Андрей Кривуляк: Накопительная ипотека будет востребована жителями Югры
Цены на жилье в Ханты-Мансийском автономном округе остаются высокими и продолжают расти. В такой ситуации жилищные программы региона, предлагающие так называемую "льготную" ипотеку, стали для жителей чуть ли не единственной возможностью приобрести доступное жилье. В то же время такая господдержка стала основным и явно неестественным стимулом для строительной отрасли. О новой программе, которая попробует решить эту проблему, строительстве доходных домов и возможностях системы накопительной ипотеки рассказал агентству "Интерфакс-Урал" и.о. директора департамента строительства ХМАО А.Кривуляк.
- Андрей Константинович, в прошлом году в Югре было введено более 1 млн квадратных метров жилья, в этом году планы примерно те же. Есть уверенность, что 1 млн будет введен в эксплуатацию? Сколько уже сдано?
Установленный план ввода жилья на 2013 год предполагает строительство 1 млн 27,1 тыс. квадратных метров жилья, в том числе более 107 тыс. квадратных метров за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По данным Росстата, за восемь месяцев текущего года в регионе введено в эксплуатацию 307,9 тыс. "квадратов" жилых помещений, 66,2 тыс. из них - ИЖС. Это на 2,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все это свидетельствует о положительной тенденции в сфере строительства жилья в этом году.
Достижение высокого показателя ввода жилья в 2012 году, а также сохранение высоких темпов жилищного строительства в 2013 году стало возможным благодаря слаженной работе органов местного самоуправления автономного округа и предприятий строительного комплекса. Свой вклад внес и ряд решений, принятых правительством региона в рамках реализации окружных программ, направленных не только на стимулирование жилищного строительства, но и на наращивание его объемов.
В нашем регионе реализуется программа "Улучшение жилищных условий населения ХМАО-Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года", которая направлена на содействие приобретению жилья отдельным категориям граждан. Такая поддержка жителей в виде "льготной ипотеки" увеличивает спрос населения на жилье, что в свою очередь позволяет компаниям увереннее подходить к реализации проектов по строительству жилья и увеличивать объемы жилищного строительства.
Важно в строительстве устранить и так называемые административные барьеры, которые тормозят весь процесс. В регионе реализуется ряд мероприятий, направленных на сокращение сроков, количества согласований и разрешений в сфере строительства, а также сокращение сроков предоставления земельных участков под застройку.
- Как быстро увеличивается стоимость жилья в автономном округе?
Стоимость жилья наш департамент отслеживает по данным сделок участников программы по улучшению жилищных условий населения. Доля таких сделок в общем объеме по округу составляет порядка 30%.
Судить о темпах роста цен можно по таким цифрам: в январе 2013 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья по всей Югре составляла 58,4 тыс. рублей, в июле цена поднялась до 62,4 тыс. Рост значительный - 7%. Больше всего жилье дорожает в нашем крупней муниципалитете - Сургуте. В январе "квадрат" там стоил 72,5 тыс. рублей, в июле цены подскочили до 79,3 тыс. рублей. Рост составил 9,5%.
- Известно, что цены на жилье напрямую связаны со стоимостью строительных материалов. Большинство стройматериалов в Югру завозится из других регионов, что отражается на стоимости готового жилья. Как решается эта проблема? Будем ли мы производить свои стройматериалы?
Конечно, правительство Югры поддерживает развитие строительной индустрии, ведь это в будущем положительно скажется на темпах строительства жилья и на снижении стоимости одного квадратного метра жилья. У нас принята специальная программа для привлечения инвестиций в строительную отрасль, в ее рамках компании строительной индустрии могут получать из бюджета округа компенсации части процентных ставок по кредитам, затрат по строительству объектов инженерной инфраструктуры и т.д.
Но пока мы не можем точно сказать, какие стройматериалы и в каких объемах необходимы югорским застройщикам. Для этого сегодня проводятся научно-исследовательские работы, которые должны определить степень потребности региона в строительных материалах и необходимости их производства. Когда мы узнаем результаты этих исследований, тогда можно будет говорить о принятии соответствующих решений и дополнительных мерах для развития строительной индустрии.
- При быстром росте цен участие в региональной ипотечной программе стало для жителей Югры реальной возможностью приобрести свое жилье. Однако не так давно власти региона приостановили прием заявлений от новых участников программы. Почему это произошло? Как будет развиваться дальше эта программа?
Действительно, с 8 июня и до конца этого года мы приостановили прием заявлений от новых участников программы на получение жилищной субсидии. Отмечу, что изменения коснулись только тех граждан, кто впервые обратился в Ипотечное агентство Югры. Для тех, кто стал участником до 8 июня, поддержка будет осуществляться в объемах, предусмотренных нашим законодательством на момент подачи заявления.
