Руслан Исеев: Рынок ипотеки в России имеет большой потенциал и возможности развития
С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет, чтобы разобраться с происходящим на рынке ипотечного кредитования информационный портал MyFins.Ru продолжает публиковать серию интервью с руководством российских банков о нынешней ситуации по ипотечному кредитованию частных лиц, а также про размещение денежных средств во вклады. Сегодня на наши вопросы отвечает Руслан Исеев, Председатель Правления Банка Жилищного Финансирования.
— По итогам первого полугодия 2013 года суммарный объем ипотечного кредитования в стране вырос на 18,51%, что вдвое ниже показателей двухлетней давности. С чем это связано? Расскажите, пожалуйста, о текущей ситуации на рынке ипотеки: о портрете заемщика, доросло ли в целом население до ипотеки?
С учетом текущей ситуации в экономике и стоимости ресурсов на рынке говорить о снижении ставок пока нет оснований. Для этого пока нет никаких рыночных предпосылок, так как высоки: стоимость ресурсов, уровень кредитного риска, качество залога. Таким образом, ипотечные ставки в 12-13% для заемщиков покупающих квартиры и имеющих должный формат подтверждения дохода, и ставки в 15-18% для заемщиков берущих кредит под залог на разные цели – вполне рыночно отражающие реальность показатели.
В части портрета ипотечного заемщика правильно разделить на категории. Первый тип: семейные люди которые покупают жилье для проживания семьи, и как правило это 2-3 комнатные квартиры. Второй тип: молодые люди которые покупают 1-2 квартиры для себя или родителей.
Третий тип: представители бизнеса, которые как правило берут кредит на коммерческие объекты. Четвертый тип: население, которое имеет квартиру и хочет строить дачу, купить новостройку , расширить и улучшить свою жилплощадь, сделать ремонт квартиры или дачи, благоустроить участок и т.п. — и готово заложить квартиру «старую» и получить кредит на новое. В любом случае – все эти типы клиентов являются экономически активным населением, которое имеет постоянный доход понятный по своей структуре кредитору.
Относительно того «доросло ли население» до ипотеки можно четко сказать – далеко еще не основная его часть. Во-первых, покупка квартиры даже без кредита и в рассрочку – это все равно крупные регулярные платежи. И не каждой российской семье они под силу (платить по 30000-40000 рублей в месяц и 10 лет). Во-вторых, как правило программы банков предусматривают кредит до 70-80% стоимости жилья, т.о. население должно иметь накопления на первый взнос, или в качестве альтернативы, старое собственное жилье (для «замены на новое»).
В-третьих, есть значительная категория населения, которая никогда не сможет получить рыночную ипотечную рассрочку – это малоимущие и население с доходом ниже среднего. Для них может быть выходом – только программы и помощь на уровне государства. В целом же, ипотека, жилищная рассрочка, программы ЖСК – это в абсолютно реальный и наиболее адекватный механизм приобретения жилья или улучшения условия жилья. Иного ждать от кого то не стоит однозначно.
— Как будут изменяться процентные ставки по ипотечным кредитам до конца года и в перспективе первых трех месяцев 2014 года? Насколько вероятно, что банки начнут запускать специальные акции со сниженной процентной ставкой?
Рынок ипотеки в России имеет большой потенциал и возможности развития. Современный российский рынок ипотеки еще только- только развивается, если сравнивать его с рынками американским и европейским. Уровень доходов и стоимость жилья в России в сравнении с европейскими мерками — опять же не в пользу РФ. У нас пока доход средней семьи еще далек от «возможностей» за 10 лет купить квартиру даже без процентов, не говоря уже о ставках в 12-16% годовых.
