Наум Либкинд: Наличие различных видов субсидирования положительно влияет на ипотечный рынок
Вероятно, доступней ипотека станет в 2015 году, к этому времени ставка может снизиться до 8,6%. Ещё дешевле она будет в 2018 году, когда ставка будет равна инфляции + 2,2%. Но это всё в перспективе, а сегодня средняя ставка составляет около 12,8% годовых. Какие механизмы, позволяющие сделать жилищный кредит привлекательнее уже сейчас, используют сегодня банки, а какие нет, и главное – почему? Ответы на эти вопросы в интервью Сравни.ру дал начальник службы розничного кредитования Московского ипотечного агентства Наум Либкинд.
- Доступность ипотеки зависит не только от ставок, есть ещё множество комиссий, которые придётся оплатить заёмщику. Порой они достигают 100-200 тысяч рублей, почему так происходит, по сути, эти деньги заёмщик мог бы направить в дополнение к первоначальному взносу?
Существуют комиссии, которые сопутствуют любой сделке при покупке жилья, например, оплата госпошлины за регистрацию договора и права. Кроме того, законом предусмотрена независимая оценка передаваемой в ипотеку недвижимости, а также страховка по рискам утраты и повреждения предмета ипотеки. Некоторые виды комиссий зависят от способа расчётов за недвижимость – клиенты часто арендуют банковские сейфы для расчётов. Таких расходов можно избежать, рассчитываясь в безналичном порядке.
Иногда, по желанию клиентов, используется аккредитивная форма расчётов. Сегодня можно получить ипотеку, оплатив только минимально необходимые комиссии, предусмотренные законодательством, причём не банку кредитору, а иным структурам (оценщикам, страховщикам, регистрационной службе и т.д.).
- Сегодня есть предложения банков с минимальным первоначальным взносом на уровне 10-15%, если учесть стоимость недвижимости сегодня, то получаются довольно крупные суммы. Но преимущественно банки требуют большего взноса, стоит ли ждать смягчения условий в этом направлении в обозримом будущем?
Дело в том, что законодательство по ипотечным ценным бумагам предусматривает предел кредита в размере 80% от стоимости залога, кредиты не соответствующие указанному требованию банки попросту не могут рефинансировать. Кроме того, кредиты с маленьким первым взносом являются высоко рисковыми. Вместе с тем, если на руках есть субсидия, или закладывается иное жильё, можно обойтись без первого взноса.
Так же, если у заёмщика есть сертификат на получение средств материнского семейного капитала, то возможно уменьшить первый взнос до 10%. Дальнейшие подвижки в сторону снижения первого взноса возможны при развитии страхования ответственности заемщика.
- При длительных сроках кредитования дифференцированный тип платежа является более выгодным, однако преимущественно банки используют аннуитетную схему. Может быть кредитным организациям стоит быть более лояльными в этом отношении, что вообще мешает повсеместно предоставлять возможность погашения ипотечного кредита по дифференцированной схеме, если доходы заёмщика позволяют ему это сделать?
Любой аннуитетный платёж априори становится платежом дифференцированным, если систематически досрочно погашать кредит. В этом плане аннуитетный платёж более гибок, нежели дифференцированный – он не может стать аннуитетом. Закон разрешает возвращать кредит досрочно и до сих пор не известно случаев, когда бы клиент, при желании, не заплатил бы досрочно.
- Насколько часто россияне пользуются субсидиями при оформлении кредита (в процентном выражении, сколько сделок происходит с использованием господдержки)? Действительно ли это действенный инструмент?
Подобные инструменты используются часто. Наличие различных видов субсидирования положительно влияет на ипотечный рынок. До 30% всех сделок заключаются с использованием субсидий: различные программы для молодых семей, материнский капитал, военная ипотека, ипотека с господдержкой и др. Стимулирование через субсидии это серьёзный, действенный и эффективный шаг правительства РФ и региональных властей.
- Ставки по ипотеке сегодня нельзя назвать низкими, одним из способов сэкономить на платежах – это воспользоваться инструментом рефинансирования после их снижения. Но так ли это выгодно с учетом того, что переоформление кредита потребует дополнительных расходов в виде опять-таки всевозможных комиссий за рассмотрение кредитной заявки, переоценку ипотечной квартиры, перерегистрацию и т.п.
В данном случае всё зависит от действующей ставки и той ставки, которая будет после рефинансирования.
- При какой разнице процентов будет целесообразно рефинансировать кредит, чтобы заёмщик реально смог почувствовать выгоду от этого?
Разницы в несколько процентных пунктов достаточно для того, чтобы остаться в выигрыше при рефинансировании.
- Конечно, нельзя рассматривать доступность ипотеки, не затронув вопроса стоимости жилья. Некоторые эксперты предупреждают, что существенное гипотетическое снижение процентных ставок приведёт к росту спроса, а это в свою очередь отразится на повышении стоимости недвижимости с учётом её нехватки. Получается, что это тупиковый шаг?
В настоящее время мы видим устойчивую тенденцию роста доли ипотеки в общем объёме сделок. Это означает, что платежеспособный спрос за «живые деньги» находится на некотором стабильном уровне. И если начать строить больше жилья, то без ипотеки некому будет покупать новые квартиры. Таким образом, необходимо учитывать ещё и платежеспособность граждан. При балансе динамики обсуждаемых нами показателей (рост кредитования, рост темпов строительства) рост цен маловероятен.
Сравни.ру, 31.07.2013
Беседовала Валентина Фомина