В данный момент жилищная программа развивается, изменяется и совершенствуется. Сейчас правительство округа работает над новой государственной программой под названием "Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Югры в 2014-2020 годах", старт которой запланирован на 1 января 2014 года. В ней будет предусмотрен целый комплекс механизмов по формированию рынка доступного жилья для югорчан, на его реализацию планируется направить значительные средства.
Наша проблема в том, что в последние годы на рынке жилья Югры предложение стимулировалось в основном через меры государственной поддержки. Главная задача нового механизма - структурировать рынок жилой недвижимости и наладить баланс между спросом и предложением. Нам предстоит спланировать не только адресную господдержку жителей нашего округа, но и дать четкий импульс развитию строительной сферы.
В конечном итоге наша общая цель - обеспечить югорчан возможностью доступности жилья, в том числе арендного. В новой программе получат развитие старые механизмы, но и появятся новые. Например, система накопительной ипотеки. В новой программе мы также предусмотрели более эффективные механизмы использования бюджетных средств. Отмечу, что одно из важных дополнений программы - это "ценз оседлости", по которому участник новой программы должен будет проживать в Югре не меньше 15 лет. Данное предложение мы услышали от югорчан в ходе публичных обсуждений жилищной программы. Жители решили, что так будет справедливо. Между тем, недавно прибывшим в округ гражданам мы готовы предложить новые возможности рынка арендного жилья.
Пока не заработала новая программа, молодые семьи могут воспользоваться федеральной программой "Жилище", которая по-прежнему работает - ее реализацией занимаются муниципальные власти. Молодым семьям необходимо встать на учет, а затем обратиться в ипотечное агентство. Средний размер субсидии на семью составляет около 800 тыс. рублей. Также участники реализуют свое право одновременно пользоваться компенсацией процентной ставки по привлекаемым на покупку жилья кредитам, размер такой компенсации за 20 лет для одной семьи превышает 1 млн рублей.
- Несколько месяцев назад власти ХМАО запретили участникам жилищной программы покупать жилье у посредников, что объяснялось желанием сузить возможности спекуляций на рынке жилья. Через некоторое время это решение было отменено и посредники снова вернулись в программу. В чем причина?
Дело в том, что жилищные программы нашего региона всегда были и остаются социально ориентированными. Развиваются механизмы господдержки для жителей нашего региона, мы работаем над усовершенствованием подходов решения жилищного вопроса, и было бы справедливым не ограничивать, а предоставлять возможности гражданам самостоятельно делать выбор. Соответственно, возможность покупки жилья с оказанием мер государственной поддержки у иных юридических лиц была возвращена, но с другими условиями предоставления мер государственной поддержки.
Разница в размере господдержки на приобретение жилья напрямую от застройщика и от иных юридических лиц существенна. Если семья покупает жилье напрямую у застройщика, то вместе с субсидией получает компенсацию части процентной ставки по кредиту в размере 7,5% и общая сумма государственной поддержки за 20 лет превысит 2 млн рублей. Если же жители приобретают жилье не напрямую, то им компенсируется только 4% ставки, и сумма выплат из бюджета получается меньше.
- Для улучшения жилищных условий населения региональные власти делают ставку на так называемые доходные дома. Как реализуются первые проекты?
Для реализации в округе проектов по возведению доходных домов правительство приняло концепцию развития арендного жилья на период до 2020 года. Целью концепции является улучшение жилищных условий населения округа, в первую очередь специалистов бюджетных учреждений: учителей, врачей, воспитателей, работников культуры и искусства.
В текущем году у нас стартовали пилотные проекты по возведению доходных домов в трех городах округа: Сургуте, Ханты-Мансийске и Нефтеюганске. С 2016 года планируем начать строительство арендного жилья в промышленных масштабах. До 2020 года мы намерены сдать 250 тыс. квадратных метров такого жилья и заселить около 5 тыс. семей "бюджетников". На реализацию мероприятий концепции развития арендного жилья планируется привлекать средства инвесторов, а это порядка 11,5 млрд рублей. Также планируется, что источником финансирования будут средства ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства".
Для привлечения инвесторов и снижения срока окупаемости доходных домов у нас законодательно закреплена 50%-ная льгота по налогу на имущество для собственников таких домов. Правительство готовит изменения в данный закон - планируется, что льгота будет увеличена до 100%. Кроме того, губернатор Югры Наталья Владимировна Комарова предложила использовать в этой области и упрощенную систему налогообложения. Если идея будет поддержана на федеральном уровне, то это позволит привлечь к строительству доходных домов малый бизнес.
Надо отметить, что инвестором и владельцем для первых пяти пилотных домов выступит Ипотечное агентство Югры. Первый дом в настоящее время строится в Нефтеюганске. Застройщиком выступает окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище". Планируется, что ипотечное агентство выкупит все квартиры в этом доме по цене 50 тысяч рублей за квадратный метр. В доме будет 94 квартиры общей площадью 4,5 тыс. квадратных метров. Структура типового дома арендного фонда была сформирована исходя из спроса: больше половины квартир будут однокомнатными, остальные - 2- и 3-комнатными.
