Ирина Кажикина: Не нужно увлекаться ипотечными калькуляторами
Ипотека должна быть комфортной, что достигается еще на этапе выбора банка. Как правильно сделать это, в интервью Ipocredit.Ru рассказала руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина.
– Как заемщику самостоятельно выбрать оптимальный ипотечный продукт? С чем необходимо сначала определиться – с квартирой, которую планируется приобретать, или с банком?
Ситуации могут быть разные. Бывает, что заемщик уже нашел квартиру по приемлемой цене. В этой ситуации, конечно, объект – первичен. Во всех остальных случаях человеку лучше начинать с выбора банка и ипотечной программы.
– Почему?
Потому что, например, если человек найдет подходящую квартиру, еще не имея кредитного одобрения в банке, и захочет заавансироваться, то продавец может не принять этот аванс, поскольку у него не будет подтверждения финансирования сделки. Продавцы, как правило, хотят быть уверены в том, что сделка с потенциальным покупателем действительно состоится. Для этого им нужно предъявить одобрение кредитной заявки, причем обязательно на бумажном носителе.
– Как выбирать банк?
Сейчас все любят крупные банки с известными брендами. Есть такое заблуждение, что в какой-то небольшой или неизвестный банк не стоит обращаться за кредитом, потому что он «ненадежный». Мне много раз высказывали опасения, что банк обанкротится, и после этого изменятся условия кредита. Более продвинутых потенциальных заемщиков настораживает то, что кредит потом может быть продан (имеются в виду сделки секьюритизации). Однако в первом случае – для тех, кто опасается банкротства банка – для заемщика ничего не изменится, просто кредит нужно будет выплачивать правопреемнику банка-банкрота. Что касается сделок по секьюритизации, то они происходят не так часто, и на клиентах они практически не отражаются. При продаже кредита заемщик продолжает платить тому же банку, которому он платил до этого.
Конечно, не нужно обращаться в совсем маленькие банки, у которых ипотека идет «в нагрузку» к другим продуктам и отсутствуют специализированные ипотечные подразделения. Я рекомендую обращаться в кредитные организации из ТОП-30, те, которые давно работают с ипотекой.
– И далее какие критерии отбора?
Нужно учитывать несколько моментов. Во-первых, привлекательность ставок. Во-вторых, требования банка к кредитуемым объектам и требования банков к заемщикам. В-третьих, то, насколько в банке отработана технология проведения сделки.
Последний момент очень важен. Риэлторы, например, при одобрении заемщика в каком-то совсем непонятном банке могут сказать: «Нет, мы с этим банком работать не будем». Действительно, здесь могут быть разного рода сложности. Например, некоторые банки могут не одобрить объект, который прошел бы одобрение в других банках; также могут нарушаться сроки выхода на сделку и т.д.
Также всегда очень скептически нужно относиться к рекламе банка: в ней указывается самая низкая ставка. На практике получить кредит на таких условиях может очень незначительное количество потенциальных заемщиков. Это люди с большим «белым» доходом, берущие кредит на небольшой срок и с большим размером собственных средств. Также нижний предел ставок может означать, что это ставки для участников зарплатных проектов или по специальным продуктам (например, на покупку недвижимости из-под залога банка).
– На сайтах банков есть ипотечные калькуляторы. Насколько точно с их помощью можно рассчитать размер последующих платежей по кредиту?
Я бы не рекомендовала увлекаться электронными ипотечными калькуляторами. Как правило, при подаче документов либо ставка по кредиту оказывается другой, либо сумма кредита отличается от первоначально заявленной.
Есть достаточно много нюансов при одобрении кредитной заявки и один из них – соотношение последующего платежа по кредиту и дохода заемщика. У некоторых банков оно составляет 50/50, у других – 60/40, у третьих – 40/60. Данный показатель очень важен, но калькулятор не всегда его учитывает. Да это и не нужно: ведь задача калькулятора, так же как и рекламы, – завлечь клиента в банк.
Я советую внимательно изучать на сайте банка тарифную сетку, чтобы понять, на какую ставку можно рассчитывать; прочитать требования к заемщику, требования к объекту, списки необходимых документов и т.д.
– Это уже «общее место», но, тем не менее, давайте еще раз сделаем акцент на том, что при выборе банка важна не только и не столько процентная ставка. Тем более есть банки, у которых ставки находятся на предельно низком уровне, но получить в них кредит бывает практически невозможно, и обслуживание там находится на таком же, как и ставки – низком – уровне.
Безусловно. Кроме того, при выборе банка нужно учитывать и какие-то свои жизненные обстоятельства. Например, недавняя ситуация, когда созаемщиками по кредиту должны были быть мама с дочкой, которым было нужно, чтобы квартира была оформлена только на дочь. Тогда банк должен выбираться исходя именно из этой задачи. Или созаемщиками должны стать супруги, которые хотят, чтобы квартира была оформлена в собственность на одного из них. В этом случае нужно искать банк, который даст им такую возможность. Таких нюансов может быть очень много.
