Андрей Шелковый: Арендная альтернатива ипотеки обязательно должна быть на рынке
Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС), перепрофилировав в 2013 году свою деятельность и нарастив финансирование жилищного строительства эконом-класса, хочет помочь россиянам улучшить жилищные условия за счет реализации госпрограммы по обеспечению граждан РФ доступным жильем и финансирования проектов предприятий и муниципалитетов, которые готовы построить арендное жилье. О том, кому будет доступно экономичное жилье по госпрограммам и кто сможет снять квартиру в "доходном доме", в интервью "РИА Недвижимость" рассказал генеральный директор АФЖС Андрей Шелковый.
– Андрей Николаевич, прошло почти шесть месяцев с момента образования Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) из перепрофилированного Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Скажите, какие изменения произошли с АФЖС за это время и как вы их оцениваете?
Я бы не говорил о результатах за пять месяцев, потому что решение о перепрофилировании деятельности и об обособлении всех программ и направлений нашей материнской компании АИЖК, связанных с поддержкой строительства жилья, было принято в декабре 2012 года, так что работа велась практически весь 2013 год. В июле 2013 года был зарегистрирован новый устав общества. Сейчас можно сказать, что мы завершаем трансформацию. Была создана новая организационная структура, на которую полностью переведена реализация всех программ по стимулированию кредитования жилищного строительства и кредитования арендного жилья, а также возложены задачи в части реализации госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", утвержденной Правительством РФ в конце 2012 года.
– АФЖС продолжило совместную работу с Фондом РЖС, ранее осуществлявшуюся АРИЖК. Каковы будут совместные планы работы на 2014 год?
Мы, действительно, плотно сотрудничаем с Фондом РЖС, например, по вопросам предоставления инструментов финансирования для застройщиков, реализующих строительство жилья на землях, вводимых в оборот фондом - программы "Стимул".
Сейчас все институты развития активно участвуют в подготовке нормативных документов для реализации приоритетного проекта в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", а по сути, программы "Жилье для российской семьи". Реализация приоритетного проекта предполагает обеспечение до конца 2017 года ввода не менее 25 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса, которое будет реализовываться по ценам на 20% ниже рынка, но не более чем за 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Сейчас текущая задача – скорейшая подготовка и утверждение всех необходимых методических рекомендаций по формированию спроса на жилье, оценке проектов, порядку вовлечения новых земель для реализации проектов строительства жилья эконом-класса, отбору застройщиков. Полностью же отвечает за реализацию данной программы созданное Министерство по строительству и ЖКХ.
– Когда программа реально заработает?
Мы рассчитываем, что уже в самом начале 2014 года будут выпущены соответствующие документы и постановление правительства Российской Федерации, и уже тогда мы сможем перейти в плоскость практической реализации проектов в рамках госпрограммы.
– Аналитики рынка недвижимости и финансового рынка ранее выступали с критикой данной программы, указывая на нечеткость определения групп граждан, которые смогут купить жилье по этой программе. Вы можете пояснить, какие группы граждан смогут улучшить свое жилье и как они будут гасить кредит, если они не могут позволить себе взять ипотеку на рынке?
Каких-то значительных изменений в определении, кто сможет воспользоваться этой программой, не произойдет, потому что эти группы граждан четко прописаны в госпрограмме. Основной критерий, который там есть – это экономически активные, трудоспособные граждане, имеющие доход ниже того уровня, который позволял бы им приобрести жилье с помощью кредита или без такового по текущим рыночным ценам.
– Почему они не могут воспользоваться ипотечными кредитами, которые предлагают на финансовом рынке?
Дело в том, что в рамках текущих цен на жилье доходы этих граждан недостаточны, чтобы взять в кредит сумму, необходимую для приобретения квартиры. А если им будет предоставлена возможность купить квартиру по меньшей цене, то потребуется меньшая сумма кредита а, значит, и ежемесячный платеж по ипотеке будет вполне посилен.
– И какова здесь роль АФЖС?
С одной стороны, это продолжение деятельности, которую мы уже сейчас ведем в группе АИЖК. Как и в подпрограмме "Стимул-эконом", которая утверждена в 2013 году, мы предоставляем целевые средства банкам на кредитование застройщиков и ипотеку для граждан. Также в этой программе мы даем гарантии на выкуп жилья в случае наступления возможного форс-мажора, что является дополнительной гарантией для банков. Чтобы обеспечить контроль конечной стоимости денег для застройщика, в этой программе мы ввели ограничения по максимальной марже банка. Кредитная организация может добавить к стоимости денег, получаемых от АФЖС, не более 3,5%.