- Когда ждать сдачи доходных домов? Какова будет средняя стоимость проживания в них?
Рынок аренды можно разделить на три основных сегмента: бюджетное, типовое и дорогое жилье. При разработке программы ставилась задача обеспечить ценовую доступность арендной платы для жителей конкретного муниципалитета и снизить ежемесячные арендные платежи на 30% по сравнению с рыночным аналогом. Говорить о конкретных параметрах по Нефтеюганску, Сургуту и Ханты-Мансийску пока рано. В настоящее время проводятся предварительные переговоры с местными застройщиками, а также мониторинг жилищного рынка.
Так, в Сургуте арендный дом на 7 тыс. квадратных метров планируют построить в четвертом квартале следующего года. В этот же период должен быть введен дом площадью 4,5 тыс. "квадратов" в Ханты-Мансийске. Но называть стоимость ежемесячной аренды с точностью до копейки в этих городах пока не представляется возможным. Цены мы назовем ближе к концу года, когда будут окончательно известны все параметры.
Цена - не единственное преимущество арендного жилья. Есть существенный плюс - длительный срок найма и стабильность условий договора с арендодателем. Арендатору важно видеть, что у него есть права, что его завтра не выгонят на улицу просто так. Кроме того, с помощью доходных домов аренду можно сделать "белой" - выплачивать подоходный налог в местные бюджеты. Сегодня, по подсчетам риелторов, приблизительно каждая восьмая квартира в автономном округе сдается внаем. При этом владельцы недвижимости свои доходы в большинстве случаев никак не декларируют. Еще один плюс доходного жилья - у арендаторов появится возможность регистрации по месту пребывания, пусть и временной.
- Вы сказали о новых видах поддержки населения в жилищной сфере и о так называемой накопительной ипотеке. В чем смысл этого новшества?
Да, накопительная ипотека будет предусмотрена в новой жилищной программе. Новация представляет собой двухуровневую систему: на первом этапе человек или молодая семья открывают счет в банке и накапливают на нем первоначальный взнос на жильё. Обычно первый этап занимает от трех до шести лет. В этот период участник ежемесячно откладывает определенную сумму на счет и к ней получает дополнительно премию от государства.
Например, в Краснодарском крае из бюджета семье вносится на счет 30% от ежемесячной суммы гражданина. Мы планируем закрепить долю до 50% от внесенной суммы участником. Будут установлены минимальные и максимальные платежи, на которые будет начисляться господдержка, и они тоже будут выгоднее кубанского варианта. Очевидно, что уровень цен на жилье и доходов населения в наших территориях существенно отличается, и просто копировать схему краснодарского опыта было бы неверно.
Кроме того, нет необходимости ограничивать югорчан только одним банком-участником, как на Кубани. Правительство округа заинтересовано в том, чтобы максимальное количество финансовых учреждений принимало участие в этом проекте, тогда у югорчан будет выбор.
На какую сумму ежемесячно пополнять вклад, семья будет решать самостоятельно, исходя из возможностей. В проекте программы указано, что минимальный взнос составит 6,5 тыс. рублей и максимальный - 25 тыс. рублей (в Краснодарском крае максимум ограничен 10 тыс. рублей). Человек может вносить и больше, но социальная премия не будет начисляться на эти суммы. В итоге семья в момент покупки жилья может иметь на руках около 40% стоимости квартиры.
- А по какой схеме югорчане берут ипотеку сегодня?
Сейчас первоначальный взнос составляет зачастую 10-20%, остальные 80-90% от стоимости жилья оформляется в многолетний кредит в банке. Чем выше кредит, тем существеннее переплаты по банковским процентам. Накопительная схема предполагает принципиально иную модель. Вернемся к механизму: на втором этапе человек оформляет льготный ипотечный кредит, но под ставку в два раза ниже, чем в целом по рынку. Ему предложат от 6-8% вместо нынешних 12-15%.
Мы считаем, что накопительная ипотека будет востребована жителями Югры. Проект будет интересен тем, кому сложно самостоятельно накопить средства на первоначальный взнос, а также тем, у кого доходы не позволяют оформить жилищный кредит под существующий рыночный процент.
При этом нельзя говорить о том, что новая форма ипотеки будет единственным инструментом господдержки - это удобное дополнение, альтернативное и эффективное решение, продиктованное временем и запросами населения. Планируется, что механизм заработает со следующего года, сейчас проект проходит согласование. С основными подробностями накопительной ипотеки югорчане смогут познакомиться в октябре-ноябре текущего года. Выход на рынок первых участников мы ожидаем не ранее 2018 года.
Интерфакс, 01.10.2013
