Александр Щеглов: Ипотека среди других продуктов кредитования является самым низкорисковым
Об этапах выхода банков на рынок ипотеки, новых продуктах и услугах Агентства по ипотечному жилищному кредитованию рассказал заместитель генерального директора АИЖК, руководитель дивизиона «Мастер-сервис» Александр Щеглов.
– Александр Николаевич, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активно реализует программы секьюритизации ипотеки. На каком этапе работы для банка представляется целесообразным секьюритизировать пул ипотечных кредитов?
Когда банк выходит на рынок ипотеки, у него должна быть стратегия развития.
Я думаю, правильно начинать с роли кредитора и поставщика, то есть банк выдает ипотеку и в течение короткого срока (до нескольких месяцев) перепродает ее крупному участнику рынка – например, Агентству. У нас много партнеров по стране, которые работают именно в таком режиме: выдают кредиты по нашим стандартам, а потом продают нам закладные.
То есть первый шаг банка на ипотечном рынке – выступить в роли такого брокера. Эта деятельность экономически целесообразна, потому что пул кредитов выкупают всегда с премией, которая составляет в среднем около 1,5%.
После того, как банк накопит опыт в части рефинансирования, он должен начать готовиться к следующему этапу в своей стратегии развития ипотеки. Перепродажа хороша, потому что дает постоянный доход, но при долгосрочной стратегии развития нужно также увеличивать активы, поднимать капитализацию.
Здесь банк должен понять, как ему сохранить ипотеку у себя на балансе. Для того чтобы «сохранить за собой» долгосрочный доход от ипотеки, необходимо долгосрочное фондирование. Таким источником является сделка секьюритизации. Упрощенная схема сделки следующая: банк передает 100 млн. рублей ипотеки на баланс специальной финансовой компании и получает от размещения старшего транша ипотечных ценных бумаг 80 млн. рублей фондирования (по ставке около 9%), у него остаются 20 млн., но уже с гораздо более высокой доходностью – 20% и более (однако эта доходность не фиксирована и зависит от качества выданных кредитов). Таким образом, сделка секьюритизации позволяет банку оставить у себя длинный актив с высокой доходностью и благодаря этому увеличить свой баланс и капитализацию. Также важной является возможность диверсифицировать пассивную базу и сбалансировать ее по срокам.
К сожалению, сделать этот шаг – перейти от брокерской деятельности к сделкам секьюритизации – довольно трудно. Во-первых, нужно накопить пул ипотечных кредитов в размере как минимум 3 млрд. рублей. Во-вторых, структура самой сделки достаточно сложная, она требует много организационно-операционной работы. Банк должен правильно раскрывать информацию, уметь работать со спецдепозитарием, с организатором сделки. Это вроде бы детали, но их настолько много, что если банк начнет вникать в них после того, как соберет пул ипотечных кредитов, то может оказаться, что в пуле много закладных, которые не подходят для секьюритизации. Чего-то банк не учел, у него не настроены информационные системы, он не собрал достаточно информации и т.д. То есть много деталей, которые при обслуживании кредита заемщиком не играют никакой роли, но при выходе на публичную сделку становятся очень важными.
Чтобы облегчить банку этот процесс перехода, у АИЖК есть программы промежуточного финансирования, в рамках которых банк может получить деньги под залог ипотечного пула, предоставляются услуги организации/соорганизации сделок, расчетного агента, аудитора пула и др.
– Что это за программы? Каковы условия?
Некоторые программы промежуточного финансирования Агентство уже реализует. Пока они предназначены для банков, которые вошли в сделку секьюритизации. Такие программы успешно работают уже несколько лет.
В этом году АИЖК в сотрудничестве с Газпромбанком запустило проект, по итогам которого мы хотим предоставить банкам возможность получать это финансирование чуть раньше. Продукт будет интересен тем банкам, которые еще не окончательно «созрели» для сделки, когда у них еще нет подписанных договоров, нет специального ипотечного агента, но есть значительный пул кредитов, которые надо рефинансировать.
