Обратная ипотека поможет и банкам, и пенсионерам, и экономике
В 1990-е гг. специалисты многих стран обратили внимание на значимость эффекта старения своих наций для развития экономики. Граждане старшего возраста, выходя на пенсию, значительно сокращали свои расходы, а, значит, снижали потребительский спрос. В ряде стран был найден эффективный механизм оживления активности этого сегмента населения — обратная ипотека.
По своей сути обратная ипотека — это необслуживаемый заем под залог имеющегося жилья с погашением после смерти пенсионера. То есть ее не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (капитализируются). Размер кредита рассчитывается индивидуально и составляет определенный процент от стоимости жилья в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его недвижимости и от формы выплаты (единовременной или равными долями в течение определенного срока). Пока максимальный срок, в течение которого заемщику будет регулярно выплачиваться сумма, составляет 10 лет. В период тестовой реализации программы АРИЖК выдает кредиты от своего имени под 9% годовых.
Авторы подобных программ не ошиблись в своих расчетах: многие граждане, эффективно работая всю свою жизнь, обеспечили себя комфортным жильем для проживания. По завершении карьеры их доходы существенно сокращались, да и обслуживание жилья требовало немалых средств. Вступление в программы, подобные обратной ипотеке, позволяло им сохранять привычный образ жизни: средства, получаемые по такого рода кредитам, бессмысленно сберегать, и они точно будут направлены на потребление, т. е. улучшение условий жизни граждан старшего возраста. Кроме регулярной прибавки к пенсии на «текущие нужды» наиболее востребованными потребностями пенсионеров были ремонт жилья и дорогостоящие медицинские операции. Дополнительные доходы получала и банковская система.
Объем средств, возвращенных в экономику по подобным программам, уже измеряется миллиардами долларов. Самой эффективной оказалась программа правительства США Home Equity Conversion Mortgages, название которой можно перевести как «превратим наше жилье в наши доходы». Благодаря ей под контролем и гарантиями государства были вовлечены в экономический оборот значительные частные инвестиции.
В США в первый год запуска подобной программы было выдано всего 57 займов, в кризисный 2009 г. — более 100 000. В России обратная ипотека могла бы придать дополнительный импульс развитию ипотечного рынка, который на сегодняшний день, казалось бы, освоен практически полностью. Действительно, число заемщиков, которые сегодня испытывают потребность в кредите и обладают достаточными доходами, чтобы его себе позволить, уменьшается за счет роста числа тех, кто ипотеку уже взял (так, по данным АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов в России в январе — августе 2012 г. по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. вырос в 1,5 раза — до 611,6 млрд руб.). Еще меньше остается тех, у кого структура доходов удовлетворяет требованиям потенциальных кредиторов. Эта категория граждан входит в зону конкуренции всех крупных игроков рынка, готовых вести борьбу за то, чтобы привлечь их в качестве клиентов и способствовать увеличению доходов банка. Борьба эта выражается в предложении минимальных ставок и в высоких рисках, которые банки готовы брать на себя ради исполнения бизнес-планов.
Зарубежный опыт выявил существенные демографические изменения среди участников программ, подобных обратной ипотеке. Установлено, что они, в среднем, живут дольше, поскольку могут улучшить условия своей жизни. Также очевидным образом совпадают интересы заемщика и кредитора: чем дольше проживет заемщик, тем больший процентный доход получаит кредитор; это кардинально отличает обратную ипотеку от механизмов пожизненной ренты.
Учитывая высокую долю собственников жилья в нашей стране, обратная ипотека представляется новым, большим, неосвоенным сегментом для российской банковской системы. История обратной ипотеки на Западе насчитывает десятки лет, но, чтобы она стала полноценным рыночным механизмом, влияющим на экономику, потребовались значительные изменения и в национальных законодательных актах, и в формировании гарантийных механизмов для всех участников данного рынка. Детальный анализ зарубежного опыта может позволить пройти этот пусть значительно быстрее. В частности, скорее всего потребуется принятие специального закона, закрепляющего права и обязанности и кредиторов, и заемщиков; совместно с надзорными органами необходимо обсудить вопросы изменения подходов к формированию резервов кредитных и страховых организаций; продумать вопрос нивелирования дисбаланса начисляемых и реально получаемых доходов; разработать и внедрить механизмы финансовых гарантий, позволяющие обеспечить минимизацию рисков для первичных кредиторов и возможных инвесторов; внедрить полноценные механизмы секьюритизации подобных активов для снижения процентного риска.
Наконец, должны измениться макроэкономические условия, позволяющие выдавать и классическую, и обратную ипотеку по ставкам, не выше 9% годовых (в рублях): при более высоких ставках обратная ипотека как способ реального улучшения условий жизни пожилых становится малоэффективной. Но, поскольку сейчас государство активно пытается создать условия для снижения ставок в ипотечном кредитовании, есть основания полагать, что в недалеком будущем ставка в 9% перестанет восприниматься «нерыночной» с точки зрения эффективности банковского бизнеса.
Обратная ипотека — не единственный новый рынок, который позволит расширить сферы бизнеса для многих кредиторов, но в числе прочих обладает наибольшим макроэкономическим эффектом и социальной значимостью для экономики страны.
Ведомости, 24.01.2013