Также обращаю ваше внимание, что какой бы банк вы ни выбрали, следует помнить о том, что вы понесете дополнительные расходы по сделке. И в зависимости от банка эта сумма может отличаться. Остались еще банки, которые берут комиссию за выдачу кредита (просто называется это теперь по-другому – «за открытие счета», «за оформление закладной» и т.п.), и я бы не рекомендовала сразу отказываться от обращения в них. Если человек планирует погашать кредит в течение длительного срока – например, 10–15 лет, а ставка в данном банке ниже рынка на 1,5%, то все комиссии быстро отобьются.
– Требования к приобретаемой недвижимости у банков примерно одинаковы?
В основном да, но все равно лучше их заранее узнать, чтобы не было каких-то сюрпризов потом. Например, некоторые банки не кредитуют квартиры с перепланировками. При этом в Москве почти 90% квартир имеют какую-либо перепланировку. Так что человек, который выбирает банк, не кредитующий такое жилье, автоматически «урезает» себе 90% рынка.
Поэтому еще раз повторю, что лучше заранее ознакомиться с требованиями банка к объекту. К сожалению, многие люди думают: «Вот сейчас мы получим одобрение кредитной заявки, и всё». Но это не так. Если одобрение было получено не в том банке, то цель не достигнута. Цель заемщика – купить квартиру, а не получить одобрение.
– Чем длиннее срок кредита – тем ниже ежемесячные платежи, но в то же время тем больше будет размер переплаты. Какое из «зол» здесь лучше выбрать?
К сожалению, у нас люди слишком прямолинейно смотрят на то, сколько в конечном итоге они отдадут денег банку. Они думают, что сейчас возьмут в кредит один миллион, а через 20 лет отдадут уже два миллиона и хотят взять кредит на меньший срок. Но при этом забывают некоторые нюансы.
Во-первых, они забывают про инфляцию, и про то, что деньги сегодня всегда стоят дороже, чем деньги завтра. Во-вторых, о том, что с течением времени цена на недвижимость изменится. В-третьих, не все помнят, что небольшой ежемесячный платеж выгоднее, чем большой, так как он дает возможность управлять своим кредитом.
Я считаю, что есть одно правило – при небольшом ежемесячном платеже мы управляем кредитом, при платеже на грани финансовых возможностей – кредит управляет нами.
Я советую брать кредит таким образом, чтобы платеж составлял не более 50% от дохода семьи. В идеальном варианте – 30–40%.
Ипотека должна быть удобной. Невозможно в течение 10–15 лет отказывать себе во многом. Это нереально. Как показывает практика, человек срывается здесь уже на третий год.
Не нужно сразу пытаться «съесть» свою мечту. Это бесполезно – надорветесь. И будете говорить, что ипотека – это кабала. Нужно сделать так, чтобы ипотека стала для вас удобным финансовым инструментом. Для этого я рекомендую сначала приобрести недвижимость подешевле, а после частичной выплаты ипотечного кредита, продать купленную квартиру, взять другой ипотечный кредит и купить квартиру мечты.
Кстати, средний срок жизни кредита в России отличается от среднего срока кредита за рубежом. У нас он составляет 5–7 лет. На западе никто не старается погасить долг досрочно, люди спокойно платят банку много лет, и в итоге у них есть возможность нормально жить, ни в чем себе не отказывая. У россиян другая ментальность: мы хотим быстрее вернуть долг, чего бы нам это ни стоило.
– Мы говорили о том, как человек может сам выбрать банк для получения кредита. Это несколько сложно, но возможно. Можно переложить все заботы на кредитных брокеров. Где найти «правильного» посредника, который реально поможет получить кредит на хороших условиях? Какие услуги он должен оказывать?
Если специалист работает в брокерской компании, то фактически его работа заканчивается сразу после того, как он получает одобрение в банке для своего клиента. Если брокер работает в риэлторской компании, то его услуга считается оказанной после того, как человек купит квартиру. На мой взгляд, человеку, решившему работать с кредитным брокером, лучше обратиться к тому, который работает в риэлторской компании.
Можно долго и нудно описывать перечень услуг, которые должен оказать кредитный брокер. Если упрощенно, то задача кредитного брокера – выбрать банк, наиболее подходящий к ситуации клиента и наиболее для него финансово выгодный, одобрить клиента в этом банке, одобрить квартиру в страховой компании и в банке, и сделать все это с минимальным вовлечением своего клиента в данный процесс.
– Сколько стоит работа брокера?
Если говорить о брокере вне риэлторской компании, то здесь все зависит от сложности работы. Это может быть как фиксированная сумма, так и процент от суммы кредита (в среднем 1–3%).
Если говорить об услугах брокера, работающего в риэлторской компании, то комиссия зависит от тарифов агентства. В каких-то компаниях берут фиксированные суммы – 30–50 тыс. рублей, в каких-то берут в процентах – не более 1% от суммы кредита, в каких-то эта услуга оказывается бесплатно (но только в том случае, если клиент заключил с компанией договор на приобретение недвижимости).
