Александр Семеняка: По итогам 2014 года доля крупнейших госбанков на ипотечном рынке вырастет
Практически все участники рынка первичного жилья сегодня с тревогой следят за динамикой выдачи ипотечных кредитов в РФ. Именно ипотека, убеждены они, является главной движущейся силой развития рынка жилья.
О том, каковы перспективы развития отечественной ипотеки в сложной геополитической конъюнктуре, как изменил ослабший рубль потребительское поведение заемщиков и откуда брать деньги на финансирование ключевых государственных инициатив в области жилищной политики, в интервью РИА Новости рассказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
– Александр Николаевич, с каким результатом, по ожиданиям АИЖК, ипотечный рынок России может завершить этот год?
Объемы ипотечного рынка однозначно в этом году будут выше, чем в прошлом – это даже не прогноз, а свершившийся факт. Мы ожидаем рост примерно в 20-30% – и по стоимости выданных кредитов, и по их количеству.
– С учетом непростой политической конъюнктуры для российской экономики это будет заслуга первого или второго полугодия?
В основном это заслуга первого полугодия. В первом полугодии было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 миллиарда рублей, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном и на 42% - в денежном выражении.
Если взять статистику Банка России и Росреестра за первый-второй кварталы этого года, то мы увидим существенный рост числа ипотечных сделок. Причин было несколько. Одни люди, когда началась первая волна девальвации рубля, пытались перевести деньги в более надежный актив. Другие – те, кто откладывал до этого времени ипотеку, – решились на кредит, боясь роста процентных ставок. Третьих смогли привлечь массовые маркетинговые акции застройщиков в начале года.
Во втором квартале, кстати, на первичном рынке жилья было намного больше сделок, чем на вторичном, что в принципе нехарактерно для этого сегмента.
– Однако летом, уже на фоне первых санкций, ряд банков повысили стоимость ипотечных продуктов…
Надо сказать, банки подняли ставки аккуратно, не слишком резко. Меня даже несколько это удивило, ведь стоимость привлечения денег увеличилась значительнее. Например, по нашим займам она была 8-8,5%, а сейчас – больше 10%.
– У банков-крупных игроков ипотечного рынка было такое же увеличение стоимости фондирования?
Думаю, у них она по факту пока не сильно изменилась, но зато выросли риски. Сейчас происходит замещение внешних источников заимствования внутренними. В результате обостряется борьба за рублевую ликвидность, и это повлияет на ипотечный рынок.
Мне кажется, для ипотечного рынка в России гораздо значимее мораторий на накопительные взносы пенсий, поскольку они могли бы стать источником рефинансирования ипотеки. В 2012 году мы видели, как активно нарастал спрос на ипотечные ценные бумаги – все крупные управляющие компании приобретали ипотечные облигации. А сейчас получается, что "длинные" пенсионные деньги не доходят до ипотечного рынка.
– Как влияет на ипотеку продолжающееся уже несколько месяцев ослабление рубля?
Спрос на ипотечные кредиты формируется за счет двух групп: тех, кто покупает "для себя", то есть для улучшения своих жилищных условий, и тех, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Первая группа, как мне кажется, воспринимает ослабление рубля как некий барометр проблем в экономике: доллар растет, значит, что-то происходит. Люди начинают накапливать денежную ликвидность, а за счет этого уже сжимается спрос на недвижимость. То есть связь получается непрямая, основанная на потребительских настроениях, в отличие от группы инвесторов, где все четко и рационально: купить квартиру и сдать в аренду – одна доходность, купить валюту и положить на депозит – другая доходность.
В результате у нас в этом году получилось, что ослабление рубля по-разному влияло на покупателей недвижимости, а значит, на ипотеку, в первой и второй половине года. Первая волна подтолкнула инвесторов на покупку, а вторая, которую мы наблюдаем сейчас, может сдерживать потребителя.
– Может быть, на покупателей сейчас влияет удорожание ипотеки, о котором мы уже начали говорить? Насколько уменьшается количество ипотек при росте ставки на 0,1 процентного пункта?
Знаете, закономерность влияния повышения ставки и снижения объемов кредитования не так уж очевидна, как может показаться. В 2009 году процентные ставки по ипотеке резко выросли на 140 базисных пунктов, а выдача сократилась на 330%, то есть эластичность выдачи по процентной ставке была примерно минус 24% на 10 базисных пунктов. Напротив, в 2012 году ипотека подорожала относительно 2011 года на 40 базисных пунктов при увеличении объемов на 44%, а эластичность составила плюс 11% на 10 базисных пунктов.