Третий момент — законодательная ипотечная база в РФ еще только формирует практику своего применения, а в части привлечения ресурсов с внутреннего российского рынка — все еще только впереди. Это касается как выпуска и развития рынка ипотечных сертификатов участия, облигаций, рыночно заинтересованных инвесторах в долгосрочные бумаги. В части ресурсов с внешнего рынка (зарубежье) пока, к сожалению (после событий 2008-2009гг) эта активность требует лишь нового возрождения.
В целом же рынок российской ипотеки показывает, тем не менее, с 2011 года хороший рост. И при дальнейшей политике государства и властей направленной на стабильность экономики и содействие в развитии рынка долгосрочного фондирования — у рынка есть все шансы показать рост в 2014 году и далее.
Тем не менее, радоваться особо пока рано: доходы населения (низкие), цены на жилье (высокие), риски в экономике и по кредитной нагрузке населения не снижаются, долгового финансирования активного пока на рынке нет, т.о. сейчас пока получают развитие программы либо с участием крупных российских и иностранных банков, а также программы банков, которые основное свое внимание уделяют ипотечному продукту и подходят очень взвешенно как к политике продаж (ориентируясь на конкретные целевые аудитории потребителей), так и к политике риск менеджмента и фондирования.
— Чем, на ваш взгляд, отличаются западные механизмы ипотечного кредитования от российских?
Принципиально – ничем. На Западе существует гораздо более разнообразная продуктовая линейка и более развитая система рефинансирования.
— Что сегодня тормозит развитие ипотеки?
Отсутствие эффективно действующего рынка рефинансирования ипотечных кредитов (в частности рынка ипотечных облигаций) в России – надеюсь, что эта проблема будет решена в самом скором времени.
— А что поможет сделать ипотеку по-настоящему доступной?
Повышение уровня благосостояния граждан (процесс достаточно долговременный). Создание эффективного вторичного рынка ИЦБ – я думаю, только отсутствие такого рынка «стоит» заемщикам в среднем до 2,5% годовых дополнительно. Устойчивое снижение инфляции, и как следствие, снижение стоимости ресурсов для банков.
— Хорошо, а чем руководствоваться при выборе банка и вклада, чтобы получить более высокий доход?
При выборе банка рекомендуем использовать официальную информацию о банке: действующие лицензии, возраст банка, место банка в рейтинге по собственному капиталу и объему привлеченных средств (показатель доверия клиентов банка). Убедитесь, что организация, в которой вы собираетесь сделать вклад, имеет соответствующую лицензию Банка России на привлечение денежных средств во вклады, и является участником системы страхования вкладов (имеет свидетельство участника ССВ).
В настоящее время, в соответствии с законом о страховании вкладов возмещение по вкладам выплачивается вкладчику в размере 100% суммы вкладов в банке, но не более 700000 рублей. При расчете суммы возмещения валютные вклады пересчитываются по курсу ЦБ РФ на дату наступления страхового случая, а суммы денежных требований банка к вкладчику (например, по кредиту, взятому вкладчиком в том же банке) вычитаются из суммы вкладов.
— Руслан Маратович, а вы где храните сбережения?
Я храню деньги в Банке Жилищного Финансирования. Наш банк занимается развитием ипотеки, и предлагает конкурентноспособные ставки по депозитным программам. Например, в настоящее время Банк предлагает Новогодний вклад «Волшебный процент» под 10% годовых с ежемесячной выплатой процентов. Вклад можно пополнять, и при необходимости досрочно расторгнуть договор без потери полученных процентов, что очень востребовано на рынке.
— Какие инновации в ближайшее время ждет рынок банковских вкладов?
В соответствии с действующим законодательством банк обязан вернуть вам деньги с вклада по первому требованию (если иное не указано в договоре). Но есть вероятность появления безотзывных вкладов. То есть по условию договора с банком вы сможете забрать деньги только по истечении срока вклада, и не раньше. Это выгодно не только банкам, но и простым гражданам: скорее всего, по таким вкладам банки будут предлагать более высокие процентные ставки по депозитам.
Myfins.ru, 24.12.2013