Финансирование будет осуществляться в форме кредита под залог пула закладных. Здесь не нужно никаких специальных ипотечных агентов – банк может просто заложить тот пул, который находится у него на балансе. Но тем не менее какие-то элементы инфраструктуры, необходимой для последующей сделки секьюритизации, уже начинают появляться, то есть происходит постепенный выход банка на рынок. Например, банк предоставляет АИЖК информацию по своему пулу, мы его анализируем и даем свою оценку, назначаем цену пула, в течение жизни кредита предоставляем услуги управления обеспечением, отслеживая состояние залогового пула. И, выступая поручителями за его качество, предлагаем другим банкам кредитовать банк-владелец пула закладных. То есть это является фактически межбанковским кредитованием.
Это второй шаг кредитной организации на пути к сделкам секьюритизации.
– В рамках сделок секьюритизации АИЖК предоставляет сервис резервного сопровождения. Каким банкам он может быть выгоден?
Резервный сервисный агент позволяет частично снять с ипотечного актива риски банка-оригинатора, который, как правило, является основным сервисером в сделке. Это означает, что даже некрупный банк, у которого нет рейтинга, может выпустить ипотечные ценные бумаги с инвестиционным рейтингом.
– Чем это отличается от стандартной сделки секьюритизации?
В стандартной сделке основной сервисер также является и оригинатором. Резервный сервисер обеспечивает возможность того, что даже при банкротстве банка ипотечные кредиты будут обслуживаться, и не произойдет дефолта ипотечных облигаций в результате того, что полностью или частично будут потеряны денежные потоки по первичному активу либо при невыполнении иных условий по сделке. В определенных оговоренных договором случаях резервный сервисер начнет вести работу за основного сервисера.
В нормальном режиме работы резервный сервисер поддерживает актуальность баз данных и проверяет деятельность основного сервисера. Его основная задача – обеспечить гарантию сохранности сделки вне зависимости от состояния дел у основного сервисера-оригинатора.
В результате наличия в сделке резервного сервисного агента улучшается субординация, уменьшается резерв, что положительным образом сказывается на экономике сделки в целом.
– Есть какие-то требования к банкам, которые хотят работать по такой схеме?
Особых требований нет. Если у банка есть инвестиционный рейтинг, то ему резервный сервисер не нужен, поскольку он своим рейтингом никак не улучшит рейтинг облигаций. А вот если у банка нет инвестиционного рейтинга, то – при отсутствии резервного сервисера – у него могут возникнуть сложности с рейтингом старшего транша облигаций, потому что рейтинговое агентство должно учитывать риски основного сервисера.
– Какие есть требования к объему пула, который секьюритизируется с использованием резервного сервиса?
Резервный сервис сам по себе никаких дополнительных требований не накладывает. Мы готовы участвовать в любой сделке, если на то есть воля оригинатора. Ограничений на объем нет, набор услуг и цена согласовываются.
Если говорить об экономическом смысле самой сделки секьюритизации, то она становится целесообразной при пуле от 3 млрд. рублей. Но на рынке совершаются сделки и меньшим объемом, например, когда банк запускает «пилот». Здесь ему важна не столько экономика, сколько возможность провести эту сделку.
– В следующем году АИЖК планирует запустить услугу «Мастер-сервис». Что здесь предлагается ипотечным банкам?
Услуга «Мастер-сервиса» уже присутствует в одной сделке, которая, правда, еще не закрыта. Она реализуется на базе мультиоригинаторной платформы, когда в сделку по секьюритизации входит не один оригинатор, а несколько. Это эксклюзивный продукт Агентства, больше на рынке таких сделок нет.
Смысл мультиоригинаторных сделок состоит в том, чтобы помочь собрать 3 млрд. рублей некрупным банкам. Сделать это в одиночку за один год достаточно сложно. Собирать пул для секьюритизации дольше года нецелесообразно, потому что высоки риски изменения процентных ставок и т.п. АИЖК в рамках мультиоригинаторной сделки предлагает разным участникам объединиться и внести свои пулы на одного ипотечного агента. Мы как организатор «нарезаем» каждому оригинатору свой младший транш, где сосредоточены риски его пула.
Здесь есть роль и «Мастер-сервиса», который позволяет свести информацию от всех оригинаторов, чтобы в дальнейшем раскрывать ее для инвесторов и взаимодействовать со спецдепозитарием. То есть, по большому счету, это функция «единого окна» между спецдепозитарием, инвесторами и основными сервисерами по закладным, вошедшим в ипотечное покрытие при сделке секьюритизации.