Второй большой блок, который закреплен за АИЖК и которым будет заниматься АФЖС, это формирование спроса на жилье. Предполагается, что для покупки квартир в проектах, которым мы будем оказывать поддержку, муниципальные образования будут формировать списки граждан, живущих там, где реализуется проект, и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такая практика уже отработана в рамках работы Фонда РЖС при проведении голландских аукционов. Муниципалитеты также будут подтверждать, что человек соответствует критериям по уровню доходов и что ему действительно необходимо улучшение жилищных условий. Кроме того, человек должен будет пройти квалификацию в банке и получить одобрение по заявке на ипотеку.
– В этом году многие российские банки сделали ставку как на кредитование застройщиков жилья, так и выдачу ипотечных кредитов гражданам на жилье в новостройках. Скажите, какова доля АФЖС на рынке кредитования застройщиков?
В рамках программы "Стимул" в 2013 году через наших партнеров финансировалось 2,7 миллиона квадратных метров, что составляет порядка 6% строительного объема всего рынка индустриального домостроения. В 2012 году по программе было введено в эксплуатацию 3,2% от всего введенного в действие индустриального жилищного строительства, или 1,2 миллиона квадратных метров жилых зданий, по итогам 2013 года показатель предыдущего года должен быть превышен. Общий объем фондирования по строящимся объектам в настоящий момент равен 60 миллиардов рублей.
В 2013 году банки-партнеры осуществили кредитование объектов строительства на сумму более 36 миллиардов рублей, тогда как в 2012 году банки выдали по программе "Стимул" 27,5 миллиарда рублей. Программа хорошо себя зарекомендовала и за время её действия по всей России заключено соглашений более чем на 100 миллиардов рублей, что позволит ввести в эксплуатацию более 8 миллионов квадратных метров жилых зданий в разных регионах страны.
Сегодня "Стимул" включен практически во все региональные целевые программы развития жилищного строительства на 2011-2015 годы, а официальные соглашения о сотрудничестве в рамках программы подписаны агентством с 54 администрациями субъектов РФ.
– Какова доля в портфеле АФЖС рефинансирования кредитов по строительству малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным?
Подавляющий объем у нас занимают проекты высотного домостроения. Это связано с тем, что вокруг городов-миллионников проекты малоэтажной застройки ближе к дорогому сегменту жилья, а не к эконом-классу. А в рамках наших программ мы не работаем с проектами элитного жилья. Тем не менее, у нас аккредитовано порядка 100 проектов малоэтажного строительства, информация о которых есть у нас на сайте. Это означает, что агентство готово рефинансировать кредиты, предоставленные гражданам на покупку жилья в малоэтажных объектах эконом-класса, которые соответствуют требованиям по площади, по обеспеченности социальной инфраструктурой и имеют комфортную среду обитания. Например, один из трех первых проектов, по которому в рамках Санкт-Петербургского экономического форума было подписано соглашение и который, наверное, самый первый начнет реализовываться – это проект по строительству индустриального малоэтажного жилья компании "Кортрос" в Ярославле.
– Давайте поговорим об арендном жилье. Как развивается программа по арендному жилью, сколько и какие пилотные регионы участвуют в программе и есть уже застройщики, реально вошедшие в нее?
В начале 2013 года мы запустили продукт "Арендное жилье" – это ипотека для юридических лиц, которые будут собственниками домов и которые будут сдавать его в наем физическим лицам. Инициаторами этих проектов могут выступить также крупные градообразующие предприятия, нуждающимся в фонде "ведомственного" жилья, и администрации субъектов РФ, которым необходимо решить проблему обеспечения жильем работников бюджетной сферы.
К сожалению, говорить о десятках или сотнях проектов пока рано: ведь речь идет не о приобретении готового жилья на рынке, а о строительстве под определенный спрос, что влияет на сроки реализации. Но если перечислить уже реализованные "пилоты", то это самый первый проект в Новосибирске, где построены два малоэтажных многоквартирных дома для работников технопарка Академгородка и молодых ученых Сибирского отделения РАН, а также проекты в Нижегородской области, Республике Алтай и в Пензенской области.
Кроме того, у нас подписаны соглашения о намерениях по развитию рынка арендного жилья с 13 российскими регионами. Всего по заявкам, которые находятся в проработке, нас запрашивают о финансировании на 20 миллиардов рублей, причем где-то 60% приходится на градообразующие предприятия и новые производства, например, в области ВПК, а остальное – на муниципалитеты.
Но для продолжения работы по арендному жилью нам необходимо принятие закона, который пока еще не прошел даже второе чтение в Государственной Думе. Дело в том, что в этом документе заложена возможность предоставления участка для строительства арендных домов через конкурс. После принятия закона об арендном жилье инициатор любого проекта доходного дома не только сможет получить земельный участок, но и будет принимать на себя определенные обязательства, например, что этот арендный дом не менее определенного срока будет предоставляться внаем. Вполне возможно, что законопроект позволит накладывать на инвесторов арендного жилья и определенные обязательства по стоимости найма.