В 2013 году мы можем говорить об эластичности плюс 31% на 10 базисных пунктов, а в первом полугодии 2014 года – об эластичности минус 20% на 10 базисных пунктов.
– А существует ли ставка "отсечения", после которой люди перестают брать ипотеку, так как слишком дорого?
Психологические уровни ставок, безусловно, существуют. Многие эксперты, например, в качестве такого примера приводят 10% и утверждают, что если бы ипотека была дешевле этого уровня, мы бы получили лавинообразный рост кредитования. К сожалению, пока проверить эту гипотезу нам не удалось. Я уже приводил пример 2009 года, когда рыночные ставки по рублевой ипотеке превысили 15% годовых, что привело к сокращению выдачи в 4 раза. Возможно, этот уровень и есть ставка "отсечения".
– Как думаете, изменится ли по результатам года доля крупнейших госбанков на ипотечном рынке?
Она вырастет. Если раньше у госбанков было две трети рынка, то теперь будет три четверти. Статистика последних 10 лет свидетельствует, что когда количество выдающих ипотеку банков и их доля увеличивались, то ставки по ипотеке снижались. Поэтому АИЖК всегда стремилось поддерживать конкуренцию на ипотечном рынке. В текущих рыночных условиях все будет зависеть от стоимости ликвидности Банка России и от того, смогут ли частные банки получить значительную долю этой ликвидности. Может быть пришло время отменить ограничение по объему предоставляемой банком России ликвидности не более 3-х капиталов банка? Если частный банк может выдать первоклассную ипотеку, например, по накопительно-ипотечной системе для военнослужащих, в 15 раз больше его капитала, то почему ему нельзя предоставить соразмерную ликвидность? Тогда бы конкуренция вернулась на рынок ипотеки, что снизило бы банковскую маржу.
– Давайте перейдем от ипотечного рынка в общем к деятельности АИЖК в частности. Завершилась ли ваша дискуссия со Счетной палатой относительно эффективности работы агентства?
Да, дискуссия завершена. АИЖК признало большинство замечаний аудиторов Счетной палаты РФ и утвердило план устранения этих замечаний, по которому мы ежеквартально отчитываемся. Мы также согласились и с тем, что нам нужно взяться за новые задачи, которые мы включили в новую Стратегию группы компаний АИЖК. Эта стратегия уже согласована с представителями Счетной палаты РФ.
– Расскажите подробнее о самой стратегии. Меняются ли в ней приоритетные направления работы для АИЖК?
В соответствии со стратегией планируется изменение приоритетов агентства как института развития ипотечного жилищного кредитования. Добавятся функции, связанные с целями и задачами государственной жилищной политики, воплощение которых требует новых рыночных механизмов.
Стратегия составлена в двух сценариях – базовый и пессимистический, которые различаются объемами доступного нам финансирования.
Всего в документе, утвержденном нашим наблюдательным советом в начале октября, выделено четыре приоритета. Первый – это обеспечение проектов в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технической инфраструктуры. Объем финансирования по этому направлению должен составить до 100 миллиардов рублей.
Второй приоритет – это развитие программы социальной ипотеки. До 2018 года мы должны обеспечить предоставление специальных ипотечных кредитов 134 тысячам семей, что потребует порядка 235 миллиарда рублей.
Развитие сегмента арендного жилья станет нашим третьим приоритетом. АИЖК намерено содействовать строительству в России 3,3 миллиона квадратных метров наемного жилья – это примерно треть всего арендного жилья, которое необходимо построить к 2018 году согласно ФЦП "Жилище". Для этого нам потребуется 105 миллиардов рублей.
Наконец, четвертое приоритетное направление работы агентства – развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Совокупный размер ипотечного покрытия в выпусках ИЦБ с поддержкой АИЖК в той или иной форме составит около 400 миллиардов рублей.
– Насколько я понимаю, цифры, которые вы назвали, относятся к базовому варианту стратегии…
Мы рассматривали нашу стратегию на заседаниях наблюдательного совета дважды, и ко второму заседанию в качестве "защищенных" статей было решено оставить "Жилье для российской семьи" и "Социальную ипотеку". Если денег, предусмотренных в базовом варианте, будет не хватать, то именно на эти два приоритета мы и будем направлять все финансирование, которое будет доступно для нас на рынке.
