В 2013 году ипотечные ставки вырастут на 2%
Чего ждать ипотечным заемщикам в этом году, кто может получить кредит по минимальной ставке, когда выгодно рефинансирование, рассказал начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин» Владислав Есенков.
- Владислав, с прошлого года ипотека дорожает. Какие средние ставки действуют сейчас?
Наблюдается довольно широкий разброс ставок. Минимальные ставки действуют, наверное, в государственных программах, которые реализуются через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АЖИК). Оно «держало» ставки на низком уровне /примерно 10% годовых/, что называется, до последнего, но тоже было вынуждено фактически повысить их на 2 %. Теперь ставки по этим программам начинаются от 12%.
У коммерческих банков произошло увеличение процентных ставок примерно на ту же величину. Но там стартовая ставка была не 10%, а примерно 12%.
- То есть информация в рекламе, анонсирующая кредиты под 8–9%, – не соответствовала действительности?
Реально получить кредит под 8% было возможно только при соблюдении очень многих условий.
- Каким требованиям должен соответствовать заемщик, чтобы получить кредит по минимальной ставке?
Для этого кредит должен быть минимален по сроку: то есть выдаваться лет на пять. При этом первоначальный взнос должен быть больше 50%.
Также на размер ставки очень сильно влияет прозрачность дохода заемщика. Как известно, его можно подтвердить по справке 2-НДФЛ или использовать различные вариации на тему подтверждения «серого» дохода /это может быть подтверждение по форме банка, подтверждение от работодателя в свободной письменной форме и т.д./.
И еще один момент, который может повлиять на минимизацию процентной ставки, связан с формированием самой процентной ставки.
- Как она может формироваться?
Здесь есть два варианта. Первый: когда процентная ставка фиксируется на весь срок кредитования и не подлежит изменению ни при каких условиях. Второй: когда она фиксируется на определенный период времени, довольно краткосрочный, после чего становится плавающей. Это означает, что размер ставки будет зависеть от официального уровня инфляции в стране или от ставки MosPrime /в случае рублевых кредитов/ и Libor /при валютной ипотеке/.
До кризиса 2008 года такие программы пользовались большой популярностью. Ведь в данном случае на фиксированный период времени устанавливается ставка более низкая, чем по классическим ипотечным программам. Но кризис показал, что плавающая часть ставки очень сильно подвержена влиянию экономической ситуации. В результате кризиса у многих клиентов ставки выросли до 20–30%.
Впрочем, сейчас банки предпочитают фиксировать верхний предел ставок: то есть вы берете кредит с комбинированной ставкой, она может расти через какое-то время, но не выше определенного в кредитном договоре значения.
Вероятно, ипотека с комбинированной ставкой может быть выгодна в том случае, если заемщик планирует погасить кредит быстро – в течение того периода, на который устанавливается фиксированный процент?
Да. Кстати, как показывает статистика, обычно кредиты закрываются за 5–7 лет, вне зависимости от того, на какой период люди берут их.
- В разных регионах стоимость ипотеки отличается?
Если ставки и варьируются, то не столь существенно.
Ведь все подразделения банков в регионах, даже если они юридически самостоятельны, де-факто зависят от московских филиалов, от головных офисов, где и решается вопрос ценообразования. Исключением являются только некоторые региональные банки – например, за Уралом, которые там занимают большую долю рынка и живут относительно автономно. В других случаях большинство кредитных организаций не склонно дифференцировать свои программы по регионам.
Хотя в зависимости от конкретной экономической ситуации в области, в зависимости от вероятности ухода заемщика в дефолт, ставки могут различаться. Например, кредитование в регионах Северного Кавказа находится под особым надзором Центрального банка. Банковские риски там существенно выше, как по кредитным, так и по другим банковским операциям. Аналогичная ситуация складывается в южных регионах страны. Там есть проблема с природными катаклизмами, вследствие которых может пострадать недвижимость. Это сказывается на стоимости страхования недвижимости, а в итоге и на конечной стоимости ипотеки для заемщика.
Здесь нужно учитывать, что есть процентная ставка в «голом виде», а есть так называемая полная стоимость кредита – эффективная процентная ставка: то есть то, сколько реально заемщик будет платить банку. Сюда включается обычно и страховая премия. И вот именно размер страховых тарифов будет зависеть от возможности причинения ущерба имуществу в дальнейшем.
- Я знаю один банк, который в случае отказа заемщика от комплексного страхования поднимает ставку по ипотеке на 7%.