Также эти услуги могут быть предложены банкам без инвестиционного рейтинга как альтернатива резервному сервису.
– И еще один новый проект АИЖК – «Полный сервис». Расскажите, пожалуйста, о нем.
Эта услуга рассчитана в основном на инвесторов, отличных от банков. В первую очередь – на пенсионные фонды и управляющие компании. Пенсионные фонды должны быть заинтересованы в длинных проектах, которые приносили бы им стабильный доход чуть выше инфляции, но без лишнего риска. Ипотечный актив представляется идеальным для этого.
Инвестор может покупать старшие ипотечные облигации или – в том случае, если он готов принять на себя все риски ипотечного актива – ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Приобретая ИСУ, инвестор покупает весь пул кредитов, но при этом активом он не занимается, получая только доходность с него.
Мы хотим предложить управляющим компаниям и пенсионным фондам формировать эти ИСУ. Агентство может наполнять ипотечные сертификаты участия по заказам инвесторов: в зависимости от того, какое они хотят приобрести качество кредитов и т.д., вплоть до региональной диверсификации. Впоследствии мы готовы сопровождать эту сделку.
– Как вы оцениваете уровень просрочки по ипотеке: реальной и потенциальной. Есть ли сейчас угроза массовых дефолтов заемщиков?
Ипотечные кредиты бывают разными. Если говорить о средней температуре по больнице, то она составляет сейчас 36,6 градусов. Но для объективного анализа нужно смотреть каждый конкретный случай в отдельности.
Угрозы массовых дефолтов заемщиков сейчас нет. Ипотека среди других продуктов кредитования физических лиц является самым низкорисковым. Массовые дефолты могут наступить только по одной причине, если резко ухудшится экономическая ситуация, вследствие чего у людей упадут доходы, и, вероятно, значительно снизится стоимость недвижимости. Здесь возникает вопрос: какую глубину падения может выдержать консолидированный портфель. Мы считаем, что портфель, сформированный российскими банками, может выдержать достаточно большой экономический спад, потому что сабпраймом наши кредиторы никогда не увлекались.
– Чем была вызвана инициатива Агентства о списании пени заемщикам, которые погасят свою задолженность до 20 декабря этого года?
Агентство реализует такую практику в течение нескольких лет. Это возможно по заявлению заемщика, если мы убедились в том, что он продолжает регулярно погашать задолженность, а имевшиеся просрочки были временными. Пени и штрафы в ипотечном кредитовании – это мера дисциплинарная, в них нет, в отличие от потребкредитов, источника дополнительного дохода для банков.
Если у человека временные трудности, то мы также готовы сократить ему ежемесячные платежи на период до полугода. Если мы видим, что заемщик не может продолжать обслуживать кредит, то здесь единственно правильным для него решением является добровольная продажа жилья.
У нас один призыв к заемщикам: если у вас есть трудности – не прячьтесь, не надейтесь, что банк забудет о вас, приходите к нам, и мы вместе будем искать выход из сложившейся ситуации. Затягивание проблемы приведет лишь к судебным разбирательствам с банком, а недвижимость в результате все равно будет продана, но с дисконтом, и, возможно, средств, вырученных от продажи, с учетом накопившейся просроченной задолженности, не хватит на то, чтобы погасить все долги перед кредитором.
– Какие еще новые продукты планирует запустить АИЖК в следующем году?
Мы ориентированы больше на банки, и разрабатываем различные продукты, которые позволяют кредитным организациям более верно оценивать свои риски. Агентство совместно с СК АИЖК планирует запустить новые страховые продукты. В частности, те, благодаря которым банк сможет страховать риски, связанные с дефолтами заемщиков. Мы считаем, что системно правильно помогать банкам работать с проблемным ипотечным долгом.
Наша стратегическая цель – предложить продукты, которые помогут банкам более комфортно работать на ипотечном рынке.
К 2018–2020 годам мы хотим больше сосредоточиться на создании инфраструктуры, которая позволила бы инвесторам более активно вкладывать деньги в ипотеку.
bankir.ru, 16.12.2013
Беседовала Софья Ручко