– А как же будет поддерживаться рынок ипотеки в целом? В кризис 2008 года у АИЖК существовала целая программа реструктуризации кредитов заемщиков, оказавшихся в сложном положении…
В пессимистическом сценарии АИЖК сможет поддерживать ипотечный рынок через поручительства по ипотечным облигациям, что должно помочь банкам рефинансировать ипотеку в Банке России. Программа помощи заемщика станет частью социальной ипотеки. Банк АИЖК после его создания продолжит выкупать закладные на рыночных условиях.
– То есть планы по выделению и дальнейшей приватизации трех бизнесов из структуры АИЖК все еще существуют?
Да, они есть и в нашей инвестиционной программе, и в долгосрочном плане развития, которые должны быть одобрены правительством РФ. Сейчас ожидаем директиву от акционера.
Мы намерены привлечь частных инвесторов в два этапа. Сначала заключить с потенциальным инвестором предварительные соглашения и зафиксировать рентабельность собственного капитала и другие целевые показатели. На втором этапе, до 2018 года, после того как эти целевые показатели будут достигнуты, выделяемые бизнесы будут проданы инвесторам.
Подчеркну, речь идет о выделении бизнесов с устоявшимся и предсказуемым cash flow. Их выделение позволит сократить в АИЖК численность персонала и операционные издержки.
– Кто в случае реализации пессимистического сценария стратегии агентства будет развивать рынок ИЦБ, по сути, являющийся источником фондирования ипотеки?
Пессимистический сценарий предполагает существенное ухудшение условий рыночных заимствований. В такой ситуации мы будем поддерживать выпуски ипотечных ценных бумаг, предоставляя по ним поручительства АИЖК, чтобы участники рынка могли использовать деньги ЦБ РФ. Поручительства позволят защитить Банк России от кредитных рисков и обеспечить качество залоговых активов.
Однако Банк России предоставляет краткосрочную ликвидность, и у банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты, возникнет процентный риск. Другими словами, если банк в 2014 году выдал ипотечный кредит по фиксированной ставке 12,5% годовых, а стоимость рыночных заимствований вырастет до этого уровня или выше, у банка возникнут ежегодные убытки и проблема с обесценением активов.
– И что делать?
Либо возвращать на рынок пенсионные накопления, либо Банк России должен запустить специальную программу по рефинансированию ипотеки. Иначе банки вынуждены будут переходить на плавающую ставку, чтобы часть процентного риска переложить на заемщиков. Я не верю, что при отсутствии доступа к долгосрочным заимствованиям банки смогут выдавать в прежних объемах ипотеку по доступным фиксированным ставкам.
Вспомним ситуацию в США в 80-х годах XX века. Кризис ссудо-сберегательной системы страны произошел ровно по этой причине: там были длинные ипотечные кредиты с фиксированными ставками, а пассивы были короткими и плавающими. И когда стоимость фондирования временно поднялась выше 15% годовых, система рухнула.
Мое мнение - ипотека в России в перспективе должна постепенно трансформироваться в сторону плавающей ставки, чтобы заемщик делил процентный риск с банком. Например, если процентная ставка будет привязана к уровню инфляции, а работодатели будут, согласно Трудовому кодексу РФ, индексировать зарплаты по инфляции, тогда доля уплачиваемых процентов в доходе заемщика не увеличится.
При этом плавающая ставка не должна влиять на ежемесячный платеж. В Европе замечательно существуют кредиты с плавающей процентной ставкой, но при этом с фиксированным платежом. У такого кредита при краткосрочном повышении плавающей ставки часть начисленных процентов не покрывается платежом и капитализируется в кредитную задолженность. Однако, чтобы внедрить подобные кредиты в российскую практику, надо пересмотреть ранее высказанную позицию Высшего Арбитражного суда РФ о запрете начисления процентов на проценты и законодательно зафиксировать условия применения кредиторами сложных процентов.
– Кстати, плавающая ставка позволила бы приблизиться к вожделенной ставке по ипотеке в "инфляция плюс 2,2 процентных пункта", о которой не раз говорили и президент, и глава правительства…
Да, верно. В 2014 году маржа сверх инфляции составит порядка 4,5-5 п.п. И чтобы сжать ее в два раза, надо увеличить конкуренцию между банками.
– И насколько реалистично массовое появление на российском рынке кредитов с плавающими ставками?
Я уверен, что в условиях высокой волатильности рыночных заимствований переход к плавающей ставке неизбежен. Изменение вышеуказанной позиции ВАС помогло бы рынку найти правильный баланс в новых реалиях.