Это уже заградительный барьер – когда человеку говорят: «Вы можете застраховаться, и это будет стоить примерно 1%, а можете не страховаться, но тогда кредит будет на порядок дороже». В таком случае заемщик понимает, что заплатить 1% от суммы кредита за страховку – все-таки выгоднее.
- Все равно люди неохотно страхуются.
Да, пока гром не грянет – мужик не перекрестится. Таков наш менталитет, и он еще долго будет таким.
Хотя нельзя не признать, что ипотечное страхование – довольно дорого. При страховке ипотечных кредитов страховщики завышают свои тарифы. То же самое они делают и в автокредитовании. Стоимость полиса КАСКО для кредитного и некредитного автомобиля ощутимо различается.
И все-таки страхование необходимо. Не дай Бог что-то случится со здоровьем и трудоспособностью заемщика, с недвижимостью или правом собственности на нее.
Страхование титула – наверное, самое важное из всех видов страхования. Покупая квартиру, многие люди не отдают себе отчет в том, что в будущем с их недвижимостью могут произойти весьма неприятные метаморфозы. Например, если квартира была получена предыдущим собственником по наследству, могут неожиданно появиться наследники; также бывает, что в квартиру возвращаются люди, которые были из нее выписаны (в места лишения свободы, в вооруженные силы, в дома престарелых), и их восстанавливают в правах пользования квартирой. Такие казусы не очень часто, но все-таки случаются. И в этом случае без страховки финансовые затраты заемщика будут гораздо выше.
- Как должны соотноситься ежемесячные платежи по кредиту с доходами заемщика?
Когда мы консультируем клиентов, то стараемся понять не только то, какую сумму кредита они хотят получить, а то, какая финансовая нагрузка по ипотеке будет для них комфортной. Каждый здесь решает по-своему: кто-то готов тащить на себе и 10 кредитов, отдавая банку 90% своего дохода. Но более разумно не брать на себя такую большую финансовую нагрузку.
При расчете максимальной суммы кредита банки учитывают отношение ежемесячного платежа к доходам заемщика. Чаще всего эта величина составляет 40–60% /с учетом тех кредитов, которые уже могут быть у заемщика/.
- На сколько вырастут ставки по ипотеке в этом году?
Думаю, процента на 2.
- Какой барьер вы считаете психологическим – выше какого значения ставок люди перестанут брать ипотеку?
Некоторые аналитики уже обжигались на такого рода предсказаниях, дав несколько лет назад прогноз относительно «психологического барьера» на рынке недвижимости Москвы. Тогда говорили, что $2 тыс. за квадратный метр – это предел, дороже люди уже не будут покупать квартиры. Сейчас – эти цифры выросли до $5–6 тыс., но жилье покупают все равно. Со ставками по кредитам – такая же история.
Отвечая на вопрос, нужно учитывать больше психологический момент, потому что предсказать реакцию рынка с финансовой точки зрения трудно. Мне кажется, что когда заявленные ставки по ипотеке будут уже очень близки к рекламным ставкам по потребительскому кредитованию – то есть достигнут 15–16% – тогда заемщики начнут сомневаться, брать ли им ипотеку.
Хотя, с другой стороны, ипотека всегда будет востребована. Людям всегда нужно будет что-то есть, что-то носить и где-то жить.
Ипотека – это не потребкредит, который является фактически кредитом «на воздух». Большинство заемщиков, получив его, очень скоро обнаруживают, что они ничего существенного не приобрели, а возвращать деньги банку приходится.
С ипотекой несколько другая ситуация. Во-первых, здесь есть обеспечение – то есть в крайнем случае квартиру можно реализовать, закрыв таким образом задолженность перед банком. Кроме того, жилищный вопрос, особенно в Москве, стоит очень остро. Он сильно испортил москвичей, как говорил Воланд, и ставит людей перед необходимостью что-то делать. Поэтому рынок ипотеки в отличие от потребительского кредитования более жизнеспособен.
Тем более сейчас, когда строить в столице уже практически негде. Высказывание о том, что Москва нерезиновая – оказалось жизнеспособным. Новая Москва – это пока Нью-Васюки, она есть только на карте, а каким образом и что там будут строить – еще непонятно, в то время как людям нужно где-то жить уже сейчас.
- Как отражается на ежемесячных платежах по кредиту повышение ставки на 1–2%?
