теперь могут являться не только ипотечные агенты, но и специализированные финансовые общества, специализированные общества проектного финансирования. В текущей редакции законопроект создает правовое поле для секьюритизации не только ипотечных активов (подобные сделки совершаются с 2006 г.), но и других финансовых активов: потребительских кредитов, кредитов малому и среднему бизнесу, карточных кредитов и так далее.
В законе помимо самой возможности секьюритизации финансовых активов отражены три основные новеллы. Первая касается введения понятия номинальных и эскроу-счетов. Это нововведение позволит усилить защиту прав владельцев облигаций на денежный поток секьюритизируемых ипотечных активов. Вся эта конструкция станет более защищенной при банкротстве банка - основного кредитора, который продолжает собирать платежи с заемщиков, а также банка, в котором находится счет эмитента. Вторая новелла определяет особенности банкротства таких специализированных эмитентов. Важное изменение состоит в том, что теперь право подачи иска по заявлению о банкротстве дается только представителям владельцев старших траншей - основных инвесторов. Третья новелла вводит возможность ограничить права иных кредиторов на подачу иска о банкротстве ипотечного агента (участника рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой). У ипотечного агента есть несколько кредиторов, главный из которых - это владельцы облигаций. Но другие кредиторы по действующему закону имеют право обанкротить ипотечного агента, даже если все выплаты по облигациям осуществляются в срок. Это обстоятельство создает дополнительные риски для тех, кто вложил свои средства в ипотечные облигации, делает этот инструмент рефинансирования более рискованным, а следовательно, и более дорогим для кредитной организации. Все эти изменения делают структуру сделки гораздо более устойчивой, и фактически только старшие владельцы облигаций получают полные права распоряжаться судьбой выпуска.
Что касается текущих объемов рынка секьюритизации в России, то в 2012 году за год было проведено сделок по секьюритизации на 68 млрд рублей, это 6-7% от выданных ипотечных кредитов. Доля АИЖК в 2012 году составляла 50%, и это в основном сделки по секьюритизации собственного портфеля агентства. Планку в 68 млрд в 2013 году рынок прошел по итогам 9 месяцев, а по итогам года ожидается рост на 50%. Около 10% от объема ипотечных портфелей будет секьюритизировано.
Такому росту способствуют несколько факторов. Самое главное - банки, выдающие ипотеку, стали более внимательно смотреть на этот рынок как на потенциальный источник привлечения заемных средств. Есть прямая выгода по высвобождению капитала. Если трансформировать кредитный портфель в ипотечную ценную бумагу, то нагрузка на капитал снижается. Кроме того, банк может выкупить ипотечную облигацию взамен кредитного портфеля для того, чтобы потом использовать ее в сделках РЕПО с Банком России. Такая же схема активно применяется в Европе между кредитными организациями и ЕЦБ. По объемам мы заметно уступаем европейским коллегам, но и у нас этот инструмент обретает популярность. Правда, он в большей степени доступен для кредитных организаций из ТОП-30. Остальные банки пользуются программой АИЖК, и она тоже заметно влияет на объемы выкупа ипотечных ценных бумаг.
Растет интерес частных инвесторов к этому рынку. Иностранцы стали присматриваться к нашему рынку вторичной ипотеки. Они убедились, что наши пулы с точки зрения кредитного качества показали себя с лучшей стороны, чем аналогичные активы в других странах, в том числе в Европе. Однако вход в эти активы затрудняет тот факт, что они номинированы в рублях. Мы наблюдаем интерес и со стороны российских частных инвесторов. Для них ипотечные облигации становятся все более понятным инструментом, хотя они имеют непредсказуемый профиль погашения. Еще один аспект, который влияет на интерес к этим активам, - грядущие перемены на рынке негосударственных пенсионных фондов. Изменение правил игры на нем может отложить спрос на ипотечные облигации как минимум на год.
В перспективе, при прогнозе снижения инфляции, улучшения нашего инвестиционного климата и удачного сопряжения многих других факторов, стоит ожидать снижения ставок на рынке капитала, и ипотечные ценные бумаги не станут исключением. Поступательное уточнение и улучшение законодательной базы также способствует росту эффективности таких сделок и в конечном счете делает ипотеку в нашей стране более дешевой и доступной.
Рассмотренные законодательные нововведения нацелены на активизацию институциональных инвесторов, они создают новый механизм финансирования как банков, так и инфраструктурных проектов. Мы полагаем, что этот закон позволит существенно расширить базу инвесторов, и те инвесторы, которые сейчас активизируются на рынке ипотеки, смогут участвовать в сделках секьюритизации и других активов.
Российская газета, 24.12.2013
