Мария Полякова: Российские граждане предпочитают брать ипотеку с фиксированной ставкой
В последнее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию активно переводит пилотные проекты в рабочий режим. О том, какие новые продукты сегодня выводятся на российский ипотечный рынок, читателям БН рассказала директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.
– В минувшем году АИЖК сообщало о запуске в пилотном режиме продукта «Лояльная ипотека». На какой стадии внедрение этой программы находится сейчас?
Пилотный проект проведен и признан успешным. Но это не самостоятельная программа, а дополнительная опция, которая предлагается при оформлении ипотечных займов по наиболее популярной ипотечной программе АИЖК «Стандарт». В этом году – после завершения тестирования услуги – агентство планирует предложить ее всему рынку.
– Если вскоре эту опцию станут предлагать все партнеры АИЖК, расскажите, пожалуйста, о ней подробней.
Опция позволяет несколько раз за время «жизни ипотечного кредита» воспользоваться «платежными каникулами». В случае возникновения у заемщика финансовых трудностей он может оперативно снизить ежемесячный платеж на 45-60%. Общая длительность «платежных каникул» составляет два года, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться сниженный платеж, – шесть месяцев, а максимальный разовый срок использования опции – 12 месяцев. Правда, в случае рождения ребенка мы готовы максимальный срок увеличить до полутора лет. Уточню: воспользоваться услугой заемщик сможет не раньше, чем через год после получения ипотечного кредита.
– Но после завершения «каникул» ежемесячный платеж вырастет?
В последующем, когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, ежемесячный платеж не изменится. Платежная нагрузка будет перераспределена за счет удлинения срока кредитования. Плата за «подключение к программе лояльности» АИЖК в пилотном проекте составляла 0,3 процентных пункта к ежегодной процентной ставке. Зато значимость новой услуги трудно переоценить. Учитывая, что ипотека сопровождает человека длительный период жизни, подобный механизм защиты от финансовых проблем просто необходим.
– «Пилот» признан удачным, то есть услуга пользовалась спросом. На ваш взгляд, какие мотивы двигали принявшими участие в этом проекте заемщиками?
В основном кредит с такой опцией выбирали молодые пары, рассчитывающие на прибавление в семействе, или заемщики, которые берут кредит самостоятельно и одни участвуют в сделке. Это грамотные заемщики, которые оценивают опцию как дополнительную страховку на тот случай, если у них родится ребенок и кому-то временно придется быть с ним дома, или на тот случай, если заемщик временно потеряет часть дохода (например при смене места работы).
– Многие разработки АИЖК берут на вооружение работающие на ипотечном рынке банки. Но в данном случае – в чем выгода кредитора?
«Платежные каникулы» являются страховкой в случае временного снижения платежеспособности заемщика. Благодаря использованию новой опции кредитор может быть уверен, что заемщик не будет «прятаться», а своевременно предупредит о временных трудностях. Это позволит оперативно поддержать платежеспособность клиента и в итоге сохранить ему жилье.
– В последнее время АИЖК регулярно сообщает, что переводит очередной «пилот» в рабочий режим. Так, недавно из пилотного в рабочий режим переведена ваша программа «Переезд». Можно уже рассказать о первых итогах?
Программа запущена и постепенно набирает обороты. Наибольшего спроса, как и по другим программам, мы традиционно ожидаем осенью: люди вернулись из отпусков и готовы вплотную заняться квартирным вопросом – поиском нового жилья и оформлением сделок.
– Есть регионы, в которых программа более популярна, чем в других?
Ярко выраженного предпочтения по регионам мы не наблюдаем, зато уже сейчас можно отметить, что подавляющее большинство заемщиков остается проживать в том же населенном пункте или регионе, меняя жилье на более комфортное. При этом заемщики предпочитают брать максимально возможную сумму кредита, близкую к 70% стоимости имеющегося жилья.
– Сдерживающие факторы?
Проблемы в первую очередь связаны со сложностью донесения до широких масс схемы реализации продукта. На рынке уже сложился определенный стереотип по порядку организации альтернативных сделок, когда продажа старого жилья и покупка нового происходят одновременно. Мы же предлагаем разнести эти сделки во времени. Это особенно актуально при приобретении жилья в новостройке, куда нет возможности переехать сразу.
