Александр Комаров: Ипотека была, есть и будет
О кризисе, потолке цен на недвижимость и условиях, на которых можно получить ипотеку под низкий процент, Порталу 66.ru рассказал директор «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров.
Жилье и ипотека — животрепещущий для всех вопрос. И последние новости откровенно вгоняли в печаль: ставки растут, банки ужесточают требования к заемщику, реальные доходы населения падают. О том, чего стоит ждать в этой ситуации, мы поговорили с директором «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования» Александром Комаровым.
- Александр Васильевич, ситуация в экономике очень непростая, что в этом свете будет с ипотекой?
Первое, что хотелось бы сказать: ипотека была, есть и будет. В каких объемах и на каких условиях — уже другой вопрос. Не секрет, что банковский сектор сталкивается сейчас с неким кризисом ликвидности. Ставки по депозитам растут, растут ставки и по займам. Ипотека уже подорожала. Когда это остановится, мы не знаем. Факторов на самом деле много: сюда добавляется и повышение ЦБ РФ ключевой процентной ставки, и финансовые санкции со стороны Запада.
У нас ситуация немного другая. Когда правительство создавало ОАО «АИЖК» и его региональных операторов, в целях и задачах было определено, что мы являемся «институтами развития», и в кризисные периоды наше присутствие на рынке увеличивается. В благополучные времена наша доля, наоборот, снижается — за счет активности банков. Задача с одной стороны — не дать свернуться ипотечному кредитованию, с другой — не дать другим участникам рынка необоснованно поднять процентные ставки до неразумных пределов. Такое уже было в 2008–2009 годах, некоторые банки формально не уходили с рынка ипотеки, но выставляли «заградительную процентную ставку», например, процентов 20.
С 1 августа мы запустили программу «Социальная ипотека» под 10,6%. Это было сделано вразрез повышению ставок в банках.
- Десять и шесть? Расскажите, кто может получить такой процент и какие условия?
По нашему мнению, данная программа охватывает 20–25% трудоспособного населения РФ. Учитывая, что у нас промышленный регион, я думаю, что здесь процент будет даже чуть повыше — порядка 30–35%. Итак, кто может получить ипотеку по таким условиям: лица, поставленные на учет и считающиеся нуждающимися в улучшении жилищных условий; лица, проживающие в ветхом, аварийном фонде; молодые семьи в возрасте до 35 лет; семьи, имеющие одного, двух и более детей; семьи, имеющие трех и более детей, как многодетные семьи; бюджетники всех уровней: работники государственных и муниципальных учреждений в сфере культуры, образования, медицины и т.д.; сотрудники органов внутренних дел, МЧС и военнослужащие; лица, занимающиеся научной деятельностью в организациях, относящихся к Академии наук; работники занятые на предприятиях оборонно-промышленного комплекса; ветераны боевых действий; лица, работающие на градообразующих предприятиях (все они определены Минпромом РФ). Всего 16 категорий.
Важно, что это не акция: программа началась 1 августа и сроки ее окончания не определены. Более того, те, кто подходит под эту категорию, но взял ранее ипотеку под больший процент, могут перекредитоваться под данные условия.
Новелла этой программы заключается еще и в том, что по этой процентной ставке можно приобретать жилье как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек, и на этапе строительства. Не секрет, что на этапе стройки процентная ставка была выше, чем когда объект был уже сдан. Так вот, если объект строится в рамках 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве», то по условиям данной программы, процент сохраняется на уровне 10,6%. Единственное требование — соответствие 214 ФЗ.
Сейчас четко сработал принцип, когда возникают кризисные или предкризисные явления, роль АИЖК и региональных операторов возрастает. В данном случае мы предложили рынку альтернативу. Хотите взять ипотеку под 13% — пожалуйста, но вы можете взять ее и под 10,6%. Суммы при ипотечном кредитовании достаточно серьезные, и разница в 1–2% ощутимо влияет на размер ежемесячного платежа и может дать серьезную экономию для семейного бюджета.
- А могут эти категории участвовать еще в каких-то программах?
