Андрей Семенюк: Доступность ипотеки в 2014 году не снизится
Начало года — традиционное время для составления планов на будущее. Многие рассчитывают в ближайшее время взять ипотеку, но опасаются повышения ставок. Буду реалистичным оптимистом: доступность ипотеки в наступившем году не снизится. И на это есть несколько причин.
Переживания потенциальных заемщиков можно понять: собственных средств на жилье не всегда хватает, ипотека все чаще становится реальной и единственной возможностью улучшить жилищные условия. По данным Росреестра, уже каждая четвертая сделка на рынке совершается с привлечением заемных средств. По оценкам АИЖК, на первичном рынке, особенно в крупных городах, доля квартир, приобретенных с помощью ипотеки, доходит до 30-40%, а в некоторых строящихся объектах — до 50%. Согласно статистике Банка России, за 11 месяцев 2013 г. выдано более 700 000 кредитов на сумму более 1,1 трлн руб., что превышает показатель за аналогичный период 2012 г. в количественном выражении на 17%, а в денежном — на 30%. По итогам года, по предварительным оценкам АИЖК, выдано в денежном выражении на 30% больше ипотечных кредитов, чем в 2012 г., — около 1,3 трлн руб. или немного больше. Отчасти подобная динамика объясняется тем, что несколько увеличился средний размер кредита — с 1,5 до 1,6 млн руб. Но росту способствовали и другие факторы.
Так, в 2013 г. средняя ставка по жилищным кредитам снижалась во II и III квартале и, по данным Банка России, в ноябре была близка к минимальным значениям — 11,9% годовых, что на 1 процентный пункт ниже ставки в конце I квартала. На доступности ипотеки и уровне ставки сказалось и обострение конкуренции между банками, поскольку ипотека — один из наиболее качественных с точки зрения рисков банковских продуктов. Соответственно, банки предприняли ряд мер в борьбе за клиента: многие уменьшили первоначальный взнос, смягчили требования к подтверждению дохода, расширили перечень кредитуемых строящихся объектов. С одной стороны, это, конечно, расширяет возможности для потенциальных заемщиков, но с другой — повышает уровень рисков в банковской системе.
Дальнейшее же развитие рынка ипотеки и повышение доступности жилья будет зависеть не только от политики банков, но и, как мне представляется, от макроэкономических факторов. Во-первых, от уровня доходов населения. Если мы посмотрим на базовый прогноз Минэкономразвития России, то в нем не заложено ухудшение этого показателя.
Второй фактор, важный для развития рынка ипотеки, — возможность банков привлекать фондирование для выдачи жилищных кредитов, в том числе путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Именно в этом направлении АИЖК намерено поддерживать банки, сосредоточив усилия на развитии вторичного рынка ипотеки. Мы считаем, что первичный рынок кредитования уже устоялся и сформировался: ипотека выдается во всех регионах России. АИЖК планирует сохранить влияние на первичный рынок с точки зрения поддержания его стабильности, но основным приоритетом сделать качественное развитие вторичного рынка ипотеки и предоставление банкам альтернативных вариантов привлечения долгосрочного фондирования.
В частности, речь идет о содействии небольшим банкам в выпуске ценных бумаг с ипотечным покрытием. Чтобы сделка секьюритизации стала ликвидной, банку необходимо накопить портфель ипотечных кредитов объемом около 3 млрд руб., однако не всем это под силу. Поэтому АИЖК разработало следующий механизм: несколько небольших кредиторов — банки, небанковские организации, региональные операторы АИЖК — смогут объединить пулы ипотечных бумаг, которые успели накопить, и совместно выпускать ипотечные ценные бумаги. Первая в российской практике подобная сделка (она называется мультиоригинаторная сделка секьюритизации) была успешно завершена в конце прошлого года.
Кроме того, АИЖК будет развивать свои программы по выкупу ипотечных ценных бумаг. Поясню, как это поддержит рынок ипотеки. Агентство принимает на себя обязательство выкупа старшего транша ипотечных облигаций по фиксированной ставке на заранее определенных условиях. Таким образом, банк уже сейчас может рассчитать стоимость фондирования, застраховать свой процентный риск на будущее и выдавать ипотечные кредиты, которые в дальнейшем будут секьюритизированы, зная, с какой маржой он работает. Если ситуация на рынке ценных бумаг будет благоприятной, такие ипотечные облигации будут интересны рыночным инвесторам. В противном случае их выкупит АИЖК. Этот механизм дает банкам уверенность в получении фондирования. Для снижения рисков по ценным бумагам уже сейчас в сделки по секьюризации встроено ипотечное страхование.
Еще один инструмент предоставления ликвидности — система краткосрочного кредитования под залог пулов ипотечных кредитов. Также есть возможность получать финансирование за счет сделок репо с Банком России под залог выпущенных ипотечных бумаг, сейчас активно обсуждается совершенствование этого инструментария.
Что касается стоимости ипотечных кредитов для населения, то серьезного изменения процентных ставок не ожидается. Если резких потрясений в экономике не будет, то их плавное снижение продолжится.
Если говорить о том, как ставки могут себя вести в дальнейшем, то нужно в первую очередь разобраться, какие факторы влияют на их формирование. Самый главный фактор — это, конечно, стоимость привлечения фондирования. Поэтому многое будет зависеть от ставок на финансовом рынке, от стоимости тех денег, которые банки могут привлечь. Позитивно на снижение ставки может повлиять дальнейшее развитие рынка секьюритизации и рынка предоставления ликвидности через инструменты Банка России, например, сделок репо. Вторая составляющая — это операционные издержки банков. Третья — кредитная маржа, уровень кредитных рисков, которые принимает на себя банк. И последняя составляющая — это прибыль банка.
На мой взгляд, с точки зрения банковской маржи очень важно дифференцировать требования к ипотечным кредитам в зависимости от их качества. И здесь АИЖК предлагает подходить дифференцированно к расчету достаточности капитала и пересмотреть нормы обязательного резервирования в зависимости от качества ипотечных кредитов. То есть, например, скорректировать вес риска, что позволит обременять капитал по наименее рискованным ипотечным кредитам не на 7-10%, как сейчас, а, скажем, на 3,5%.
Ведомости, 29.01.2014