– Однако начинания АИЖК с плавающей ставкой оказались не слишком востребованы в свое время…
В одиночку нельзя трансформировать рынок. Банки активно предлагали продукты с фиксированной ставкой, и в этих условиях плавающая ставка спросом не пользовалась. Сейчас другая ситуация. При растущей стоимости фондирования, выдавая ипотеку по фиксированной ставке, скажем, 12,5% годовых, банковская система накапливает процентный риск по ипотечным активам.
– Расскажите об источниках финансирования деятельности АИЖК в рамках стратегии до 2018 года. Удалось ли вам получить согласие ЦБ на привлечение денег с помощью механизма РЕПО?
Наша стратегия, как слоеный торт: у каждого из приоритетных направлений деятельности свой источник финансирования. Деятельность по программе "Жилье для российской семьи" планируется финансировать за счет средств Внешэкономбанка – это сумма порядка 40 миллиардов рублей на обеспечение финансирования строительства инженерно-технической инфраструктуры. Еще 50 миллиардов рублей станут доступны, если будут внесены изменения в законодательство о СРО и компенсационных фондах в строительстве. Средства строительных СРО, которые сейчас лежат на депозитах в банках, вполне можно разместить либо в корпоративные облигации АИЖК, либо в инфраструктурные облигации, причем размещение было бы на условиях "инфляция плюс 1%" – по аналогии с тем, как размещаются средства Фонда национального благосостояния.
Мы также рассчитываем, что банки смогут рефинансировать выданную социальную ипотеку в Банке России. По нашему мнению, ипотечное страхование кредитов и поручительства АИЖК по ипотечным облигациям обеспечили бы надежность данного актива. Через созданного АИЖК специального ипотечного агента банки могли бы накапливать пул закладных, под них выпускать ипотечные облигации и получать ликвидность в ЦБ по сделкам РЕПО.
Поскольку речь идет о специальных условиях кредитования с маржой, согласно Указу №600, 2,2% годовых к 2018 году, то с учетом этих условий можно было бы сделать и специальную программу Банка России.
Уже сегодня ЦБ РФ включает ипотечные облигации в ломбардный список, нужно только улучшить процедуру - зарегистрировать одну большую программу на весь объем социальной ипотеки и автоматически включать в ломбардный список все выпуски, сделанные в рамках этой программы. И, последнее, поскольку сделки РЕПО – это, как правило, краткосрочная ликвидность, мы предлагаем ввести пятилетнее РЕПО. Чтобы не затруднять Банку России реализацию кредитно-денежной политики, можно не фиксировать ставку, а сделать ее плавающей и привязать к ставке денежных аукционов. Получилось бы, что банк берет деньги на пять лет, но каждую неделю процентная ставка переустанавливается.
– Однако Банк России воспринял, судя по публикациям в деловых газетах, вашу идею не слишком охотно. Почему?
Банк России традиционно предоставлял банкам краткосрочную ликвидность, поэтому 5-летний период является существенной новацией. Но еще раз подчеркну, что предложенный нами механизм не мешает регулятору изменять ключевую ставку и влиять на денежный рынок в зависимости от макроэкономической ситуации.
- Если вам все-таки не удастся найти общий язык с мегарегулятором в этом вопросе, то как вы будете финансировать социальную ипотеку?
Будем использовать собственные средства, поступающие по имеющемуся у АИЖК портфелю закладных, и привлекать краткосрочные заимствования с рынка. Но это уже упоминавшийся ранее пессимистический сценарий.
– Как будете искать деньги на программу развития арендного жилья?
Ведем работу по привлечению экспортного финансирования, организация которого требует привлечения иностранных строительных подрядчиков и помощи от региональных органов власти.
- А получится ли тогда строить жилье эконом-класса? Будут ли заинтересованы крупные иностранные строительные компании в работе по подряду с масс-маркетом, где не применимы дорогие строительные материалы?
Мы пока отталкиваемся от того, где можно взять деньги. Безусловный плюс иностранного подрядчика состоит в том, что за рубежом нет практики постоянного пересмотра цены договора, как это почти всегда случается с отечественными строителями – стоимость подряда там всегда твердая. Так что не исключено, что в отдельных регионах этот механизм и сработает.
Кроме того, под программу арендного жилья можно брать деньги с рынка, выпуская облигации, привязанные к инфляции, в отличие от классической ипотеки.
– Расскажите, на каких условиях вы работаете по программе арендного жилья.