– Как идет реализация ваших льготных программ?
По программе «Молодые учителя» до недавнего времени действовало ограничение. Оформить кредит с процентной ставкой в 8,5% годовых могли лишь те учителя, которые имели право на получение субсидии для оплаты части первоначального взноса. Иными словами, для возникновения возможности подачи документов на получение кредита, необходимо было, чтобы заявителя включили в список получателей субсидии.
Весной 2013 года это ограничение было снято, теперь учитель независимо от того, имеет он право на субсидию от государства или нет, может обратиться за получением ипотечного кредита с льготной процентной ставкой. С одним уточнением: для учителей, не имеющих права на получение субсидии, должно выполняться требование к общему стажу педагогической деятельности – не менее трех лет.
– Как выглядит финансовый «портрет» среднестатистического заемщика по программе «Молодые учителя»?
Это молодой учитель, который, как правило, привлекает созаемщика – супруга или другого близкого родственника. Средняя стоимость приобретаемого жилья составляет 1,7 млн руб. Ежемесячный платеж – 8 тыс. руб. Правда, это в среднем по России: в Москве и Петербурге суммы кредита, конечно, значительно выше. В нашем портфеле пока большинство кредитов выдано с учетом жилищных субсидий, средний размер субсидии составляет 350 тыс. руб. Но после отмены обязательного включения учителя в список получателей субсидий количество заявок от заемщиков значительно выросло.
– По каким параметрам от учителей отличаются заемщики по программе «Молодые ученые»?
По этой программе ипотеку берут в основном молодые семьи (средний возраст супругов 25-26 лет) без детей. Если это сотрудники РАН, то в 30% случаев они используют для приобретения жилья субсидию. Кроме них по программе «Молодые ученые» кредитуются преподаватели вузов, сотрудники государственных научных центров и сотрудники, занятые в наукоемких отраслях, врачи, работающие в ФГБУ, а также молодые специалисты, занятые в оборонно-промышленном комплексе и на стратегических предприятиях. Средний размер кредита составляет 2,5 млн руб. При этом первый платеж рассчитывается на уровне 10-11 тыс. руб. в месяц. В большинстве случаев покупаются двухкомнатные квартиры небольшой площади.
– Год назад вы включили в свои программы возможность брать кредит с комбинированной процентной ставкой. Пользуется ли это предложение спросом?
В среднем доля заемщиков, выбирающих кредиты с переменной ставкой, близка к 10%. Но в некоторые отрезки времени это число резко возрастает. Например, фиксировались периоды, когда доля таких заемщиков доходила до 17%. Относительно небольшая доля объясняется тем, что российские граждане традиционно предпочитают брать кредиты с фиксированной ставкой. Кроме того, не все сограждане верят в долгосрочные прогнозы снижения инфляции. В то же время АИЖК регулярно получает запросы о рефинансировании в связи с изменившейся конъюнктурой рынка, что при переменной ставке происходило бы автоматически.
– И напоследок вопрос, напрямую не касающийся работы АИЖК. Напомню, подавляющее большинство получающих материнский капитал семей использует его на улучшение жилищных условий. Но министр финансов России Антон Силуанов сообщил, что после 2016 года программу по выплате материнского капитала в России могут заменить повышенными выплатами детского пособия для определенных категорий граждан. Как вы оцениваете эту инициативу?
Доля сделок с МСК на рынке ипотеки не настолько велика, чтобы отмена субсидии оказала существенное влияние на рынок в целом. С другой стороны, желание Минфина сэкономить и заменить эту субсидию пособиями для малоимущих приведет к стимулированию рождаемости в малообеспеченных семьях. На мой взгляд, государству выгоднее стимулировать рождаемость в обеспеченных семьях – это снижает дифференциацию и социальную напряженность в обществе и впоследствии приводит к возврату денег в бюджетную сферу.
Бюллетень Недвижимости, 18.09.2013
Беседовал Игорь Чубаха