Я бы не рекомендовала экономить на услугах брокера, так как уменьшение ставки хотя бы на 0,5% позволит отбить затраты через 3–4 года.
– До кризиса начиналась мода на «валютные кредиты». Впрочем, она была скоротечной. Имеет ли смысл брать такие займы сейчас?
Сейчас их берут крайне редко, хотя ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым. И до тех пор, пока доллар не поднялся до 40–44 рублей, из-за разницы ставок эти кредиты будут интересны. Но здесь не нужно забывать о дополнительных и регулярных расходах на конвертацию (ведь доллары придется где-то покупать, и вряд ли сделать это можно будет по курсу ЦБ) и о возможных колебаниях курса рубля, которые могут существенно удорожить валютные кредиты.
Я думаю, сейчас более интересны кредиты с комбинированными ставками. Здесь часть рисков изменения стоимости денег банк перекладывает на заемщика, поэтому ставки по таким программам ниже. Фиксированный период – во время которого ставки остаются неизменными – составляет от 1 года до семи лет. Затем ставка «привязывается» к ставке MosPrime или ставке рефинансирования Центрального банка. Такие программы выгодны тем заемщикам, которые планируют погасить кредит в течение выбранного фиксированного периода.
Не нужно забывать еще об одном нюансе: у одних банков ставка привязана к ставке MosPrime3M (то есть изменение этого индикатора учитывается каждые три месяца), у других – к MosPrime6M (здесь период увеличен до шести месяцев).
– Сейчас у некоторых банков опять появляется ипотека с нулевым взносом. Имеет смысл ее брать?
В настоящее время классического ипотечного кредита на покупку квартиры с нулевым первоначальным взносом нет. Ипотека с нулевым взносом подразумевает, что банку придется заложить недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. По этим программам кредитуются новостройки (которые не аккредитованы в банке-кредиторе), апартамены, загородные дома, земельные участки и т.п. В дальнейшем – после получения права собственности на новую квартиру (если приобреталась новостройка) – заемщик может переоформить залог на нее.
И хорошо, что сейчас продукты с нулевым первоначальным взносом отсутствуют. На мой взгляд – это абсолютное зло. Человек, который не внес за свою квартиру ни копейки, не считает ее своей, и когда у него меняется финансовая ситуации, просто предлагает банку ее забрать. А банку квартира не нужна, ему нужны деньги… Во время кризиса люди с минимальным первоначальным взносом первыми попадали в дефолт. Если вдруг случаются какие-то экономические спады, недвижимость дешевеет. У человека, который внес хотя бы 20% собственных средств, есть на этот случай определенный «люфт». Заемщик, который не внес ничего, этого лишен. А это значит, что как только недвижимость начнет падать в цене, должник, даже если продаст ее, не сможет полностью рассчитаться с банком. Все-таки нужно поднакопить собственные средства – хотя бы 10%.
– Новостройки в кредит кому советуете покупать?
Бывает, клиент приходит и говорит: «Я хочу купить новостройку». Тогда я спрашиваю: «А вам есть где жить?». Он отвечает: «Нет, пока я снимаю квартиру». Тогда я интересуюсь: «А вы готовы такое материальное бремя на себя взвалить? Ведь придется выплачивать и ипотеку, и аренду. Потом еще будут нужны деньги на ремонт квартиры». После этого люди задумываются.
Новостройка – подходит тем заемщикам, у которых уже есть своя квартира, где они могут какое-то время жить.
– Но новостройки все-таки очень привлекательны из-за цен?
Да, новостройки могут быть более привлекательными по цене, но процентная ставка по ипотеке до оформления права собственности будет выше (за исключением специальных продуктов); кроме того, застройка в Москве сейчас больше точечная и купить квартиру в любом понравившемся районе не получится.
– Насколько человек может быть спокоен за юридическую чистоту приобретаемой недвижимости?
Это заблуждение, что ипотечному заемщику здесь не о чем беспокоиться. И банк, и страховая компания проверяет законность только последней сделки с объектом, не анализируя его историю.
Выбирая страховую компанию, нужно внимательно изучать правила страхования, от которых зависит возможность получения заемщиком денежных средств. Но в любом случае если страховая компания и будет выплачивать компенсацию, то только после решения суда. А суды в нашей стране могут длиться годами. До этого момента заемщик должен будет продолжать обслуживать кредит и оплачивать страховку.
Не надо забывать, что выгодоприобретателем по договору страхования является банк-кредитор. То есть если что-то случается с объектом недвижимости, деньги от страховой компании получит банк.
Поэтому при покупке недвижимости ипотечнику лучше обратиться к профессионалам, и обязательно просить у них не просто провести экспертизу объекта, но и предоставить письменное юридическое заключение.
– А нотариус может гарантировать безопасность сделки и защиты покупателя в дальнейшем?
Нет. Он может только выступать свидетелем в суде. Нотариус не проверяет подлинность предоставленных документов.
– То есть не нужно тратить деньги на услуги нотариуса?
Я считаю, что нет.
ipocredit.ru, 03.09.2013
Беседовала Софья Ручко