Если говорить о среднем росте ставки на 1,5%, то ежемесячный платеж вырастает примерно на 7%.
Если рассмотреть среднестатистический кредит в размере 3 млн. рублей, выданный на 7 лет, то платеж по нему составит около 38 тыс. рублей в месяц. После увеличения ставки он вырастет примерно до 40,5 тыс. рублей.
- Когда ждать снижения ставок и ждать ли?
Ждать, потому что действие ценового механизма в условиях рынка еще никто не отменял. А жизнь рынка – это жизнь по синусоиде: то есть взлеты-падения-взлеты. Вопрос в том, когда это снижение можно ожидать.
В первую очередь ставка формируется из себестоимости ресурсов банка. Банк не печатает деньги, он тоже их либо занимает, либо привлекает. Если основным источником фондирования являются средства, привлеченные от граждан, то логично смотреть, под какие проценты эти средства привлекаются. Если мы видим, что ставки по депозитам растут /что и происходило в прошлом году/, то это говорит о том, что деньги будут выдаваться в виде кредитов тоже по повышенной ставке.
Также влияние на ценообразование оказывает конкурентная борьба. В условиях относительно здоровой конкуренции, когда в одной сфере работает больше десяти компаний, сговора, скорее всего, быть не может. В данной ситуации – большое количество игроков является плюсом для рынка. Это если и не будет приводить к падению ставок, то, по крайней мере, несколько притормозит их рост.
Задача любой коммерческой организации – получение прибыли. Что бы ни говорили о неких социальных составляющих, нужно понимать, что в бизнес люди приходят для получения прибыли. В определенный период времени банк может минимизировать свой доход, но это не означает, что он начнет перепродавать деньги ниже себестоимости.
- После снижения ставок у многих заемщиков возникнет вопрос о рефинансировании действующих кредитов. Когда делать это выгодно?
Здесь нужно помнить, что если человек взял кредит, например, в Сбербанке, то не факт, что его спокойно рефинансируют, предположим, в ВТБ. Ведь стандарты выдачи ипотеки у каждого банка – свои. Хотя в этом направлении ведется достаточно серьезная работа, пока нет механизма, который позволил бы заемщику легко переходить из одного банка в другой.
Каждый раз придется согласовывать этот вопрос в индивидуальном порядке. Есть банк А, заемщик которого хочет рефинансироваться в банке Б. Банк А говорит: «Хорошо, мы снимаем обременение на квартиру, но сначала верните нам деньги». Банк Б отвечает: «Давайте иначе: сначала вы нам предоставите документы о снятии обременения, а потом мы вам дадим деньги». Это один из проблемных моментов, могут быть и другие нюансы.
Впрочем, всегда есть смысл попробовать рефинансироваться. Но здесь стоит смотреть не только на разницу в процентной ставке, но и учитывать расходы, которые неизбежно возникнут. Процесс рефинансирования не бесплатный для заемщика. Возможно, ему придется перестраховаться, заново оценить квартиру и т.д. Эти расходы могут привести к тому, что само рефинансирование окажется невыгодным. Нужно всё считать в каждой конкретной ситуации.
- Предположим, человек взял кредит. Через 10 лет его квартира стоит уже совсем другие деньги. Но в то же время заемщик уже переплатил за недвижимость, потому что он возвращает долг банку с процентами. И все же, учитывая динамику роста цен на недвижимость, в итоге человек переплачивает за квартиру или нет?
Начиная с 2005 года, стоимость недвижимости в Москве выросла с $2 тыс. за квадратный метр до $6 тыс. Это 300% рост!
Но при этом существует и переплата заемщика в виде оплаты процентов по кредиту. При 10–15-летнем сроке кредитования сумма, которую заемщик выплатит в виде процентов банку, сопоставима с размером кредита. То есть если человек берет ипотеку на 3 млн., то в конце срока кредитования он отдает банку около 6 млн. Однако обычно люди закрывают кредиты раньше, чем за 10 лет. Также не нужно забывать о том, что деньги, которые потрачены сегодня, в будущем стоят дешевле – они обесцениваются со временем. Так что в итоге получается, что все затраты заемщиков окупаются.
Сейчас банки практически отказались от использования дифференцированных платежей – практически всегда применяется аннуитетный платеж. Поэтому чем быстрее гасится основной долг – тем меньше в виде процентных платежей переплатит заемщик.
ipocredit.ru, 23.01.2013
Беседовала Софья Ручко