– А смогут ли граждане, которые будут исправно вносить ежемесячную плату за наем жилья, лет через 20 стать его собственниками?
Если говорить о развитии фонда некоммерческого найма, то там не предполагается, что человек будет становиться собственником, так как он получает специальные условия по стоимости проживания: арендные ставки будут значительно ниже текущих рыночных цен. Что касается коммерческого найма, то тут работодатели также задают вопрос, а возможна ли потом продажа работникам квартир в доходных домах.
Тут надо понимать, что компания-инвестор получает долгосрочный кредит на строительство арендного дома под залог этого объекта недвижимости, и до момента погашения кредита продажа невозможна. Но если компания рассчиталась по кредиту и у нее нет обязательств ни перед банком, ни перед бюджетом, то дом становится ее собственностью, и работодатель может принять решение продать работникам эту квартиру, подарить ее или как-то еще.
– Недавно заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина сообщила, что власти Москвы начали подбирать земельные участки под доходные дома, строительство которых начнется после того, как будут приняты все необходимые законы на федеральном, а затем и на московском уровне. Вы будете участвовать в рефинансировании кредитов на строительство доходных домов в Москве?
У нас нет ограничений по возможности использования наших программ в тех или иных субъектах. АФЖС готов сотрудничать с Москвой по арендному жилью, если оно будет доступным. Это принципиально важно для нас, жилье действительно должно быть доступным по стоимости найма. Если речь пойдет о строительстве арендного жилья элитного класса, то это не к нам.
– А бизнес-класс?
Такой задачи не стоит. Если говорить о найме, то здесь как раз задача в том, чтобы совместно с субъектами РФ добиться, чтобы коммерческий наем был дешевле, чем платеж по ипотечному кредиту. Только тогда у человека возникает "правильный" выбор: взять ипотеку и ежемесячно платить, например, 15 тысяч рублей за однушку или за те же деньги жить в съемной квартире большей площади. Арендная альтернатива обязательно должна быть на рынке, так как довольно много людей не готовы, а некоторые и не хотят, может быть, приобретать жилье в собственность. Сейчас такой альтернативы, кроме черно-серого рынка аренды, в России нет.
– Будете ли вы вовлекать в строительство арендного жилья и жилищного строительства муниципалитеты моногородов?
Мы смотрим отдельно на каждый город, так как не готовы работать с арендой, если нам говорят: "Давайте мы возьмем кредит, а потом кому-нибудь его сдадим". Нам необходимо четко понимать потребность в наемном жилье.
– Время от времени АФЖС проводит открытые аукционы по продаже жилья в российских регионах. Это объекты дефолтных заемщиков, которые вам достались в наследство от АРИЖК?
Это еще одно наше направление деятельности, так как в силу работы с жильем АФЖС занимается управлением и реализацией квартир, которые получены на баланс АИЖК в результате дефолта по ипотеке. По решению суда, мы были вынуждены получить эти квартиры. Жилье неплатежеспособных ипотечников мы продаем через аукционы, которые пока проводятся в пилотном режиме. В 2013 году было проведено всего 2 первых аукциона на повышение, и по их результатам продан один объект. Так что оценивать результаты еще рано.
Вместе с тем реализация объектов на открытых аукционах является только одним из многих механизмов продаж. АФЖС в основном реализует объекты недвижимости розничным покупателям – физическим лицам через свою партнерскую сеть. Примерно 50% объектов реализуется благодаря продукту "залоговое жилье".
Действие данного продукта распространяется только на объекты залоговой недвижимости ГК АИЖК, и ставка по нему на текущий момент составляет всего 3/4 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Также АФЖС применяет механизмы оптовой продажи объектов недвижимости юридическим лицам с предоставлением покупателям рассрочки оплаты и планирует в дальнейшем развивать данный канал продаж.
Результаты деятельности свидетельствуют об эффективности процесса реализации. Если за весь 2012 год был реализован 571 объект недвижимости, то по состоянию на 20 декабря 2013 года было реализовано 692 объекта недвижимости на общую сумму более 1 миллиард рублей. Для сравнения: в 2011 году было продано всего 218 объектов.
При этом мы готовы предложить эту услугу на рынок для банков – крупных участников ипотечного рынка, потому что любой банк, к сожалению, имеет определенную долю дефолтов по ипотечным кредитам и вынужден принимать на баланс объекты недвижимости, полученные от заемщиков.
РИА Новости, 22.01.2014
Беседовала Елена Лыкова
