Александр Кузнецов: Тенденция к повышению ипотечных ставок сохранится
«Храните деньги в сберегательной кассе» - выражение, ставшее крылатым. Но что лучше, выгодней и надежней: банковский депозит или вложение в собственную недвижимость?
Об этом и многом другом заместитель директора Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) Александр Кузнецов говорил с Анжелой Аветисян и Олегом Русских, ведущими передачи «Экономика и жизнь» – совместного проекта «МК в Перми», радио «КП в Перми» и еженедельника «Экономика и жизнь».
– Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам?
В начале года средняя ставка была в районе 12,2%, но с лета основные игроки ипотечного рынка подняли ставки, и на текущий момент средняя ставка составляет 13%. Для рынка ипотечного кредитования это существенное колебание.
– Тенденция к повышению сохранится и дальше?
Совершенно верно. Если посмотреть на рынок рублевой ликвидности, то мы видим понижательную тенденцию. Центральный банк РФ не так давно в очередной раз повысил ключевую ставку – это ставка, по которой он предоставляет кредитование банкам по сделкам РЕПО. Это уже 5-е повышение ставки с начала года, ставка поднялась с 5,5% до 9,5%. Повышение связано с ростом инфляции, недоступностью «длинных» кредитных ресурсов на внешних рынках. Банки, в свою очередь, повышают ставки по своим кредитам, в том числе по ипотеке. На этом фоне летнее повышение ставок выглядит довольно скромным, и с большой долей уверенности можно сказать, что осеннее повышение не заставит себя ждать.
– Имея в виду все нюансы, вложение в недвижимость – дело выгодное?
На мой взгляд, вложение в недвижимость на сегодняшний день не назовешь выгодным делом. Недвижимость традиционно является инструментом сбережения денежных средств, но ожидать в текущих реалиях, что недвижимость обеспечит доход выше растущей инфляции, я бы не стал. Я бы обратил внимание на растущее предложение по депозитным ставкам. Банки в условиях ограничения доступа к кредитным ресурсам со стороны ЦБ и внешних рынков пытаются восполнить ликвидность за счет средств населения, стимулируя склонность к сбережению путем повышения ставок по депозитам. В этой ситуации более разумным решением было бы переложиться в депозиты, так как доходность по ним сейчас выше, чем ожидаемая доходность по недвижимости.
– Какова средняя цена за квадратный метр вторичного жилья и новостройки?
Если говорить о ценах в г.Пермь, то в 1-комнатной квартире квадратный метр будет стоить порядка 59 тысяч рублей, в 2-комнатной – 53,6 тысячи рублей, в 3-комнатной – 50,4 тысячи. Это средние цифры в целом по рынку недвижимости. В конце лета можно было наблюдать тенденцию повышения цен на вторичное жилье, тем самым они практически сравнялись с ценами на новостройки.
– Ввиду повышения ставок по ипотечному кредитованию пермяки стали меньше обращаться за ипотекой?
Здесь играют роль достаточно много факторов. Во-первых, реальные доходы населения снижаются. Во-вторых, растут ипотечные ставки. Получается, что за ипотеку платить нужно больше, а денежных средств в распоряжении человека после удовлетворения первичных потребностей становится меньше. Это, безусловно, влияет на темпы роста ипотечного кредитования. При этом «скрытый» спрос на ипотеку, выраженный в потребности улучшения жилищных условий, но отсутствии возможности оплачивать ипотеку по текущей ее стоимости, достаточно велик. Статистика по Пермскому краю говорит о том, что закредитованность по ипотеке людей с доходом выше 25 тысяч составляет 22%, а у людей, чья заработная плата меньше 25 тысяч рублей, – всего 0,3%.
– Какая валюта будет превалировать на рынке недвижимости?
Если в Москве застройщики традиционно исчисляют цены на недвижимость в долларах или евро, то в Перми все цены застройщиков номинированы в рублях.
В структуре затрат застройщика нет существенных затрат, которые номинировались бы в долларах или евро, практически все строительные материалы производятся в России и с использованием российского сырья и комплектующих. Если и будет пересчет, то это можно будет считать маркетинговым ходом застройщика с целью обосновать повышение цен. Но не нужно забывать о том, что ситуация с ликвидностью на рынке кредитования ухудшается с каждым днем. Застройщик будет находиться в сложной ситуации, ожидаемые снижение спроса и повышение ипотечных ставок, усилят проблемы с достаточностью денежных средств для завершения строительства объектов, поэтому ожидать повышения цен не стоит.
– Когда пермяки увидят снижение цен?
Я думаю, это произойдет в конце года. Будут объявлены предновогодние акции. Это и будет «скрытым» снижением цен. Но существенного снижения ожидать не стоит, рынок недвижимости Пермского края достаточно «здоровый», рост цен за последние 2 года не превышал инфляции, нет «перегрева» и «пузыря», поэтому и «сдуваться» ценам особо некуда.
– Темпы роста строительства тоже будут замедляться?
На протяжении 2013 года темпы роста строительства и ввода жилья увеличивались. На это, в том числе, повлияло и развитие ипотечного кредитования. На сегодняшний день каждая четвертая сделка по приобретению жилья происходит с использованием ипотечного кредита. Объем предложения в конце этого года и в начале следующего будет большим. Это не создает предпосылок для повышения цены. Снижение количества предложений ожидается примерно через год.
– Все же что предпринять обычному пермяку, который имеет некоторую сумму денег: открыть вклад в банке или взять ипотеку и вложиться в недвижимость?
Есть два варианта развития событий в уловиях, когда вы – инвестор. То есть вы сравниваете свои расходы по ипотеке и доходы от аренды, которые вы получите, сдавая квартиру, просчитываете все свои риски по заполняемости квартиры арендаторами. Что касается перепродажи – хотел бы отметить, что в среднесрочной перспективе повышения цен на жилье я не вижу. То есть цена вашей недвижимости, скорее всего, не возрастет. Во втором случае, если вы выбрали банковский депозит, – вы получаете ежегодный гарантированный доход, который по сегодняшним ставкам существенно превышает инфляцию.
– Как в условиях нестабильной экономики не стать «обманутым дольщиком»?
Одним из направлений работы нашей компании как раз и является помощь людям, которые попали в подобную ситуацию. Мы занимаемся финансированием достройки объектов, строительство которых было «заморожено».
Прежде чем отнести свои деньги застройщику, нужно грамотно его выбрать. Необходимо изучить всю документацию на объект, также рекомендую воспользоваться сайтом Госстройнадзора по Пермскому краю. Там указан весь необходимый пакет документов по объекту и земельному участку, который должен иметь застройщик до начала строительства. Также указаны результаты всех проверок, которые Госстройнадзор проводит по застройщику и объекту, все нарушения, выявленные в ходе этих проверок. Полная картина по застройщикам и объектам доступна для каждого.
– А лучше вкладывать в жилье на этапе строительства или все-таки покупать готовое и сданное?
При вложении в строящееся жилье вы должны понимать, что вы – инвестор, и, как при любом инвестировании, есть риск потери денег. Например, если строительство объекта остановится, вы как инвестор должны быть готовыми к данному варианту развития событий. И если вы покупаете жилье одновременно с продажей собственной квартиры с перспективой пожить в съемной квартире до сдачи объекта, то нахожу данный вариант в нынешних экономических реалиях сверхрискованным. В данном случае лучше переплатить за готовый объект.
МК Пермь, 20.11.2014
Беседовала Юлия Андреева