Конечно. Разные категории имеют право участвовать и в других программах: федеральных, муниципальных, областных. Например, если мы говорим о молодых семьях, они еще участвуют в программе поддержки молодым семьям, где им помогают сформировать первоначальный взнос. Нуждающиеся тоже — они получают соответствующий сертификат. Хотите использовать материнский капитал — пожалуйста.
- Недавно коллекторы запустили страшилку, что кризис загонит ипотечников в просрочку. Как сейчас обстоят дела с проблемными долгами и насколько велик риск роста просрочки?
Конечно, если будет снижаться платежеспособность населения, процент просрочки будет расти. Данные Центробанка говорят о том, что этот процесс уже начался. Не исключено, что будет и дальнейший рост. Если говорить про нас, то мы сохранили консервативную модель. Не исключена, конечно, ситуация, что даже добросовестный заемщик может столкнуться с определенными проблемами, но тут есть такой инструмент, как реструктуризация задолженности, который уже использовался в кризисные годы. Тогда мы оказывали содействие в реструктуризации ипотеки во всех банках. Если ситуация в экономике будет ухудшаться и просрочка будет расти по объективным причинам, я думаю, что незамедлительно будет запущена данная программа.
Есть вариант, что будут люди, которые могут просто потерять работу, а следовательно — источник дохода. Тут надо понимать, что не надо загонять самих себя в угол, прятать голову в песок и растить просрочку. Чем раньше человек придет и начнет откровенно обсуждать эту ситуацию с кредитором, тем легче ее будет решить. Пусть это грубо сейчас звучит, но когда семья живет в двух-трехкомнатной квартире и уже не может справиться с платежами по причине снижения доходов, может, стоит посмотреть варианты и переехать в квартиру меньшей площадью, чем потерять вообще все? Люди болезненно к этому относятся, но лучше иметь хоть какую-то крышу над головой, чем ничего. Так бывает. В такой ситуации важно не испортить себе кредитную историю.
- Эксперты уже года два говорят, что цена квадратного метра достигла своего потолка, и обещают, что она снизится. Стоит надеяться?
Цены на недвижимость упадут только в том случае, если серьезно сократится платежеспособность населения. Спрос определяет предложение. Потолок — понятие относительное. Мы достаточно быстро перешагнули докризисные цены, хотя еще в 2007-м думали, что это уже предел. Пока у строителей есть покупатель, он будет держать цену и получать свою прибыль. Хочу отметить, не стоит чего-то ждать, если надо решить свой жилищный вопрос. Пример очень простой: в 2003 году, когда начиналась федеральная программа кредитования, процентная ставка была 14%, но при этом стоимость квадратного метра условно была 20 тыс. рублей. Люди, которые приходили, говорили: все хорошо, но процентная ставка великовата, мы подождем, когда она снизится — тогда купим. Они дождались, когда процентная ставка стала 12, вот только стоимость квадратного метра стала 40–50 тыс. Кто выиграл? Никто. Наверное, не стоит вкладываться сейчас в квартиру в качестве инвестиций. В предкризисное время на высокой цене это нелогично.
- Премьер и президент давно нам обещают ипотеку под 6–8%. Мне вот все интересно — когда?
Давайте мы не будем обсуждать обещания президента и премьера, потому что не наша это компетенция. То, что могу я сказать: у нас, например, действует программа «Молодые учителя»: ипотека под 8,5% годовых, срок до 30 лет, 20% первоначального взноса им помогает сформировать областной бюджет, остальное предоставляем мы. Прекрасно заработала ипотечная программа по военнослужащим, там Минобороны вообще выплачивает всё за заемщиков.
- И сколько человек получили ипотеку под 8,5%? (Программа заработала во второй половине 2013 года.)
Здесь все зависит от количества субсидий, которые выделяет областной бюджет, но в прошлом году только ОАО «САИЖК» выдало 103 ипотечных займа на 131 млн рублей. В этом году программа продолжается. Пока итоги не подведены, но могу сказать, что 2–3 заемщика мы рассматриваем каждый день на кредитном комитете. Причем если в прошлом году мы были единственные, кто работал с этой программой, то в этом году подключились еще и банки. Другой вопрос — что они недавно свернули эти программы, а мы продолжаем.
66.ru, 01.09.2014