Мы готовы поддерживать как некоммерческий наем, так и коммерческую аренду жилья. В первом случае мы работаем с субъектами федерации, с которыми у нас заключено 18 соглашений, и с предприятиями ВПК. Механизм арендного жилья позволяет уменьшить отвлечение средств бюджета или предприятия на сумму до 70% сметы проекта: предприятие вкладывает только первоначальный взнос 30%, а оставшаяся сумма оформляется как ипотека арендного дома на 15-20 лет.
С коммерческими застройщиками условия аналогичные, только ставка найма будет выше. Жилье, которое строит девелопер, продается специальной проектной компании или ПИФу. Платежи по аренде сначала направляются на погашение ипотеки арендного дома, а потом идут в доход для инвесторов в проектную компанию или ПИФ.
– Вы считали рентабельность подобных проектов для девелоперов?
На мой взгляд, следует разделять прибыль девелопера и инвестора. Девелопер получит прибыль в момент, когда он продаст построенные квартиры специальной проектной компании. Да, безусловно, речь идет об оптовых ценах, которые ниже розничных, но при этом застройщик существенно сэкономит на маркетинге продаж (рекламе, менеджменте, офисе продаж и пр.) Прибыль инвестора складывается из двух частей – прибыли после уплаты процентов по ипотеке и изменения цен на жилье, которое, как правило, отражает рост номинальных доходов населения.
– А где гарантия, что спрос на арендное жилье будет среди населения?
Предлагаемый АИЖК стандарт ипотеки под арендное жилье позволяет установить ставку коммерческого найма примерно на 20% ниже, чем ежемесячный аннуитетный платеж для сопоставимого жилья. Коммерческий наем будет привлекателен только в городах, где жилье может существенно подорожать в течение 15 лет. В подобных проектах инвестор может не получить дивиденды, но он в любом случае должен получить доход, хотя бы за счет увеличения стоимости земельного участка и дома, стоящего на нем.
В остальных населенных пунктах нужно развивать некоммерческий наем при поддержке региональных бюджетов либо градообразующих предприятий.
– Как будет распределяться соотношение между коммерческим и некоммерческим наймом?
В стратегии Группы компаний АИЖК указано, что некоммерческого найма должно быть не меньше половины.
– Кроме "Интеко", кто-то из застройщиков уже заинтересовался подобными проектами?
Мы обсуждали перспективу сотрудничества с крупной строительной компанией из Санкт-Петербурга – холдингом "Эталон".
– Когда могут быть выпущены первые инфраструктурные облигации для финансирования "Жилья для российской семьи"?
Если говорить о сроках, я думаю, это случится в конце 2016-го – в 2017 году. Сейчас регионы завершают отбор проектов на частных землях, которые могут войти в эту программу. На отдельных площадках даже начато строительство, и мы можем заключать предварительные договоры о выкупе объектов инженерной инфраструктуры, в которых будет описываться, что, за какую цену и в какие сроки мы должны выкупить. Сам выкуп будет совершен после ввода объекта в эксплуатацию. К тому времени должны быть созданы специальные общества проектного финансирования (СОПФ), которые и будут выкупать объекты инфраструктуры – по теплу, воде, электроэнергии и газу. Управлять ими будет наша дочерняя компания "Агентство финансирования жилищного строительства", которая уже включена Банком России в специальный реестр.
Деньги для выкупа инфраструктуры СОПФ на первом этапе предоставит АИЖК в виде целевого займа – не исключено, что первые объекты в Туле мы выкупим уже в первом полугодии 2015 года – там речь идет о водоканале. Каждому СОПФ нужно набрать для обеспечения выпуска залоговых инфраструктурных облигаций построенных объектов хотя бы на 3 миллиарда рублей, для чего требуется 1,5-2 года. После того, как СОПФ выпустит инфраструктурные облигации, оно сможет погасить целевой заем АИЖК.
– Каков может быть объем рынка инфраструктурных облигаций в России?
Если программа "Жилье для российской семьи" покажет эффективность нового механизма финансирования и отработает методику расчета арендной платы для ресурсоснабжающих организации за аренду объектов, построенных в рамках программы, то объем рынка может достичь триллионы рублей. Ведь с помощью инфраструктурных облигаций можно будет финансировать не только строительство новых, но и модернизацию существующих коммунальных систем. Важно, чтобы тарифы для поставщиков коммунальных услуг, определяемые сегодня на уровне регионов, были долгосрочными. Тогда инвестиции в объекты инфраструктуры можно будет финансировать за счет тарифов, а не за счет инвестиционных программ, то есть капитальные затраты станут операционными.
РИА Новости, 30.10.2014
Беседовала Ольга Набатникова
