Андрей Семенюк: Платеж по кредиту не должен превышать 35-45% дохода семьи
Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк отвечает на вопросы читателей www.irn.ru
Из-за высокой стоимости квадратного метра одним из наиболее доступных способов приобретения квартиры для многих россиян остается ипотека. На рынке недвижимости представлено множество ипотечных программ как коммерческими банками, так и некоммерческими структурами. Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк рассказал о выгодных программах, которые предлагаются на ипотечном рынке, в ходе онлайн-конференции «Ипотека сегодня: самые привлекательные программы и ставки, требования банков, советы заемщику».
Что делается для повышения доступности жилья?
Доступность жилья зависит от двух факторов: в первую очередь, его цены и только потом – от стоимости обслуживания кредита. В настоящий момент государство прорабатывает программу по строительству жилья экономкласса и снижению стоимости жилья для конечного покупателя, в которой будет участвовать АИЖК. Кроме того, уже с 2009 года мы реализуем свою программу, направленную на стимулирование банковского кредитования строительства жилья (программа «Стимул»), в мае прошлого года программу продлили еще на 2 года, что позволяет принять участие в ней проектам строительства с плановым сроком завершения и ввода в эксплуатацию до конца 2015 года. Также в 2012 году агентство приступило к освоению совсем нового для нас направления – арендного жилья. «Арендное жилье» от АИЖК – по сути, это финансовый инструмент, который должен помочь организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками.
Но, пожалуй, главным стратегическим приоритетом для агентства остается увеличение объемов финансирования рынка жилья и ипотеки за счет размещения ипотечных ценных бумаг на российском рынке, содействия в формировании базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также стимулирования выпуска ипотечных ценных бумаг участниками рынка и оказания им необходимой поддержки. Сегодня АИЖК является оригинатором порядка 50% выпуска всех российских ипотечных ценных бумаг. А наша программа предоставления поручительств по выпускам ипотечных облигаций позволяет даже небольшим участникам рынка выпускать облигации с высоким кредитным качеством.
Почему в России такие высокие ипотечные ставки?
Ставка по ипотечному кредиту зависит от нескольких факторов. В первую очередь, это стоимость привлечения денег банками, затем – маржа банка на кредитные риски, операционные издержки, существенное влияние оказывает и уровень банковской конкуренции. Вопрос в том, насколько стоимость денег на финансовом рынке привязана к инфляции. И если смотреть долгосрочный прогноз правительства по снижению уровня инфляции, есть основание ожидать, что в долгосрочной перспективе ставка кредитования также будет снижаться.
На ближайшие несколько лет правительство обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный. Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%. В итоге, сложив обе цифры, мы получим 6,9% годовых. Сейчас по некоторым программам, разработанным АИЖК, кредит можно получить под 8-10% годовых. Однако не всё, к сожалению, зависит только от нашей экономики. Так, в этом году ставки вынудил повышать финансовый кризис, из-за чего у банков возникли сложности с привлечением дешевого финансирования.
Как рассчитать свои силы и средства на обслуживание ипотечного кредита?
Первое, на что должен обращать внимание потенциальный заемщик, – это на доступность ежемесячного платежа. Стандартная формула: платеж по кредиту не должен превышать 35-45% дохода семьи. Кроме того, рекомендую иметь «подушку безопасности» на возможные форс-мажорные случаи – неприкосновенный запас в виде суммы в размере трех платежей по кредиту на счете в банке.
В чем состоит суть кредитования от АИЖК?
Во-первых, сразу подчеркну, что агентство – не банк, как думают многие. Зато любой банк может стать партнером АИЖК и выдавать кредиты по стандартам агентства. Для чего это нужно? Агентство разрабатывает стандарты ипотечных продуктов, партнеры выдают по ним кредиты и займы, которые агентство затем выкупает и выпускает под них ипотечные облигации, тем самым привлекая на рынок дополнительные финансовые средства.
Стандарты АИЖК публичны, условия всех программ размещены в открытом доступе, там же можно посмотреть перечень партнеров – сегодня это 136 банков и 200 небанковских организаций, выдающих кредиты и займы по стандартам АИЖК во всех регионах России. Кроме того, среди программ агентства есть специальные ипотечные программы для отдельных категорий населения (военнослужащих, молодых учителей, молодых ученых, для владельцев материнского (семейного) капитала).
Какие категории людей попадают под льготные категории получения кредита на приобретение жилья?
В законодательстве четко определены льготные категории населения, имеющие право на приобретение жилья и получение ипотечного кредита. Это, прежде всего, военнослужащие – участники накопительно-ипотечной системы, распорядители материнского (семейного) капитала, молодые учителя, молодые ученые. К льготникам относятся также участники федеральных целевых программ. Кроме того, в соответствии с условиями ипотечных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, право на вычеты из процентной ставки по ипотечному кредиту также имеют: участники подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы», владельцы государственного жилищного сертификата участника подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», многодетные семьи. Агентством разработаны специальные ипотечные программы для льготных категорий – молодых ученых, молодых учителей, военных.
Расскажите, пожалуйста, поподробнее о военной ипотеке.
Этот продукт был разработан АИЖК совместно с ФГУ «Росвоенипотека» и запущен еще в 2009 году, по сути став первым социальным ипотечным продуктом. Сейчас ипотека для военных присутствует в продуктовых линейках банков, которые не являются партнерами АИЖК, что говорит о растущей популярности продукта. Уникальность «Военной ипотеки» в том, что она позволяет военнослужащему уже в самом начале службы приобрести собственное жилье, при этом первоначальный взнос и платежи за него вносит государство – за счет средств, учтенных на специальном накопительном счете (НИС). Подробную информацию о продукте можно посмотреть на сайте ФГКУ «Росвоенипотека».
А какие льготные условия действуют для молодых учителей?
Для молодых учителей, работающих в государственных и муниципальных школах, агентство в прошлом году разработало и запустило специальный ипотечный продукт «Молодые учителя». Он предусматривает процентную ставку 8,5%, зафиксированную на весь срок кредитования. Кроме того, на региональном уровне молодым учителям положена компенсация первоначального взноса по ипотеке – до 20% от суммы кредита.
Что АИЖК может предложить молодым ученым?
Программа разработана специально для кредитования научных сотрудников не старше 35 лет, для докторов наук — до 40 лет. Принять участие в программе могут специалисты российских академий наук (РАН, РАСХН, РАМН и др.), национальных исследовательских университетов и институтов, научных центров и т.д. Сумма кредита, которая предоставляется по такому ипотечному продукту, превышает размер кредита, который молодой ученый мог бы получить на стандартных условиях с учетом своих доходов. Поэтому программа дает возможность приобрести собственное жилье заемщику с небольшим объемом накопленных средств. Интересна молодым заемщикам будет и льготная ставка кредитования — 10–10,5% годовых в рублях, что существенно ниже уровня среднерыночных ставок по ипотеке. Другой важный момент – возможность привлечения созаемщика, причем сфера его работы не оговаривается.
Но главная особенность программы – в специальной схеме графика платежей. Программа предусматривает низкий размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования и плавный, с учетом инфляции, выход на основную сумму платежа. Такой подход позволяет сделать ежемесячный платеж необременительным для заемщика. Например, по статистике уже выданных кредитов, при ставке 10–10,5% годовых и среднем доходе заемщика в 22 000 руб., ежемесячный платеж по кредиту составляет порядка 9 000 руб.
IRN.RU, 12.08.2013
